COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP VAILLANT AVOCATS

ARRÊT du : 03 JUIN 2026

n° : N° RG 24/03321 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HDSC

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 25 Octobre 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 3068 3772 9412

OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT anciennement [Localité 1] HABITAT inscrit au RCS de [Localité 1] sous le n° 351 243 076, représenté par son directeur général en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

INTIMÉ :

Monsieur [F] [L]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

n’ayant pas constitué avocat

' Déclaration d’appel en date du 30 Octobre 2024

' Ordonnance de clôture du 18 novembre 2025

Lors des débats, à l’audience publique du 19 NOVEMBRE 2025, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président,

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Monsieur Michel Louis BLANC, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 21 janvier 2026, à cette date le délibéré a été prorogé au 03 juin 2026,

Arrêt : prononcé le 03 JUIN 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

FAITS ET PROCEDURE :

Le 16 janvier 1984, l’OPH [Localité 1] Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [A] [L], situé [Adresse 3]. Par la suite du décès de son conjoint, Mme [Q] [L] est devenue titulaire du bail, suivant un avenant au contrat du 21 janvier 2013.

En novembre 2023, l’OPH [Localité 1] Habitat a été informé du décès de Mme [Q] [L] survenu le [Date décès 1] 2019.

Le 22 décembre 2023, par courrier, l’OPH [Localité 1] Habitat a mis en demeure le fils, M. [F] [L], de quitter les lieux, à défaut de justifier de certains documents.

Le 16 février 2024, l’OPH Tours Habitat a assigné M. [F] [L] devant Tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir :

Juger que M. [F] [L] ne peut prétendre au transfert du bail concernant le logement situé [Adresse 3] ;

Juger que M. [F] [L] est occupant sans droit ni titre de ce logement ;

Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

Le condamner à payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle équivalente au loyer et aux charges locatives, à compter du [Date décès 2] 2019 jusqu’à la libération définitive des lieux et restitution des clefs ;

Le condamner à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner à tous les dépens de l’instance.

DECISION DONT APPEL :

Par jugement du 25 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de Tours a :

Dit que l’OPH [Localité 1] Habitat ne justifie pas des conditions requises pour juger que M. [F] [L] ne peut prétendre au transfert au bail du logement situé [Adresse 4] ;

Débouté l’OPH [Localité 1] Habitat de ses demandes en occupation sans droit ni titre et expulsion de M. [F] [L] ;

Débouté l’OPH [Localité 1] Habitat de sa demande en versement d’une indemnité d’occupation depuis le [Date décès 2] 2019 ;

Débouté l’OPH [Localité 1] Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné l’OPH [Localité 1] Habitat aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Par déclaration du 30 octobre 2024, la [Localité 1] Métropole Habitat a interjeté appel aux fins de contester ce jugement.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant ses conclusions du 9 janvier 2025, [Localité 1] Métropole Habitat demande à la Cour de :

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Juger que M. [F] [L] ne peut prétendre au transfert du bail ayant été consenti à Mme [Q] [L], et portant sur le logement [Adresse 5] ;

Juger que M. [F] [L] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le [Date décès 2] 2019, date du décès de sa mère ;

En conséquence,

Ordonner à M. [F] [L], comme tous occupants de son chef, de libérer les locaux dont s’agit, et de resttuer les clés à [Localité 1] Métropole Habitat, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir ;

Dire et juger que, faute pour lui d’y procéder, il sera expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, et l’aide d’un serrurier ;

Condamner M. [F] [L] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges courants, à compter du [Date décès 2] 2019 et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;

Condamner M. [F] [L] à régler à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [F] [L] en tous les dépens.

Bien que régulièrement assigné, M. [F] [L] n’a pas entendu se joindre à la procédure.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l’exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure.

Par ordonnance du 18 novembre 2025, la mise en état de l’affaire a été clôturée.

MOTIVATION :

Sur ce,

Sur le constat de l’occupation sans droit ni titre :

En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

L’article 40, I, de la loi susvisée, précise qu’en cas de logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation, « l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. (') Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».

L’article L.621-1 du code de la construction et de l’habitation dispose en son deuxième alinéa que « les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personne qui y ont effectivement leur résidence au principale ».

Il résulte des textes qui précèdent que les trois conditions suivantes sont cumulatives pour le transfert du contrat de bail d’habitation d’un logement appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré : le descendant doit résider depuis au moins un an dans le logement à la date de décès du titulaire du bail d’habitation ; la satisfaction par l’intéressé des conditions d’attribution d’un tel logement et l’adaptation du logement à la taille du ménage. En conséquence dès lors que l’une des conditions est absente, le rejet de la demande s’impose.

***

A titre liminaire, le logement 115 situé au [Adresse 2] à [Localité 4] appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré, [Localité 1] Métropole Habitat.

En premier lieu, et suivant l’enquête de ressources et d’occupation du patrimoine communiquée le 9 octobre 2017, M. [F] [L] réside dans le logement depuis le 5 décembre 2011.

Tours Métropole Habitat ne formule pas d’opposition quant à la satisfaction de cette première condition.

En second lieu, il ressort du dossier que [Localité 1] Métropole Habitat a sollicité M. [F] [L] afin de connaître de sa situation financière et personnelle, après avoir été informé en novembre 2023 du décès de Mme [Q] [L] survenu le [Date décès 1] 2019. En effet, par courrier daté au 22 décembre 2023, [Localité 1] Métropole Habitat a mis en demeure M. [F] [L] de s’expliquer quant à sa situation et sur son retard de loyer s’élevant à la somme de 893,48 euros, rappelant qu’il n’avait réalisé aucune démarche de transfert de bail depuis le décès de sa mère en 2019. Le courrier est revenu à l’expéditeur le 15 janvier 2024 après remise en lot au destinataire. Dès lors, M. [F] [L] a été mis en capacité de se saisir de la mise en demeure dans un délai proportionné et d’agir en conséquence. Il doit être considéré qu’il a été suffisamment touché par [Localité 1] Métropole Habitat.

D’autre part, il ressort de la mise en demeure que [Localité 1] Métropole Habitat avait également sollicité de M. [F] [L] la réalisation de démarches lors d’un entretien téléphonique du 21 novembre 2023.

Encore, M. [F] [L] a été mis en mesure de s’expliquer quant à sa situation devant le premier juge, ce qu’il n’a pas entendu faire malgré sa participation à la procédure.

Enfin, il résulte du dossier que les seuls éléments détenus par [Localité 1] Métropole Habitat datent de l’enquête réalisée en 2017, selon laquelle M. [F] [L] déclarait percevoir des ressources mensuelles de 1 341 euros et un revenu fiscal de référence de 14 440 euros. Aucun occupant supplémentaire n’était déclaré en 2017, autre que M. [F] [L]. Toutefois, ces informations seulement déclaratives ne peuvent être qualifiées d’actualisées, de sortes qu’il convient d’observer que M. [F] [L] n’a pas fait connaître les informations sollicitées par l’organisme en temps utiles, et ainsi que les conditions prescrites ne sont pas satisfaites.

En conséquence, M. [F] [L] ne satisfait pas aux conditions pour le transfert de contrat de bail d’habitation et doit donc être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis le [Date décès 2] 2019, date du décès de Mme [Q] [L].

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à M. [F] [L] la libération des lieux, sous huit jours à compter de la signification de la présente décision, et de restituer les clés du logement à [Localité 1] Métropole Habitat. Au-delà de huit jours, si M. [F] [L] n’a pas procédé à la libération des lieux de tout occupant, il appartiendra à [Localité 1] Métropole Habitat de procéder, si besoin en est, avec le concours de la force publique et à l’aide d’un serrurier, d’expulser M. [F] [L] et tout occupant se trouvant sur les lieux.

M. [F] [L] sera tenu de verser à [Localité 1] Métropole Habitat une indemnité d’occupation mensuelle, égale au loyer et charges courants, à compter du 19 février 2019, et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés.

Sur les demandes annexes :

M. [F] [L] sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’à verser à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour

INFIRME le jugement rendu le 25 octobre 2024 par le Tribunal judiciaire de Tours en toutes ses dispositions ;

JUGE que M. [F] [L] ne peut prétendre au transfert de bail d’habitation précédemment conclu entre Mme [Q] [L] et [Localité 1] Métropole Habitat, sur le logement 115, situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

DIT que M. [F] [L] est occupant sans droit ni titre depuis le [Date décès 2] 2019 ;

ORDONNE à M. [F] [L] de libérer les lieux de tous occupants sous huit jours à compter la signification de la présente décision, et de restituer les clés du logement à [Localité 1] Métropole Habitat ;

DIT qu’en cas d’inexécution dans le délai de huit jours, il appartiendra à [Localité 1] Métropole Habitat de procéder à l’expulsion de M. [F] [L] et de tous occupants du logement 115 situé [Adresse 2] à [Localité 4], avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [F] [L] à verser à [Localité 1] Métropole Habitat une indemnité d’occupation mensuelle, égale au loyer et charges courants, à compter du 19 février 2019, et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;

CONDAMNE M. [F] [L] aux dépens ;

CONDAMNE M. [F] [L] à verser à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Arrêt signé par Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,