Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 7 avril 2026, n° 24/03221

CA Orléans
Confirmation 7 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. civ., 7 avr. 2026, n° 24/03221
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	24/03221
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent SUZANNEMarie HUYGENS
Cabinet(s) :	ETHIS AVOCATSCONVERGENS
Parties :	S.C.I. [ J ] immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Tours ( 37 ) sous le numéro 841 177 355

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/04/2026

la SELARL ETHIS AVOCATS

la SELARL CONVERGENS

ARRÊT du : 07 AVRIL 2026

N° : – 26

N° RG 24/03221 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HDMS

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 17 Septembre 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265306639818081

S.C.I. [J] immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Tours (37) sous le numéro 841 177 355 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent SUZANNE de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265306743031319

Monsieur [S] [F]

né le 14 Août 1973 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Marie HUYGENS de la SELARL CONVERGENS, avocat au barreau de TOURS

Madame [G] [I] épouse [F]

née le 29 Décembre 1977 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie HUYGENS de la SELARL CONVERGENS, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 25 Octobre 2024.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 1er décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 03 Février 2026 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en charge du rapport, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 07 avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 18 août 2021, la SCI [J] a acquis de M. et Mme [F] une maison située [Adresse 3] à la Croix-en-Touraine (37).

Ayant constaté des dégradations au niveau du parquet et une forte humidité, la SCI [J] a fait assigner M. et Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins d’obtenir la restitution d’une partie du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 17 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Tours a :

— rejeté l’ensemble des demandes formées par la SCI [J] ;

— condamné la SCI [J] à payer à M. et Mme [F] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande formulée par la SCI [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI [J] aux entiers dépens.

Par déclaration du 25 octobre 2024, la SCI [J] a interjeté appel de tous les chefs du jugement.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, la SCI [J] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— condamner les époux [F] sur le fondement de la garantie légale des vices cachés à lui verser les sommes suivantes :

. 13 489 euros à titre de restitution d’une partie du prix de vente ;

. 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

. les dépens d’instance, dont le coût du constat d’huissier du 13 octobre 2021 ;

Subsidiairement,

— surseoir à statuer et ordonner une mesure instruction ;

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec pour mission de :

. se faire remettre par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

. rappeler qu’en cas de difficultés dans la remise desdits documents, l’expert en informera le juge chargé du contrôle de l’expertise lequel pourra, le cas échéant, en ordonner la production, sous astreinte ;

. se rendre au [Adresse 4] [Adresse 5] et au [Adresse 6] en présence des parties préalablement convoquées, ainsi que de leurs avocats et, le cas échéant, de leur expert, dans un délai raisonnable ;

. entendre les parties et leurs experts, le cas échéant ;

. chiffrer le coût de la fourniture et de la pose d’un parquet en chêne sur lambourdes dans toutes les pièces du rez-de-chaussée, à savoir : salon/séjour et cuisine ;

. rappeler que l’expert doit prendre en considération les dires des parties ;

. dire que l’expert, préalablement au dépôt de son rapport définitif, adressera aux parties un pré-rapport en les invitant à lui faire part de leurs observations éventuelles dans un délai raisonnable ;

. dire que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter de son acceptation de sa mission.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2025, M. et Mme [F] demandent à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel de la société [J] ;

Par conséquent :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours en date du 17 septembre 2024 (RG n° 22/02008) en toutes ses dispositions ;

— débouter la société [J] en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant :

— condamner la SCI [J] à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [J] aux entiers dépens ainsi qu’aux frais éventuels d’exécution.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la garantie des vices cachés

Moyens des parties

L’appelante soutient qu’il résulte du constat d’huissier du 13 octobre 2021 que les lames du parquet du rez-de-chaussée sont anormalement humides et très dégradées à tel point que certaines d’entre elles se fragmentent sous la simple pression du doigt ; que les dégradations affectant les lames en bois du parquet ont pour effet de rendre le rez-de-chaussée impropre à l’habitation, sauf à exposer ses occupants à des risques de dommages corporels causés par la rupture soudaine d’une ou de plusieurs lames de parquet ; que les dégradations affectant les lames du parquet du rez-de-chaussée ne pouvaient être connues de la future propriétaire puisque l’intégralité de ce parquet avait été recouverte par les vendeurs par un revêtement plastifié ; que le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est assimilé à un constructeur et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ; que selon la déclaration préalable de travaux du 14 avril 2012, M. [F] a exécuté divers travaux consistant en un réaménagement d’une maison en deux logements avec pose de velux en lieu et place des 3 anciennes lucarnes ainsi qu’à la démolition de 23 m² et à la création de 9 m² habitables ; que M. [F] a posé le revêtement de sol de type linoleum ; que les vendeurs s’étant comportés comme des constructeurs, au sens des articles 1792 et suivants du code civil, ils doivent être considérés comme des professionnels de la construction, de sorte que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés doit être écartée ; qu’elle n’est pas une professionnelle de la construction ou de la promotion immobilière ; qu’en l’absence d’identité de qualité entre le vendeur et l’acquéreur, la clause d’exclusion doit être écartée et la garantie des vices cachés doit s’appliquer ; qu’elle est une société civile constituée le 4 juillet 2018 à seule fin de transmettre un patrimoine immobilier aux enfants de ses associés ; que les associés de la SCI [J] sont Mme [Y] et M. [Q], exerçant tous deux la profession de commerciaux et tirant leurs revenus exclusivement de leurs activités professionnelles ; qu’indépendamment de la qualité de profane ou de professionnelle de la SCI [J], qui est en définitive indifférente à la solution du litige, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés sera écartée au seul et unique motif que le vendeur connaissait le vice ; que surabondamment, M. [F] a clairement reconnu qu’il connaissait le vice avant la vente en déclarant que la pose du linoléum avait pour finalité de pallier l’absence d’entretien du parquet par les locataires, ce dont il se déduit que ce parquet souffrait déjà de diverses dégradations consécutives à une absence d’entretien par les locataires ; qu’en déclarant que le plancher « pouvait peut-être faire l’objet d’un remaniement », M. [F] a reconnu qu’il savait que le plancher était affecté de dégradations ; que l’huissier a constaté la présence, sous le parquet, de mousse expansée de couleur blanche, ce qui démontre l’exécution de travaux de confortement du plancher, exécutés antérieurement à la vente, par M. [F] ; qu’elle a fait sommation aux défendeurs de verser aux débats le ou les baux d’habitation conclus entre le 19 décembre 2011 au 18 août 2021, ainsi que les constats d’états des lieux d’entrée et de sortie correspondant, mais ces documents n’ont pas été communiqués ; que la garantie des vices cachés doit donc s’appliquer.

M. et Mme [F] répliquent qu’un linoléum a été posé sur le parquet litigieux neuf ans avant la vente ; qu’un professionnel aurait pu s’enquérir de l’état du parquet dont il avait la parfaite connaissance qu’il était ancien ; que la SCI [J] avait bien l’intention de faire effectuer des travaux et enlever le linoléum ; que la SCI [J] avait déjà acquis un nouveau revêtement de sol lorsqu’elle s’est rendu compte de l’état du parquet ; qu’ainsi, aucun vice caché ne saurait être retenu en l’espèce ; que la SCI [J] ne rapporte pas la preuve des travaux qui auraient été effectués par M. [F] lui-même ; que la pose du linoléum ne saurait faire de lui un professionnel de la construction permettant d’écarter la clause d’exonération de garantie des vices cachés ; que le tribunal a considéré qu’ils ne devaient pas être considérés comme des professionnels ; qu’en tout état de cause, ils sont bien des vendeurs non-professionnels ; que le caractère professionnel de la SCI [J] est incontestable, car il s’agit bien d’un achat dans le cadre d’un investissement locatif ; que la SCI [J] a tenté de faire croire que la création de la SCI serait motivée uniquement pour une optimisation patrimoniale dans un objectif de transmission successorale, alors que les enfants des associés ne sont pas membres de la SCI, et qu’il s’agit en réalité d’un investissement fait par les associés afin de se constituer un patrimoine ; que la SCI [J] s’est privée de verser aux débats les déclarations 2044 de Mme [Y] et de M. [Q], ce qui aurait permis d’une part de connaître tous les biens immobiliers détenus par la SCI [J] ainsi que le montant des loyers perçus ; que la SCI [J] a tenté par tout moyen de faire croire qu’elle ne serait pas une professionnelle de l’immobilier alors qu’il apparaît tant au vu de sa structure sociale que dans les pièces communiquées qu’elle l’est incontestablement ; que la cour ne pourra que retenir le caractère professionnel de la SCI [J] ; que l’exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité ; que la clause ne précise pas « cette même qualité » mais « cette qualité » ce qui renvoie soit à la qualité de professionnel de la construction ou de l’immobilier, de sorte que cette clause est parfaitement applicable en l’espèce ; que la SCI [J] soutient qu’ils connaissaient l’état du parquet lors de la vente, alors qu’ils ont uniquement indiqué que les locataires n’arrivaient pas à entretenir correctement le parquet et que celui pouvait faire l’objet d’un remaniement ; que la SCI [J] reconnaît dans le cadre de ses conclusions en réponse de première instance que c’est la pose du linoléum qui est la cause du vice, admettant ainsi que lors de sa pose, le parquet n’était pas impropre à sa destination, de sorte qu’ils n’avaient pas la connaissance de l’état du parquet au jour de la vente ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de garantie des vices cachés.

Réponse de la cour

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

La SCI [J] produit un procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 13 octobre 2021 aux termes duquel il est mentionné qu’à la suite de travaux, elle a découvert que les parquets du rez-de-chaussée sont en mauvais état, et l’huissier a constaté que les lames de parquet étaient dégradées en sous-face avec un taux d’humidité entre 15 et 20 %.

Lors de la vente, un revêtement en linoléum était posé sur le parquet, de sorte que les défauts de celui-ci n’étaient pas apparents. La SCI [J] se prévaut donc de l’existence d’un vice caché affectant le parquet.

L’acte de vente comporte les stipulations suivantes :

« L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En application de ces dispositions, est assimilé au vendeur professionnel celui qui, sans être un professionnel de la construction, a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, de sorte que, tenu de connaître les vices, il ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3e Civ., 9 février 2011, pourvoi n° 09-71.498, publié ; 3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-17.149, publié ; 3e Civ., 19 octobre 2023, pourvoi n° 22-15.536, publié).

Aucun élément ne permet d’établir que M. et Mme [F] avaient connaissance de l’état du parquet en sous-face, lors de la pose du linoléum neuf avant la vente. Le seul fait d’avoir posé le linoléum au motif que les locataires ne savaient pas entretenir le parquet, ne permet pas d’établir l’existence et la connaissance d’un état d’humidité et de dégradation du parquet.

En revanche, M. [F] a reconnu avoir posé, neuf ans avant la vente, le linoléum sur le parquet, lequel est à l’origine du vice caché, dès lors qu’il a empêché toute ventilation naturelle du parquet sur l’ensemble du rez-de-chaussée. Il convient donc de considérer que les vendeurs sont assimilés au vendeur professionnel qui ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés « sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Il convient donc de déterminer si la SCI [J] a également cette qualité de professionnelle de l’immobilier ou de la construction, au regard de la clause précitée.

Si la SCI a été constituée entre M. [Q] et Mme [Y], vivant maritalement, l’extrait Kbis produit aux débats mentionne que la société a pour objet l’acquisition, la construction, l’administration et la location de tous biens immobiliers.

Les statuts de la SCI [J] du 4 juillet 2018 mentionnent quant à eux l’objet suivant :

« La société a pour objet : l’acquisition, en état futur d’achèvement ou achevés, l’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, la location et la vente (exceptionnelle) de tous biens et droits immobiliers, ainsi que de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire, l’annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question.

Le tout soit au moyen de ses capitaux propres soit au moyen de capitaux d’emprunt, ainsi que de l’octroi à titre accessoire et exceptionnel, de toutes garanties à des opérations conformes au présent objet civil et susceptibles d’en favoriser le développement.

Et, généralement toutes opérations civiles pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet ou susceptibles d’en favoriser le développement, et ne modi’ant pas le caractère civil de la société ».

Aux termes des statuts, il convient de constater que la SCI [J] a acquis un premier bien, avant celui de M. et Mme [F], à savoir une maison d’habitation à restaurer et un emplacement de parking situés [Adresse 7] à Civray de Touraine (37).

L’acquisition du bien immobilier de M. et Mme [F] entrait dans l’objet social de la SCI [J] qui révèle sa qualité de professionnelle de l’immobilier en raison de la nature et la généralité des activités qui y sont mentionnées.

La SCI [J] ayant la qualité de professionnelle de l’immobilier, indépendamment de la profession exercée par ses associés, la clause d’exonération de la garantie des vices cachés est pleinement applicable.

En conséquence, la SCI [J] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de M. et Mme [F] et le jugement sera donc confirmé.

II- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

La SCI [J] sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à M. et Mme [F] la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 17 septembre 2024, en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE la SCI [J] aux entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE la SCI [J] à payer à M. et Mme [F] la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT