N° 453 GR

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Malgras,

le 12.12.2016.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Jannot,

le 12.12.2016.

REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D’APPEL DE PAPEETE Chambre Civile Audience du 8 décembre 2016

RG 14/00285 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n°147, rg 11/875 du Tribunal civil de première instance de Papeete en date du 25 mars 2014 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 4 juin 2014 ;

Appelant :

Le Syndicat des Copropriétaires des Lotissements Mahina (Syclom anciennement Aplom), représenté par son syndic la Sarl Ethik, dont le siège est à Mahina ou XXX

Représenté par M^e Olivier JANNOT, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Monsieur D Z, né le XXX à XXX, XXX

Madame F G épouse Z, née le XXX à XXX, XXX

Monsieur O-P W B, né le XXX à XXX, XXX

Madame J K L épouse B, née le XXX à XXX, XXX

Monsieur O-S A, né le XXX à XXX, XXX

Madame H AM AI-AJ I épouse A, née le XXX à XXX, XXX, XXX

Représentés par M^e Benoît MALGRAS, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 24 juin 2016 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 4 août 2016, devant M. BLASER, président de chambre, M^me Y et M. X, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me M-N ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement ce jour par M. BLASER, président, en présence de M^me M-N, greffier, lesquels ont signé la minute.

A R R E T, FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

Par acte authentique du 28 janvier 2009, les époux Z, propriétaires du lot XXX d’une superficie de 1840 m2, ont divisé celui-ci en deux lots de respectivement 969 m2 et 871 m2, et ont établi entre ceux-ci un règlement de copropriété.

Par actes authentiques du même jour, les époux Z ont vendu le lot n° 1 aux époux A et le lot n° 2 aux époux B.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) a demandé l’annulation des ventes au motif qu’elles constitueraient un morcellement des lots interdit par son cahier des charges.

Par jugement du 26 mars 2014, le tribunal de première instance de Papeete a :

— Déclaré recevable le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA SYCLOM représenté par son syndic en ses demandes ;

— Débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA SYCLOM de ses demandes d’annulation ;

— Débouté D Z, F G épouse Z, O-P B, J K SUCOS épouse B, O-S A, H AI-AJ I épouse A de leur demande de dommages-intérêts ;

— Débouté les parties du surplus de leur demande ;

— Condamné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA SYCLOM à payer à D Z, F G épouse Z, O-P B, J K SUCOS épouse B, O-S A, H AI-AJ I épouse A la somme globale de 300 000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) en a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 4 juin 2014 et par exploit portant signification de celle-ci délivré le 13 juin 2014 à D Z, au domicile de F G épouse Z, au domicile de O-P B, à O-S A, au domicile de H I épouse A et à J K SUCOS épouse B.

Il est demandé à la cour :

1° par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM), appelant, dans sa requête et dans ses conclusions visées le 4 septembre 2015 et le 8 avril 2016, de :

— infirmer le jugement entrepris ;

— dire nulles les ventes du ministère de M^e C en date du 28 janvier 2009 intervenues entre les époux Z d’une part et les époux B d’autre part, transcrite à la conservation des hypothèques vol. 3499 n° 11, et entre les époux Z d’une part et les époux A d’autre part transcrite à la conservation des hypothèques le 4 juin 2009 vol. 3501 n° 08 ;

— ordonner la transcription de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques ;

subsidiairement, avant dire droit :

— ordonner le renvoi préjudiciel devant le tribunal administratif de la Polynésie française afin d’apprécier la légalité au regard des principes de liberté contractuelle et de droit à la sécurité juridique ainsi que de la séparation des pouvoirs législatif et réglementaire de l’article D141-24 du code de l’aménagement de la Polynésie française ;

— dire que la juridiction administrative sera saisie de la question ci-dessus à la requête de la partie la plus diligente ;

en toute hypothèse :

— condamner les intimés in solidum aux dépens de première instance et d’appel avec distraction et à lui payer la somme de 339 000 F CFP en remboursement des débours non compris dans les dépens ;

2° par les époux Z, les époux B et les époux A, intimés, appelants à titre incident, dans leurs conclusions visées le 12 juin 2015, de :

— constater le défaut de qualité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) ;

— déclarer irrecevable le syndicat appelant à se référer aux dispositions de la loi du 19 juillet 1965 sur la copropriété de l’immeuble ;

— relever que le syndicat appelant requiert l’annulation de ventes sans aucun fondement légal alors que la nullité de ventes répond à des dispositions légales restrictives ;

— constater en tout état de cause qu’il est irrecevable de ce chef ; qu’il n’a pas été mandaté à ce titre ;

— constater qu’il n’existe aucune division ou morcellement de lot, et que les ventes contestées ne font que concrétiser une situation préexistante depuis 40 ans et l’instauration d’une copropriété horizontale qui existait de fait et jamais remise en cause ; qu’il n’existe aucun préjudice ;

— relever ainsi le défaut d’intérêt du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) ;

— relever que les lots font plus de 1000 m2 ;

— relever que les dispositions de la loi du 21 juin 1865 sont prévues dans le cahier des charges d’origine ;

— constater que le service de l’urbanisme a autorisé les ventes et la copropriété horizontale et rappelé les prescriptions du PGA de la commune de Mahina ;

— constater en tout état de cause la prescription de plus de trente années d’existence des maisons qui interdit toute remise en cause d’une situation jamais contestée avant 2010 ;

— constater que les dispositions du PGA de la commune de Mahina s’imposent à défaut pour le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) d’avoir dans les conditions de l’article D141-24 du code de l’aménagement demandé régulièrement le maintien des dispositions réglementaires de son cahier des charges ;

— les déclarer caduques de plein droit ;

— dire en conséquence le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) mal venu d’arguer d’une prétendue superficie minimale de lot à 1000 m2 alors que le PGA de la commune de Mahina qui s’impose retient 500 m2 minimum ;

— dire valables les ventes litigieuses homologuées par le service de l’urbanisme et conformes au PGA de la commune de Mahina ;

— débouter en conséquence le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— constater qu’il cherche à abuser la cour au regard de dispositions légales et contractuelles inapplicables ;

— recevoir les intimés en leur appel incident ;

— confirmer au principal le jugement entrepris, le réformer sur le surplus ;

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) à leur payer 1 000 000 F CFP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, empreinte de mauvaise foi, reposant sur des dispositions légales erronées, sciemment entretenues ;

— le condamner aux dépens et à leur payer la somme de 400 000 F CFP en remboursement des débours non compris dans les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2016.

Les moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé, sont résumés dans les motifs qui suivent.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Le jugement dont appel a retenu que :

— Quoique le cahier des charges du lotissement établi en 1961 ait prévu la création d’une association syndicale libre, et non d’un syndicat de copropriétaires, ces derniers ont décidé, en 1972, d’adopter le régime de la loi du 10 juillet 1965. Le SYNDICAT a autorisé son syndic à engager l’instance. Il est recevable à contester des ventes qui auraient été faites en infraction au cahier des charges.

— Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division du lot n°¡ 89 établi par les époux Z respecte l’affectation de ce dernier en accordant à chaque acquéreur un droit de jouissance privatif du terrain et un droit de jouissance par quantième de la propriété du sol et des parties communes. Il ne constitue donc pas un morcellement du lot au sens du cahier des charges du lotissement. Les deux lots issus de la division sont, aux termes de la note de renseignements d’aménagement du service de l’urbanisme, soumis au règlement de copropriété horizontale sans morcellement foncier de la parcelle. Les maisons édifiées sur ces lots existent depuis plus de trente ans et n’ont jamais donné lieu à contestation.

— Les demandes du SYNDICAT ne constituent pas un abus de droit.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) fait valoir que :

— Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM), régi par la loi n° 65-557 du 19 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, regroupe les lotissements Mahina Pari, Mahina Tahua Iti I, II et III et Mahina Tahua Rahi. Le lot 89 en cause est inclus dans le lotissement Mahina Tahua Iti III.

— Malgré les artifices employés, il est certain que le lot 89 a été divisé en deux lots distincts dont la propriété est échue à deux propriétaires différents, en contravention avec le cahier des charges du lotissement.

— C’est à tort que le jugement entrepris a retenu que cette interdiction ne trouverait pas à’ s’appliquer au motif que la division n’aurait été faite qu’en jouissance. Cette distinction n’est retenue ni par la réglementation (comp art. LP141-4 c. am.), ni par la jurisprudence, ni par le cahier des charges.

— La division n’est au demeurant pas que juridique, puisque le lot 89 se trouve concrètement divisé, non pas en deux parcelles, mais en quatre clôturées, correspondant aux quatre habitations qui y sont édifiées, chacune avec un accès propre et un portail. Les actes de vente et le règlement de copropriété du 28 janvier 2009 mentionnent expressément la propriété de parcelles attenantes, et non un simple droit de jouissance. Il s’agit d’une partie de la route contiguë au lot (les voies de ce lotissement ne sont pas communes, mais privatives avec une servitude de passage réciproque). La partie du chemin limitrophe du lot 89 n’a pas été constituée en partie commune aux deux sous-lots résultant de la division contestée, mais a été morcelée en deux parcelles distinctes (1b et 2b) dont la propriété, et non la seule jouissance, a été transférée à chaque acquéreur. – L’ancienneté trentenaire des constructions sur le lot 89 n’est établie par aucun élément. Il n’est pas même justifié d’une autorisation de les bâtir.

— La division des lots est prohibée par l’article 13 du cahier des charges du SYNDICAT. Ce cahier des charges, ayant été approuvé par l’administration compétente, est exécutoire.

— Cette interdiction est justifiée par l’affectation du lotissement à la construction de maisons à usage d’habitation bourgeoise. Une division anarchique des lots aboutirait à une multiplication des logements en contradiction avec le caractère résidentiel du site.

— Les intimés ont invoqué les dispositions de l’article D141-24 du code de l’aménagement qui permettent de faire prévaloir les règles d’urbanisme contenues dans un plan d’aménagement sur celles qui régissent un lotissement. Mais : la division d’un lot n’est pas une règle d’urbanisme ; les règles figurant, comme en l’espèce, dans le cahier des charges ne sont pas soumises à’ ces dispositions. En décider autrement reviendrait à donner à l’article D141-24 un contenu illégal, car contraire à la liberté contractuelle, ce qui motiverait que le tribunal administratif soit saisi d’une question préjudicielle.

— Une assemblée générale du lotissement a autorisé les morcellements futurs de lots à condition de ne jamais obtenir de lots inférieurs à 1000 m2. Les lots litigieux ne dépassent ce plancher que si l’on suit l’argumentation des intimés selon laquelle il faut y inclure la superficie du chemin bordant chaque lot. Mais la division des lots inscrite dans le cahier des charges du lotissement l’exclut expressément.

Les consorts Z-B-A concluent que :

— Contrairement à ce qu’il soutient, et a ce qu’a retenu le jugement entrepris, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) n’est pas régi par les dispositions de la loi et du décret de 1965 relatives au statut de la copropriété, mais par la loi du 21 août 1865 relative aux associations syndicales libres et par le code de l’urbanisme. En effet, le cahier des charges a prévu la création d’une association syndicale régie par la loi du 1^er juillet 1901 devant être convertie en association syndicale autorisée régie par la loi du 21 août 1865 lorsque celle-ci serait rendue applicable sur le territoire. L’assemblée générale ordinaire du 29 avril 1972 n’a fait que donner un avis favorable à une révision du cahier des charges en vue d’adopter le statut de la loi de 1965, mais cet avis n’a pas été suivi d’effet et le cahier des charges n’a pas été modifié.

— Le SYNDICAT n’a pas d’autre objet que l’entretien des voies communes dont il n’est pas propriétaire. Il n’est pas un syndicat de copropriétaires.

— Au demeurant, un lotissement ne relève pas de la loi de 1965 : il est composé de propriétés divises privatives. Tous les lotissements de Tahiti sont gérés par une association syndicale libre.

— L’action en annulation d’une vente n’est ouverte qu’aux contractants. Le SYNDICAT n’a donc pas qualité pour agir. Il s’est d’ailleurs désisté en 2010 d’une précédente instance.

— Le SYNDICAT n’a pas non plus d’intérêt à agir. Il a autorisé d’autres divisions de lots, par exemple celui du lot voisin 85A en 2011. Il s’agit simplement de concrétiser une copropriété horizontale des maisons qui existent depuis près de 40 ans sur le lot 89. Cette division est permise car les parcelles font plus de 1000 m2, seuil au-delà duquel elle est autorisée dans ce lotissement. Les voies sont privatives et sont donc incluses dans cette superficie.

— Cela a d’ailleurs été la position de l’administration dans la fiche de renseignements d’urbanisme. Et le lot 89 existe toujours dans le plan général d’aménagement de la commune. Le SYNDICAT ne peut s’opposer à aucune division puisqu’il se trouve régi par ce PGA, en application de l’article D141-24 du code de l’aménagement. – La tranquillité du lotissement n’est pas troublée par les ventes contestées, puisque celles-ci ont pour objet des maisons qui existent depuis presque son origine.

— L’action de l’appelant est abusive.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) réplique que :

— Son assemblée générale du 29 avril 1972 a expressément décidé de soumettre le lotissement au statut de la copropriété, lequel s’applique d’ailleurs de droit lorsque les conditions de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies. Si les voiries ne sont pas communes, d’autres parcelles le sont. L’adoption du statut de la loi de 1965 a fait l’objet d’une déclaration à l’administration et d’une publication légale. Un syndic a été nommé. Les intimés ne l’ont d’ailleurs jamais compris autrement auparavant.

— Le SYNDICAT a intérêt à agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, ce qui est le cas en l’espèce.

— Le SYNDICAT n’a pas autorisé la division d’un autre lot, mais seulement le déplacement d’une limite séparative.

— Entre co lotis, les règles du cahier des charges continuent à s’appliquer même en cas d’adoption d’un plan d’aménagement dans la commune.

Les consorts Z-B-A maintiennent que le cahier des charges a imposé l’application des dispositions de la loi de 1865, que les ventes litigieuses n’ont pas opéré la division d’un lot, qu’elles sont conformes au PGA qui s’impose, et que la légalité de l’article D141-24 du code de l’aménagement a été reconnue par le tribunal administratif.

Cela étant exposé :

Les consorts Z-B-A invoquent un moyen de prescription de l’action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA tenant à ce que, si division du lot 89 il y avait, ce qu’ils contestent, celle-ci remonterait à la construction des quatre maisons sur ce lot, il y a plus de 40 ans, qui n’a jamais été contestée. Mais il s’agit en réalité d’une défense au fond.

Sur la qualité à agir du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) :

Il n’est pas contesté que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) est la dénomination actuelle de l’ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (APLOM). Cette dernière a fait paraître au Journal Officiel de la Polynésie française du 10 septembre 1998 un avis de régularisation de statuts, aux termes duquel elle est créée et est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et a pour objet l’entretien des voies créées dans le lotissement jusqu’à son classement par l’administration, d’une part, et l’aménagement, la gestion et l’entretien des autres parties communes existantes ou à créer, d’autre part.

La création de l’APLOM (devenue SYCLOM) est antérieure à 1998. Elle est inscrite, avec le même objet, dans le cahier des charges des lotissements Mahina Pari et Mahina Tahua Iti I II et III. Il y est stipulé qu’il s’agit d’une association régie par la loi de 1901 qui sera convertie en association syndicale autorisée réglée par la loi du 21 juin 1865 lorsque celle-ci sera rendue applicable sur le territoire, ce qui est advenu ultérieurement. L’association est administrée par un syndicat de quatre membres nommés en assemblée générale, lesquels désignent un président qui représente le groupement en justice.

Aux termes d’un procès-verbal d’assemblée générale ordinaire de l’APLOM du 29 avril 1972, il a été résolu à l’unanimité d’adopter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret d’application du 17 mars 1967 en vue de la réforme du cahier des charges et la modification des statuts. Il n’apparaît pas que les statuts ni le cahier des charges aient été modifiés par la suite.

Néanmoins, il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale du SYCLOM en 2011 et en 2012, et notamment de celui de l’assemblée du 12 mai 2011 qui a autorisé l’introduction de la présente instance, que le SYCLOM fonctionne comme un syndicat de copropriétaires ayant mandaté un syndic.

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, telle qu’elle est applicable en Polynésie française, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile, et qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Le syndicat a qualité pour agir en justice, notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (art. 15).

Il résulte de ces dispositions d’ordre public qu’un syndicat de copropriétaires existe impérativement et de plein droit, même en l’absence d’un acte constitutif ou d’un règlement de propriété.

Pour qu’un lotissement soit régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il faut et il suffit que les conditions prévues par l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 soient réunies : existence d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Le cahier des charges du lotissement du 24 août 1961 prévoit notamment que :

— seront établies des voies privées pour desservir chaque lot et les relier à l’extérieur ;

— le lot 89, objet du litige, est délimité au sud par une route dépendant du lotissement sur 40 m, à l’est par une autre route dépendant du lotissement sur 46 m ;

— la société lotisseuse reste propriétaire des captages et d’une partie des canalisations ;

— le sol des chemins appartient aux acquéreurs de chaque lot, au droit de sa propriété jusqu’au milieu dudit chemin ; il ne peut être vendu séparément du lot ; ce régime cessera lorsque la voirie sera classée en voie publique ;

— le sol des chemins est affecté à perpétuité à l’état de voie de circulation à titre de servitude réciproque entre le lotisseur et les acquéreurs et entre les co lotis entre eux ;

— tous les frais d’entretien, réparation, remise en état totale ou partielle, amélioration, balayage et éclairage des parties communes ainsi que toutes dépenses et charges généralement quelconques qui seraient nécessaires ou utiles ou qui seraient imposées par l’administration incomberont aux acquéreurs en proportion de la superficie de leur lot ;

— le terrain loti est expressément destiné à la construction de maisons à usage d’habitation bourgeoise ;

— aucun type ou mode de construction n’est imposé ; toutefois, sont interdites les publicités, les constructions en tôles, et les constructions dont les lignes, les proportions ou les couleurs seraient d’un mauvais goût choquant ; – le morcellement des lots vendus reste en principe interdit ; toutefois les cas qui seront jugés particuliers par le syndicat représentant les propriétaires pourront être soumis à leur assemblée générale qui décide des exceptions éventuelles sous réserve encore que la distribution de l’eau, de l’électricité et l’accès des parcelles puissent être normalement assurés ;

— jusqu’à la création de l’association syndicale, les dépenses d’entretien des parties communes, chemins etc. sont à la charge du lotisseur, de même que les nouvelles parties communes pouvant être créées ;

— les acquéreurs successifs de lots auront le droit de faire cesser immédiatement toute infraction au cahier des charges avec dommages et intérêts s’il y a lieu ;

— une fois créée, l’association syndicale autorisée aura pour objet l’entretien des voies créées dans le lotissement jusqu’à son classement par l’administration, d’une part, et l’aménagement, la gestion et l’entretien des autres parties communes existantes ou à créer, d’autre part ; le président du syndicat est chargé de recouvrer les sommes dues à l’association et de poursuivre le paiement des dégradations qui pourraient être faites dans les parties communes ;

— chaque acquéreur devra contribuer aux dépenses d’entretien des parties communes proportionnellement à la superficie du ou des lots qu’il aura acquis.

Les procès-verbaux d’assemblée générale du SYCLOM montrent l’existence d’un budget comprenant un fonds de réserve et une trésorerie pour travaux.

L’alinéa 2 de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l’application des dispositions de celle-ci aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs, dès lors qu’il n’existe pas de convention contraire créant une organisation différente.

Il y a lieu de faire application de cette disposition, puisque le cahier des charges prévoit l’existence de parties communes dont l’entretien est financé par les co lotis en proportion de la superficie de leur lot, et que, depuis l’assemblée générale du 29 avril 1972, les co lotis se sont constitués en syndicat de copropriétaires et ont délibéré en cette qualité dans leurs assemblées générales tenues depuis lors.

Par conséquent, le premier juge a exactement retenu que, si le cahier des charges du 24 août 1961 prévoyait initialement la constitution d’une assemblée syndicale libre, l’accord de l’unanimité des copropriétaires présents à l’assemblée générale ordinaire du 29 avril 1972 traduit leur volonté de soumettre les parties communes et privatives du lotissement au statut de la copropriété, au visa de l’alinéa 2 de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Sur l’intérêt à agir du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) :

L’assemblée générale du SYCLOM du 12 mai 2011 a autorisé le syndic à engager la présente instance à l’encontre des consorts Z-A-B en ce qu’ils ont procédé à un morcellement du lot n° 89 contraire au cahier des charges du lotissement auquel appartient ce lot, ensemble la décision de l’assemblée générale de l’APLOM du 7 mars 1970 interdisant tout morcellement aboutissant à constituer un ou plusieurs lots d’une capacité inférieure à 1000 m2.

Constitué en syndicat de copropriétaires, le SYCLOM a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes (L. 10 juill. 1965, art. 14 al. 4).

Par lettre du 20 août 2008, le syndic du SYCLOM a refusé de donner à D Z l’autorisation demandée par celui-ci de vendre son terrain en deux lots séparés, au motif que la surface de chacune des deux parcelles envisagées n’atteint pas la surface minimum requise de 1000 m2.

Les consorts Z ont néanmoins procédé à la division et à la vente de leur lot, dont le notaire instrumentaire a informé le syndic le 14 avril 2009.

Dès lors, les autres parties au cahier des charges du lotissement où est inclus le lot n° 89, ainsi divisé et cédé, disposent d’une action en justice pour faire appliquer, le cas échéant, l’interdiction du morcellement des lots qui y est stipulée.

Cette action appartient également au SYCLOM, car elle a pour objet de faire respecter par un co loti son obligation de conserver l’intégrité de son lot. Elle a aussi pour objet l’administration des parties communes, car les parcelles vendues par les époux Z aux époux B et aux époux A comprennent, aux termes des actes, la moitié selon son axe du tronçon de la route du lotissement de 6 mètres de large affectée à la circulation et à la desserte des lots.

L’interdiction du morcellement des lots édictée par le cahier des charges est une stipulation contractuelle entre les co lotis dont la violation peut être sanctionnée par la nullité relative d’une convention ayant eu pour objet d’enfreindre cette prohibition (C. civ., art. 1108). Une telle action en nullité peut être exercée par un tiers à ladite convention, dès lors que c’est ce tiers que la nullité protège. Tel est le cas du SYCLOM en l’espèce, puisque, quoiqu’il n’ait pas été partie aux ventes, il agit pour assurer la conservation de l’immeuble affectée par le morcellement allégué d’un lot, dans des conventions qui ont aussi pour objet la cession de portions de voiries affectées à l’usage commun.

Le jugement entrepris a par conséquent exactement retenu que le SYCLOM avait qualité et intérêt à agir en vue de la remise en état impliquant nécessairement l’annulation des ventes litigieuses.

Sur la conformité des ventes au cahier des charges :

Le jugement entrepris a exactement rappelé que le cahier des charges n’exclut pas, par exception, le morcellement des lots. Ainsi une assemblée générale de l’APLOM du 7 mars 1970 a-t-elle approuvé les morcellements de lots futurs éventuels sous réserve de ne jamais obtenir de lots inférieurs à 1000 m2. Cette résolution, dont il n’est ni justifié, ni soutenu qu’elle ait été rapportée, s’applique au présent litige. Elle a d’ailleurs été mise en 'uvre par le syndic pour refuser l’autorisation demandée par E. Z.

Le cahier des charges du lotissement du 24 août 1961 attribue au lot n° 89 une superficie de 1840 m2.

Le règlement de copropriété du 28 janvier 2009 établi par les époux Z divise le lot n° 89 comme suit :

— lot 1 d’une superficie de 969 m2 et parcelle 1b d’une superficie de 72 m2 ayant pour assiette la moitié de la voie de desserte du lotissement ;

— lot 2 d’une superficie de 871 m2 et parcelle 2b d’une superficie de 195 m2 ayant pour assiette la moitié de la voie de desserte du lotissement.

Cette répartition est conforme à un état descriptif de division qui indique que le lot 89 est constitué de la parcelle cadastrée N 28 ainsi que d’une bande de 3 m de large sur les voiries adjacentes, d’une superficie de 271 m2, et des 498/1000e des parties communes générales.

Cette description est conforme au cahier des charges du 24 août 1961, aux termes duquel à chaque lot s’ajoute une bande de terrain représentant en bordure du lot la moitié suivant son axe de la voie qui le dessert.

Il en résulte que les deux lots vendus par les époux Z aux époux B et A sont issus d’un morcellement qui, ainsi qu’en a décidé l’assemblée générale du 7 mars 1970, n’est pas contraire au cahier des charges du lotissement, dès lors que la superficie de chacun de ces lots est de plus de 1000 m2.

En effet, ce n’est pas par un artifice que la superficie de la voirie a été ajoutée à celle de la parcelle bâtie, mais par une exacte application des dispositions du cahier des charges qui le prévoit.

Il y est en effet stipulé que la superficie indiquée de chaque lot ne comprend pas le sol des voies. Puis, comme il a été dit, qu’à chaque lot s’ajoute une portion du sol de la voie qui le dessert.

Contrairement à ce que soutient le SYCLOM, il n’en résulte pas que le chemin ne concourt pas à la détermination de la superficie de chaque lot, mais bien, ainsi que le font valoir les consorts Z-B-A, que les propriétaires de lots sont également propriétaires de moitié de la voirie immédiatement contiguë et qui s’ajoute.

Par conséquent, le cahier des charges du lotissement du 24 août 1961 tel qu’il est mis en 'uvre par une résolution d’assemblée générale du 7 mars 1970 n’ayant pas été méconnu par les conventions critiquées, le jugement entrepris a exactement retenu que les actes de vente litigieux conclus le 28 janvier 2009 ne sont pas de nature à contredire les dispositions des articles 12 et 13 du cahier des charges, et a débouté le SYCLOM de sa demande d’annulation desdits actes.

Le jugement entrepris s’est toutefois fondé sur : l’autorisation par le syndicat d’un autre morcellement pour des surfaces inférieures à 1000 m2 ; la présence des quatre constructions depuis plus de trente ans sans qu’un trouble en soit résulté pour la destination d’habitation bourgeoise du lotissement ; l’analyse des conventions en ventes excluant toute division foncière du lot 89 et accordant à chaque acquéreur un droit de jouissance privatif du terrain d’assiette des constructions ainsi qu’un droit de jouissance par quantième de la propriété du sol et des parties communes, mais sans droit de jouissance sur une parcelle précisément délimitée de nature à entraîner une modification cadastrale et du cahier des charges ; la note de renseignements d’aménagement délivrée par le service de l’urbanisme qui précise expressément que les deux lots sont soumis au règlement de copropriété horizontale sans morcellement foncier de la parcelle.

Ainsi le tribunal s’est-il prononcé pour des motifs qui, quoique critiqués par les appelants, sont inopérants, dès lors que le grief de ces derniers manque en fait.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef par substitution des motifs de l’arrêt aux siens.

La solution de l’appel motive qu’il soit dit n’y avoir lieu à question préjudicielle.

Sur les dommages et intérêts :

Il ne résulte ni des moyens et arguments présentés devant le tribunal, puis devant la cour, par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM), qui sont circonstanciés et montrent qu’il a pu se méprendre sur l’interprétation de ses droits dans une situation juridique du lotissement qui est complexe, en présence d’actes des intimés également complexes, ni de son désistement d’une précédente instance, qui n’a pas à être motivé, qu’il ait fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice conformément à son objet, puis d’user des voies de recours.

Le jugement sera donc confirmé également en ce qu’il a débouté les consorts Z-B-A de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts. Il sera fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice des intimés.

PAR CES MOTIFS,

La Cour statuant publiquement, contradictoirement en matière civile et en dernier ressort ;

Dit n’y avoir lieu à question préjudicielle ;

Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) de son appel et D Z, F G épouse Z, O-P B, J K SUCOS épouse B, O-S A, H AI-AJ I épouse A de leur appel incident ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete le 26 mars 2014, par substitution des motifs du présent arrêt aux siens en ce qui concerne le débouté des demandes d’annulation faites par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) ;

Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) à payer à D Z, F G épouse Z, O-P B, J K SUCOS épouse B, O-S A, H AI-AJ I épouse A la somme globale supplémentaire de 400 000 F CFP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;

Met à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES LOTISSEMENTS DE MAHINA (SYCLOM) les dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 8 décembre 2016.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. M-N signé : R. BLASER