1ère Chambre

ARRÊT N°101/2022

N° RG 21/04025 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RZMA

M. H X

M^me I B épouse X

C/

M. L AD AI AJ Y

M^me M AC AD N épouse Y

S.A. CRÉDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE BANQUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère, entendue en son rapport

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame AD-AE AF, lors des débats et Madame W AA AB lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Janvier 2022

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Mars 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats ****

APPELANTS :

Monsieur H X

né le […] à […]

[…]

Le Clion sur Mer

44210 G

Représenté par M^e Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, Plaidant, avocat au barreau d’ANGERS

Madame I B épouse X

née le […] à E (CONGO) (95)

[…]

Le Clion sur Mer

44210 G

Représentée par M^e Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, Plaidant, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMÉS :

Monsieur L AD AI AJ Y

né le […] à […]

[…]

44210 G

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e O P, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Madame M AC AD N épouse Y

née le […] à […] […]

44210 G

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e O P, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTERVENANTE ASSIGNÉE EN APPEL PROVOQUÉ :

Le CRÉDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE BANQUE (CFCAL), SA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique BIARD de la SCP BIARD – GOURVENNEC – AI DIT BIZEAU, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par l’intermédiaire d’un agent immobilier, M. K C, les époux Y-N ont visité, au mois de septembre 2020, une maison à vendre sise […] Le Clion-sur-mer 44210 G, cadastrée […], appartenant aux époux X-B. Ils ont soumis aux vendeurs une offre d’achat du bien sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt. L’offre a été acceptée le 29 septembre 2020 sous condition de signature de la promesse de vente avant le 20 octobre 2020. Le dossier a été transmis M^e Benoît Deville, notaire associé à G, successeur de M^e C qui était le notaire des époux X-B, aux fins de rédaction d’une promesse unilatérale de vente avec l’assistance de M^e Julie Brément, notaire à Nantes, choisie par les époux Y-N. M. X a confié, le 2 octobre 2020, la réalisation des diagnostics réglementaires à la société Cappex dont il a acquitté la facture le même jour.

Le 13 octobre 2020, les époux X ont signé en l’étude de M^e Deville, une promesse unilatérale de vente au prix de 373.000 euros, les frais, droits et émoluments de la vente étant à la charge des époux Y, bénéficiaires de la promesse. M^me I B épouse X, séjournant alors au Togo, était représentée à l’acte par son époux titulaire d’une procuration sous seing privé dont l’authenticité de la signature avait été certifiée par un notaire togolais.

Le 30 décembre 2020, les époux Y ont notifié aux notaires la levée de l’option consécutive à l’obtention par eux du financement de l’acquisition. Ils ont reçu le même jour, une lettre recommandée émanant du conseil des époux X, rappelant le rendez-vous fixé le 15 janvier 2021 pour la signature de l’acte authentique en l’étude de M^e Deville, mais faisant état des difficultés des vendeurs à trouver un nouveau logement et de leur intention de se maintenir dans les lieux postérieurement à cette date, si nécessaire. Par ce courrier, les vendeurs offraient le paiement d’une indemnité de dédit égale à 5 % du prix de vente. Par lettre de leur conseil du 6 janvier 2021, les époux Y ont refusé de renoncer au bénéfice de la promesse de vente. Ils ont versé l’intégralité du prix de la vente et des frais entre les mains du notaire le 7 janvier 2021.

Ne s’étant pas présentés à l’étude notariale, le 15 janvier 2021, pour signer l’acte authentique de vente, les époux X ont reçu, le 28 janvier 2021, sommation par huissier d’avoir à comparaître le 2 février 2021, conformément aux stipulations de la promesse de vente du 13 octobre 2020.Un procès-verbal de défaut a été dressé par le notaire à cette date.

Les époux Y ont fait assigner les époux X devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire pour l’audience du 18 mars 2021. Ils ont également fait assigner, le 5 mars 2021, en intervention forcée la société Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine-banque, dite CFCAL banque, créancier inscrit sur l’immeuble. L’assignation a été publiée auprès du service de la publicité foncière de Saint-Nazaire le 24 février 2021.

