MINUTE N° 26/34

Copie exécutoire à :

— M^e Guillaume HARTER

Copie conforme à :

— M^e Thierry CAHN

— greffe JCP TJ [Localité 7]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 19 Janvier 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01020

N° Portalis DBVW-V-B7J-IPS7

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTS :

Madame [H] [S] épouse [Y]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Madame [N] [L]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [P] [L]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique du 6 septembre 2018 souscrit en l’étude de Maître [I] [G], notaire à [Localité 7], Madame [N] [L] et Monsieur [P] [L] ont acquis auprès de Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y], représentés par la MJM [K] et associés en qualité de mandataire liquidateur, un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7].

L’acte de cession a stipulé qu’un bail devait être conclu entre le vendeur et l’acquéreur, à des conditions définies entre eux, sans recours à un notaire, de sorte que Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] sont restés dans les lieux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 mai 2021, le conseil de Monsieur et Madame [L] a sommé Monsieur et Madame [Y], respectivement tous occupants de leurs chefs, de quitter le bien immobilier.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2021, Madame [N] [L] et Monsieur [P] [L] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé aux fins de voir :

— dire et juger que Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] occupent sans droit ni titre le bien immobilier propriété de Madame [N] [L] et Monsieur [P] [L] situé [Adresse 3] à [Localité 6] ;

— dire et juger que malgré la sommation qui leur a été délivrée, Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] continuent à occuper le bien immobilier, et ce sans jamais avoir versé le moindre euro à Madame [N] [L] et Monsieur [P] [L] ;

En conséquence,

— condamner Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai les lieux qu’ils occupent sis [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 7], sous peine d’y être contraints par la force publique en cas de non-exécution de la décision qui sera rendue, sous astreinte de la somme provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum les parties défenderesses à verser à Madame [N] [L] et Monsieur [P] [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les défendeurs en tous les frais et dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Monsieur et Madame [Y] ont soutenu qu’ils n’occupent pas le bien immobilier sans droit ni titre en faisant valoir que Madame [Y] exploite dans les lieux à titre individuel une activité à caractère commercial de maison d’hôtes ; que la résiliation d’un bail commercial relève de la compétence du tribunal judiciaire ; qu’il y aurait donc lieu de renvoyer l’affaire devant la juridiction compétente.

Par ordonnance contradictoire rendue le 6 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé a :

— constaté que Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] sont occupants sans droit ni titre de la maison située au [Adresse 3] à [Localité 6] ;

— ordonné qu’à défaut pour Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] d’avoir libéré les lieux, de biens, deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 4 12-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à réduction ni suppression de ce délai de deux mois ;

— débouté Madame [N] [L] et Monsieur [P] [L] de leur demande d’astreinte ;

— rappelé que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné in solidum Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] aux dépens de la procédure ;

— condamné in solidum Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] à payer à Madame [N] [L] et Monsieur [P] [L] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rappelé le caractère exécutoire de la présente décision.

Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] ont interjeté appel de cette décision le 27 février 2025.

Par ordonnance du 1er avril 2025, l’affaire a été fixée à bref délai conformément aux dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par dernières écritures notifiées le 27 mars 2025, Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] demandent à la cour de :

— recevoir l’appel ;

— infirmer l’ordonnance querellée en [ce] qu’elle :

constate que Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] sont occupants sans droit ni titre de la maison située au [Adresse 4] ;

ordonne qu’a défaut pour Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] d’avoir libéré les lieux, de biens, deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

rappelle que les meubles trouvées dans les lieux seront traitées conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution aux nouvelles données de l’article R. 433-3 du Code des procédures civiles ;

déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

condamne en solidum Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] à payer à Madame [N] [L] et Monsieur [P] [L] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

— déclarer la requête en expulsion irrecevable et mal fondée ;

— débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— condamner solidairement les époux [L] à payer aux époux [Y] une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux [L] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel ;

Subsidiairement,

— ordonner le sursis à statuer dans l’attente d’une décision judiciaire définitive portant sur la demande à l’initiative des époux [Y] à l’encontre notamment de la SCI Wanberg dans le cadre de la procédure RG 23/00174 pendante devant la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse.

Ils font valoir que la commune intention des parties était de leur permettre d’apurer au mieux leur passif et postérieurement à leur liquidation judiciaire, leur permettre de racheter, au besoin avec l’appui d’un investisseur, le bien aux époux [L], au prix d’origine de la cession, soit 600 000 € outre les frais exposés ; que les acheteurs ont ensuite entendu leur imposer des conditions exorbitantes, exigeant le paiement d’un loyer au titre de l’occupation, non déductible, entre la date d’acquisition et celle de revente, outre un prix de cession très largement supérieure ; que la mention d’un contrat de bail conclu entre les parties était prévue afin de les sécuriser sur leur droit à un maintien dans les lieux ; qu’ils occupent le bien immobilier en vertu d’un prêt à usage, lequel n’a pas été régulièrement dénoncé par les intimés, faute de préavis raisonnable dans la mise en demeure du 28 mai 2021 ; que leur présence parfaitement connue et acceptée dans l’immeuble où est exploité un fonds de commerce de maison d’hôtes, a été expressément approuvée par les époux [L] durant toute la phase de négociation contractuelle relative au rachat du bien ; que cette occupation n’a jamais causé le moindre trouble aux intimés et qu’elle constituait même le mobile déterminant des parties dans le cadre du projet d’acquisition du bien immobilier issu de la liquidation judiciaire ; que cette occupation doit être qualifiée juridiquement de prêt à usage, consistant en la mise à disposition gratuite du bien acquis par les époux [L] pendant la période de négociation, conformément aux accords intervenus, tels que rappelés par Monsieur [L] dans son courrier adressé au mandataire judiciaire ;

que la dénonciation du prêt à usage est irrégulière et dépourvue de tout effet juridique ; que par ailleurs, le bien immobilier est occupé du chef de la Sarl Peonia At Home, laquelle a repris et y exploite le fonds de commerce de maison d’hôtes ; qu’eux-mêmes n’y interviennent qu’en qualité de préposés de cette société, assurant personnellement les tâches d’exploitation hôtelière, ce qui justifie également leur présence dans les lieux ; qu’il appartenait dès lors aux époux [L] d’agir à l’encontre de la société Peonia At Home, dès lors que l’occupation procède de l’exploitation du fonds de commerce ; que les intimés ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, d’un trouble manifestement illicite qui leur serait personnellement imputable, de sorte que le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner leur expulsion.

A titre subsidiaire, ils font valoir qu’une action au fond est en cours à leur initiative contre la Sci Wanberg dont Monsieur [L] est le gérant, tendant à l’annulation de la vente du terrain attenant à la maison, intervenue en violation de la promesse de vente à l’euro symbolique dont ils étaient bénéficiaires ; que le refus des époux [L] de leur restituer la maison d’hôtes, conformément aux accords initiaux pour un prix de 600 000 euros outre frais, est motivé par la volonté de tirer profit de la valorisation de l’ensemble immobilier, désormais estimé à plus d’un million d’euros ; que dans ces conditions, il est conforme à l’intérêt d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer jusqu’à ce que la juridiction du fond se soit définitivement prononcée.

Par dernières écritures notifiées le 16 octobre 2025, Madame [N] [L] et Monsieur [P] [L] demandent à la cour de :

Vu notamment les dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile et L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire

— débouter Monsieur et Madame [Y] de leur appel et de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

— confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [Y] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [Y] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que les appelants reconnaissent expressément occuper le bien immobilier, dont eux-mêmes sont propriétaires depuis le 6 septembre 2018, soit depuis près de sept années, sans avoir versé la moindre indemnité d’occupation ; que le prêt à usage ne se présume pas et que, conformément à l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve de son existence incombe exclusivement à celui qui s’en prévaut, soit en l’espèce les époux [Y] ; que ceux-ci ne démontrent nullement l’existence d’une volonté commune de s’engager dans un prêt à usage tel que défini à l’article 1875 du code civil, la simple remise matérielle des lieux ne pouvant suffire à caractériser un tel accord de volontés ; qu’au contraire, les pièces versées aux débats établissent que, dès l’acquisition du bien, ils ont toujours exprimé leur volonté de conclure un bail, ce qui exclut par nature l’existence d’un prêt à usage à titre gratuit ; que Madame [Y] a été mise en demeure dès le 28 mai 2021 de restituer le bien et de libérer les lieux et que, plus de trois ans après, les appelants s’y maintiennent toujours ; que dans ces conditions, le préavis dont ils ont bénéficié doit être regardé comme amplement raisonnable ; que par ordonnance du 28 mars 2024, le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse a expressément jugé « qu’aucun contrat de prêt à usage ne lie les parties » ; que, par la même ordonnance du 28 mars 2024, le juge de la mise en état a constaté que le bail commercial du 29 mars 2013 a été résilié ; que c’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que les appelants ne peuvent justifier d’aucun droit d’occupation en se prévalant dudit bail ; que la domiciliation d’une société dans l’immeuble, effectuée sans l’accord des propriétaires, est inopposable à ces derniers ; que l’occupation persistante du bien immobilier par les appelants, sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite, qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu des dispositions des articles 1875 et 1876 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Ce prêt est essentiellement gratuit.

Les appelants soutiennent qu’ils occupent le bien immobilier vendu aux intimés par acte du 6 septembre 2018 au titre d’un prêt à usage qui leur a été consenti durant la négociation en vue du rachat du bien ; que ce prêt n’a pas été régulièrement dénoncé, faute pour les intimés d’avoir respecté un préavis raisonnable pour mettre fin à la relation contractuelle.

Pour justifier l’existence de ce contrat, ils se fondent sur un courriel envoyé par Monsieur [P] [L] à Monsieur [Y] le 7 décembre 2017, par lequel il confirme avoir proposé les conditions suivantes, en vue d’une poursuite d’activité après rachat de la maison par ses soins :

— signature d’un bail commercial pour l’activité de chambres d’hôtes moyennant un loyer de 3 000 € hors-taxes mensuels,

— transfert de la promesse de vente du « terrain adjacent » à son bénéfice,

— retrait du recours sur le permis de construire Sodico « terrain arrière »,

— engagement de coopération de la part du vendeur pour permettre la réalisation de ce projet « terrain arrière ».

Il ne résulte toutefois nullement de ce courriel d’un engagement des futurs acquéreurs en vue de la mise à disposition gratuite pour l’occupation personnelle par les époux [Y] de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7].

De même, aux termes de l’acte authentique de vente souscrit le 6 septembre 2018 par lesquels Monsieur et Madame [L] sont devenus propriétaires de cet immeuble, il a été stipulé qu’ils en ont la jouissance à compter du jour de l’acte de vente, un bail devant être conclu entre le vendeur et l’acquéreur, à des conditions qui seront directement définies entre eux, sans recours au notaire.

Les parties ayant ainsi entendu subordonner l’occupation du bien au versement d’un loyer, dans le cadre d’un contrat de bail, la preuve d’une mise à disposition gratuite de l’immeuble n’est pas rapportée.

Par ailleurs, par ordonnance du 28 mars 2024 ayant autorité de chose jugée conformément aux dispositions de l’article 794 du code de procédure civile relativement au point qu’elle tranche, soit l’intérêt à agir des époux [L] sur le fondement d’un contrat de bail commercial en date du 29 mars 2013 aux fins d’exploitation d’une activité de chambres d’hôtes dans l’immeuble, le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse a statué sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des époux [L] dans le cadre d’une procédure intentée par ces derniers à l’encontre de Madame [Y], tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial en date du 29 mars 2013 et de la voir condamner au paiement d’un arriéré de loyer. Il a retenu en effet que les époux [L] ne disposaient pas d’un intérêt à agir à l’encontre de la défenderesse au titre d’un contrat de bail en date du 29 mars 2013, au motif qu’il avait été mis fin, de façon amiable, à ce contrat et que les parties n’étaient donc plus liées par cette convention. Le magistrat avait préalablement déterminé que le caractère gratuit, caractéristique du contrat de prêt à usage, faisant défaut, Madame [Y] ne pouvait se prévaloir d’une telle convention pour justifier son occupation gratuite du bien immobilier.

Il résulte de ces éléments que l’occupation des lieux par les époux [Y] n’est fondée ni sur un prêt à usage, ni sur un contrat de bail commercial au bénéfice de Madame [Y], les parties n’étant pas parvenues à un accord sur la conclusion d’un bail.

Sur l’occupation des lieux du chef de la société Peonia At Home

À défaut de prospérer en leur argumentation fondée sur l’existence d’un prix à usage, les appelants soutiennent qu’ils occupent le bien immobilier licitement, du chef de la Sas Peonia At Home qui y exploite le fonds de commerce de l’activité de maison d’hôtes et dont ils sont les préposés en y assurant personnellement sur place les tâches d’hôtellerie ; qu’il appartient aux intimés d’agir en expulsion contre cette société et de tous occupants de son chef ; qu’aucun trouble manifestement illicite ne peut donc leur être imputé.

Pour autant, alors qu’il a été soutenu que l’activité de maison d’hôtes était exploitée par Madame [Y] dans le cadre du bail commercial conclu le 29 mars 2013 auquel il a été mis un terme et que l’acte authentique de vente du 6 septembre 2018 ne fait nullement état de l’existence d’une activité commerciale exploitée par la Sas Peonia At Home, ou toute autre société, de nature à restreindre la jouissance du bien par les acquéreurs et où l’existence d’un bail commercial qui serait opposable aux intimés n’est pas rapportée, il convient de constater que les appelants ne justifient pas d’un titre qui permettrait à cette société d’occuper les lieux et à eux-mêmes de les occuper également de son chef.

L’occupation des lieux sans titre par les époux [Y] du bien immobilier appartenant à Monsieur et Madame [L] constitue bien un trouble manifestement illicite que le juge des contentieux de la protection, agissant en référé, avait compétence pour faire cesser.

Sur la demande subsidiaire tendant à voir ordonner un sursis à statuer

Les appelants font valoir qu’une procédure au fond est en cours devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse à leur initiative, à l’encontre de la Sci Wanberg dont Monsieur [L] est le gérant, tendant à l’annulation de la vente du terrain adjacent à la maison, qui aurait été réalisée en violation d’une promesse de vente à l’euro symbolique dont ils étaient bénéficiaires ; que le refus des intimés de leur restituer la maison d’hôtes au prix initial de 600 000 € est motivé par le fait que l’ensemble immobilier, à savoir la maison et son terrain réunis, aurait une valeur patrimoniale supérieure à 1 000 000 d’euros ; qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue définitive de la procédure engagée.

Cependant, les appelants occupant sans droit ni titre le bien immobilier propriété des intimés, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer, dans la mesure où l’issue de la procédure pendante devant la première chambre du tribunal judiciaire de Mulhouse n’est pas susceptible d’avoir une incidence sur le présent litige.

L’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée.

Sur les frais et dépens

Les dispositions de l’ordonnance déférée quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, les appelants seront condamnés aux dépens de l’instance d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du même code.

Il sera alloué aux intimés une somme de 2 000 € en compensation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour défendre leurs droits en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de sursis à statuer,

CONFIRME l’ordonnance déférée,

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] à payer à Madame [N] [L] et Monsieur [P] [L] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [S] épouse [Y] et Monsieur [E] [Y] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente