COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 09/09/025

la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN

la SELARL CASADEI-JUNG

ARRÊT du : 09 SEPTEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 23/02793 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G4XP

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 35] en date du 11 Octobre 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265292528901773

Monsieur [DU] [KG]

né le [Date naissance 5] 1977 à [Localité 29] (MAROC)

[Adresse 18]

[Localité 17]

représenté par M^e Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocat au barreau d’ORLEANS

S.A.S. L’ARGANIER prise en la personne de son représentant légal domiclié au siège en cette qualité

[Adresse 9]

[Localité 17]

représentée par M^e Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265302751228731

Monsieur [YC] [P]

né le [Date naissance 4] 1943 à [Localité 24]

[Adresse 6]

[Localité 17]

représenté par M^e Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [M] [U] épouse [P]

née le [Date naissance 15] 1950 à [Localité 32]

[Adresse 6]

[Localité 17]

représentée par M^e Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [E] [X]

né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 30] (59) ([Localité 19])

[Adresse 6]

[Localité 17]

représenté par M^e Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [H] [S] épouse [X]

née le [Date naissance 10] 1985 à [Localité 28]

[Adresse 6]

[Localité 17]

représentée par M^e Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [RP] [A]

né le [Date naissance 16] 1990 à [Localité 31]

[Adresse 3]

[Localité 17]

Non représenté, n’ayant pas constitué avocat

Monsieur [IE] [L]

né le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 38]

[Adresse 7]

[Localité 17]

Non représenté, n’ayant pas constitué avocat

Madame [N] [Z]

née le [Date naissance 13] 1987 à [Localité 27]

[Adresse 7]

[Localité 17]

Non représentée, n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :21 Novembre 2023

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 02 avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller,

M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en charge du rapport.

Greffier :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 mai 2025.

ARRÊT :

Prononcé le 09 septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte de liquidation et partage en date du 6 décembre 2018 reçu par Maître [R], notaire à [Localité 35], Mme [M] [U] épouse [P] est devenue propriétaire d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 33] à [Localité 26] cadastré section F n°[Cadastre 22] avec droit de propriété indivis sur une venelle d’accès cadastrée section F n°[Cadastre 21].

Suivant un acte authentique en date du 6 mars 2019 reçu par Maître [BB], notaire à [Localité 25], M. [DU] [KG] est devenu propriétaire d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 33] à [Localité 26] cadastré section F n°[Cadastre 23], avec Droits indivis sur une impasse commune avec les immeubles cadastrés section F numéros [Cadastre 20] et [Cadastre 22], lieudit « [Adresse 36] » pour un are vingt-six centiares (01 a 26 ca).

Alléguant la propriété d’une portion de la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 21], M. [YC] [P] et Mme [M] [P] ont fait assigner M. [KG], M. [A], M. [L], Mme [Z] et la société L’Arganier devant le tribunal judiciaire d’Orléans, par acte d’huissier en date du 19 novembre 2021.

M. [E] [X] et Mme [H] [X], acquéreurs de la propriété de Mme [M] [P], sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement en date du 11 octobre 2023, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de M. et Mme [X],

— dit et jugé que M. et Mme [X] intervenant aux droits de M. et Mme [P] possèdent utilement depuis plus de trente ans la parcelle litigieuse matérialisée en bleu sur le schéma présent dans l’assignation du 19 novembre 2021 et dans les conclusions d’intervention volontaire et en réponse du 30 septembre 2022, auquel il convient de se référer, en prolongement de leur parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 25] section F n°[Cadastre 22] et qu’en conséquence ils en sont devenus propriétaires par application des articles 2258 et suivants du code civil,

— dit que la présente décision devra être publiée au service de la publicité foncière territorialement compétente par la partie la plus diligente,

— condamné et ordonné à M. [KG], M. [A] et la société l’Arganier dont ils sont les représentants légaux, de laisser l’impasse libre de tout encombrement quel qu’il soit, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et pendant une durée limitée à trois mois à compter de cet événement,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— écarté l’exécution provisoire de droit,

— condamné in solidum M. [KG] et M. [A] à payer à M. et Mme [P] la somme de 2.280 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de M. [KG] et M. [A].

Par déclaration en date du 21 novembre 2023, M. [KG] et la société l’Arganier ont relevé appel de l’intégralité des chefs de ce jugement.

Les parties ont constitué avocat et ont conclu à l’exception de M. [L], Mme [Z] et M. [A].

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [IE] [L] par remise à personne, à Mme [N] [Z] à domicile, à M. [RP] [A] par dépôt en l’étude de l’huissier suivant actes d’huissier en date du 19 février 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2025.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, M. [KG] et la société L’arganier demandent à la cour de :

— recevoir la société L’arganier et M. [KG] en leur appel,

— le déclarer bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement dont appel en ce que le tribunal a :

— dit et jugé que M. et Mme [X] intervenant aux droits de M. et Mme [P] possèdent utilement depuis plus de trente ans la parcelle litigieuse matérialisée en bleu sur le schéma présent dans l’assignation de 19 novembre 2021 et dans les conclusions d’intervention volontaire et en réponse du 30 septembre 2022, auquel il convient de se référer, en prolongement de leur parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 25] section F n°[Cadastre 22] et qu’en conséquence ils en sont devenus propriétaires par application des articles 2258 et suivants du code civil,

— dit que la présente décision devra être publiée au service de la publicité foncière territorialement compétente par la partie la plus diligente,

— condamné et ordonné à M. [KG], M. [A] et la société L’arganier dont ils sont les représentants légaux, de laisser l’impasse libre de tout encombrement quel qu’il soit, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et pendant une durée limitée à trois mois à compter de cet événement,

Statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [P] ainsi que M. et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes,

— les condamner à payer à M. [KG] une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Guillauma-Pesme & Jenvrin.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, M et Mme [P] et M. et Mme [X] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens,

Statuant à nouveau de ce chef,

— condamner solidairement M. [DU] [KG] et M. [RP] [A] à payer aux consorts [Y] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [DU] [KG] et M. [RP] [A] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont les frais de constat de M^e Leblanc du 30 juillet 2020 et 13 mars 2024,

— débouter toutes parties de l’intégralité de leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Sur l’acquisition par prescription de partie de l’impasse cadastrée section F n°[Cadastre 21] par M. et Mme [P], actuellement, M. et Mme [X]

Moyens des parties

La société L’Arganier et M. [KG], appelants, indiquent que les intimés revendiquent une portion de la parcelle [Cadastre 21] qui constitue une parcelle indivise, en l’occurrence une impasse dont il est indivisément propriétaire pour en avoir acquis les droits selon acte reçu par Maître [W] [BB], notaire, le 6 mars 2019 ; les parties ayant les mêmes plans cadastraux annexés à leurs actes, ces plans étant en parfaite adéquation avec la désignation des biens acquis, il n’y a aucune ambiguïté ni contradiction quant aux contours de leurs fonds respectifs ; les intimés justifient être propriétaires de la parcelle [Cadastre 22] selon acte de liquidation et partage en date du 6 décembre 2018 et admettent que la parcelle objet du litige est indivise et fait partie d’une venelle, d’autant que dans l’acte de vente de leur bien aux consorts [X] en date du 30 juin 2022, il est indiqué, s’agissant de la désignation du bien, 'Et à titre indivis une venelle, figurant ainsi au cadastre : section F n°[Cadastre 21], lieudit [Adresse 8], surface 00ha 01a 26ca'.

