N° 282

RB

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Quinquis,

le 11.08.2016.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Lau,

le 11.06.2016.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 4 août 2016

RG 13/00650 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 10/771/Add du Tribunal civil de première instance de Papeete en date du 31 juillet 2013 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 29 octobre 2013 ;

Appelants :

Monsieur C Y, né le XXX à XXX, XXX

Madame K L épouse Y, née le XXX à XXX, XXX

Représentés par M^e James LAU, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Madame E F veuve A, née le XXX à XXX, XXX

Monsieur Q A, né le XXX à XXX, XXX

Mademoiselle O A, née le XXX à XXX

Monsieur I A, né le XXX à XXX, XXX

Représentés par M^e François QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 19 février 2016 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 28 avril 2016, devant M. BLASER, président de chambre, M^me Z et M. X, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me V-W ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement ce jour par M. BLASER, président, en présence de M^me V-W, greffier, lesquels ont signé la minute.

A R R E T,

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte sous-seing privé des 13 novembre et 5 décembre 1991, M. C Y et son épouse M^me K L (époux Y) ont donné à bail à M. G H dit M A un local commercial de XXX un loyer mensuel de XXX. Etant propriétaire d’un terrain contigu, M. M A a réalisé un ensemble immobilier dans lequel est exploité un fonds de commerce de restauration-dancing à l’enseigne « Royal Kikiriri ». Cet ensemble s’est agrandi par la vente du fonds de commerce voisin de 70 m² consenti par M^me S T U épouse B à M^me E F, veuve de M. M A, par acte sous-seing privé du 10 mai 2000, étant observé que ce fonds appartient également aux époux Y. Il s’est ensuite agrandi par des travaux de surélévation de 90 m² (1^er étage) et 50 m² (2^e étage) réalisés par M^me E F veuve A et ses enfants I A, Q A et O A (consorts A) dans le local donné à bail par les époux Y en 1991.

Par acte d’huissier des 5 et 15 juin 2009, les époux Y ont donné congé aux consorts A avec offre de renouvellement pour une durée de 9 ans courant à compter du 1^er janvier 2010 et pour un loyer porté à 450 000 FCP par mois, compte tenu de la nouvelle superficie portée à 230 m² par l’élévation dont ils sont devenus propriétaires en raison de la clause d’accession contenue au contrat de bail des 13 novembre et 5 décembre 1991.

Par requête du 5 août 2010 précédée d’assignations des 26, 27 et 28 juillet 2010, les époux Y ont saisi le tribunal de première instance d’une demande en validation du congé donné dans les termes contenus dans l’acte d’huissier des 5 et 15 juin 2009. Les consorts A ont opposé une exception d’incompétence au profit du juge des loyers commerciaux, qui a été rejetée par jugement du 22 février 2012, et ils ont contesté la prise en considération de la nouvelle superficie pour déterminer le loyer du bail renouvelé en sollicitant une expertise pour déterminer la valeur actuelle du local de 90 m².

Par jugement du 31 juillet 2013, le tribunal a :

— validé le congé avec offre de renouvellement délivré les 5 et 15 juin 2009 mettant fin au bail des 13 novembre et 5 décembre 1991 pour le 31 décembre 2009,

— dit que les époux Y ont acquis en fin de bail intervenu le 31 décembre 2009 la propriété de la surélévation de 140 m² réalisée par les consorts A à leurs frais au cours du bail expiré,

— dit que le nouveau bail s’exécuterait pour une superficie de 230 m² pour une durée de 9 années commençant à courir le 1^er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2019,

— ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder M. AA-AB AC, inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Papeete, avec notamment mission de donner au tribunal tous éléments qui lui permettent de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2010 pour un local d’une superficie de 90 m²,

— fixé à 6 mois courant à compter de sa saisine le délai laissé à l’expert pour déposer son rapport écrit,

— fixé à 150 000 FCP le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par les époux Y,

— réservé les demandes et les dépens,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 6 novembre 2013 à 8 heures.

Le tribunal a jugé que les améliorations apportées aux lieux loués par le preneur sans que le bailleur en ait assumé la charge ne sont de nature à justifier un éventuel déplafonnement qu’à l’occasion du second renouvellement qui interviendra le 1^er janvier 2019.

Les époux Y ont interjeté appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe le 29 octobre 2013.

Ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ses dispositions relatives au loyer du nouveau bail commençant à courir le 1^er janvier 2010 pour se terminer le 1^er janvier 2019 (et non le 31 décembre 2019 comme indiqué par erreur par le jugement),

— infirmer le jugement entrepris de ce seul chef,

— dire qu’en raison de l’accession immobilière intervenue à leur profit à compter du 1^er janvier 2010, le loyer du bail renouvelé doit porter sur une superficie des locaux loués de 230 m²,

— dire que, compte tenu de la modification des caractéristiques des lieux, les époux Y sont en droit d’obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2010 pour se terminer le 1^er janvier 2019 à la somme mensuelle de 450 000 FCP hors taxes,

— subsidiairement, ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec mission notamment de se rendre sur les lieux, entendre les parties et leurs conseils, prendre connaissance des documents de la cause, répondre aux dires des parties et donner à la cour tous éléments lui permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2010 pour un local d’une superficie de 230 m²,

— condamner les consorts A à leur payer la somme de 300 000 FCP au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Ils soutiennent que :

— les articles 23-3 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953 qui fondent la décision attaquée ne sont pas applicables en Polynésie française ;

— il n’existe pas de dispositions équivalentes dans le décret n° 53-960 du 30 décembre 1953 publié au JOPF du 12 novembre 1998 ;

— l’article 16 de la délibération n° 75-41 AT du 14 février 1975 ne s’applique qu’aux hypothèses de révision triennale du loyer alors qu’en l’espèce, il s’agit de la fixation d’un nouveau loyer après la fin d’un contrat de bail en raison du congé délivré ;

— le prix du loyer au m² pour un local « neuf ou remis à neuf » en centre-ville de Papeete est de 2000 à 3000 FCP selon les professionnels de la place, justifiant le prix demandé.

Les consorts A demandent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et la condamnation des époux Y à leur payer la somme de 200 000 FCP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent que :

— l’article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 a été abrogé en France métropolitaine par le décret n° 2007-431 du 25 mars 2007 relatif à la partie réglementaire du code de commerce, mais cette abrogation ne concerne pas la Polynésie française, s’agissant d’une matière relevant des compétences locales ;

— l’article 16 de la délibération n° 75-41 AT du 14 février 1975 reprend « l’objet et l’esprit » de l’article 23-3 ;

— en conséquence, la jurisprudence et la doctrine, aux termes desquelles seules les améliorations par le bailleur au cours du bail peuvent être prises en compte pour déterminer la valeur locative dans le cadre du bail renouvelé, ont vocation à s’appliquer.

MOTIFS :

Ni la validité du congé avec offre de renouvellement délivré par les époux Y, ni l’acquisition par ces derniers de la surélévation de 140 m² réalisée par les consorts A en application de la clause d’accession prévue au contrat de bail ne sont contestées devant la cour. Le contentieux devant elle ne porte que sur la prise en compte des améliorations réalisées pour le calcul du montant du loyer du bail renouvelé et sur l’évaluation du prix du loyer au m².

Sur le premier point, la législation applicable en Polynésie française figure aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, qui reprend les dispositions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, qui a été publié au JOPF du 12 novembre 1998 sous la mention erronée « décret 53-960 du 30 décembre 1953 ».

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative fondée, à défaut d’accord, « par référence à des éléments fixés par décret en conseil d’État ». L’article L. 145-37 du même code, dans sa rédaction rendue applicable à la Polynésie française par l’article L. 941-16, dispose que les loyers, renouvelés ou non, peuvent être révisés « dans les conditions prévues par délibération de l’assemblée de la Polynésie française ».

Les dispositions réglementaires applicables en Polynésie française à la révision des loyers ne sont pas les articles 23-1 à 23-9 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, qui définissent les critères de la valeur locative, puisque l’article 46 modifié par l’ordonnance n° 98-774 du 2 septembre 1998, qui a rendu applicable ce décret à la Polynésie française, les a précisément exclus de cette extension.

Les seules dispositions réglementaires applicables sont donc celles de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal. Les critères de détermination du montant du loyer à renouveler ou à réviser sont fixés par le titre V de cette délibération qui dispose notamment, en son article 16 : « en aucun cas, il ne sera tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ».

Cette disposition a pour objet d’exclure du calcul de la valeur locative les améliorations apportées au cours du bail à renouveler. Elle ne peut s’appliquer à la seule hypothèse de la révision triennale puisque la clause d’accession qui justifierait l’augmentation de la valeur locative n’a vocation à s’appliquer qu’à l’occasion du renouvellement du bail.

En l’espèce, ainsi que l’a relevé le tribunal sans être contredit sur ce point devant la cour, les travaux de surélévation ont été réalisés durant le bail à renouveler qui s’est achevé le 31 décembre 2009. A cette date, les époux Y sont devenus propriétaires de la surélévation de 140 m² en vertu de la clause d’accession, mais la plus-value résultant de cet investissement ne peut être prise en compte dans le calcul du loyer du bail à renouveler. Elle ne le sera qu’à l’occasion du prochain renouvellement, au 31 décembre 2018 et non 2019, comme indiqué au dispositif du jugement. Cette erreur matérielle sera réparée par l’arrêt.

L’objet de l’article 16 est évidemment d’encourager les améliorations apportées par le locataire, qui bénéficient aussi au propriétaire par la clause d’accession, sans les voir sanctionnées dès le premier renouvellement par une augmentation du loyer résultant de l’exercice de cette clause. Cette disposition du jugement est donc confirmée.

Sur le second point, les seules attestations de deux agents immobiliers et d’un notaire fournies par des époux Y ne sont pas de nature à remettre en cause le recours à l’expertise ordonnée par le tribunal. Ces attestations font référence à des valeurs de principe qui ne prennent en compte ni la situation précise, ni la valeur de l’immeuble, ni les équipements et les activités du restaurant-dancing « Royal Kikiriri ». A défaut d’accord entre les parties, seule une expertise permettra de déterminer la valeur locative réelle du fonds.

Le jugement est donc confirmé dans toutes ses dispositions soumises à la cour sauf rectification de l’erreur matérielle mentionnée plus haut.

Il est équitable, au sens de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, d’allouer aux défendeurs à la présente instance d’appel une indemnité au titre des frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont dû exposer pour assurer leur défense.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a dit que le nouveau bail s’exécuterait pour une superficie de 230 m² pour une durée de 9 années commençant à courir le 1^er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2019 ;

Le réformant sur ce seul point ;

Dit que le nouveau bail s’exécutera pour une superficie de 230 m² pour une durée de 9 années commençant à courir le 1^er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018 ;

Rejette toute autre demande,

Condamne M. C Y et M^me K L épouse Y à payer à M^me E F veuve A, I A, Q A et O A la somme unique de 150 000 FCP en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française pour les frais du procès en appel ;

Condamne M. C Y et M^me K L épouse Y aux dépens d’appel.

Prononcé à Papeete, le 4 août 2016.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. V-W signé : R. BLASER