Par jugement en date du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

-débouté les époux X de leur demande de nullité de la promesse de vente du 13 octobre 2020 conclue entre eux et les époux Y,

-débouté les époux X de leur demande de nullité du prêt obtenu par les époux Y le 27 novembre 2020 et accepté le 9 décembre 2020 ;

-débouté les époux X de leur demande de caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 13 novembre 2020 ;

-ordonné la vente de l’immeuble situé […]-sur-mer à G (44210), figurant au cadastre sous le numéro 042 EC 156, conformément à la promesse de vente du 13 octobre 2020, au prix de 373.000 euros ;

-ordonné la publication hypothécaire du jugement valant acte de vente ;

-ordonné la séquestration du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations dans un délai de 10 jours suivant la date d’acquisition de la force exécutoire du jugement ;

-dit que la Caisse des dépôts et consignations se libérerait des fonds au profit de M. H X et M^me I B épouse X sur présentation d’un procès-verbal d’huissier de justice constatant la remise des clés de l’immeuble aux époux Y-N et leur libération effective des lieux ;

-condamné M. H X et M^me I B épouse X à quitter les lieux sous astreinte de 200 euros par jour dans un délai de 30 jours après que le jugement soit devenu exécutoire, pendant une durée de trois mois ;

-dit que le paiement par M. et M^me Y du prix de 373.000 euros à la Caisse des dépôts et consignations entraînerait la libération de l’immeuble situé […] sur mer à G (44210) de la charge hypothécaire dont il est grevé ;

-rejeté la demande de prélèvement de l’astreinte sur le prix de vente séquestré ;

-dit que les droits hypothécaires de la société Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine-banque seront reportés sur la consignation du prix de vente à hauteur de la créance qu’elle détient contre M. et M^me X sur le fondement de l’acte de prêt du 2 décembre 2016 ;

-dit que M. et M^me Y Q aux frais de M. et M^me X à la mainlevée de l’inscription prise en garantie des droits de la société Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine-banque inscrite auprès du centre de la publicité foncière de Saint-Nazaire le 16 décembre 2016 sous la référence 4404 P 03 2016 V n°2407 ;
-dit que les opérations de distribution du prix de vente sont mises à la charge de M. et M^me X ;

-condamné M. H X et M^me I B épouse X à payer à M. L Y et M^me M N épouse Y la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

-rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de M. H X et M^me I B épouse X ;

-condamné M. H X et M^me I B épouse X à payer à M. L Y et M^me M N épouse Y la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné M. H X et M^me I B épouse X à payer à la S.A. Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine-banque la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné M. H X et M^me I B épouse X aux dépens des deux instances, en ce compris les frais d’établissement du procès-verbal de carence établi le 2 février 2021, et les frais de mainlevée de l’inscription hypothécaire, avec recouvrement direct par Maître O P en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le 1er juillet 2021, les époux X ont relevé appel de ce jugement qui leur avait été signifié le 4 juin précédent. Les époux Y invoquant leur attitude dilatoire ont obtenu la fixation de l’affaire devant la cour à bref délai. Le 19 octobre 2021, les époux Y ont assigné le CFCAL en appel provoqué.

Les époux X demandent à la cour de réformer le jugement et de :

-dire la procuration pour vendre signée par M^me I B épouse X nulle,

-dire la promesse de vente régularisée le 13 octobre 2020 nulle,

-en conséquence, débouter M. L Y et M^me M Y de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

-condamner M. L Y et M^me M Y à leur payer la somme de 10.000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

-condamner M. L Y et M^me M Y à leur payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La banque CFCAL a formé appel incident sur le chef de jugement suivant :

-«dit que la Caisse des dépôts et consignations se libérera des fonds au profit de M. H X et M^me I B épouse X sur présentation d’un procès-verbal d’huissier de justice constatant la remise des clés de l’immeuble par M. H X et M^me I B épouse X à M. L Y et M^me M N épouse Y et leur libération effective des lieux, le constat étant aux frais de M. et M^me X».

Elle demande à la cour, dans le cas où la vente de l’immeuble sis […]-sur-mer, commune de G cadastré section 042 EC n°156 serait ordonnée, de dire que sa créance sera payée sur le prix de vente consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations et d’ordonner que la déconsignation des fonds provenant de la vente de l’immeuble sis […], consignés à la Caisse des dépôts et consignations, soit soumise à la présentation à ladite caisse d’un projet de distribution du prix dûment homologué ;

-dire que les opérations de distribution du prix de vente seront mises à la charge des époux X ;

-lui décerner acte de ce qu’elle s’en remet à justice quant aux demandes présentées par les époux Y et les époux X les uns envers les autres ;

-condamner la partie défaillante à lui régler la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel outre les entiers dépens.

Les époux Y forment également appel incident. Ils demandent à la cour, vu les dispositions des articles 1103 et 1124 du code civil, la promesse unilatérale de vente passée par acte au rapport de M^e Deville, notaire à G, en date du 13 octobre 2020, et le procès-verbal de défaut établi par ce même notaire le 2 février 2021, de confirmer le jugement en ce qu’il a :

-débouté M. et M^me X de leur demande

• tendant à voir prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente passé le 13 octobre 2020 ;

• tendant à voir prononcer la nullité du prêt obtenu par eux le 27 novembre 2020 et accepté le 9 décembre 2020,

• tendant à voir prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 13 novembre 2020 ;

-ordonné la vente de l’immeuble situé […] sur mer à G (44210) figurant au cadastre sous le numéro 042 n°156 conformément à la promesse de vente consentie le 13 octobre 2020 par M. H X et M^me I B épouse X à M. L Y et M^me M N épouse Y moyennant le prix de 373.000 euros,

-ordonné la publication hypothécaire du jugement valant acte de vente.

Les époux Y demandent également à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a :

• ordonné la séquestration du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations dans le délai de 10 jours suivant la date à laquelle la décision à intervenir acquerra la force exécutoire ;

• dit que la Caisse des dépôts et consignations se libérera des fonds au profit de M. H X et de M^me I B épouse X sur présentation d’un procès-verbal d’huissier de justice constatant la remise des clés de l’immeuble par M. H X et M^me I B épouse X à M. L Y et M^me M N épouse Y, et leur libération effective des lieux, le constat étant aux frais de M. et M^me X ;

• dit que le paiement du prix de 373.000 euros à la Caisse des dépôts et consignations entraînera la libération de l’immeuble situé […] sur mer à G (44210) de la charge hypothécaire dont il est grevé ;

• dit que les droits hypothécaires de la société Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine-banque sont reportés sur la consignation du prix de vente à hauteur de la créance qu’elle détient contre M. et M^me X sur le fondement de l’acte de prêt du 2 décembre 2016 ;

• dit que M. et M^me Y Q, aux frais de M. et M^me X, à la mainlevée de l’inscription prise en garantie des droits de la SA Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine-banque inscrite au service de la publicité foncière de Saint-Nazaire le 16 décembre 2016 sous la référence 4404 P 03 2016 V n°2407 ;

• dit que les opérations de distribution du prix de vente seront mises à la charge de M. et M^me X ; rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de M. H X et de Mme•
I B épouse X ;

• condamné M. H X et de M^me I B épouse X à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens des deux instances devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, en ce compris les frais d’établissement du procès-verbal de carence établi le 2 février 2021 et les frais de mainlevée de l’inscription hypothécaire, avec recouvrement direct par M^e O P en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils concluent en revanche à son infirmation en ce qu’il a condamné M. H X et M^me I B épouse X à quitter les lieux sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans le délai de 30 jours après que le jugement soit devenu exécutoire et a limité à la somme de 4 000 euros les dommages-intérêts alloués. Ils demandent à la cour de condamner M. H X et M^me I B épouse X :

-à libérer les lieux sous astreinte de 1.000 € par jour de retard suivant le 10ème jour après la signification de l’arrêt à intervenir, en prévoyant que l’astreinte pourra être réglée à leur profit par prélèvement sur les fonds séquestrés au titre de leur obligation au paiement du prix de vente ;

-à leur payer

• la somme de 1.025 euros par mois à compter du 15 janvier 2021 jusqu’à complète libération de l’immeuble sis […] sur mer en réparation du préjudice subi du fait de devoir supporter un loyer pour se loger ; la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des autres préjudices subis ;•

• la somme supplémentaire de 10.920 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l’instance devant la cour d’appel de Rennes.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées le 3 janvier 2022 par les époux X, le 24 décembre 2021 par les époux Y et le 9 novembre 2021 par la société Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine-banque.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la vente

A) sur le moyen tenant à la nullité de la procuration signée par M^me X

M^me X soutient ne pas avoir été en mesure d’appréhender les détails de l’opération pour laquelle elle donnait sa procuration à son époux, pensant régulariser une procuration dans la perspective de l’achat d’un terrain. Elle tire argument du fait que le notaire ayant certifié l’authenticité de sa signature a reconnu ne pas lui avoir lu l’intégralité de la procuration. Elle tire également argument de sa 'cécité légale’ et se dit analphabète.

Mais ces arguments ne sont pas probants dès lors que M^me X, qui avait donné plusieurs mandats successifs de vente de sa maison sur laquelle était apposée un panneau 'A vendre', connaissait nécessairement l’objet de la procuration sous seing privé litigieuse dont le titre encadré était ainsi rédigé : 'PROCURATION POUR VENDRE'. Alors qu’elle se trouvait en voyage d’affaires, elle a pris seule l’initiative de se rendre dans un cyber-café pour faire imprimer le document qui lui avait été adressé électroniquement, sans avoir besoin d’une aide quelconque, puis d’y apposer la mention manuscrite 'Bon pour pouvoir’ accompagnée de sa signature, ce qui révélait une lecture préalable des consignes transmises, puis de se présenter sans rendez-vous chez un notaire inconnu afin de faire certifier sa signature, ce qui supposait qu’elle lui fournisse des explications sur les raisons de sa démarche. Elle a ensuite fait les diligences nécessaires pour adresser par voie électronique, dans les délais, la procuration dûment complétée et signée au notaire rédacteur. Ces éléments démontrent qu’elle a la capacité de lire et d’écrire sans aide et qu’elle dispose de capacités intellectuelles lui permettant d’agir de manière adaptée sans avoir besoin de l’assistance d’un tiers, y compris pour effectuer des démarches inhabituelles. Au demeurant, le notaire sollicité précise : 'Prenant le document, je lui faisais savoir qu’il s’agit d’une procuration pour vendre selon l’intitulé du document', de sorte qu’elle ne peut de bonne foi soutenir qu’elle a cru signer une procuration pour acheter un terrain. L’erreur alléguée n’est dès lors pas démontrée.

B) sur le moyen tenant à la nullité de la promesse de vente

Les époux X concluent à la nullité de la promesse de vente signée le 13 octobre 2020 pour les motifs suivants :

- indétermination du bien qui en était l’objet en raison de l’inexactitude de l’adresse mentionnée en page 3,

- nullité de l’offre de prêt consentie aux époux Y,

- mention erronée de l’acte en ce qu’il indique que la procuration signée le 12 octobre 2020 par M^me X est annexée en original alors que la version électronique transmise au notaire n’aurait selon eux valeur que de copie,

- absence de consentement éclairé à la vente.

Mais en premier lieu, il sera relevé que l’immeuble objet de la promesse est parfaitement déterminé, l’erreur matérielle contenue page 3 de l’acte, dans la clause portant sur l’identification du bien, en ce que son adresse est une première fois indiquée comme étant 'rue' (et non avenue) des Sports étant immédiatement rectifiée dans la même clause qui précise qu’il figure au cadastre '1 AV DES SPORTS LE CLION', adresse qui alliée aux références cadastrales, au plan et à la description du bien ne laissait place à aucune confusion possible avec un autre immeuble dont les époux X auraient pu être propriétaires. Au demeurant, si l’on en croit la pièce n° 18 produite par les époux X, il n’existe plus de 'rue des Sports’ à G, cette rue étant devenue […].

En second lieu, la prétendue nullité de l’offre de prêt ne peut être invoquée par les vendeurs qui sont sans qualité, ni intérêt à soulever un tel argument dès lors que la banque a remis les fonds au notaire avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique de vente et que le financement de l’opération est donc assuré.

En troisième lieu, le fait que M^me X, qui résidait alors à Lomé (Togo), ait envoyé au notaire une version électronique de la procuration sous seing privé dont elle avait auparavant fait certifier la signature par un notaire togolais n’est pas de nature à vicier la promesse de vente dès lors que cette procuration est conforme à la version sur support papier restée en sa possession et qu’elle est l’auteur de la signature portée sur le document qu’elle a elle-même transmis au notaire rédacteur.

Enfin, les appelants allèguent l’existence d’un vice déterminant de leur consentement en ce qu’ils n’auraient pas eu conscience de la portée de l’engagement pourtant conforme aux dispositions légales. Les époux X soutiennent en S avoir cru signer une promesse de vente révocable moyennant un dédit et prétendent avoir subordonné leur consentement à l’acquisition concomitante d’un terrain constructible sur lequel ils entendaient faire construire un nouveau logement. Pourtant les stipulations parfaitement explicites de l’acte dont une copie leur avait été adressée avant sa signature ne pouvaient leur laisser le moindre doute sur la portée de l’engagement qu’il leur était demandé de consentir.

Plus particulièrement, M^me X articule les griefs suivants :
- elle aurait été victime de la fraude commise par son époux à son détriment lequel a imité sa signature aux fins d’acceptation de l’offre d’acquisition émise par les époux Y (ce qui n’empêche pas le couple de demander aux bénéficiaires de la promesse, l’un et l’autre, l’indemnisation d’un préjudice moral identique) ;

- ne sachant ni lire, ni écrire et en outre atteinte de 'cécité légale', elle aurait été dans l’incapacité de comprendre le sens de la procuration adressée par son époux ;

- son époux aurait lui-même été victime des agissements du notaire, de l’agent immobilier, voire des acquéreurs qui auraient tous fait pression sur lui alors qu’il n’avait pas l’intention de vendre le logement tant que le couple n’aurait pas acquis un terrain afin d’y faire construire un nouvel immeuble d’habitation.

Mais les époux X, qui font cause commune, se bornent à multiplier les allégations non étayées de pièces justificatives probantes et à tenter de tirer parti de leur prétendue incurie ou incompétence respective. C’est ainsi qu’est inopérant le fait que M^me X ait porté plainte contre son mari et contre des tiers à la procédure dès lors que la copie de procès-verbal de plainte qu’elle communique se borne à la retranscription par un enquêteur de ses doléances qui n’en acquièrent pas pour autant une force probante supplémentaire. Il n’est certes pas discuté que l’offre d’achat a été acceptée au nom de son épouse par M. X qui a imité sa signature, elle-même étant partie au Togo quelques jours plus tôt. Mais cet argument est sans portée puisque le dit document ne sert pas de fondement à la demande. Il sera au demeurant relevé que le constat d’huissier établi à l’initiative des acquéreurs révèle que M. X n’a accepté l’offre en son nom, le 29 septembre 2020, qu’ après avoir pris contact avec elle pour s’assurer de son accord ainsi que le révèle le message qu’il a ensuite envoyé à l’agent immobilier ainsi rédigé : 'C’est ok pour I. Action'.

M^me B épouse X est d’origine togolaise mais elle a épousé en 1997, à l’âge de 24 ans, son actuel conjoint, a acquis la nationalité française et a eu cinq enfants, tous nés et élevés en France. Si son aisance dans l’expression écrite n’était pas parfaite en 2007, au moment où lui a été accordée une formation de perfectionnement, elle n’était déjà à cette époque pas dépourvue de toute maîtrise de la langue française orale et écrite, maîtrise qu’elle a eu le temps et l’opportunité de parfaire dans les 15 années qui ont suivi. Il est en S démontré qu’elle a acquis expérience et compétence à l’occasion de la conclusion de nombreux actes juridiques importants dont aucun ne signale de difficulté particulière concernant l’expression de son consentement.

Ainsi les pièces produites établissent qu’elle a acquis, solidairement avec son époux, l’immeuble litigieux en 2008, immeuble financé par un prêt immobilier. En 2016, le couple ayant contracté neuf prêts à la consommation auprès de différents établissements de crédit s’ajoutant à des découverts sur leurs comptes bancaires, a négocié ensemble un prêt hypothécaire de consolidation de son endettement auprès de la société Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine – Banque pour la conclusion duquel M^me X avait déjà donné une procuration à son époux le 10 novembre 2016. Parallèlement le couple a vendu un autre bien immobilier le 14 septembre 2011 toujours à G. De l’expertise graphologique qu’elle produit, il ressort également que M^me X est propriétaire en nom propre d’un immeuble situé au Togo pour lequel elle a donné (en français) un mandat de gestion signé le 10 mai 2019 à Lomé. De même, outre les procurations consenties à son époux et les autres mandats au profit d’agents immobiliers, M^me X a signé les deux documents contractuels présentés par M. C en y apposant des mentions manuscrites révélant qu’elle ne souffre pas de l’analphabétisme allégué.

Par ailleurs, si M^me X souffre effectivement d’une pathologie réduisant son acuité visuelle, les pièces produites révèlent que correctement appareillée, elle conserve son autonomie. Elle exerce une profession artisanale incompatible avec la cécité alléguée, est inscrite au répertoire des métiers, vend ses produits sur le marché, gère un site de e-commerce et organise seule des envois de marchandises entre le Togo et la France, pays dans lequel elle effectue des séjours de longue durée sans avoir besoin d’assistance particulière liée à son handicap. Ces arguments ne démontrent dès lors pas l’erreur alléguée.

La prétendue erreur commise par les époux X quant à la portée de leur engagement en ce qu’ils n’auraient pas eu l’intention de vendre leur immeuble sans acquisition concomitante d’un terrain n’est pas étayée de la moindre pièce justificative. Il est au contraire démontré que le projet de vente litigieux avait été longuement mûri par le couple qui avait donné un premier mandat de vente à une agence immobilière le 24 janvier 2019, mandat parvenu à son terme au mois de janvier 2020, puis concurremment un mandat exclusif de vente à un autre agent immobilier le 20 février 2019, mandat résilié le 14 août 2019, suivi d’un troisième mandat à un nouvel agent immobilier le 28 janvier 2020, résilié le 31 août 2020 non pas en raison d’une renonciation au projet de vente mais de l’absence d’efficacité imputée à l’agent immobilier. Ce dernier mandat était toujours en vigueur et un panneau 'A vendre’ apposé sur la façade de leur maison lorsque les époux X ont, l’un et l’autre, donné le 13 juin 2020 mandat à M. K C de rechercher un acquéreur pour leur maison. Or aucun de ces mandats successifs n’était assorti d’une condition relative à l’acquisition concomitante d’un terrain. Il s’en déduit que les époux X avaient de manière ininterrompue, pendant plus de 20 mois, proposé leur maison à la vente lorsqu’ils ont consenti la promesse unilatérale de vente du 12 octobre 2020, au prix de 373 000 euros qui correspondait exactement au montant réclamé dans le second mandat de vente. Aucun élément n’établit qu’ils avaient subordonné leur accord à l’acquisition concomitante d’un terrain, ni même qu’ils aient opéré les moindres démarches en ce sens. L’argumentation soutenue de ce chef n’est au demeurant pas cohérente puisque même s’ils avaient eu la capacité financière suffisante pour acquérir concomitamment un terrain constructible, ils auraient en toute hypothèse dû attendre de nombreux mois avant de prendre possession d’un logement dont ni les caractéristiques, ni le financement n’étaient encore finalisés. Ils devaient donc nécessairement recourir dans l’intervalle à un hébergement dans un immeuble locatif.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’ainsi qu’ils l’exprimaient par l’intermédiaire de leur premier conseil dans la lettre du 28 décembre 2020, les raisons du revirement exprimé d’une même voix par les époux X ne procèdent pas d’une erreur suscitée par le mari au détriment de l’épouse, ni d’une méprise sur la portée de l’acte critiqué mais dans la circonstance que les époux X, déterminés à vendre leur maison depuis près de deux ans, ont a posteriori pris conscience du fait qu’ils ne pourraient trouver immédiatement un bien en location conforme à leurs attentes. Cette remise en cause de l’opportunité économique de l’opération qu’ils avaient contractée ne peut caractériser une erreur déterminante de leur consentement justifiant la nullité de la promesse valablement contractée.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes et ordonné la vente du bien et la publication du jugement valant vente au service de la publicité foncière.

En revanche, eu égard aux circonstances de la cause et aux tensions actuelles du secteur du logement, il y a lieu d’aménager différemment les modalités d’exécution du jugement en ce qui concerne l’astreinte dont il n’y a pas lieu d’aggraver le montant, le préjudice locatif des époux Y étant par ailleurs compensé et de nature à inciter les époux X à faire le plus rapidement possible les démarches nécessaires pour libérer la maison vendue.

L’astreinte prononcée étant nécessairement une astreinte provisoire, son montant ne pourra être liquidé qu’a posteriori par le juge. Il ne peut en conséquence être ordonné de compensation entre le montant des indemnités éventuellement dues à ce titre et le prix de la vente.