Ils relèvent que si les intimés prétendent pouvoir se prévaloir d’une possession trentenaire libre, continue et non équivoque de la fraction de parcelle litigieuse afin d’en acquérir la propriété sur le fondement de l’usucapion, ils raisonnent comme s’ils n’étaient pas, d’ores et déjà, propriétaires indivis et font valoir qu’en raison du caractère indivis de la propriété de la venelle dont ils revendiquent une fraction, ils doivent apporter la preuve du caractère exclusif de leur possession sur celle-ci, ce qu’ils ne font pas, d’autant qu’il est de jurisprudence constante que le caractère exclusif de la possession d’un propriétaire indivis ne peut être établi que par l’existence d’actes incompatibles avec cette seule qualité ; s’ils produisent plusieurs attestations selon lesquelles une grille est installée sur la parcelle [Cadastre 21] depuis de nombreuses années, à l’endroit même qui marquerait la limite de la portion de parcelle qu’ils revendiquent et s’il est exact qu’il existe à cet emplacement une grille qui selon les intimés, correspondrait au cadastre ancien, il se trouve justement que selon le cadastre nouveau et en tout cas actuel, la portion de parcelle revendiquée se trouve bien intégralement au sein de la parcelle [Cadastre 21], propriété de M. [KG] et ils en déduisent pour ce qui concerne le critère de « publicité » posé par l’article [Cadastre 11], force est de constater que non seulement les titres de propriété mais également le cadastre, contredisent leur position.

Ils ajoutent que les intimés ne peuvent en rien se prévaloir d’une possession non équivoque puisqu’en effet, s’ils utilisent bien la venelle et notamment la portion revendiquée, cette utilisation résulte naturellement de ce qu’ils en sont propriétaires indivis alors que, de leur côté, ils disposent d’une ventilation de leur cave qui débouche au niveau de la portion de venelle revendiquée par les intimés et ne peuvent accéder à cette ventilation que par la portion de parcelle objet du litige, comme M. [KG] le rappelait dans son courrier en date du 22 mai 2020, la présence continue de cette ventilation active constituant en elle-même un acte de possession qui vient contredire la possession exclusive dont ils tentent de se prévaloir.

Ils précisent que c’est lorsque les consorts [P] ont imaginé devoir fermer le portail à clé que M. [KG] a dû réagir, manifestant ainsi son opposition à ce qu’ils puissent désormais se comporter comme possesseurs exclusifs du caractère indivis de la propriété de la venelle dont ils revendiquent une fraction alors qu’ils doivent apporter la preuve du caractère exclusif de leur possession sur celle-ci, ce qu’ils ne font pas, le caractère exclusif de la possession d’un propriétaire indivis ne pouvant être établi que par l’existence d’actes incompatibles avec cette seule qualité alors qu’ils ne sont que propriétaires indivis.

Ils soulignent que c’est M. [KG] qui s’acquitte des impôts fonciers dont l’assiette englobe cette parcelle ; s’il a pu exister une certaine tolérance permettant aux époux [P] de jouir de cette parcelle indivise plus que de raison, cette jouissance ne saurait être confondue avec les exigences d’une possession exclusive répondant aux critères de l’article 2261, d’autant que selon acte reçu par Maître [O] [K] du 30 juin 2022, ils ont vendu leur bien aux époux [X], réaffirmant, page 3 de l’acte, qu’ils sont propriétaires indivis de la venelle.

M. et Mme [P] et M. et Mme [X] expliquent que leur maison d’habitation, que Mme [M] [U] tient de sa mère, [G] [BO] veuve [U], décédée le [Date décès 14] 2015, qui la tenait de son père [V] [BO], décédé le [Date décès 12] 1974, est située au fond d’une venelle privée, en réalité une impasse, avec de chaque côté, à gauche la maison appartenant à M. [L] et Mme [Z], F n°[Cadastre 20], à droite celle de M. [KG] et de M. [RP] [A], F n°[Cadastre 23], acquise en 2019 pour créer un restaurant marocain.

Ils prétendent qu’il y a plus de 40 ans que la mère de Mme [P], [G] [BO] veuve [U], a fait installer une grille pour clore sa parcelle F n°[Cadastre 22], et considèrent que leur possession, jointe à celle de leurs auteurs est plus que trentenaire et qu’ils ont, de ce fait, acquis la propriété de 56,03 m² par usucapion.

Ils soutiennent prouver le délai requis pour acquérir la propriété immobilière en produisant plusieurs attestations et photographies prises en 1988-1989, la grille installée il y a plus de 40 ans ayant toujours servi de délimitation à leur parcelle n°[Cadastre 22] et par ailleurs, justifier,

— d’une possession utile et publique, ce dernier terme signifiant que la possession doit être extériorisée, ostensible et non dissimulée, ce qui est le cas du portail visible de tous et caractérise par sa matérialité une occupation publique, le plan cadastral ou le titre de propriété des appelants n’étant pas des éléments utiles à la caractérisation du caractère public de la possession,

— d’une possession sans équivoque, puisqu’ils se sont toujours comportés en propriétaires de la portion de parcelle [Cadastre 34], quand bien même leur titre et le cadastre comporteraient une erreur ; si en cause d’appel, les intimés prétendent qu’ils utilisaient la portion de la venelle revendiquée, c’est lorsqu’ils ont fermé le portail à clé qu’ils ont réagi, cette allégation, qui n’est soutenue par aucune pièce, est mensongère, le courrier à eux adressé par M. [KG] le 22 mai 2020 prouvant qu’il n’y avait pas accès, le portail ayant toujours été fermé à clé en permanence, Mmes [C], pièces n°18, et [TV], ancienne propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 20], vendue aux intimés, pièce n°17, attestant que le portail était toujours fermé à clé à l’époque où les parents de Mme [P] habitaient les lieux, sa mère ayant installé un interphone avec caméra pour identifier les visiteurs après le décès de son père ; par ailleurs, si les intimés soutiennent que la possession serait équivoque en raison de l’existence d’une 'ventilation active’ de leur cave sur la partie de chemin revendiqué, venant contredire la possession, clore un chemin par un portail fermé à clé signifie bien que celui qui clôt entend bien s’approprier la partie de chemin qu’il clôt, sans équivoque possible ; l’existence de soupiraux, qui ne sont pas des actes destinés à aérer la cave n’étant pas un élément de nature à contredire la possession ; le fait que les intimés paient 1/3 de la taxe foncière du chemin, fait qui n’est pas établi, n’empêche en rien la possession ; le fait qu’ils aient vendu leur bien aux époux [X] 'sans la moindre réserve ou observation’ réaffirmant qu’ils ne seraient propriétaires de la venelle qu’à titre indivis, allégation contredite par l’acte de vente, pages 8 et 9.

Réponse de la cour

Il est de principe, énoncé à l’article 2272 alinéa 1er du code civil que, Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Il appartient donc à celui qui l’invoque de prouver que sa possession est trentenaire et qu’elle réunit les conditions de l’article 2261 de ce code, à savoir, une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’usucapuon peut être invoqué par un propriétaire indivis, à charge pour celui-ci d’établir qu’il s’est comporté en propriétaire exclusif, le caractère exclusif de la possession étant établi par l’existence d’actes incompatibles avec la seule qualité d’indivisaire.

Aucune des parties ne contestant le caractère indivis de la parcelle litigieuse cadastrée F n°[Cadastre 21], il appartient à M et Mme [P] et M. et Mme [X] de prouver le caractère exclusif de la possession par l’existence d’actes incompatibles avec la seule qualité d’indivisaire.

Tout d’abord, les appelants ne contestent pas, et ne produisent aucun élément contraire, que la grille apposée sur la parcelle l’a été par les parents de Mme [P] depuis plus de 30 ans et celle-ci en justifie par les attestations des témoins suivants, qui déclarent,

— pièce n°9, M. [VX] [XZ], né en 1929, Lors de mon séjour à [Localité 25] en [Date mariage 37] 1986, pour le mariage de [M] et [T], j’ai été reçu par Monsieur et Madame [U] dans leur maison située au [Adresse 6] située au fond d’une venelle. Je me rappelle que la grille d’entrée en fer forgée donnait accès à la maison était située au même endroit.

— pièce n°10, Mme [D] [CP] épouse [B], née en 1940, A l’occasion de leur installation au [Adresse 6] à [Localité 25], j’ai à partir de 1981 jusqu’à la fin de mon activité professionnelle de décoratrice, tapissière d’ameublement à [Localité 25], assisté dans leur aménagement Monsieur et Madame [U] et me suis rendue régulièrement chez eux. Je peux certifier que la grille au fond de l’impasse à la propriété a toujours été présente au même endroit où elle est située ce jour.

— pièce n°12, M. [F] [J], adjoint au maire de [Localité 25], délégué à l’urbanisme au patrimoine et au tourisme écrit le 9 juillet 2021 à Mme [P], Vous m’avez interrogé sur la présence d’un portail, délimitant votre propriété, sur la façade donnant sur la [Adresse 36], et notamment son implantation. Après recherches dans nos archives, vous trouverez deux plans, datant de 1979 et 1982, visés par la Direction Départementale de l’Equipement du Loiret qui attestent de sa présence et de son emplacement. Comme vous pourrez le noter, ces plans, produits dans le cadre d’un permis de construire, montrent l’existence d’un portail au droit de l’habitation, dans le passage menant à la cour. Par ailleurs, j’ai interrogé d’anciens conseillers municipaux, notamment en lien avec l’urbanisme, qui ont attesté de la présence de ce portail à l’endroit actuel, à une date remontant à minima, au début des années 1980.

— pièce n°18, Mme [I] [C], née en 1947, Résidente et travaillant à [Localité 25], j’ai rencontré M. et Mme [U] et leurs enfants après leur installation au [Adresse 6] à [Localité 25] au début des années 1980. Pendant cette période j’ai eu l’occasion de me rendre régulièrement chez eux. Il m’était nécessaire de sonner à l’interphone pour que l’on vienne m’ouvrir la porte (la grille) qui était toujours fermée à clef. Après le décès de M. [U], Mme [U] a installé un système de vidéo surveillance pour mieux identifier les visiteurs.

Pour être utile la possession doit s’extérioriser au moyen d’actes matériels à l’égard du bien, constitués par l’accomplissement sur la chose des actes matériels qu’un propriétaire aurait lui-même normalement accomplis. Tel étant le cas, les parents de Mme [P] ayant fait installer un portail en fer forgé sur la parcelle indivise pour protéger leur propriété.

Par ailleurs, la possession est continue, depuis plus de quarante ans et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, le portail étant toujours à la même place et visible de tous. Elle est également exclusive, aucun des indivisaires ne pouvant accéder à la venelle située après le portail, ainsi que s’en est plaint M. [KG], les clés du portail étant en possession de M. et Mme [P], actuellement M. et Mme [X], qui ont été prévenus lors de leur acquisition de l’immeuble, du litige les opposant à MM. [KG] et [A], pages 8 et 9 de l’acte de vente. Il ne s’agit pas d’une simple tolérance, puisqu’elle dure depuis plus de 4 décennies, le fait que M. [KG] s’acquitte pour partie des impôts fonciers n’y changeant rien.

En conséquence, la décision doit être confirmée en ce qu’elle déclare M. et Mme [X] propriétaires de la partie de la parcelle en prolongement de leur parcelle F n°[Cadastre 22] et en ses autres dispositions.

Sur les demandes annexes

M. [KG] et la société L’Arganier, qui succombent, seront condamnés, in solidum, au paiement des entiers dépens d’appel et d’une indemnité de procédure de 3 000 euros à M. et Mme [P] et à M. et Mme [X], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eux-mêmes étant déboutés de leur demande à ce titre.

Les frais de constat seront laissés à la charge de M. et Mme [P] et de M. et Mme [X] pour le second, celui du 30 juillet 2020, étant destiné à prouver l’occupation par M. [KG] d’une terrasse à l’entrée de l’impasse, celui du 13 mars 2024 étant destiné à mesurer le soupirail de la cave de ce dernier, éléments indépendants de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision rendue par défaut, mise à disposition au greffe, en dernier ressort ;

Confirme le jugement, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne M. [DU] [KG] et M. [RP] [A], in solidum, au paiement des entiers dépens d’appel, en ce non compris les frais de constat d’huissier qui resteront à la charge de M. [YC] [P], Mme [M] [P], M. [E] [X] et Mme [H] [X] ;

Les déboute de leur demande d’indemnité de procédure ;

Condamne M. [DU] [KG] et M. [RP] [A], in solidum, à payer à M. [YC] [P], Mme [M] [P], M. [E] [X] et Mme [H] [X] une indemnité de procédure de 3 000 euros.

Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, conseiller ayant participé aux débats et au délibéré, et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE CONSEILLER