N°

258/add

CL

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Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Neuffer,

— M^e C. Wong,

le 11.09.2017.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 31 août 2017

RG 14/00449 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 155, rg n° 13/00252 du tribunal civile de première instance de Papeete rendu le 25 mars 2014 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 22 août 2014 ;

Appelants :

Madame T U Z épouse X, née le […] à […]

Madame E Y, née le […] à […]

Madame AA Y-AB, née le […] à […]

Monsieur F Y, né le […] à […]

Madame G Y, née le […] à Papeete,

de nationalité française, demeurant à […]

Madame H Y, née le […] à […]

Monsieur I Y, né le […] à […]

Représentés par M^e Philippe Temauiarii NEUFFER, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

L'Association des Propriétaires du Domaine de Bellevue, représentée par son président Monsieur J K dont le siège est […]

Représentée par M^e Stella CHANSIN-WONG, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 17 février 2017 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 30 mars 2017, devant M. PANNETIER, président de chambre, M^me LEVY, conseiller, M^me TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me V-W ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. PANNETIER, président et par M^me V-W, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Rappel des faits et de la procédure :

Le litige porte principalement sur la demande des consorts Y faite devant les instances judiciaires d’ordonner à l’association des propriétaires du « Domaine de Bellevue » de leur laisser la libre utilisation de la voie d’accès de ce domaine.

Par jugement du 26 mars 2014, le tribunal civil de première instance de Papeete a déclaré irrecevables Madame T-U Z épouse X, Madame L Y, Madame AA Y-AB, Monsieur F Y, Madame G Y, Madame H Y, Monsieur I M en leurs demandes, et les a condamnés à payer à l’association des propriétaires du domaine de Bellevue la somme de 220'000 Fr. sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile.

Par requête du 28 août 2014,Madame T-U Z épouse X, Madame L Y, Madame AA Y-AB, Monsieur F Y, Madame G Y, Madame H Y, Monsieur I M ont interjeté appel à l’encontre du jugement du 26 mars 2014.

Ils demandent à la cour d’infirmer en toutes dispositions le jugement du 26 mars 2014 et d’ordonner à l’association des propriétaires du «Domaine de Bellevue» de laisser Madame Z et les ayants droit de B Y utiliser librement la voie d’accès du lotissement «Domaine de Bellevue» et de la condamner à remettre aux lotisseurs les télécommandes permettant d’ouvrir le portail afin de leur permettre d’utiliser la voie d’accès dudit lotissement, le tout sous astreinte de

20'000 XPF par jour de retard à compter la décision à intervenir outre le paiement de la somme de 220'000 XPF en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile locale.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent principalement que :

— Madame T-U Z et Monsieur B Y ont créé un lotissement dénommé «Domaine de Bellevue» pour lequel ils ont établi un cahier des charges qui a été déposé au rang des minutes de Maître A, notaire à Papeete ; qu’aux termes de l’article 5 du chapitre IV du cahier des charge dudit lotissement, il est précisé, concernant l’affectation des voies, qu’elles «resteront absolument privées et réservées aux lotisseurs et propriétaires des lots» ; que l’article 6 dudit cahier des charges prévoyait également la constitution d’une «servitude réelle et perpétuelle» en faveur du fonds attaché à la propriété de Monsieur N Y, père de Monsieur B Y ; que l’association des propriétaire dudit domaine a installé un portail électrique sur la voie d’accès du lotissement, ce qui est contraire à l’application de l’article 5 précité, du cahier des charges ;

— l’article 1156 du Code civil dispose «on doit dans les conventions rechercher qu’ elle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes ' ; qu’en l’espèce, il résulte tant de l’article 5 du cahier des charges que du comportement des parties que les appelants avaient toujours accès à la servitude ;

— ils produisent les actes de vente des 23 septembre 1954 et 8 août 1956, l’intégralité du cahier des charges du domaine de Bellevue, l’acte de donation partage du 13 janvier 1971 par Madame veuve O Y au profit de ces trois enfants B, C et O Y,et l’attestation de propriété du 2 juin 2004 après le décès de C Y qui attestent qu’ils sont ayants droit d’O Y et propriétaires des terres jouxtant le lotissement «Domaine de Bellevue» ;

Par conclusions du 2 octobre 2014, l’association des propriétaires du 'Domaine de Bellevue’ demande à la cour de confirmer le jugement du 26 mars 2014 en toutes dispositions, et de condamner les requérants à lui payer la somme de 330'000 FCP à titre de frais irrépétibles.

Elle fait valoir principalement que l’article 5 du cahier des charges stipule que «tant que les voies ne seront pas classées comme voies publiques par l’administration, elles resteront privées et réservées aux lotisseurs et aux propriétaires des lots mis en vente» ; que tous les lots appartenant au lotisseur ont été vendus, qu’ils ne sont plus propriétaires d’aucun lot dans le «Domaine Bellevue » et ne peuvent prétendre bénéficier d’une servitude de passage ; que l’article 637 du Code civil dispose «une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire» ; qu’aux termes de l’article 686 du Code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telle servitude comme bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fond et pour un fond, ne devant pas être contraire à l’ordre public.

Elle ajoute qu’il ressort de stipulations du cahier des charges qu’aucune servitude de passage n’a été créée pour desservir d’autres propriétés appartenant aux lotisseurs et que les voies du lotissement n’ont été créées que pour desservir le lotissement ; que s’il a été, aux termes de l’article 6 du cahier des charges, concédé à Monsieur O Y une servitude pour accéder à sa propriété, il y est stipulé que ce droit «n’est pas personnel à Monsieur O Y mais qu’il a le caractère d’une servitude réelle et bénéficiant à sa propriété et que ce droit de passage ne devra bénéficier qu’aux propriétaires de ladite terre, aux membres de leur famille habitant avec eux ainsi qu’à leurs domestiques, employés et visiteurs» ; que les appelants n’ont toujours pas justifié qu’ils seraient restés propriétaires du fonds appartenant à leur ascendant, l’acte de donation partage du 13 janvier 1971, versé au débat,ne portant que sur la propriété des biens ayant appartenu à Madame P Q veuve Y.

Dans leurs écritures récapitulatives et responsives du 10 juillet 2015, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens soutenus, les appelants réitèrent leurs prétentions initiales en précisant qu’il résulte de l’article 5 du cahier des charges que le comportement des parties a toujours reflété leur commune intention quant à l’accès à la servitude par les consorts Y ; qu’en vertu des dispositions de l’article 1156 du Code civil, il appartient au juge du fond de rechercher l’intention des parties contractantes dans les termes employés par elle comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester ; qu’ainsi, le 27 avril 2012, l’intimé écrivait au conseil des appelants «aussi, l’assemblée générale demande de mettre fin à cette servitude conventionnelle par accord amiable si les parties que vous représentez sont d’ accord», ce qui démontre que la servitude est toujours d’actualité, utilisée par chacune des parties et que l’intimée attendait un accord amiable avant d’y mettre fin, en application de l’article 1134 du Code civil ; que les consorts Y justifient de leur qualité d’ayants droit de Monsieur O Y et sont encore propriétaires de parcelles issues des terrains visés à l’article 6 du cahier des charges pour les avoir acquis de la succession de Monsieur B Y qui avait reçu, dans le cadre d’un partage transactionnel ,la propriété agricole sise à Pirae connue sous le nom d’ancien domaine PATER en sa qualité d’ayant droit de Monsieur O Y.

Par conclusions du 6 novembre 2015, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens soutenus, l’association des propriétaires du Domaine de Bellevue réplique que l’étude du cahier des charges démontre bien que la commune intention des parties était de maintenir le lien avec les lotisseurs tant qu’ils étaient toujours en possession de lots non vendus et qu’ainsi l’article 5 ne donne, le bénéfice de la servitude, qu’aux lotisseurs et propriétaires «des lots mis en vente» ; qu’il s’en déduit que le lotisseur ne fait plus partie des bénéficiaires de la certitude s’il a vendu tous ses lots.

L’intimée ajoute que l’article 6 dudit cahier des charges crée une servitude perpétuelle et réelle à tous les successeurs dans la terre, fond voisin du Domaine Bellevue, appartenant à Monsieur O Y et mis à leur charge les frais d’entretien de la chaussée des voies ; que l’article 5 du cahier des charges traite de l’affectation des voies» tandis que l’article 6 traite de «servitude au profit d’un fonds voisin» ; qu’en conséquence, si la commune intention des parties avait été réellement de donner un droit au lotisseur sur la servitude créée, elle aurait été expressément indiquée dans l’article 6 qui stipule les servitudes au profit d’un fonds voisin ; que les appelants ne démontrent pas être propriétaires du fonds ayant appartenu à Monsieur O Y qui jouxte le Domaine Bellevue par l’Ouest et ainsi ne possède aucun droit de passage sur la servitude litigieuse ; qu’en effet l’acte de donation partage du 13 janvier 1971 ne concerne que les biens appartenant à Madame veuve O Y ; qu’il n’est nullement précisé si des biens donnés correspondent à la propriété de Monsieur O Y, visé dans l’article 6 dudit cahier des charges, jouxtant le Domaine Bellevue.

Par conclusions des 29 avril et 3 juin 2016 , reprises dans leurs conclusions récapitulatives et responsives du 17 février 2017, les appelants indiquent que la propriété sise à Pirae connue sous le nom d’ancien domaine PATER dit aussi «domaine POURA» ou propriété LANGLOIS ayant appartenu à Monsieur O Y, et transmise à R Y au titre de l’acte de partage transactionnel suscité, correspond bien aux fonds visés par l’article 6 chapitre IV du cahier des charges ; que ce dernier a créé deux lotissements, les VINI et VETEA contenant dans les cahiers des charges le droit de passage visé par l’article 6 chapitre IV du cahier des charges du lotissement Bellevue, libellé en ces termes «les terrains présentement vendus bénéficient d’une servitude de passage sur la route existante desservant actuellement le lotissement «domaine de Bellevue» permettant de relier le terrain vendu à la route FARE RAU APE ; qu’ en tant que propriétaires de parcelles situées dans ces deux lotissements, les appelants sont fondés à utiliser la voie d’accès du lotissement Domaine de Bellevue pour accéder à leur propriété.

Ils précisent que l’article 5 du cahier des charges figure au chapitre V portant sur la constitution d’une association des propriétaires des lots et indique que l’adhésion à ladite association est conditionnée

par le droit de propriété dans les lots du lotissement, ces dispositions ne pouvant s’opposer à l’institution d’un droit de passage au profit du lotisseur contenu de cette seule qualité.

Ils ajoutent que la propriété sise à Pirae connue sous le nom d’ancien domaine PATER dit aussi «domaine POURA» ou propriété LANGLOIS ayant appartenu à Monsieur O S a été établie suivant «un plan dressé par le géomètre D le 11 septembre 1958», soit antérieurement à la constitution du lotissement Bellevue créé en 1961 ; que les abonnements de cette propriété correspondent à la propriété désignée par l’article 6 du cahier des charges.

Par conclusions d’incident du 4 août 2016, l’association des propriétaires du Domaine de Bellevue demande au conseiller de la mise en état d’enjoindre à Madame T-U Z épouse X de produire aux débats les documents suivants :

— l’acte de partage transactionnel entre les consorts Y en date du six 14 janvier 1966 complet,

— le cahier des charges du lotissement PATER et les plans annexés.

Par conclusions d’incident des 23 septembre 2016 et 17 février 2017, les consorts Y demandent au conseiller de la mise en état de débouter l’association des propriétaires du Domaine de Bellevue de ses demandes incidentes, en indiquant que la production de l’entier partage transactionnel de 1966 ainsi que du cahier des charges du lotissement PATER ne présentent aucun intérêt en l’espèce ; qu’en effet la propriété de Monsieur O Y, mentionnée à l’article 6 du cahier des charges du domaine de Bellevue correspond à la propriété agricole litigieuse dénommée propriété A Y sur le plan de la pièce C de la requête.

Par conclusions responsives d’incident du 9 décembre 2016, l’association des propriétaires du domaine de Bellevue réitère ses entières prétentions en ajoutant que les extraits de plans cadastraux produits aux débats par les appelants et relatifs aux parcelles K 22,23, 24,41, E74 et 75, démontrent que la propriété agricole litigieuse est située au sud-est du domaine de Bellevue ; en conséquence ,elle ne correspond pas à la propriété visée dans l’article 6 du cahier des charges du lotissement Bellevue.

L’association des propriétaires du domaine de BELLEVUE rétorque que ni l’acte de partage transactionnel du 14 janvier 1966, ni les cahiers des charges du lotissement LES VINI et VETEA ne permettent de savoir si la propriété agricole sise à Pirae correspond effectivement aux fonds visés par l’article 6 chapitre IV du cahier des charges du lotissement BELLEVUE ; que, dans le chapitre 1 intitulé «désignation et origine de propriété du terrain lot-désignation» du cahier des charges du lotissement Bellevue «le domaine de Bellevue» est bordé, dans sa limite ouest, «par une propriété O Y sur 199 m,et 65 cm et par une propriété Nedo SALMON sur 32m et 65 cm» ; que la propriété agricole mentionnée dans l’acte de partage transactionnel de 1966 n’est nullement bornée par le domaine de Bellevue ou encore la propriété Nedo SALMON, ces affirmations étant corroborées par les extraits de plans cadastraux produit par les appelants qui indiquent que les parcelles litigieuses sont situées bien au sud-est du domaine de BELLEVUE.

Par mention au dossier le conseiller de la mise en état a joint les incidents au fond.

L’affaire a été clôturée le 17 février 2017.

MOTIFS :

La cour ne peut statuer en l’état sans que figurent au dossier le pièces réclamées par l’intimée dans ses conclusions d’incident du 4 Août 2016;en effet ,le domaine PATER ou Paura -LANGLOIS a fait l’objet de mutations successives dont il est difficile à ce jour de définir la propriété agricole

litigieuse, sans en avoir le cahier des charges et plans annexés.

De même,les parties devront fournir à la cour un cadastre actualisé qui devrait l’éclairer sur le point de savoir si les appelants sont toujours propriétaires de la parcelle revendiquée.

Il y a lieu de rabattre l’ordonnance de clôture du 17 février 2017 et de rouvrir les débats.

PAR CES MOTIFS,

la cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et par arrêt avant dire droit ;

Enjoint à Madame T-U Z épouse X et aux consorts Y de produire aux débats les documents suivants :

— l’acte de partage transactionnel entre les consorts Y en date du 14 janvier 1966 complet ;

— le cahier des charges du lotissement PATER et les plans annexés ;

— le plan du cadastre actuel concernant la parcelle revendiquée sise à Pirae, quartier de Hamuta et touchant vers l’ouest le Domaine de BELLEVUE ;

Rabat l’ordonnance de clôture du 17 février 2017 ;

Renvoie la mise en état du 13 octobre 2017.

Prononcé à Papeete, le 31 août 2017.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. V-W signé : D. PANNETIER