Les époux X succombant dans toutes leurs prétentions, leur demande de dommages-intérêts en réparation d’un prétendu préjudice moral qui ne serait, en toute hypothèse, imputable qu’à leur propre inconséquence, ne peut qu’être rejetée.
Sur la demande de dommages-intérêts formée par les époux Y

Les époux Y font valoir qu’alors que le financement de l’immeuble a été débloqué et que la vente est parfaite, ils sont contraints de continuer à régler les loyers d’un logement inadapté à leurs besoins en raison de la résistance injustifiée des époux X à exécuter leurs obligations. Ils sollicitent en conséquence la somme de 1.025 euros par mois à compter du 15 janvier 2021 jusqu’à la complète libération de l’immeuble sis […] sur mer en réparation du dit préjudice.

Les époux Y justifient effectivement que le montant de leur loyer mensuel hors charges s’élève à la somme de 1 025 euros mais ils ne démontrent pas avoir donné congé à leur propriétaire pour le 15 janvier 2021 et avoir obtenu les services d’un déménageur pour entrer dans les lieux immédiatement. Un délai de 15 jours apparaît au minimum nécessaire pour prendre possession des lieux et libérer leur ancien logement. L’indemnité réclamée leur sera en conséquence allouée mais seulement à compter du 1er février 2021 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés par les époux X.

Les époux Y se plaignent par ailleurs d’un préjudice moral. Au regard des pièces produites et des explications données, la cour dispose des éléments d’appréciation suffisants pour fixer l’indemnité qui réparera intégralement le préjudice subi de ce chef à la somme totale de 1 500 euros.

Sur les modalités de distribution du prix

Le créancier hypothécaire s’oppose aux modalités de distribution du prix mises en oeuvre par le tribunal. Il rappelle être créancier des époux X suivant acte reçu par M^e Cécile Gauthier, notaire au sein de la Selarl Eliard Butrot Granger, le 2 décembre 2016, publié le 16 décembre 2016 (référence 2016V n°2407) par lequel il a consenti aux époux X un prêt hypothécaire de 206 000 euros dont les échéances sont régulièrement payées. Il indique que sa créance s’élevait au 5 février 2021, à la somme principale de 181 286,91 euros et au jour de ses conclusions à celle de 180.283,14 euros.

La société CFCAL souligne que si les époux X avaient signé amiablement l’acte de vente, les fonds auraient été séquestrés auprès du notaire chargé de la vente. Ce dernier aurait procédé à la répartition des fonds, les créanciers hypothécaires étant réglés en priorité et concomitamment à la vente. Seul le solde du prix de vente avait en S vocation à être versé aux époux X alors que le jugement critiqué prévoit le versement à leur profit de l’ensemble du produit de la vente. Pour obtenir la garantie que sa créance sera réglée par prélèvement sur le prix de vente, la CFCAL souligne qu’à défaut d’accord de leur part, une procédure de distribution du prix de vente doit être effectuée aux frais des époux X.

En S, les modalités mises en oeuvre par le jugement ne garantissent pas le paiement de la créance hypothécaire de la société CFAL en l’absence d’acquiescement des époux X au paiement par priorité de la créance garantie par l’hypothèque. La mainlevée de l’inscription ne peut davantage être exigée tant que ce paiement ne sera pas effectif.

En conséquence, sauf accord des parties qui aurait le mérite de réduire les frais que supporteront les époux X, il conviendra d’appliquer la procédure prévue pour la purge des hypothèques conformément aux articles 2462 et suivants du code civil.

En équité, les époux X devront régler, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 5 000 euros aux époux Y au titre de leurs frais irrépétibles d’appel et de 1 500 euros à la société CFCAL banque.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Confirme le jugement rendu le 20 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire en ce qu’il a après jonction des procédures :

- débouté M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes ;

- ordonné la vente de l’immeuble situé 1 avenue des Sports LE CLION- SUR-MER à G (44210) figurant au cadastre sous le numéro 042 n°156 conformément à la promesse de vente consentie le 13 octobre 2020 par Monsieur H X et Madame I B épouse X à Monsieur L Y et Madame M N épouse Y, moyennant le prix de 373.000 euros ;

- ordonné la publication au service de la publicité foncière du jugement valant vente selon les précisions suivantes :

VENDEURS :

Monsieur H AG AH X, technicien itinérant, et Madame I B, D, son épouse, demeurant ensemble à G (44210) […] LE CLION-SUR-MER.

Monsieur né à […] le […]

Madame née à E (TOGO) le […]

Mariés à la mairie de TSEVIE (TOGO) le 20 juin 1997 sous le régime de la communauté d’acquêts à défaut de contrat de mariage préalable.

Ce régime matrimonial n’a pas fait l’objet de modification.

Monsieur est de nationalité française.

Madame est de nationalité française.

Résidents au sens de la réglementation fiscale.

ACQUÉREURS :

Monsieur L AD AI AJ Y, F, et Madame M AC AD N, Professeur de lettres classiques, son épouse, demeurant ensemble à G (44210) 9 impasse des vieux ceps.

Monsieur né à […]) le […]

Madame née à […]) le […]

Mariés à la mairie de […]) le 9 avril 2016 sous le régime de la communauté d’acquêts à défaut de contrat de mariage préalable.

Ce régime matrimonial n’a pas fait l’objet de modification.

Monsieur est de nationalité française.

Madame est de nationalité française.
Résidents au sens de la réglementation fiscale.

IMMEUBLE VENDU :

Dans la Commune de G (LOIRE-ATLANTIQUE) 44210, 1 Avenue des Sports, LE CLION-SUR-MER,

Une maison à usage d’habitation comprenant deux niveaux :

- Au niveau supérieur : un hall dégagement, une cuisine aménagée et équipée (éléments hauts et bas, plaques, hotte), un séjour et conduit de cheminée existant,

Trois chambres, une salle de bains, WC,

- Au niveau inférieur : salle d’eau avec WC sanibroyeur, atelier, pièce aveugle, deux chambres, lingerie, autre pièce avec accès chaufferie, dégagement.

Combles non aménagées

Terrasse.

Dépendance en limite nord,

Chauffage central au fuel

Figurant au cadastre de la commune sous la désignation :

[…]

Surface : 00 ha, 12 a et 86 ca,

Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.

PRIX :

Le prix convenu est de 373.000 € (trois cent soixante-treize mille euros), les frais, droits et émoluments de la vente étant à la charge des acquéreurs.

S T :

Les époux X-B sont propriétaires de l’immeuble vendu pour en avoir fait l’acquisition par acte au rapport de Maître U C, notaire à G, en date du 12 août 2008, publié au service de la publicité foncière de G le 7 octobre 2008, volume 2008P, numéro 4134, suivie d’une attestation rectificative établie par ledit notaire le 17 octobre 2008 et publiée au service de la publicité foncière du même lieu le 22 octobre 2008 volume 2008P numéro 4409.

Confirme également le jugement en ce qu’il a :

- rejeté la demande de prélèvement de l’astreinte sur le prix de vente séquestré ;

- rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de M. H X et M^me I B épouse X ;

- dit que les opérations de distribution du prix de vente seront mises à la charge de M. et de M^me X ;

- condamné M. H X et M^me I B épouse X à payer à M. L Y et à M^me M N épouse Y la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. H X et M^me I B épouse X à payer à la société SA Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine banque la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. H X et M^me I B épouse X aux dépens des deux instances jointes en ce compris les frais d’établissement du procès-verbal de carence dressé le 2 février 2021 et les frais de mainlevée de l’inscription hypothécaire lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,

Dit qu’il appartiendra aux époux Y, à défaut d’accord des débiteurs sur l’affectation du prix au paiement total de la créance du ou des créanciers inscrits, conformément à l’article 2462 du code civil, de procéder, aux frais des époux X, aux formalités de purge des hypothèques conformément aux article 2463 et suivants du code civil ;

Ordonne le séquestre du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations dans le délai de dix jours suivant la date à laquelle le présent arrêt aura acquis force de chose jugée ;

Condamne M. H X et M^me I B épouse X à libérer les lieux de tout bien et occupant de leur chef au plus tard le 11 juillet 2022 ;

Dit qu’à défaut de le faire pour cette date, ils seront l’un et l’autre passible d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois passé lequel les époux Y pourront saisir le juge de l’exécution d’une demande de fixation d’une nouvelle astreinte ;

Condamne in solidum M. H X et M^me I B épouse X à payer à M. L Y et M^me M N épouse Y, pris ensemble, les sommes suivantes :

- 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral,

- 1 025 euros par mois à compter du 1er février 2021 jusqu’à la date de libération effective de l’immeuble vendu de tout bien et occupant de leur chef et de remise des clés ;

- 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum M. H X et M^me I B épouse X à payer à la société SA Crédit foncier et communal d’Alsace et de Lorraine banque la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Condamne in solidum M. H X et M^me I B épouse X aux entiers dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE