COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 27/01/2026

la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN

M^e Coraly VINCENT

ARRÊT du : 27 JANVIER 2026

N° : – 26

N° RG 24/01530 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HAMM

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ORLEANS en date du 17 Avril 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265301688111156

Madame [P] [U]

née le 28 Juillet 1963 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Antoine VOLLET – SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN – Avocat au Barreau d’ORLÉANS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265280651398922

Madame [B] [C]

née le 08 Décembre 1974 [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Coraly VINCENT, Avocat au Barreau d’ORLÉANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 14 Mai 2024.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 08 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 04 Novembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 27 janvier 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 décembre 2016, Mme [P] [U] a fait l’acquisition d’un appartement à usage d’habitation dans un ensemble immobilier cadastré commune de [Localité 4] section AV n°[Cadastre 5] comprenant notamment une cave (pièces n°2). Cette vente a été réitérée par acte authentique reçu par Maître [N], notaire à [Localité 4], le 31 mars 2017 (pièces n°3 et 4).

Aux termes de cet acte la vente porte notamment sur le lot de copropriété n°71, soit 'une cave située au rez-de-chaussée du bâtiment A’ et les deux dix millièmes des parties communes générales, conformément à l’état descriptif de division (pièce n°1).

Mme [U] s’étant aperçue que la cave dont elle est propriétaire est occupée par Mme [B] [C], les portes de cave ayant été inversées (Cf. PV de constat ' pièce n°13), Maître [N], notaire, a écrit au syndic de copropriété, le cabinet Robert Riguet, le 15 juin 2018, lui demandant d’intervenir auprès de l’occupante (pièce n°6), sans résultat.

Elle a elle-même réitéré cette demande auprès du syndic, le 18 janvier 2019 (pièce n°7), et est entrée en relation avec Mme [C], laquelle a refusé de restituer ladite cave (pièce n°8 : courriels du 26/4/2019).

Par lettre recommandée du conseil de Mme [U] du 17 juin 2019 (pièce n°9), Mme [C] a été invitée à rechercher une solution amiable, à laquelle elle a répondu par une demande de transmission du règlement de copropriété (pièce n°10).

L’état descriptif de division lui a été adressé par voie électronique le 4 juillet 2019 (pièce n°11).

Faute d’obtempérer, Mme [C] a été mise en demeure de libérer la cave par lettre recommandée du 5 février 2021 (pièce n°12).

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er avril 2021, Mme [P] [U] a fait assigner Mme [B] [C] devant le tribunal judiciaire d’Orléans pour obtenir :

— la restitution de la cave numéro 71,

— l’expulsion de Mme [C]

— la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Mme [C],

— la condamnation de Mme [C] à payer la somme de 2.880 euros au titre de la jouissance du bien.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 9 novembre 2022, Mme [C] a été déboutée de sa fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Mme [U] et de la prescription.

Par jugement en date du 17 avril 2024 le tribunal judiciaire a :

— Débouté Mme [U] de sa demande de restitution du Lot n°71,

— Débouté Mme [U] de sa demande d’expulsion de Mme [B] [C],

— Déclaré Mme [C] propriétaire par prescription acquisitive de la cave portant le numéro n°81 et constituant le lot n°71 selon le plan des lots de la copropriété (dont une copie sera annexée au présent jugement) au sein du bâtiment A de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4], cadastré AV n°[Cadastre 5],

— Débouté Mme [U] de sa demande de condamnation de Mme [B] [C] à titre de jouissance du bien,

— Débouté Mme [B] [C] de sa demande en réparation du préjudice moral,

— Débouté les parties de toutes autres demandes,

— Condamné Mme [U] aux entiers dépens,

— Condamné Mme [U] à verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 14 mai 2024, Mme [U] a relevé appel de ce jugement.

Les parties ont conclu.

Suivant conclusions remises le 26 juillet 2024, Mme [P] [U] demande à la cour de :

— Accueillir Mme [P] [U] en son appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans du 17 avril 2024 et l’en déclarer bien fondée,

En conséquence, infirmer ladite décision et, statuant à nouveau,

— Condamner Mme [B] [C] à restituer à Mme [P] [U] la cave faisant l’objet du lot numéro 71 de l’état descriptif de division reçu par Maître [A], notaire à [Localité 8], le 6 décembre 1975, située au rez-de-chaussée du bâtiment A de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 4] (Loiret), sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de huit jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux,

— Autoriser l’expulsion de Mme [B] [C] des lieux qu’elle occupe en la forme ordinaire et avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de Mme [B] [C],

Condamner Mme [B] [C] à payer à Mme [P] [U] la somme de 5 280 euros au titre de la jouissance du bien,

— Débouter Mme [B] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Mme [B] [C] à payer à Mme [P] [U] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Suivant conclusions remises le 8 novembre 2024, Mme [B] [C] demande à la cour de :

DÉCLARER Mme [U] [P] mal fondée en son appel ; l’en débouter.

CONFIRMER le jugement entrepris.

CONDAMNER Mme [U] [P] au profit de Mme [C] [B] au paiement de la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER solidairement Mme [U] [P] au paiement des entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître Vincent Coraly, Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la propriété de la cave

Moyens des parties

Mme [U] se prévaut des articles 544 et 546 du code civil selon lesquels la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue et nul ne peut être contraint de céder sa propriété, en outre de l’article 1352-3 relatif à la restitution des fruits, elle prétend que l’intimée est en possession de la cave lui appartenant, sans droit ni titre et doit être condamnée à la lui restituer

En réponse à l’intimée qui a soutenu qu’elle ne démontrerait pas l’inversion des caves, elle allègue un courrier du 15 juin 2018 de Maître [N], notaire, qui considère qu’elle est propriétaire de la cave constituant le lot n°71, plan à l’appui, (pièces n°5 et 6), la cave numérotée 71 se situant en face de la cave portant le numéro 70 et à côté de celle numérotée 72 et un procès-verbal de Maître [I], commissaire de justice à [Localité 7], qui a constaté que « les caves portant les numéros : 71, 81, 74 et 70 ne sont pas présentes à leurs emplacements originels tel que décrits dans le plan » (pièce n°13).

Elle en déduit que le numéro 81 est inscrit sur la porte de la cave numérotée 71 sur le plan, laquelle est occupée abusivement par l’intimée et fait valoir que si le premier juge a retenu que celle-ci en est propriétaire par prescription, alors qu’elle ne peut se prévaloir d’une possession de ce lot de plus de trente ans, ni d’une possession paisible, puisqu’elle a tenté d’obtenir la restitution des lieux ; de surcroît, les actes successifs ne mentionnent que le lot n°81 et la date de début d’occupation du lot n°71, par l’intimée et éventuellement ses auteurs, est inconnue ; de plus, la bonne foi ne peut être retenue puisque l’occupation résulte de l’inversion volontaire des portes de cave ; de plus, la possession est réelle lorsque le possesseur accomplit tous les actes qu’un propriétaire aurait accomplis alors que l’intimée ne démontre pas qu’elle s’acquitterait de la taxe foncière relative au lot n°71. Elle conclut à l’infirmation du jugement.

Mme [C] indique que Mme [R] [T] épouse [J] et M. [O] [J] ont acquis suivant projet de partage des 26 juin 1970, 29 janvier 1980 et approbation le 7 mars 1980 suivant acte reçu par Maître [A], notaire à [Localité 8], publié au service de la publicité foncière d'[Localité 8] 1er, le 30 juin 1980, volume 2962, numéro 4, un ensemble immobilier situé à [Adresse 1], avec trois lots de copropriétés qui sont les suivants :

Lot numéro 81 : une cave située au rez-de-chaussée.

Lot numéro 150 : un parking situé au rez-de-chaussée.

Lot numéro 181 : Un appartement, bâtiment A, deuxième étage.

Elle précise que [O] [J] étant décédé le 1er juillet 2013, selon acte reçu par Maître [F], notaire à [Localité 8], le 8 septembre 2015, Mme [R] [T] veuve [J] et ses enfants [G] et [V] [J] lui ont vendu l’ensemble immobilier.

Elle fait valoir que Mme [U] ne démontre pas que la cave qu’elle utilise depuis l’achat de son bien lui appartient ; l’acte publié au service de la publicité foncière d'[Localité 8] 1er, le 30 juin 1980, volume 2962, numéro 4, constitue la date d’opposabilité aux tiers et à compter du 31 juin 2010, les époux [J] avaient acquis la propriété de la cave qu’ils occupaient et possédaient depuis 30 ans et il en résulte qu’elle a acquis un bien le 8 septembre 2015 dont les anciens propriétaires avaient la possession depuis plus de 30 ans et même 35 ans.

En réponse à Mme [U] qui soutient que la possession n’est pas paisible du fait de l’envoi de courriers de sa part, elle relève que c’est à partir du mois d’octobre 2018 que ceux-ci lui ont été adressés alors que c’est depuis le 31 juin 2010 que ce bien est possédé depuis plus de 30 ans par les époux [J] ; si elle conteste sa bonne foi au motif que le litige provient d’une inversion volontaire des portes de la cave, elle ne prétend pas, si tel est le cas, qu’elle serait l’auteur de l’inversion et l’auteur de l’inscription des numéros de caves sur les portes puisqu’elle n’est pas l’entreprise responsable des travaux de peinture ayant apposé les numéros sur les portes des caves.

Elle ajoute que les vendeurs de Mme [U] lui ont vendu leur bien 36 ans après en avoir fait l’acquisition et n’ont intenté aucune action contre les époux [J] ou contre elle parce que la cave n°81 n’était pas la leur.

Réponse de la cour

Il ressort de la pièce n°3 de Mme [U] qu’elle a acquis de Mme [S] [E], selon acte notarié du 31 mars 2017, le lot de copropriété 71 représentant une cave située au rez de chaussée du bâtiment A.

Il apparaît donc que la désignation de la cave acquise par Mme [C], selon acte notarié du 8 septembre 2015 n’est pas identique à celle acquise par Mme [U] puisque concernant le lot de copropriété 81 représentant une cave située au rez de chaussée du bâtiment A.

Il est certain, ainsi que l’a analysé le premier juge, que la comparaison entre les photographies et constats faite par Maître [I], huissier de justice, le 8 avril 2022 à la demande de Mme [U], sa pièce n°13, d’une part, et le plan des lots de copropriété, sa pièce n°5, d’autre part, fait apparaître qu’il y a eu une inversion des lots 71 et 81 lors de l’apposition des numéros sur les portes des caves.

Cependant, il est de principe, énoncé à l’article 2258 du code civil que, La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi, l’article 2265 précisant que, Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Il ressort du titre de propriété de Mme [C], acte notarié du 8 septembre 2015, qu’elle a acquis la cave, pièce n°1, de Mme [R] [T] veuve [J] et de ses enfants [G] et [V] [J], la première et son époux [O] [J] l’ayant acquise le 7 mars 1980 suivant acte reçu par Maître [A], notaire à [Localité 8], publié au service de la publicité foncière d'[Localité 8] 1er, le 30 juin 1980, volume 2962, numéro 4.

Mme [C] ayant succédé à ses auteurs, qui ont occupé la cave sans être contredits, sa possession, qui s’ajoute à celle de ses auteurs, remonte au 31 juin 1980, étant précisé qu’il n’y a aucune contestation quant à la cave qu’elle occupe, à savoir la cave numérotée 71, sa possession est donc plus que trentenaire et paisible et, de surcroît, l’était à date de la première réclamation de Mme [U] par lettre recommandée du 5 février 2021, pièce n°12.

Par ailleurs, si Mme [U] prétend que la bonne foi de Mme [C] ne peut être retenue, l’occupation résultant de l’inversion volontaire des portes des caves, elle ne soutient pas que cette dernière en serait l’auteur et, de plus, l’article 2258 précité indique bien que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Les conditions exigées par l’article 2261 du code civil étant remplies, à savoir que Mme [C] occupe la cave de façon continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire et par l’article 2272 de ce code étant remplies, à savoir, une occupation trentenaire, il y a lieu de la déclarer propriétaire par prescription de la cave numérotée 71 qu’elle occupe.

Le jugement étant confirmé relativement à la prescription acquisitive, les autres demandes de Mme [U] sont sans objet.

Sur les demandes annexes

Mme [U] qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens d’appel distraits au profit de Maître Coraly Vincent, avocat.

Elle sera déboutée de sa demande d’indemnité de procédure et condamnée au paiement d’une telle indemnité d’un montant de 2 000 euros à Mme [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne Mme [P] [U] au paiement des entiers dépens d’appel distraits au profit de Maître Coraly Vincent, avocat, et à payer à Mme [B] [C] une indemnité de procédure de 2 000 euros ;

Déboute Mme [P] [U] de sa demande en paiement de cette indemnité.

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT