PC/HB

Numéro 26/1494

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 20/05/2026

Dossier :

N° RG 25/01836

N° Portalis DBVV-V-B7J-JGM3

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

S.C.I. [1]

C/

[E] [X]

[T] [H]

S.A.R.L. [H] [2]

S.A.S. [3]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 mars 2026, devant :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Hélène BRUNET, greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, en application de l’article 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,

Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère,

Madame Christine DARRIGOL, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. [1]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° D [N° SIREN/SIRET 1], représentée par ses gérants en exercice domiciliés ès-qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Pierre-Vincent LAMBERT, avocat au barreau de DAX

INTIMÉS :

Maître [E] [X]

pris en sa qualité de notaire

[Adresse 2]

[Localité 3]

Maître [T] [H]

pris en sa qualité de notaire, associé au sein de la SARL [H] ET ASSOCIÉS

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.A.R.L. [H] [2]

Etude notariale, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès-qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU, et assistés de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

S.A.S. [3]

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° [N° SIREN/SIRET 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Maître Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE – LIGNEY – BOURDALLE, avocat au barreau de TARBES, et assistée de Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 03 JUIN 2025

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 5] (REFERE)

RG numéro : 25/00074

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte authentique de vente reçu le 10 mars 2023 par Me [T] [H], notaire associé de la SARL [H] et [4], avec la participation de Me [A] [X], notaire à Saint-Jean-Pied-de-Port, la SAS [5] a acquis auprès de la SCI [1], la propriété d’une maison d’habitation, située [Adresse 5] à Labenne (40).

L’agence immobilière S.A.S. [3] s’est chargée de la négociation de la vente, au titre d’un mandat du 8 août 2022.

Dans le cadre de la vente, des diagnostics termites ont été réalisés par la société [6] les 7 juin et 22 décembre 2022. Si le premier n’avait rien révélé, le second mentionnait certains indices d’infestation, uniquement au niveau du garage, non attenant à la maison principale.

Après la prise de possession des lieux, la SAS [5] a dénoncé différents désordres (problèmes d’évacuation des eaux usées, infestation généralisée de la maison par des termites, système d’assainissement défectueux et fondations absentes) et le 6 juillet 2023, a fait appel à la société [7] afin de réaliser un traitement contre les termites.

Par actes des 7 et 8 février 2024, la SAS [5] a fait assigner la SCI [1] et la SAS [8] devant le président du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise avec mission habituelle en la matière, sur le fondement de l’article l45 du C.P.C.

Par acte du 26 avril 2024, la SCI [1] a fait assigner en intervention forcée la SARL [7] devant le tribunal judiciaire de Dax.

Par ordonnance du 3 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax a ordonné une expertise dans le litige opposant la SAS [5] à la SCI [1] et désigné M. [G], expert, pour y procéder.

La première réunion d’expertise s’est tenue sur les lieux le 23 janvier 2025.

Par actes des 24 février et 4 mars 2025, la SCI [1] a fait assigner Me [X], notaire, la SARL [H] et [4], et Maître [T] [H], notaire, ainsi que la SAS [3] devant le président du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, aux fins, notamment, de leur voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise.

Par ordonnance du 3 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax a :

— débouté la SCI [1] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SCI [1] aux entiers dépens,

— condamné la SCI [1] à payer la somme de 800 € chacun sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. à Me [X], Me [H] et la SARL [H] et [4], ainsi que la SAS [3],

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Au soutien de sa décision, le juge des référés a retenu, en substance :

— qu’il ressort d’une note aux parties de l’expert du 24 janvier 2025, que celui-ci préconisait d’entendre les explications de Me [X] et de l’agence [3] sur les conclusions de sa mission, mais qu’il ressort des dispositions de l’article 238 du code de procédure civile qu’il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique visant à apprécier la responsabilité d’une partie,

— que le seul fait que l’expert indique qu’il serait opportun d’entendre le notaire et l’agent immobilier ne saurait constituer un motif légitime pour leur déclarer commune la mesure d’expertise,

— qu’en application de l’article 242 du code de procédure civile, l’expert judiciaire peut déjà recueillir de la part du notaire et de l’agent immobilier, toutes les informations utiles sans pour autant les faire participer aux opérations,

— qu’un rapport d’expertise judiciaire est opposable à un tiers, et ce même s’il n’a pas participé aux opérations, dès lors que le dit rapport a été régulièrement versé au débat et soumis à une discussion contradictoire, de sorte que la SCI [1] ne démontre pas l’existence d’un intérêt légitime à réaliser les opérations d’expertise au contradictoire du notaire et de l’agent immobilier et qu’il convient de la débouter de ses demandes.

Par déclaration du 2 juillet 2025, la SCI [1] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— débouté la SCI [1] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la SCI [1] aux entiers dépens ;

— condamné la SCI [1] à payer la somme de 800 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Maître [E] [X], Maître [T] [H] et la SARL [H] et [4], ainsi que la SAS [3].

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour le 11 septembre 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 18 mars 2026, selon les modalités prévues aux articles 906 et suivants du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 mars 2026.

A l’audience du 18 mars 2026 le conseil de la S.C.I. [1] a déposé son dossier et les conseils des intimés ont développé oralement leurs dernières conclusions notifiées les 14 novembre 2025 (S.A.S. [3]) et 24 septembre 2025 (Me [X], Me [H], S.A.R.L. [H] [9]).

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2025, la SCI [1] demande la cour, au visa des articles 145 et 331 du C.P.C. :

— d’ infirmer l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a débouté la SCI [1] de l’ensemble de ses demandes, condamné la SCI [1] aux entiers dépens, condamné la SCI [1] à payer la somme de 800 € chacun sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. à Me [X], Me [H] et la SARL [H] et [4] ainsi que la SAS [3] et statuant à nouveau :

— de déclarer communes et opposables à Me [X], Me [H], la SARL [H] [2] ainsi qu’à la SAS [3] les opérations d’expertise ordonnées par l’ordonnance de référé du 3 juillet 2024 ayant désigné M. [G] en qualité d’expert ;

— de dire que les opérations d’expertise se dérouleront à leur contradictoire ;

— de débouter Me [X], Me [H], la SARL [H] et [4] et la SAS [3] de l’ensemble de leurs demandes ;

— de condamner in solidum Me [X], Me [H], la SARL [H] [2] et la SAS [3] à payer à la SCI [1] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle expose en substance :

— qu’elle justifie d’un motif légitime à rendre l’expertise en cours commune et opposable aux notaires et à l’agence immobilière en charge de la vente,

— que la promesse de vente du 14 février 2023, comme l’acte de vente du 10 mars 2023 ont été rédigés et reçus par Me [H], notaire associé de la Sarl [H] [2], avec la participation de Me [X], assistant du vendeur, que ces deux professionnels sont susceptibles d’engager leur responsabilité délictuelle pour ne pas avoir transmis certaines informations à l’acquéreur, dès lors qu’ils sont « tenus professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’ils instrumentent » ; qu’il est donc parfaitement légitime que ces derniers participent aux opérations d’expertise en cours pour concourir à la manifestation de la vérité,

— que la vente s’est faite par l’intermédiaire de l’agence [3] en vertu d’un mandat du 8 août 2022 ; que l’agence n’a manifestement pas attiré l’attention des acquéreurs sur le résultat des diagnostics [10], ce en vertu de son devoir d’information et de conseil, qu’il incombait également à l’agence de faire toutes constatations et investigations utiles quant au réseau d’assainissement,

— qu’il est nécessaire de mettre les notaires et l’agence dans la cause afin que l’expertise leur soit opposable,

— qu’il importe peu que l’expert ait la possibilité de recueillir des intimés, des informations ou qu’un rapport d’expertise non contradictoire puisse être admis à titre de renseignement, dès lors que le seul critère d’admission de leur mise en cause est qu’ils soient « susceptibles d’être concernés par le procès futur éventuel », ce qui est le cas.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2025, Me [X], Me [H] et la SARL [H] et [4] demandent à la cour, au visa de l’article 145 du C.P.C. :

— à titre principal, de confirmer l’ordonnance déférée et, y ajoutant, de condamner la SCI [1] à verser à Me [X], à la SARL [H] [2] et à Me [H] la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles,

— à titre subsidiaire, de leur donner acte de leurs protestations et réserves relativement aux demandes formulées par la SCI [1] à leur encontre.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent, en substance :

— qu’il est manifeste qu’aucun motif légitime ne peut être retenu à l’encontre des notaires car ils ne sont pas tenus de vérifier les éléments techniques annexés à l’acte authentique et qu’une expertise technique n’est pas utile pour établir la responsabilité du notaire, la SCI [1] possédant d’ores et déjà tous les documents nécessaires à l’engagement de celle-ci,

— que l’appréciation d’un manquement par un notaire à son devoir de conseil est une appréciation d’ordre juridique qui excède la mission d’un expert judiciaire aux termes des articles 232 et 238 du code de procédure civile,

— que la participation du notaire aux opérations d’expertise telles que sollicitées ne peut apporter aucune lumière à l’égard des désordres invoqués par la SCI [1],

— qu’il n’est pas nécessaire de mettre les notaires dans la cause pour leur rendre opposable le rapport d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2025, la SAS [3] demande à la cour, au visa des articles 9, 145 et 146 du C.P.C. :

— de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— de débouter la SCI [1] de l’ensemble des ses demandes,

— de condamner la SCI [1] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du C.P.C. outre les dépens, en ce compris les dépens de première instance.

Elle soutient, pour l’essentiel :

— qu’il est manifeste qu’aucun motif légitime ne peut être retenu à l’encontre de l’agence,

— que la simple demande de l’expert judiciaire de mise en cause de l’agent immobilier ne caractérise pas un motif légitime,

— que la SAS [5], acquéreur, n’a pas mis en cause l’agent immobilier,

— que la SCI [1] n’allègue aucun nouvel élément qui serait de nature à fonder une action en responsabilité à l’encontre de l’agent immobilier,

— que l’article 242 du code de procédure civile permet d’ores et déjà à tout expert judiciaire de recueillir les informations orales ou écrites de toutes personnes.

Par conclusions du 3 mars 2026, Monsieur le Procureur Général près la cour d’appel de Pau demande à la cour d’appliquer sa jurisprudence habituelle, constatant pour le surplus que la chambre n’est pas saisie d’une action en responsabilité contre un notaire, mais d’un appel contre une ordonnance de référé ayant statué sur les conditions de déroulement d’une expertise.

MOTIFS

L’article 145 du C.P.C. dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Exception au principe suivant lequel celui qui intente une action doit justifier d’un intérêt né et actuel, cette disposition permet d’agir pour demander une mesure d’instruction en vue d’un procès dont l’opportunité ne sera appréciée qu’au vu des preuves réunies dans le cadre de l’expertise qui permettront d’apprécier les chances de succès de l’action envisagée.

L’application de cet article n’implique aucun préjugé par la juridiction des référés sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, le demandeur devant seulement établir un intérêt probatoire dans la perspective d’un éventuel litige et justifier que la mesure est utile et ne se heurte à aucun empêchement légitime et que son éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec.

Il suffit que le demandeur justifie d’éléments rendant crédibles ses allégations et que les preuves à obtenir par le biais de la mesure d’instruction sollicitée soient de nature à alimenter un procès, étant considéré par ailleurs que le demandeur n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque la mesure demandée est justement destinée à les établir et que les dispositions de l’article 146 alinéa 2 du C.P.C., relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du C.P.C.

Lorsqu’une mesure d’instruction a déjà été ordonnée sur le fondement de l’article 145 du C.P.C., la demande d’extension des opérations d’expertise à des tiers est soumise aux mêmes règles que la demande initiale, la mise en cause du tiers impliquant qu’il soit susceptible d’être concerné par un éventuel futur procès.

En l’espèce, la S.A.S. [5] sollicite l’extension des opérations d’expertise judiciaire aux notaires instrumentaires et à l’agence immobilière ayant conduit la transaction, sur l’allégation d’un possible manquement à leur devoir d’information et de conseil relativement à l’état réel du bien vendu, susceptible de fonder un éventuel recours en garantie à leur encontre.

Elle ne fonde pas sa demande sur le seul contenu de la note expertale du 24 janvier 2025 (pièce 21) (l’expert, au demeurant, n’ayant pas compétence pour porter des appréciations d’ordre juridique) mais sur des éléments objectifs et vérifiables (justificatifs (pièces 2, 6, 13) de transmission de divers documents au notaire et à l’agence immobilière, concernant l’état des réseaux E.U./E.V et l’existence d’un contrat de 'surveillance termites’ à la suite d’une infestation antérieure à l’acquisition du bien par la S.C.I. [1] qui n’auraient pas été repris dans l’acte de vente et ses annexes).

Ces éléments, éventuellement susceptibles d’engager la responsabilité des notaires instrumentaires et de l’intermédiaire immobilier, caractérisent, au sens de l’article 145 du C.P.C., un motif légitime justifiant leur demande d’extension des opérations d’expertise judiciaire.

Par ailleurs, la circonstance que l’expert peut, en application de l’article 242 du C.P.C., recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes est insuffisante à justifier le rejet de la demande d’extension des opérations d’expertise judiciaire, les personnes concernées étant en l’espèce, à la différence d’un simple 'sachant', susceptibles de voir leur responsabilité engagée, de sorte qu’il convient de garantir tant le caractère contradictoire que l’opposabilité des opérations expertales à leur égard.

La cour infirmera en conséquence la décision entreprise et déclarera les opérations d’expertise judiciaire communes et opposables à Me [X], Me [H], la S.A.R.L. [H] [2] et la S.A.S. [3].

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné la S.A.S. [5] aux dépens de première instance dès lors qu’en tout état de cause, les dépens sont mis à la charge de la partie qui a intérêt à l’extension de la mesure d’instruction et, pour les mêmes motifs, la S.C.I. [1] sera condamnée aux dépens d’appel.

La décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné la S.C.I. [1] à payer la somme de 800 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Maître [E] [X], Maître [T] [H] et la SARL [H] et [4], ainsi que la SAS [3] et ceux-ci seront déboutés de leurs demandes en paiement d’indemnité de procédure, s’agissant tant des frais irrépétibles exposés en première instance que de ceux exposés en cause d’appel.

La S.C.I. [1] sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du C.P.C., défendeurs à la demande de mesure d’instruction in futurum n’ayant pas la qualité de parties perdantes, au sens de l’article 700 du C.P.C.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort :

Vu l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Dax du 3 juin 2025,

Infirme la décision déférée en toutes ses dispositions, à l’exception de celle condamnant la S.C.I. [1] aux dépens de première instance,

Statuant à nouveau :

Déclare les opérations d’expertise judiciaire ordonnées par l’ordonnance du 3 juillet 2024 communes et opposables à Me [E] [X], Me [T] [H], la SARL [H] et [4] et à la SAS [3],

Déboute Me [E] [X], Me [T] [H], la SARL [H] et [4] et la SAS [3] de leurs demandes en paiement d’indemnité de procédure au titre des frais irrépétibles par eux exposés en première instance,

Ajoutant à la décision déférée :

Condamne la S.C.I. [1] aux dépens d’appel,

Déboute la S.C.I. [1], d’une part, Me [E] [X], Me [T] [H] et la SARL [H] et [4], d’autre part, et la SAS [3], de dernière part, de leurs demandes au titre de l’article 700 du C.P.C.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Hélène BRUNET Patrick CASTAGNÉ