COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/04/2026

la SELARL AVOCAT [Localité 1] CONSEIL

M^e Damien VINET

M^e Alexis DEVAUCHELLE

ARRÊT du : 07 AVRIL 2026

N° : – 26

N° RG 24/01785 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HA26

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2] en date du 28 Mars 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265298878508193

Monsieur [Z] [P]

né le 01 Août 1955 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Eric GRASSIN de la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265309587466885

Monsieur [C] [J]

né le 27 Octobre 1966 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Damien VINET, avocat au barreau de BLOIS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265321114648125

S.A.S. VEOLIA EAU – COMPAGNIE GENERALE DES EAUX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas MAGNIN, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 27 Mai 2024.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 1er décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 26 Janvier 2026 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Madame Nathalie LAUER, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en charge du rapport, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Nathalie LAUER, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 07 AVRIL 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 28 novembre 2013, M. [J] a acquis de M. [P] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 8] (41), au prix de 465 500 euros. L’acte précisait que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement collectif, tel que résultant du contrôle de conformité réalisé par la société Veolia Eau le 26 novembre 2013, dont le rapport était annexé à l’acte notarié. Ce rapport ne mentionnait toutefois pas l’existence d’un raccordement de salles d’eau de l’étage au réseau d’eaux usées.

En mai 2016, suite de dysfonctionnements dans le réseau des eaux usées des équipements sanitaires de la maison, la société Veolia Eau a réalisé un second diagnostic, établissant que des salles d’eau n’étaient pas raccordées au réseau d’eaux usées.

M. [J] a sollicité une expertise judiciaire qui a été ordonnée en référé du 25 septembre 2018. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 25 août 2020.

Les 10 et 11 décembre 2020, M. [J] a fait assigner M. [P] et la société Veolia Eau devant le tribunal judiciaire de Blois aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 28 mars 2024, le tribunal judiciaire de Blois a :

— dit écarter des débats la pièce n°8 produite par M. [P] ;

— déclaré la responsabilité de M. [P] engagée sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, en raison de la violation de l’obligation de délivrance conforme, à l’égard de M. [J] ;

— condamné M. [P] à payer à M. [J] la somme de 13 236,18 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice matériel (coût des travaux) ;

— dit que cette somme de 13 236,18 euros sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction publié par l’Insee en la multipliant par le dernier indice publié à la date du prononcé du jugement puis en divisant par le dernier indice publié au 25 août 2020 ;

— condamné M. [P] à payer à M. [J] la somme de 2 920 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance ;

— déclaré la responsabilité de Veolia Eau – Compagnie Générale des Eaux engagée sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, en raison de l’erreur de diagnostic concernant le raccordement des eaux pluviales EP5, à l’égard de M. [J] ;

— condamné la société Veolia Eau -Compagnie Générale des Eaux à payer à M. [J] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté M. [J] de sa demande d’indexation sur l’indice BT01 de cette somme ;

— débouté la société Veolia Eau – Compagnie Générale des Eaux de sa demande de garantie formulée à l’encontre de M. [P] ;

— débouté M. [P] de sa demande de garantie formulée à l’encontre de Veolia Eau – Compagnie Générale des Eaux ;

— débouté la société Veolia Eau – Compagnie Générale des Eaux de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [P] ;

— condamné in solidum M. [P] et la société Veolia Eau ' Compagnie Générale des Eaux aux dépens (en ce compris les frais de la procédure de référé, les frais d’expertise, et les frais exposés à la demande de l’expert) ;

— condamné in solidum M. [P] et la société Veolia Eau ' Compagnie Générale des Eaux à payer à M. [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 27 mai 2024, M. [P] a interjeté appel de tous les chefs du jugement.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, M. [P] demande à la cour de :

— recevoir M. [P] en son appel comme bien fondé ;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions dirigées à son encontre ;

En conséquence, statuant à nouveau :

— débouter M. [J] et la société Veolia Eau de leurs demandes tendant à voir déclarer irrecevable la pièce n° 8 versée aux débats ;

— débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement,

— prononcer la responsabilité et en conséquence la garantie de la société Veolia Eau de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause et subsidiairement,

— limiter les préjudices matériels de M. [J] à la somme de 13 236,18 euros ;

— débouter M. [J] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

— débouter M. [J] de sa demande d’une prétendue perte de chance ;

— débouter M. [J] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la société Veolia de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;

— condamner solidairement M. [J] et la société Veolia au paiement d’une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens de 1'instance.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, M. [J] demande à la cour de :

— le déclarer M. [J] recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a : dit écarter des débats la pièce n° 8 produite par M. [P] ; déclaré la responsabilité de M. [P] engagée sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, en raison de la violation de l’obligation de délivrance conforme, à l’égard de M. [J] ; condamné M. [P] à payer à M. [J] la somme de 13 236,18 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice matériel (coût des travaux) ; dit que cette somme de 13 236,18 euros sera indexée sui l’indice BT01 du coût de la construction publié par l’Insee en la multipliant par le dernier indice publié à la date du prononcé du jugement puis en divisant par le dernier indice publié au 25 août 2020 ; condamné M. [P] à payer à M. [J] la somme de 2 920 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance ; déclaré la responsabilité de Veolia Eau – Compagnie Générale des Eaux engagée sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, en raison de l’erreur de diagnostic concernant le raccordement des eaux pluviales EP5, à l’égard de M. [J] ; débouté

la société Veolia Eau – Compagnie Générale des Eaux de sa demande de garantie formulée à l’encontre de M. [P] ; débouté M. [P] de sa demande de garantie formulée à l’encontre de Veolia Eau – Compagnie Générale des Eaux ; débouté la société Veolia Eau – Compagnie Générale des Eaux de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [P] ; condamné in solidum M. [P] et la société Veolia Eau – Compagnie Générale des EAUX aux dépens (en ce compris les frais de la procédure de référé, les frais d’expertise, et les frais exposés à la demande de l’expert) ; condamné in solidum M. [P] et la société Veolia Eau – Compagnie Générale des Eaux à payer à M. [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; rejeté le surplus des demandes ; rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a : condamné la société Veolia Eau – Compagnie Générale des Eaux à payer à M. [J] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ; débouté M. [J] de sa demande d’indexation sur l’indice BT01 de cette somme ;

Et, statuant à nouveau, de ce chef :

— condamner la société Veolia Eau à lui verser la somme de 1 030 euros en réparation de ses préjudices, à savoir : 950 euros au titre des travaux de mise en conformité ; 80 euros au titre du préjudice de jouissance durant la durée des travaux ;

— dire et juger que cette somme sera actualisée pour la partie travaux en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction publié par l’Insee à la date de l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [P] et la société Veolia Eau à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, la société Veolia Eau – Compagnie Générale des Eaux (Veolia Eau-CGE), demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a : dit écarter des débats la pièce n°8 produite par M. [P] ; déclaré la responsabilité de M. [P] engagée sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, en raison de la violation de l’obligation de délivrance conforme, à l’égard de M. [J] ; condamné M. [P] à payer à M. [J] la somme de 13 236,18 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice matériel (coût des travaux) ; dit que cette somme de 13 236,18 euros sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction publié par l’Insee en la multipliant par le dernier indice publié à la date du prononcé du jugement puis en divisant par le dernier indice publié au 25 août 2020 ; condamné M. [P] à payer à M. [J] la somme de 2 920 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance ; déclaré la responsabilité de la

société Veolia Eau ' Compagnie Générale des Eaux engagée sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, en raison de l’erreur de diagnostic concernant le raccordement des eaux pluviales EP5, à l’égard de M. [J] ; condamné la société Veolia Eau ' Compagnie Générale des Eaux à payer à M. [J] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ; débouté M. [J] de sa demande d’indexation sur l’indice BT01 de cette somme ; débouté M. [P] de sa demande de garantie formulée à l’encontre de la société Veolia Eau ' Compagnie Générale des Eaux ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a : débouté la société Veolia Eau ' Compagnie Générale des Eaux de sa demande de garantie formulée à l’encontre de M. [P] ; débouté la société Veolia Eau ' Compagnie Générale des Eaux de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [P] ; condamné in solidum M. [P] et la société Veolia Eau ' Compagnie Générale des Eaux aux dépens (en ce compris les frais de la procédure de référé, les frais d’expertise, et les frais exposés à la demande de l’expert) ;

Et, statuant à nouveau,

— débouter M. [J] et M. [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner M. [P] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle, en principal, accessoires et dépens ;

— condamner M. [P] à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— limiter sa condamnation à supporter, au stade de la contribution à la dette, 6 % des dépens incluant les frais de la procédure de référé, d’expertise et de la procédure au fond ;

— condamner M. [P] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la pièce n° 8 produite par M. [P]

Moyens des parties

M. [P] indique que le 21 novembre 2013, Maître [A] a adressé une correspondance à la société Veolia [Localité 2] en y joignant le dossier de diagnostics techniques établi, en son temps, par la société [D] afin de s’assurer de l’exhaustivité du contrôle effectué par la société Veolia ; que ce document a été en réalité rédigé dans l’urgence par Mme [T], clerc de notaire au sein de l’étude, sur son portable ; que rien ne permet par principe d’écarter ce document qui n’a pas fait l’objet d’une plainte pour faux ; que le premier juge a purement écarté la pièce précitée en retenant les dispositions de l’article 288 du code de procédure civile ; que cependant, le juge n’a jamais procédé à quelque vérification d’écriture que ce soit, fondant expressément le rejet de la pièce n° 8 en invoquant la lettre produite par Maître [U] ; qu’à aucun moment Maître [U] n’a argué de l’existence d’un faux, et soutenir une absence de probabilité n’est nullement équivalente à la contestation même du document ; que Maître [U] a seulement relevé des incohérences quant au courrier sans toutefois être en mesure d’affirmer, de manière certaine et incontestable, que ledit courrier n’émanerait pas de son étude ; que tant la société Veolia que M. [J], échouent dans l’administration de la preuve qui leur incombent tendant à faire juger de sa prétendue déloyauté dans l’administration de la preuve.

M. [J] fait valoir que M. [P] verse aux débats un courrier de Maître [U] du 21 novembre 2013 indiquant qu’un nouveau contrôle des réseaux était souhaité par M. [J], avant la vente, et que ce contrôle devait donc être réalisé dans les meilleurs délais ; que M. [P] a attendu le dernier moment pour produire en justice un tel courrier sans que l’on ne sache précisément d’où il provient ; que si M. [P] n’était pas en possession de ce courrier, il aurait été contraint d’en demander une copie auprès de l’office notarial, ce qui n’est pas le cas, de sorte que ce courrier a été inventé de toutes pièces ; que Maître [U] s’est interrogé sur l’authenticité de ce courrier et a indiqué ne pas avoir trouvé de traces de ce courrier dans son dossier ; que la forme de ce courrier a laissé Maître [U] stupéfait ; qu’il s’agit d’un faux établi pour les besoins de la cause par M. [P] ; qu’il a déposé plainte pour ces faits, qui est toujours en cours d’enquête ; que dans la mesure où il existe un doute manifeste quant à l’authenticité de ce document, il conviendra de purement et simplement confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté des débats cette pièce n° 8 de M. [P].

La société Veolia Eau-CGE affirme qu’il est démontré que M. [P] a tenté de faire croire qu’un document retraçant « la liste exhaustive des pièces à contrôler » lui avait été adressé par son notaire le 21 novembre 2013 ; que la cour constatera que M. [P] n’apporte aucun élément permettant de démontrer l’authenticité de ce courrier et n’a pas été en mesure de s’expliquer avec son notaire sur l’origine de cette lettre ; que la comparaison du courrier litigieux avec le courrier adressé seulement 8 jours plus tôt par le même notaire établissent que les références et le style sont différents et la police n’est pas la même ; que M. [P] n’explique absolument pas comment il a subitement retrouvé un tel courrier dix ans plus tard, alors même que son notaire ne l’a pas dans ses archives ; qu’il y aura lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté des débats cette pièce.

Réponse de la cour

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le juge n’a pas à procéder à la vérification d’écriture prévue par les articles 287 à 298 du nouveau code de procédure civile lorsqu’une partie invoque la fausseté de l’écriture d’un tiers sur un acte produit aux débats, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 9 mars 2005, pourvoi n° 03-12.596, Bull. 2005, III, n° 64).

La société Veolia Eau-CGE et M. [J] contestant l’authenticité d’un courrier qui aurait été établi par le notaire, tiers à l’instance, le tribunal a donc appliqué à tort la procédure de vérification d’écriture. Il incombe dès lors à la société Veolia Eau-CGE et à M. [J] d’établir la preuve de leurs allégations quant à la fausseté du courrier de l’étude notariale de Maître [G] et Maître [U] du 21 novembre 2013 produit en pièce n° 8 par M. [P].

Cette pièce est un courrier du 21 novembre 2013 établi à l’entête de l’étude notariale de Me [G] et Me [U] et comportant le cachet et la signature de Maître [U], adressé à Veolia [Localité 2], rédigé en ces termes :

« faisant suite à notre appel, vous trouverez en pièces jointes la liste exhaustive des pièces à contrôler, suivant le document réalise en juillet sur le dossier DDT de la Société [D], pour la vente de la maison de Mr [P], au [Adresse 2] à [Localité 9].

Comme nous vous l’avons expliqué, cette propriété devait être sous acte de vente ce jour, mais l’acheteur a demandé un contrôle supplémentaire des réseaux, et pour Mr [P], le Propriétaire, étant résidant à [Localité 10], il serait souhaitable que ce contrôle soit réalisé au plus vite.

Nous comptons sur vous et vous remercions par avance pour votre coopération.

Cordialement »

Il convient de constater que la société Veolia Eau-CGE a établi un rapport suite à une visite de la maison de M. [P], le 26 novembre 2013, de sorte qu’elle a été missionnée quelques jours auparavant.

Doutant de l’authenticité de ce courrier, M. [J] a interrogé Me [U] qui lui a répondu le 20 septembre 2022, par un courrier rédigé en ces termes :

« J’ai consulté les archives papiers et informatiques du dossier et n’ai retrouvé aucun exemplaire de ce courrier.

Quant à sa forme, celle-ci est surprenante :

— il n’y figure pas les références du dossier ;

— les marges et les retours à la ligne pré-réglés de mon logiciel de rédaction ne sont pas respectées

— la formule de politesse n’est pas celle utilisée classiquement dans nos courriers ;

Il est très peu probable que ce document émane de mon étude, bien que la signature y figurant soit la mienne ».

Il convient de relever que le notaire reconnaît sa signature sur le courrier du 21 novembre 2013, et ne conclut pas formellement à l’existence d’un faux, se limitant à mentionner une faible probabilité que ce courrier aurait été établi par son étude.

Le fait que l’étude notariale ne retrouve pas trace de ce courrier adressé à un tiers en 2013, et les anomalies de forme remarquées par Me [U], ne permettent pas d’établir avec certitude la fausseté de ladite pièce. La cour relève par ailleurs que la société Veolia Eau-CGE qui a bien été mandatée pour établir son rapport de visite et de conformité du 26 novembre 2013, ne produit aucun courrier ou contrat justifiant son intervention.

Enfin, si M. [J] justifie avoir déposé plainte le 8 octobre 2022 pour altération frauduleuse de la vérité dans un écrit, faux et usage de faux à l’encontre de M. [P], il n’établit pas pour autant que cette procédure serait en cours plus de trois ans après ce dépôt de plainte, et il n’est ni allégué ni démontré que M. [P] aurait fait l’objet de poursuites pénales pour les infractions dénoncées.

Il résulte de ces éléments que la société Veolia Eau-CGE et M. [J] n’établissent pas la fausseté de la pièce n° 8 produite par M. [P], qui ne sera donc pas écartée des débats. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Il s’ensuit que la demande de dommages et intérêts formée par la société Veolia Eau-CGE à l’encontre de M. [P], pour avoir établi un faux document à son préjudice, doit être rejetée. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

II- Sur l’obligation de délivrance du vendeur

A- Sur le manquement à l’obligation de délivrance

Moyens des parties

M. [P] soutient qu’à la date de l’acte authentique du 28 novembre 2013, M. [J] et lui-même étaient tous deux assistés de leurs conseils respectifs représentant deux études de notaires ; qu’il résulte de l’acte authentique rédigé par les deux notaires, dont celui de l’acquéreur, que le vendeur a eu accès au rapport d’inspection Veolia Eau avant la régularisation de l’acte authentique, et a considéré celui-ci comme étant parfaitement satisfaisant et suffisant, s’agissant de sa complète information quant aux systèmes d’évacuation des eaux usées et leurs raccordements éventuels aux réseaux ; que l’acquéreur est privé de tout recours contre le vendeur, s’agissant du raccordement aux réseaux d’assainissement, et du raccordement des installations aux différents réseaux publics ou privés ; qu’il s’agit d’un ancien rendez-vous de chasse édifié en 1469, remanié au fil du temps, de sorte qu’il était impossible de s’assurer et de certifier de la conformité aux normes actuelles des raccordements éventuellement existants ; que M. [J] s’est clairement fait expliquer les clauses de l’acte de vente par le notaire, et il était assisté lors de l’acte de vente par l’agent immobilier ; qu’afin d’assurer la sécurité juridique de la transaction, il a fait effectuer un contrôle par la société Veolia, dont le rapport est annexé à l’acte de vente, qui a attesté la conformité du raccordement et a fait état d’un certain nombre d’anomalies ; que c’est de manière parfaitement fallacieuse que M. [J] soutient, au regard des stipulations contractuelles, qu’il pensait que le bien acquis était raccordé au réseau public de l’assainissement ; que le rapport Veolia n’a jamais remis en cause le principe de l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement ; que M. [J] soulève aujourd’hui une difficulté tirée du fait que dans le bien, certaines salles de bains ne seraient pas raccordées audit réseau ; qu’alors même que M. [J] avait eu connaissance du rapport Veolia, celui-ci n’a pas jugé bon et utile de poursuivre plus avant les investigations quant à la conformité du réseau des installations intérieures ; que l’analyse à laquelle s’est livrée l’expert judiciaire et sur laquelle se fonde aujourd’hui M. [J], s’agissant des non-conformités concernant les eaux usées, ne repose manifestement sur aucun élément probant et l’expert judiciaire ne s’est livré à aucune démonstration pour ce faire ; que l’expert ne peut pas affirmer que le technicien n’a pas eu accès à la totalité des pièces de la maison alors même que celui-ci a eu accès à l’étage de l’immeuble et qu’il effectuait seul le contrôle de la maison en son absence ; que le jeudi 21 novembre 2013, soit le jour fixé pour la régularisation de la vente par acte authentique, M. [J] a indiqué qu’il souhaitait obtenir des précisions complémentaires quant aux réseaux, de telle sorte que la signature de l’acte de vente a été reportée au 28 novembre suivant ; que le 21 novembre 2013, Maître [A] a adressé un courrier à la société Veolia [Localité 2] en y joignant le dossier de diagnostics techniques établi, en son temps, par la société [D] afin de s’assurer de l’exhaustivité du contrôle effectué par la société Veolia ; que le seul reproche qui peut lui être fait est d’avoir pêché par excès de confiance à l’endroit de la société Veolia, à laquelle il a confié une mission précise, joignant pour ce faire, l’ensemble des éléments permettant audit professionnel de s’assurer de l’exhaustivité et de l’effectivité de son contrôle ; que l’acte de vente, faute de convention contraire, ne garantissait nullement au futur acquéreur ni le raccordement de l’installation présente dans le bien vendu aux divers réseaux publics ou privés, ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, et ce, compte tenu du caractère particulièrement ancien de l’immeuble ; que dès lors, la juridiction dira qu’il a parfaitement satisfait à son obligation de délivrance conforme.

M. [J] réplique que le vendeur a expressément indiqué à l’acte de vente que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement communal, ainsi constaté par le contrôle de conformité ; qu’au regard de ces stipulations contractuelles, il pensait légitimement acquérir un bien raccordé au réseau public d’assainissement, mais les opérations d’expertises ont révélé que tel n’était pas le cas ; qu’en effet, les canalisations d’évacuation des eaux usées des trois salles de bains ne sont tout simplement pas raccordées au réseau public des eaux usées, dès lors que les eaux usées de ces sanitaires étaient collectées dans des regards qui ne faisaient l’objet d’aucun raccordement à la canalisation reliée au réseau public ; que c’est la raison pour laquelle les sanitaires se bouchaient régulièrement, car les eaux n’étaient tout simplement pas évacuées, de sorte que les salles de bain n° 3 et 6 étaient totalement inutilisables ; que l’expert a conclu à l’antériorité de ces défauts par rapport à la vente, ce qui confirme que M. [P] n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme ; que le vendeur ne peut se retrancher derrière le certificat de conformité établi par la société Veolia Eau quelques jours avant la vente ; qu’à la lecture du certificat de conformité délivré le 26 novembre 2013, M. [P] ne pouvait que s’apercevoir qu’il était incomplet et que des salles de bain manquaient ; que la responsabilité contractuelle de M. [P] peut être engagée en raison d’un manquement à son obligation de délivrance conforme ; que le défaut de délivrance exclut l’application de clause exclusive de responsabilité ; que M. [P] ne pourra pas s’exonérer de sa responsabilité en se fondant sur le courrier contesté du notaire du 21 novembre 2023.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer la chose qu’il vend.

L’article 1604 du code civil dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

En application de ces dispositions, le vendeur a l’obligation de délivrer à l’acquéreur un bien conforme aux stipulations contractuelles.

L’obligation de délivrance étant une obligation de résultat, le vendeur ne peut s’exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (1re Civ., 10 juillet 1996, pourvoi n° 94-18.618), et il ne peut s’exonérer qu’en prouvant une cause étrangère qui ne lui est pas imputable.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 28 novembre 2013 stipule :

« Le VENDEUR déclare que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement, ainsi constaté par le contrôle de conformité ci-après relaté.

Il déclare :

— ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation qui fonctionne correctement :

— qu’il n’a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l’installation en conformité avec les normes existantes.

— que le raccordement de l’installation d’assainissement a fait l’objet d’un contrôle par Veolia Eau, agence Loir et Cher, sise à [Localité 2], [Adresse 4], en date du 26 novembre 2013 dont le rapport est demeuré annexé.

Ce contrôle a établi la conformité du raccordement et des anomalies suivantes ci-après littéralement rapportées :

'Ce compte rendu porte sur les évacuations d’eaux usées et d’eaux pluviales qui figurent sur le schéma joint. Il appartient au propriétaire de l’habitation de vérifier l’exhaustivité de ces évacuations. La responsabilité de Veolia Eau ne pourra être engagée quant à la conformité ou non d’autres évacuations que celles explicitement citées dans le rapport et qui n’ont pas été contrôlées'.

L’ACQUEREUR déclare prendre acte des conclusions de ce contrôle.

Ayant reçu tous avertissements indispensables à la bonne compréhension de cette situation, l’ACQUEREUR déclare en faire son affaire personnelle ainsi que de toutes les suites et conséquences peuvent en résulter, s’interdisant tous recours ultérieurs contre le VENDEUR ou toute action de nature à engager la responsabilité professionnelle du rédacteur des présentes.

Le notaire associé soussigné a spécialement attire l’attention du VENDEUR des risques lies à la fausse déclaration ou une déclaration erronée.

Les parties ont dispensé expressément le notaire soussigné de procéder à une enquête de conformité du réseau des installations intérieures. ».

L’expert judiciaire, à l’issue d’investigations portant sur les réseaux d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées, a conclu à l’existence des désordres suivants :

« Nos opérations nous ont permis de constater 4 points de non-conformités et désordres :

1. Une évacuation EP5 raccordée sur le réseau public [Localité 11].

Cette non-conformité était existante avant la vente ; elle est imputable à la conception et/ou à l’exécution des travaux.

2. Des évacuations de salle d’eau et de lavabos inutilisables raccordés dans un regard R3, sans que celui-ci soit raccordé sur le réseau [Localité 11].

Selon nous, vu la nature de la canalisation (métallique), cette évacuation est antérieure à la réglementation concernant les normes de l’assainissement collectif.

L’exutoire était très certainement assuré par un puits d’infiltration, qui s’est obstrué au fil du temps.

Cette non-conformité était donc existante avant la vente ; elle est imputable à la conception de l’installation.

3. L’évacuation d’une salle de bain n° 6, raccordée sur un regard EP1.

4. L’évacuation d’une salle de bain n° 5, raccordée sur un regard EP2.

Ces 2 non-conformités sont de même nature, elles étaient existantes avant la vente ; elles sont imputables à la conception et/ou à l’exécution des travaux.

Les non-conformités et désordres constatés ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage, cependant ils affectent l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, à savoir : les réseaux d’évacuation des eaux pluviales et eaux usées.

De ce fait ils sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ».

Il résulte du rapport d’expertise, non contredit par des éléments techniques objectifs, que des évacuations de salle d’eau et de lavabos n’étaient pas raccordées au réseau d’eaux usées, contrairement à l’affirmation du vendeur dans l’acte de vente.

Pour se délier de son obligation de délivrance, M. [P] se prévaut des clauses suivantes de l’acte de vente :

« Raccordements aux réseaux

L’attention de l’ACQUEREUR a été attiré sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans le bien vendu aux divers réseaux publics ou privés (d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autres…), ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants ne lui sont garantis par le VENDEUR s’agissant d’une maison ancienne.

Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l’un quelconque de ces points seraient donc a sa charge exclusive, sans recours contre le VENDEUR.

L’ACQUEREUR ayant été à même de faire procéder avant son engagement, à toutes vérifications utiles préalables par tous professionnels compétents ».

Ces clauses s’appliquent à défaut de convention contraire dans l’acte de vente. Or, l’acte de vente comporte des stipulations spéciales relatives à l’assainissement, précédemment relatées, aux termes desquelles le vendeur a déclaré vendre un bien raccordé au réseau d’assainissement. Il convient également de souligner qu’au titre des clauses sur l’assainissement, il est mentionné que le notaire a informé le vendeur sur les conséquences d’une déclaration erronée. Ces clauses sur l’assainissement dérogent donc à la déclaration de non-garantie sur le raccordement aux réseaux et sur la conformité aux normes actuelles existantes, de sorte que M. [P] ne peut être exonéré de sa garantie de délivrance.

Si un rapport de conformité de l’installation était annexé à l’acte de vente, le vendeur est mal fondé à soutenir que celui-ci l’exonérerait de sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur. En effet, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le rapport de conformité établi par la société Veolia Eau-CGE le 26 novembre 2013 ne mentionne pas les salles de bains situées à l’étage sur le croquis des installations conformes. Il s’ensuit qu’à la lecture du rapport de contrôle, le vendeur aurait dû interroger la société Veolia Eau-CGE pour voir compléter ses investigations. Sans y avoir procédé, le vendeur a déclaré à l’acquéreur que l’ensemble immobilier était raccordé au réseau d’eaux usées, de sorte qu’il n’est pas fondé à soutenir que le rapport de conformité de l’installation présente les caractères de la force majeure.

Il résulte de ces éléments que le vendeur a manqué à son obligation de délivrer un bien raccordé en intégralité au réseau d’eaux usées, tel qu’il est déclaré dans l’acte de vente, sans qu’il soit nécessaire d’établir une faute de sa part.

La responsabilité de M. [P] est donc engagée à l’égard de M. [J] sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, et le jugement sera donc confirmé sur ce point.

B- Sur l’indemnisation

Moyens des parties

M. [P] soutient que l’expert a établi un montant de 13 236 euros sur les seuls documents fournis par M. [J], sans aucune comparaison d’artisan, ni appel d’offres ; que sur ce point, il n’entend pas contester l’analyse faite par l’expert judiciaire ; que s’agissant ensuite du préjudice de jouissance qui résulte de la durée des travaux, il y a lieu d’écarter la demande de M. [J] à ce titre en ce que celui-ci pourra parfaitement jouir de l’immeuble d’habitation nonobstant les travaux qui seront réalisés ; que l’immeuble a une surface habitable de 500 m² et dispose de plusieurs salles de bains, de sorte que l’on ne voit pas en quoi M. [J] subirait un quelconque préjudice de jouissance ; que M. [J] est bien en peine de verser aux débats des factures que ce soient au titre des interventions d’entreprises pour procéder au débouchage des canalisations ; que M. [J] a habité dans l’immeuble pendant 3 ans avant de solliciter une expertise judiciaire ; que si M. [J] produit un procès-verbal de constat du 10 janvier 2014, mentionnant que l’ensemble des pièces de l’immeuble était vide et qu’il n’y aurait aucune trace d’habitation, il ne peut soutenir que la non-occupation dudit immeuble trouverait son origine dans les prétendus défauts de raccordement au tout à l’égout de certaines pièces ; que le préjudice de jouissance sera rejeté ; que s’agissant de la perte de chance de négocier un prix moindre, il convient d’indiquer que le rapport Veolia établi deux jours avant la vente, n’est pas à l’origine de la décision de M. [J] d’acquérir ledit immeuble ; que nonobstant la connaissance des documents transmis, M. [J] a fait choix d’acquérir l’immeuble ; qu’enfin, la demande au titre de la perte de chance fait manifestement doublon, avec la demande de condamnation au titre du coût des travaux de remise en état ; que la propriété a été acquise avec 150 000 euros de moins sur le prix de vente initial ; qu’il ne peut pas à la fois être fait droit à la demande de prise en charge des travaux qui permettront d’assurer la conformité des réseaux et à la demande de perte de chance sauf à ce que cela constitue un enrichissement sans cause ; que M. [J] sera donc débouté de sa demande au titre de sa perte de chance.

M. [J] indique que le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des salles de bain, est de 13 236,18 euros selon les devis annexés au rapport d’expertise ; que cette somme sera actualisée en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction publié par l’INSEE à la date du jugement à intervenir ; que l’expert judiciaire a évalué la durée de ces travaux à 5 jours et a, en conséquence, calculé le préjudice de jouissance qui en résulterait pour lui à hauteur de 80 euros par jour, soit 400 euros ; qu’en outre, il n’a pu jouir convenablement de la maison nouvellement acquise et notamment de ses salles de bains, puisque les canalisations de celles-ci se bouchaient sans cesse ; que les non-conformités dont il est question ont rendu l’immeuble impropre à sa destination ; qu’il a donc subi un préjudice de jouissance depuis l’acquisition de l’immeuble qui a été évalué par l’expert judiciaire à la somme mensuelle de 30 euros ; qu’il a sollicité l’intervention d’un huissier de justice, le 10 janvier 2014, afin que ce dernier constate qu’il ne résidait pas dans l’habitation ; que durant 7 ans, il a donc subi un préjudice de jouissance qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 2 520 euros ; qu’il conviendra de confirmer purement et simplement le jugement entrepris, lequel a fait droit à toutes ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [P] ; qu’à titre subsidiaire, il convient de retenir qu’il a subi une perte de chance de négocier un meilleur prix de vente, qui doit être évaluée à la somme de 13 965 euros.

Réponse de la cour

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable lors de la vente, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

M. [P] ayant manqué à son obligation de délivrer un bien intégralement raccordé au réseau d’eaux usées, il est tenu de réparer les conséquences de ce manquement, consistant dans des travaux de raccordement des éléments sanitaires non encore reliées au réseau.

L’expert judiciaire a évalué le coût des travaux, suivant devis, à la somme de 13 236,18 euros, dont le quantum n’est pas contesté par M. [P]. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [P] à verser ladite somme à M. [J], avec indexation sur l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport d’expertise et le prononcé du jugement.

Les travaux dureront 5 jours, pendant lesquels M. [J] subira un préjudice de jouissance au regard de l’organisation du chantier et des nuisances pour son propriétaire. Par ailleurs, M. [J] a sollicité un nouveau rapport de conformité des réseaux d’eaux usées, suite à des engorgements.

L’expert judiciaire a relevé que les évacuations de deux salles de bains et deux lavabos étaient bouchées, faute d’exutoire vers le réseau d’eaux usées, de sorte que ces installations étaient inutilisables. Il est donc établi, sans qu’il soit nécessaire de produire des interventions d’entreprises pour le débouchage des canalisations, que deux salles de bains ne pouvaient plus être utilisés selon leur destination depuis mai 2016, de sorte que M. [J] a subi un préjudice de jouissance quand bien même deux salles d’eau étaient reliées au réseau d’eaux usées.

Le préjudice de jouissance doit donc être réparé à hauteur de la somme de 2 920 euros. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

III- Sur la responsabilité de la société Veolia Eau à l’égard de M. [J]

Moyens des parties

M. [J] fait valoir qu’il a été jugé que la responsabilité délictuelle de la société Veolia Eau était engagée et que cette dernière était responsable des préjudices subis et serait donc tenue à indemnisation ; que dans ces conditions, il a sollicité la condamnation de la société Veolia Eau à lui payer les sommes de 950 euros au titre des travaux de remise en conformité et de 80 euros au titre du préjudice de jouissance durant la durée des travaux ; que l’expert a conclu que « la non-conformité concernant le défaut de raccordement des eaux pluviales EP5, est entièrement imputable à la société Veolia Eau ; que les travaux de mise en conformité pour remédier à ce défaut ont été évalués à la somme de 950 euros ; qu’outre ce préjudice matériel, il subira un trouble de jouissance pendant la durée de ces travaux, laquelle est estimée à un jour ; que l’expert, tenant compte de la valeur locative de la maison et de la surface habitable impactée par les non-conformités, a évalué le préjudice de jouissance à une somme de 80 euros par jour ; qu’il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Veolia Eau à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts et l’a débouté de sa demande d’indexation sur l’indice BT01 de cette somme ; que statuant à nouveau sur ce point, la société Veolia Eau sera condamnée à lui verser la somme totale de 1 030 euros en réparation de ses préjudices ; que cette somme sera actualisée en tenant compte de la somme des travaux qui sera actualisée en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction publié par l’INSEE à la date de l’arrêt à intervenir.

La société Veolia Eau-CGE réplique qu’elle ne conteste pas sa part de responsabilité au titre de l’erreur de diagnostic commise par son agent sur ce point ; qu’en effet, lors de la réunion d’expertise, l’utilisation de colorants a permis de mettre en évidence que l’exutoire de trois descentes pluviales ne correspondait pas au plan des deux diagnostics ; qu’il convient de relever que cette erreur de diagnostic n’est pas à l’origine de cette non-conformité ; que M. [J] ne peut donc lui demander le remboursement de ces travaux de mise en conformité, mais seulement une indemnisation au titre de la chance qu’il a perdue de négocier à la baisse le prix de vente pour tenir compte de cette non-conformité ; qu’aux termes de son jugement, le tribunal a confirmé que le préjudice subi par M. [J] et imputable à la société Veolia Eau-CGE ne pouvait s’analyser que sur le fondement de la perte de chance, qui a été fixée à 20 % ; qu’après avoir rappelé l’évaluation de l’expert, à hauteur de 1 030 euros, le tribunal a limité sa condamnation à 200 euros, soit environ 20 % ; que sa condamnation ne portant pas sur le coût des travaux, mais sur la perte de chance d’avoir pu négocier à la baisse le prix de vente pour tenir compte de cette non-conformité, il n’y a pas lieu d’indexer cette condamnation à l’indice BT01 ; qu’y a donc lieu de confirmer le jugement rendu sur ce point.

Réponse de la cour

L’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le rapport d’expertise mentionne qu’une évacuation d’eaux pluviales « EP5 » est raccordée sur le réseau public d’eaux usées et que les rapports établis par la société Veolia Eau n’ont pas détecté cette non-conformité. La société Veolia Eau-CGE a donc commis une faute, qui n’est pas contestée en cause d’appel. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré la responsabilité de Veolia Eau-CGE engagée sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, en raison de l’erreur de diagnostic concernant le raccordement des eaux pluviales EP5, à l’égard de M. [J].

La faute de la société Veolia Eau-CGE n’est pas la cause de la non-conformité de sorte que M. [J] est mal-fondé à solliciter de celle-ci le coût de reprise de celle-ci. En l’absence de faute, le rapport de Veolia aurait fait mention de la non-conformité, de sorte que M. [J] aurait pu solliciter une réduction du prix à hauteur du coût des travaux de reprise, mais ce fait étant incertain, le dommage réside en une perte de chance de négocier une réduction du prix.

Au regard du caractère minime de la non-conformité, la chance de solliciter et d’obtenir une réduction du prix était faible. En conséquence, le jugement a réparé intégralement la perte de chance en allouant à M. [J] une somme de 200 euros, et sera donc confirmé sur ce point.

IV- Sur le recours en garantie de M. [P] à l’encontre de la société Veolia Eau-CGE

Moyens des parties

M. [P] soutient que par courrier adressé le 14 octobre 2013 par la communauté urbaine de [Localité 2], il était expressément indiqué qu’aucune garantie ne pouvait être fournie quant à la conformité de 1'installation intérieure de l’immeuble au règlement du service assainissement collectif ; qu’afin d’assurer la sécurité juridique de la transaction, il a donc fait effectuer un contrôle par la société Veolia ; qu’au jour de l’expertise Veolia, qui a duré une journée complète, il n’était pas présent et l’expertise s’est déroulée en présence du jardinier de la propriété ; que l’expert ne peut pas affirmer que le technicien n’a pas eu accès à la totalité des pièces de la maison alors même que celui-ci a eu accès à l’étage de l’immeuble et qu’il effectuait seul le contrôle de la maison ; que si, effectivement, il aurait été refusé au technicien d’accéder à certaines pièces de l’étage, dont le nombre est important, à savoir 3 salles de bains et 2 cabinets de toilettes, celui-ci n’aurait pas manqué d’en faire état dans son rapport en indiquant qu’i1 n’a pas pu accéder auxdites pièces ; qu’on ne voit pas très bien quel aurait été son intérêt d’empêcher la visite de ces pièces par le technicien de la société Veolia ; que par courrier du 21 novembre 2013, Maître [A] prenait soin de joindre à sa correspondance le dossier de diagnostics techniques établi, en son temps, par la société [D] afin de s’assurer de l’exhaustivité du contrôle effectué par la société Veolia ; que l’argumentation développée par la société Veolia consistant à soutenir que le caractère erroné du diagnostic trouverait son origine, dans la dissimulation intentionnelle de plusieurs pièces de l’immeuble est infondée ; qu’à la lumière de la correspondance du 21 novembre 2013, la cour ne pourra que juger qu’il a parfaitement respecté son devoir de loyauté et a délivré toute information utile à la société Veolia, quant à la liste des pièces à contrôler ; qu’être un professionnel de l’immobilier ne signifie pas, par principe, être un professionnel de la construction ; que la société Veolia est tenue à une obligation de résultat à l’égard de son co-contractant par rapport aux engagements pris dans le cadre du contrat régularisé avec ce dernier ; que la société Veolia ne saurait nullement se retrancher sur le fait que figure dans son rapport une mention selon laquelle sa responsabilité ne pourrait être engagée quant à la conformité ou non d’autres évacuations que celles exclusivement citées dans le rapport et qui n’ont pas été contrôlées ; qu’une telle clause, serait valide dans l’hypothèse où effectivement le propriétaire des lieux ne communique pas à la société Veolia l’ensemble des éléments lui permettant de contrôler de manière exhaustive l’ensemble des réseaux, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce ; qu’il y a donc lieu de dire que la société Veolia a établi un diagnostic erroné, engageant sa responsabilité contractuelle de telle sorte qu’il lui appartiendra de le relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, et ce, sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

La société Veolia Eau-CGE réplique que le caractère erroné du diagnostic résulte exclusivement de la dissimulation intentionnelle de plusieurs pièces de l’immeuble par M. [P] ; que lors du diagnostic du 25 novembre 2013, il est manifeste que M. [P] a volontairement dissimulé au technicien de la société Veolia Eau-CGE les deux pièces de salles de bains de l’étage et les deux salles d’eau ; que cette volonté de dissimulation s’explique par le fait que M. [P] était pressé de vendre ; qu’en outre, il ne pouvait échapper à M. [P] que le plan annexé au diagnostic du 26 novembre 2013 ne mentionnait pas les deux salles de bains et les deux salles d’eau ; que M. [P] avait une parfaite connaissance des lieux, dès lors qu’il s’agissait d’une maison familiale, et il n’est absolument pas un novice en la matière puisqu’il est le gérant de la SCI Marina dont l’activité principale est l’acquisition, la gestion et l’administration de tous biens immobiliers ; que M. [P] prétend qu’un dossier de diagnostics techniques aurait été adressé par son notaire à la société Veolia Eau-CGE, avant la visite du bien immobilier ; qu’outre le fait qu’il s’agit d’un prétendu envoi par courrier simple daté du 21 novembre 2013, soit 4 jours seulement avant le diagnostic, donc sans preuve de réception, elle réfute formellement avoir un reçu un tel document ; que si M. [P] tente de faire croire qu’il n’avait aucun intérêt à cacher les pièces d’eau comportant les non-conformités, il est pourtant indéniable que l’obligation de réaliser les travaux de mise en conformité a un coût qui, s’il avait été connu, aurait inévitablement entraîné une baisse du prix de vente, de sorte qu’il avait un intérêt économique ; que M. [P] déclare qu’il n’était pas présent lors de la visite effectuée par elle le 25 novembre 2013 et sans preuve à l’appui, il affirme seulement qu’il demeurait à [Localité 10] lors de la visite du technicien ; que cela est contredit par les statuts constitutifs de la SCI Marina, puisque le 1er mai 2015, lorsqu’il a signé ces actes, M. [P] demeurait toujours à Cellettes (41120) ; que M. [P] était donc bien présent lors de la visite réalisée par le technicien de la société Veolia Eau-CGE ; que de surcroît, il est dûment mentionné dans son rapport que sa responsabilité ne peut être engagée que pour les pièces visitées ; que les deux salles de bains et les deux salles d’eau n’ayant pas été accessibles lors du contrôle, elle n’a donc pas pu déceler les non-conformités de leur réseau d’évacuation des eaux usées ; que la responsabilité de M. [P] étant engagée pour sa réticence dolosive, le jugement entrepris devra être confirmé en ce qu’il a rejeté son appel en garantie à son encontre.

Réponse de la cour

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

La société Veolia Eau-CGE conteste avoir reçu le courrier du notaire du 21 novembre 2013 mentionnant qu’il était joint un dossier de diagnostics précédemment réalisé. Si aucun élément ne permet d’attester de la réception de ce courrier, il n’en demeure pas moins qu’il est établi et non contesté que la société Veolia Eau-CGE a bien été mandatée par M. [P] pour établir un rapport sur la conformité des rejets des installations intérieures d’assainissement de la maison située [Adresse 2] à [Localité 9].

La société Veolia Eau-CGE a ainsi établi un rapport attestant de la conformité des rejets installations intérieures d’assainissement de la maison de M. [P], le 26 novembre 2013 suite à une visite de son technicien le 25 novembre 2013 à 16h00. Le rapport fait état de deux WC, deux salles de bain, un évier, et un lave-linge raccordés au réseau d’eaux usées.

L’expert judiciaire a indiqué :

« Le rapport Veolia du 26/11/2013 préalable à la vente : élément constitutif du dossier, qui a servi à valider la vente, est en réalité incomplet car les salles de bains incriminées dans les non-conformités sont manquantes, elles n’ont pas été prises en compte par le technicien.

Il manque quand même à ce rapport : 3 salles de bain, et deux cabinets de toilettes, ce qui serait un oubli d’une ampleur significative, si l’on considère, comme le prétend Monsieur [P] (cf. note n°1) que le technicien Veolia était présent durant quasiment une journée en présence du jardinier Monsieur [M], et qu’il a eu accès libre à toutes les pièces de la maison.

Et il se trouve que les pièces manquantes au rapport Veolia sont précisément et uniquement les pièces d’eau qui comportent les non-conformités ».

La société Veolia Eau-CGE soutient que M. [P] lui a dissimulé les pièces de l’étage, de sorte que ce n’est qu’en raison du comportement de ce dernier qu’un rapport incomplet a été établi.

Cependant, la société Veolia Eau-CGE ne produit aucune pièce propre à établir que M. [P] aurait dissimulé ces pièces ou fait obstacle au contrôle du technicien à l’étage de la maison d’habitation. La question du lieu de résidence de M. [P] lors du contrôle est sans lien avec la preuve du comportement de M. [P] allégué par la société Veolia Eau-CGE.

Il y a lieu de relever que le rapport du 26 novembre 2013 ne mentionne aucune difficulté quant à l’accès des différents éléments sanitaires de la maison d’habitation. Surtout, le technicien a apposé les observations suivantes au titre des raccordements au réseau d’eaux usées : « 2 lavabos : RDC vers LL et 1er étage vers WC : eaux usées ». Cette mention établit que le technicien de la société Veolia Eau-CGE a bien pu avoir accès à l’étage de la maison d’habitation, dans lequel se situe un lavabo relié à l’évacuation d’un WC.

En outre, le rapport de la société Veolia Eau-CGE comporte un croquis des installations conformes mentionnant sur l’illustration de la maison d’habitation « 1er étage RDC », mais ne figurant pas les trois salles de bain et les deux cabinets de toilette évoqués par l’expert judiciaire. En l’absence de visite du 1er étage, l’expert n’aurait pas mentionné le 1er étage sur le croquis.

En conséquence, la société Veolia Eau-CGE ne démontre pas qu’elle n’a pas eu accès au 1er étage de la maison d’habitation lors de la visite de contrôle du 25 novembre 2013, par le fait de M. [P].

Il en résulte que le rapport du 26 novembre 2013 a omis les installations sanitaires du 1er étage, sur lesquelles la société Veolia Eau-CGE n’a donc pas émis d’avis portant sur leur conformité quant au raccordement au réseau d’eaux usées.

Le rapport de conformité du 26 novembre 2013, comporte l’avertissement suivant :

« Ce compte rendu porte sur les évacuations d’eaux usées et d’eaux pluviales qui figurent sur le schéma joint.

Il appartient au propriétaire de l’habitation de vérifier l’exhaustivité de ces évacuations. La responsabilité de Veolia Eau ne pourra être engagée quant à la conformité ou non d’autres évacuations que celles explicitement citées dans le rapport et qui n’ont pas été contrôlées ».

Ainsi, la société Veolia Eau-CGE a expressément porté à la connaissance de M. [P] le fait que sa responsabilité au titre de la déclaration de conformité des installations ne pouvait être engagée qu’au titre des évacuations figurant sur le croquis joint au rapport.

À la lecture du rapport établi par la société Veolia Eau-CGE, il appartenait à M. [P], conformément à l’avertissement mentionné au rapport, de vérifier le caractère exhaustif des vérifications effectuées par le technicien. Or, M. [P] n’a émis aucune demande à la société Veolia Eau-CGE pour voir compléter son rapport quant aux installations manquantes sur lesquelles aucun avis de conformité n’a été émis.

M. [P] a donc déclaré à l’acte de vente que l’ensemble immobilier était raccordé au réseau d’eaux usées, sans disposer d’un avis de conformité quant aux installations non mentionnées au rapport qu’il lui appartenait de vérifier, et de faire compléter.

Il résulte de ces éléments que si la société Veolia Eau-CGE a commis une faute contractuelle en omettant de contrôler les installations sanitaires situées à l’étage de la maison d’habitation de M. [P], cette faute est sans lien avec le dommage résultant du manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

Le recours en garantie de M. [P] à l’encontre de la société Veolia Eau-CGE sera donc rejeté et le jugement sera donc confirmé de ce chef.

V- Sur le recours en garantie de la société Veolia Eau-CGE à l’encontre de M. [P]

Moyens des parties

La société Veolia Eau-CGE indique que M. [P] est responsable des dommages subis par M. [J] au titre de son obligation de délivrance, mais également de sa rétention dolosive ; que dans de telles circonstances, le jugement entrepris devra être infirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de garantie formulée à l’encontre de M. [P] ; que la cour condamnera M. [P] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle, en principal, accessoires et dépens.

M. [P] demande de débouter la société Veolia Eau-CGE de sa demande en garantie.

Réponse de la cour

La société Veolia Eau-CGE a été condamnée à verser une indemnité à M. [J] au motif qu’elle n’a pas détecté la non-conformité relative à évacuation des eaux pluviales EP5, raccordée sur le réseau public des eaux usées.

Le défaut de délivrance conforme qui porte sur le non-raccordement d’éléments sanitaires au réseau d’eaux usées, et non sur le raccordement d’éléments au réseau des eaux pluviales. En conséquence, la société Veolia Eau-CGE n’établit pas la preuve d’une faute de M. [P] en lien avec la non-conformité de l’évacuation EP5 au raccordement des eaux pluviales, non signalée dans le rapport du 26 novembre 2013.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté le recours en garantie de la société Veolia Eau-CGE à l’encontre de M. [P].

VI- Sur les frais de procédure

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Veolia Eau-CGE aux dépens de première instance.

M. [P] sera condamné aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [J] la somme complémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel. Les autres demandes d’indemnité seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Blois du 28 mars 2024 en ce qu’il a :

— dit écarter des débats la pièce n°8 produite par M. [P] ;

— condamné la société Veolia Eau ' Compagnie Générale des Eaux aux dépens (en ce compris les frais de la procédure de référé, les frais d’expertise, et les frais exposés à la demande de l’expert) ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DIT n’y avoir lieu à écarter des débats la pièce n° 8 produite par M. [P] ;

CONDAMNE M. [P] aux entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [P] à payer à M. [J] la somme complémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT