N°

339

Se

--------------

Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Algan,

le 08.10.2020.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Quinquis,

le 08.10.2020.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 8 octobre 2020

RG 19/00301 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 215 – rg n° 15/00820 – du Tribunal civil de première instance de Papeete – en date du 15 avril 2019 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 31 juillet 2019 ;

Appelant :

M. D A, né le […] à Toulouse, de nationalité française, retraité, demeurant à Arue, […], […], […] ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e François QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Scp J – Y & B, notaire, […], […] ;

Ayant pour avocat la Selarl Fma Avocats, représentée par M^e Vaitiare ALGAN, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 26 août 2020 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 27 août 2020, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M^me X et M. SEKKAKI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Faits :

Par acte authentique du 23 juillet 2007, Monsieur D A a consenti un prêt à la SCI LE GRIFFON ayant pour nom commercial «LA PALMERAIE», devenue par la suite la SCI LA PALMERAIE DE TAHITI, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Papeete sous le n° 0686-C, représentée par Monsieur L-H Z, expert judiciaire demeurant à Papeete, pic rouge, propriété le griffon, et Monsieur C Z, négociateur immobilier demeurant à […], seuls associés et seuls gérants de ladite société.

L’acte authentique était reçu par Maître H Y, notaire par intérim remplaçant pendant sa période de congé Maître E F, au sein de la SCP office notarial E F, devenu depuis la SCP office notarial B. J ' M. Y ' S. B.

Le prêt portait sur une somme de 32 200 000 Fr. CFP sans intérêts à rembourser au plus tard le 31 décembre 2008, soit par le remboursement d’une échéance, soit par la remise au prêteur de biens immobiliers à construire dans l’ensemble immobilier.

En effet l’objet du prêt était le financement partiel de la construction par l’emprunteur d’un immeuble à destination principale d’habitation, dénommé «LA PALMERAIE», devant comprendre après achèvement 12 appartements construit sur un terrain sis à Papeete ' Tipaerui, au lieu-dit le pic rouge, cadastrée section […] pour une contenance de 13 ares 88 centiares, dont l’emprunteur indiqué être propriétaire.

Ce prêt était consenti sous la garantie notamment d’une promesse d’hypothèque par le débiteur sur la parcelle de terre et les constructions à y édifier, le contrat prévoyant que les consorts Z s’engageaient à affecter et hypothéquer en premier rang les biens immobiliers en question. Par ailleurs les consorts Z s’étaient constitués cautions personnelles et solidaires de l’emprunteur renonçant au bénéfice de discussion et division.

Monsieur A obtenait l’autorisation du président du tribunal de première instance de Papeete par ordonnance du 11 juin 2008 d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire valable trois ans sur ce bien immeuble présenté comme appartenant à son débiteur la SCI LE GRIFFON ayant pour nom

commercial «la palmeraie» RC0686C.

Par jugement du 25 juin 2012 le tribunal de première instance de Papeete a constaté la déchéance du terme au 31 décembre 2008 en l’absence de remboursement du prêt et de livraison du bien immobilier. Il a condamné solidairement la SCI LA PALMERAIE DE TAHITI, Monsieur L-H Z, Monsieur C Z à payer à Monsieur D A la somme de 32 200 000 Fr. CFP outre l’indemnité forfaitaire de 3 220 000 Fr. CFP les frais de huissier les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

À cette instance est intervenue volontairement la SCI LE GRIFFON, inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le n°1026-C, laquelle sollicitait la mainlevée de l’inscription provisoire de l’hypothèque judiciaire prise à la requête de Monsieur D A, arguant de ce que la parcelle cadastrée section […], au lieu dit […] à Papeete lui appartenait. Le tribunal rejetait cette demande.

Par arrêt de la cour d’appel de Papeete en date du 9 juillet 2015 le jugement était partiellement infirmé sur ce dernier point, la cour jugeant l’intervention volontaire de la […] recevable et la promesse hypothèque consenti par la SCI LE GRIFFON ayant pour nom commercial « LA PALMERAIE » (RCS 0686C) à Monsieur D A inopposable à la […].

La cour jugeait que la mesure conservatoire avait été pratiquée sur un bien appartenant à la seule SCI LE GRIFFON (RCS 1026-C) en vertu d’un jugement du 17 mai 2006 qu’il a concerné seul à l’exclusion de la SCI LA PALMERAIE DE TAHITI (RCS 0686-C). La promesse hypothèque souscrite par cette dernière était donc jugée inopposable à la SCI LE GRIFFON, et la cour ordonnait la mainlevée de l’inscription provisoire prise par Monsieur D A sur la parcelle HD 23.

Procédure :

Par acte du huissier du 4 décembre 2015 et requête enregistrée au greffe le 17 décembre 2015, Monsieur D A a assigné la société civile professionnelle dénommée office notarial J-Y-B devant le tribunal de première instance de Papeete aux fins de condamner la SCP lui payer la somme de 35 420 000 Fr. CFP à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 250 000 Fr. CFP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par jugement n° 15/00820 en date du 15 avril 2019, le tribunal civil de première instance de Papeete à :

— dit que la SCP J-Y-B était responsable à hauteur de 50 % du préjudice subi par Monsieur D A,

— rejeté en l’état les demandes de réparation de Monsieur D A,

— condamner la SCP J-Y-B à verser à Monsieur D A la somme de 150 000 Fr. CFP au titre des frais irrépétibles,

— débouté pour le surplus,

— condamner la SCP J-Y-B aux dépens.

Le tribunal a considéré que la confusion entretenue volontairement par Messieurs Z entre deux sociétés l’une LÀ PALMERAIE, chargé de la promotion de l’ensemble immobilier à édifier sur un terrain appartenant à la société LE GRIFFON, qui n’était pas l’emprunteur, aurait dû être mis au jour au cours des vérifications qui incombaient au notaire.

Il a jugé toutefois cette responsabilité modulée, en raison des déclarations erronées des parties, et partagée avec Monsieur A faute pour ce dernier, conformément à l’acte de prêt, d’avoir sollicité l’office notarial pour l’inscription de l’hypothèque conventionnelle, contribuant ainsi à l’inefficacité de l’acte.

Le tribunal partageait dès lors la responsabilité à hauteur de 50 %, mais a constaté cependant l’impossibilité de fixer le montant du préjudice subi par Monsieur A.

Monsieur D G a relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe le 31 juillet 2019 et assignation délivrée le 5 août 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 juin 2020, et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 27 août 2020.

A l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que le décision, mise en délibéré, serait rendue le 8 octobre 2020 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions régulièrement déposées le 29 avril 2020, D A, appelant, demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu un partage de responsabilité et, statuant à nouveau, de :

— constater que M^e Y, Notaire associé au sein de la société SCP Office Notarial B. J-M. Y-S. B, a manqué à son devoir de conseil et à son obligation de dresser des actes efficaces en omettant de vérifier la qualité de propriétaire de la société SCI LE GRIFFON LA PALMERAIE du bien immobilier objet de la promesse d’hypothèque dont il bénéficiait ;

— dire et juger qu’il a perdu toute chance de recouvrer sa créance ;

— dire et juger qu’il n’a pas contribué à la survenance du dommage et que la faute du notaire est la cause exclusive du préjudice ;

En conséquence,

A titre principal,

— condamner la SCP Office Notarial B. J-M. Y-S. B à lui payer la somme de 35.420.000 FCP en réparation du préjudice subi ;

Subsidiairement,

— constater l’existence d’une faute génératrice de responsabilité imputable au Notaire et réserver les droits du requérant sur l’évaluation du préjudice dans l’attente des répartitions à intervenir à son profit dans le cadre de la procédure collective ouverte à l’encontre des sociétés SCI LA PALMERAIE et LE GRIFFON ;

— la condamner au paiement de la somme de 350.000 FCPF au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction.

A l’appui de ses demandes, D A fait valoir que :

— le défaut de vérification de la propriété du bien affecté en garantie constitue un manquement du

notaire à son obligation d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte dressé sous son ministère ;

— la SCP B. J-M. Y-S. B reconnaît n’avoir procédé à aucune vérification, ce dont elle ne peut s’exonérer aux motifs qu’il s’agissait seulement d’une promesse d’hypothèque, que L-H Z est expert judiciaire, que la garantie litigieuse aurait été ajoutée à l’acte « au pied levé », que les consorts Z l’auraient man’uvré, ou que le prêteur aurait dû solliciter l’exécution de la promesse plutôt que d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire ;

— le partage de responsabilité n’est pas justifié dès lors que la faute du notaire est la cause exclusive du dommage ; aucune circonstance n’est susceptible de caractériser une faute de la victime ;

— le préjudice, consistant en une perte de chance de recouvrer la créance, est établi dès lors que la débitrice principale fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire et que les cautions sont insolvables.

Aux termes de ses conclusions reçues le 23 juin 2020, la SCP B. J-M. Y-S. B, intimée, forme appel incident et demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

— débouter D A de ses demandes ;

— le condamner au paiement de la somme de 360.000 FCP au titre des frais irrépétibles et aux dépens, avec distraction.

A l’appui de ses demandes, la SCP B. J-M. Y-S. B fait valoir que :

— la promesse d’affectation hypothécaire a été ajoutée à l’acte du 23 juillet 2007, en complément des cautionnements, sur proposition du notaire, ce que les parties ont accepté sans vouloir en différer la signature, de telle sorte que l’origine de propriété n’a pu être établie que sur leurs seules déclarations ;

— les consorts Z ont déclaré que le terrain leur appartenait en vertu d’un jugement rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete en date du 17 mai 2006 transcrit depuis ;

— le notaire disposait d’une copie de ce jugement confirmant la propriété de l’emprunteur ; il ne disposait d’aucun élément lui permettant de douter du contraire ;

— les consorts Z ont volontairement entretenu la confusion entre les deux sociétés qu’ils contrôlent, les SCI LE GRIFFON/LA PALMERAIE et LE GRIFFON, ce dont le notaire ne pouvait douter eu égard à la qualité d’expert judiciaire de L-H Z ;

— le notaire n’a pas à être institué en détective systématiquement tenu de mettre en doute tous les éléments qui lui sont présentés pour honorer les devoirs qui lui incombent ;

— le dol commis par une partie permet d’écarter la responsabilité du notaire ;

— le notaire était chargé d’établir une simple promesse d’hypothèque qui n’impliquait pas une recherche d’origine de propriété ; ainsi l’acte précisait que l’inscription hypothécaire serait établie à la demande du prêteur, les consorts Z conférant tous pouvoirs au notaire à cet effet, ainsi qu’à l’effet d’établir la désignation et l’origine de propriété détaillée des biens hypothéqués ; D A a donc accepté qu’au stade de la promesse d’hypothèque, l’origine de propriété du bien immobilier affecté en garantie ne soit établie qu’au vu des déclarations des parties ;

— si la mention de l’origine de propriété, qui consiste à remonter une chaîne d’actes précédemment établis, s’impose dans le cadre d’une vente, ce n’est pas le cas dans le cadre d’une promesse d’hypothèque ;

— D A a fait le choix de ne pas saisir le notaire en vue de l’inscription d’une hypothèque conventionnelle, préférant inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sans vérifier lui-même le titre de propriété de son débiteur, étant observé que la confusion entre les deux SCI a aussi permis d’abuser la conservation des hypothèques ; ce choix n’a fait que retarder les investigations du notaire qui auraient pu permettre d’établir cette confusion ; il en a résulté une procédure longue, le titre de propriété dont se prévalait la SCI LE GRIFFON, résultant du jugement du 17 mai 2006, ayant été discuté jusqu’en appel ; D A est ainsi responsable de la dilution des chances de recouvrement de sa créance ; il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir découvert, à l’occasion de la rédaction d’une simple promesse d’hypothèque, ce qui n’a pu être révélé qu’à l’issue d’un long contentieux ;

— en dépit de la faute commise par le notaire, le client ne peut obtenir réparation sans établir qu’il a perdu toute possibilité d’obtenir en tout ou partie le règlement de sa créance, dès lors que seul est sujet à réparation le préjudice direct, actuel et certain ;

— la perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée ;

— D A ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’il allègue puisqu’il n’a pas tenté d’exécuter la débitrice principale, ni la SCI Le GRIFFON alors qu’une confusion de patrimoine entre les deux sociétés a été constatée par jugement du 15 juillet 2013, ni les cautions, qui ne sont pas insolvables ;

— la responsabilité du notaire n’est pas engagée si le préjudice ne découle pas directement de sa faute et se serait réalisé nonobstant la faute qui lui est reprochée.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le droit commun de la responsabilité civile impose, pour la mise en 'uvre de la responsabilité du notaire, la démonstration de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Sur la faute du notaire :

Le notaire est tenu, en sa qualité d’officier public et ministériel, d’éclairer les parties et d’assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il prête son concours ou qu’il a reçu mandat d’accomplir.

La vérification des droits de propriété fait naturellement partie des obligations notariales.

Il lui incombe ainsi de rechercher et analyser, de façon approfondie, les titres de propriété dès lors que ces diligences sont indispensables à la validité et à l’efficacité de son acte.

En matière de vérification des droits de propriété, le notaire ne peut se fier aux déclarations des parties.

L’obligation d’investigation juridique à laquelle il est tenu, qui n’est qu’une composante du devoir de conseil, lui impose de procéder aux investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose nécessairement.

Le notaire n’est pas dispensé de l’exercice de ses devoirs professionnels par les compétences personnelles de son client. Nonobstant les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile de la Polynésie française, il supporte la charge de la preuve des diligences qu’il a accomplies et du conseil qu’il a donné. Il est autorisé en cela à se fonder sur toutes circonstances ou documents utiles.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier et des explications des parties que, dans le cadre de la rédaction d’un acte authentique de prêt et des garanties afférentes, Maître H Y, de la responsabilité duquel répond la SCP B. J-M. Y-S. B, a été saisi aux fins d’établir une promesse d’hypothèque conventionnelle portant sur un bien immobilier présenté par l’emprunteur, la SCI LE GRIFFON/LA PALMERAIE, comme lui appartenant.

La société LE GRIFFON/LA PALMERAIE DE TAHITI (RCS 0686C) s’est en effet présentée comme maître d’ouvrage et propriétaire du terrain sur lequel allait être bâti l’immeuble, créant la confusion avec une autre société portant la même dénomination, la SCI LE GRIFFON (RCS 1026 C).

L’acte authentique de prêt du 23 juillet 2007, produit aux débats, stipule à cet égard :

" Messieurs L H Z et C Z, après avoir pris connaissance de tout ce qui précède, s’engagent es qualités, à affecter et hypothéquer en premier rang, spécialement au profit du Prêteur qui accepte, les biens immobiliers dont la désignation suit et ci-après dénommés l’Immeuble.

Désignation :

[…]

1 – une parcelle située à […], lieu dit le […], dénommée Domaine Elzea, lot 1 partie cadastrée section […] pour une contenance de 13 a […]

L’immeuble présentement promis en garantie appartient à l’emprunteur par suite d’un transfert de propriété constaté aux termes d’un jugement rendu par le Tribunal de première instance de Papeete le 17 mai 2006, transcrit depuis ".

En outre, le permis de travaux immobiliers a été accordé à « Monsieur L H Z pour le compte de la société SCI LE GRIFFON IP. 1604 – Papeete ».

La SCP B. J-M. Y-S. B reconnaît dans ses écritures n’avoir pas conduit d’investigations concernant la propriété de l’immeuble affecté en garantie, reprenant dans son acte les déclarations de la SCI LE GRIFFON/LA PALMERAIE et le visa du jugement du 17 mai 2006 valant, selon cette dernière, titre de propriété, dont une copie lui avait été délivrée.

Il résulte en outre des termes de l’acte authentique du 23 juillet 2007 que la vérification détaillée de la propriété du bien hypothéqué a été reportée au jour de la réalisation de la promesse d’hypothèque.

Il résulte en effet de l’acte authentique du 23 juillet 2007 que :

«Si l’inscription hypothécaire devait être prise à la demande du prêteur, conformément à l’article 2154 du code civil, l’inscription d’hypothèque serait requise pour une durée qui prendra fin deux ans après la dernière échéance de remboursement du prêt, soit au plus tard le 31 décembre 2010».

Par ailleurs l’acte prévoit :

«Messieurs L-H Z et C Z, ès qualités, confère par les présentes tous pouvoirs à tous clercs de l’office notarial E F, avec faculté d’agir séparément, à l’effet de :

- consentir au prêteur à première demande de ce dernier hypothèque faisant l’objet de la promesse stipulée ci-dessus ;

- établir la désignation et l’origine de propriété détaillée des biens hypothéqués, dresser tous engagements, contracter toutes interdictions, accomplir toutes formalités, faire toutes notifications, notamment aux compagnies d’assurances ;

- aux effets ci-dessus, passer et signer tous actes et pièces quelconques, élire domicile est substitué, avec faculté pour les mandataires substitués de faire eux-mêmes toutes substitutions.»

Il n’est pas contesté enfin que ces dispositions n’ont pas été mises en 'uvre, D A ayant privilégié la voie judiciaire, les procédures mises en 'uvre ayant révélé que la SCI LE GRIFFON/LA PALMERAIE n’était pas propriétaire du terrain affecté en garantie.

Il appartenait à M^e H Y de vérifier, dès au stade de la promesse d’affectation hypothécaire, les droits de propriété du bien affecté en garantie, à défaut de quoi son acte était nécessairement dépourvu, dès l’origine, de toute efficacité.

En effet, l’efficacité juridique de l’hypothèque promise dépend nécessairement de la propriété affectée en garantie.

En outre, M^e H Y ne pouvait laisser peser sur son acte une incertitude quant aux droits de propriété de l’emprunteur dès lors que celle-ci risquait d’entraîner une modification de toute l’économie du contrat.

En effet, D A risquait de prêter, ce risque s’étant au demeurant réalisé, à une société qui se retrouvait à construire sur un terrain ne lui appartenant pas, le réel propriétaire du terrain devenant de facto propriétaire des constructions réalisées par elle, sans possibilité dès lors d’être remboursé de sa créance par la remise d’un appartement, contrairement aux stipulations contractuelles, et sans aucune garantie de recouvrement, le patrimoine immobilier de la débitrice étant réduit à néant.

La SCP B. J-M. Y-S. B ne peut donc sérieusement soutenir qu’une « simple » promesse d’affectation hypothécaire n’impliquait pas la vérification des droits de propriété du bien affecté en garantie.

Elle est également mal fondée, pour ces mêmes motifs, à tirer argument de ce que l’acte du 23 juillet 2007 prévoyait que la désignation et l’origine de propriété détaillée des biens hypothéqués ne seraient établies qu’au jour de la réalisation de la promesse.

En effet, la rédaction de cette clause démontre que Maître H Y avait conscience qu’il ne disposait pas d’éléments suffisants pour établir avec certitude la propriété du bien, laquelle demeurait douteuse, ce qui est incompatible avec les obligations notariales ci-dessus rappelées.

Le notaire ne peut imaginer se décharger de ses obligations en en reportant la charge dans la convention des parties.

La SCP B. J-M. Y-S. B explique qu’elle n’a pu effectuer les investigations qui lui incombent en raison de la situation d’urgence dans laquelle le prêteur l’aurait placée en refusant de reporter la signature de l’acte.

Cependant, aucun élément attestant de telles circonstances n’est produit au débat.

Au surplus, le défaut de vérification de la propriété du bien impliquait, au regard de l’hypothèque promise comme au regard de l’économie générale du contrat, que le prêteur reçoive une information adaptée sur les risques qui en découlent, ce qui ne résulte d’aucune pièce du dossier.

La SCP B. J-M. Y-S. B excipe également de la faute commise par la SCI LE GRIFFON/LA PALMERAIE, qui aurait sciemment entretenu la confusion avec la SCI LE GRIFFON.

Mais l’acte de prêt du 23 juillet 2007 a reporté au jour de la réalisation de la promesse « la désignation et l’origine de propriété détaillée » du bien affecté en garantie, ce dont il s’évince que le notaire s’est tout simplement déchargé de l’obligation de vérification qui lui incombe, s’en tenant aux seules déclarations faites par l’emprunteur au mépris des devoirs de sa profession, de telle sorte qu’il ne peut sérieusement soutenir avoir été victime du dol d’une partie.

Force est de constater que ce sont les manquements du notaire aux obligations de sa profession qui ont favorisé les man’uvres dolosives de la SCI LE GRIFFON/LA PALMERAIE et non l’inverse.

En outre, la faute de la victime ou le fait d’un tiers ne sont susceptibles d’exonérer le notaire de sa responsabilité que s’ils présentent toutes les caractéristiques de la force majeure, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Les moyens tirés du comportement insistant des parties, qui auraient pressé le notaire de signer l’acte, et des man’uvres dolosives commises par la SCI LE GRIFFON/LA PALMERAIE seront donc écartés.

Enfin, les vérifications du notaire ne se limitent pas à l’analyse des titres de propriété : elles peuvent également être suscitées par leur lecture.

Or, la simple lecture du jugement du 17 mai 2006 présenté par la SCI LE GRIFFON/LA PALMERAIE comme constituant son titre de propriété, aurait dû conduire le notaire à investiguer plus avant.

En effet, aux termes de cette décision, la société désignée est seulement mentionnée comme étant « la SCI LE GRIFFON, dont le siège social est sis […], […], […] ». Aucune autre mention ne permet de mieux l’identifier.

La société souscrivant l’emprunt dans l’acte du 23 juin 2007 y est quant à elle désignée comme étant « la société LE GRIFFON, ayant pour nom commercial « La PALMERAIE », société civile au capital de 200.000 FCP, ayant son siège social à Papeete, […], […], […], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Papeete sous le numéro 0686-C ».

Ainsi que l’a rappelé la cour d’appel dans son arrêt du 9 juillet 2015, il n’existe pas d’obligation d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour les sociétés constituées en Polynésie française avant le 4 janvier 1978. Ces sociétés anciennes n’ont pas encouru, en Polynésie française, la sanction de la perte de la personnalité morale édictée par la loi n°2001-420 du 15 mai 2001 dite « NRE », celle-ci n’ayant pas été rendue applicable sur ce territoire. Il y subsiste donc des sociétés civiles non immatriculées constituées avant le 1^er juillet 1978. Ainsi la SCI LE GRIFFON (RCS 1026 C), qui, constituée en 1962, n’était pas immatriculée au jour de l’acte authentique du 23 juillet 2007, et ne l’a été que le 17 février 2010.

Il appartenait au notaire d’envisager l’hypothèse, qui s’est révélée exacte, de l’existence de deux sociétés portant la même dénomination sociale, dont l’une plus ancienne non immatriculée, et ce d’autant plus que les éléments d’identification des deux sociétés, si peu parlants qu’ils étaient,

différaient (ni le même siège social, ni la même boite postale), et, surtout, qu’aucun numéro d’identification au registre du commerce et des sociétés ne figurait dans le jugement du 17 mai 2006, ce qui aurait dû inciter l’officier public à la plus grande prudence, au regard notamment de ce qui vient d’être rappelé.

Un examen approfondi du jugement permet par ailleurs de constater que l’instance ayant abouti au jugement valant titre de propriété du 17 mai 2006 a été introduite à l’encontre de la SCI LE GRIFFON le 4 novembre 2002. A tout le moins, il appartenait au notaire de rechercher si cette date était compatible avec la date de création de la SCI LE GRIFFON/LA PALMERAIE. Or, il ne résulte d’aucun élément du dossier que des diligences aient été conduites en ce sens : notamment, aucun extrait k-bis de la SCI LE GRIFFON/LA PALMERAIE ne figure au dossier du notaire, de même qu’il n’apparaît pas que le notaire ait requis un état hypothécaire.

Il résulte de ce qui précède que le notaire a commis une faute caractérisée par un manquement à ses devoirs professionnels de conseil, en éclairant les parties sur la validité de la garantie envisagée, et d’efficacité de l’acte, en omettant de procéder, dans l’acte authentique de prêt du 23 juillet 2007, à la vérification des droits de propriété de la SCI LE GRIFFON/LA PALMERAIE.

Il convient dès lors par ces motifs et ceux non contraires des premiers juges de confirmer le jugement entrepris qui a retenu que la SCP B. J-M. Y-S. B a commis une faute dont elle doit répondre.

Sur la faute de la victime et le partage de responsabilité :

Les premiers juges ont retenu que la responsabilité de la SCP B. J-M. Y-S. B devait être modulée eu égard au comportement fautif de la victime, qui aurait concouru à la réalisation du dommage.

Ils ont retenu à cet égard que Monsieur D A n’avait pas sollicité une sûreté dès la souscription du contrat de prêt et qu’il n’était pas établi qu’il avait fait diligence auprès du notaire pour prendre l’inscription d’hypothèque promise, ce qui aurait pu permettre, comme il était prévu, la vérification du titre de propriété de l’emprunteur. Ils ont relevé que D A a, au contraire, sollicité et obtenu l’autorisation d’inscrire une hypothèse judiciaire provisoire, et l’a fait inscrire sans avoir préalablement vérifié la réalité du titre de propriété. Il a ainsi contribué à l’inefficacité de l’acte notarié du 23 juillet 2007 et au non recouvrement de sa créance.

Un partage de responsabilité a été établi à hauteur de 50 %.

Cependant, comme évoqué ci-dessus, à partir du moment où Monsieur D A a fait procéder à l’établissement d’un acte authentique par le notaire, lequel avait l’obligation de vérifier l’origine de propriété alléguée d’un bien donné en garantie.

Contrairement à ce qu’affirme l’intimée cette vérification lui incombait dès l’établissement de l’acte du 23 juillet 2007, ce qu’elle confirme ne pas avoir fait et permet de mettre en doute l’assertion selon laquelle cette vérification aurait été opérée au moment de la mise en 'uvre de la garantie promise.

Surtout, dès lors que Monsieur D A a fait appel à un notaire, il a pu légitimement penser que les vérifications sur l’origine de propriété du bien donné en garantie avaient été réalisées de sorte que l’intimée ne peut ni lui imputer une faute résultant de l’absence d’une vérification qui lui incombait, ni d’avoir choisi la voie d’une inscription judiciaire de l’hypothèque sur la base d’éléments dans le caractère douteux aurait pu être mis à jour si notaire les avait contrôlés.

Ainsi c’est en raison de la faute initiale du notaire au moment de l’établissement de l’acte authentique du 23 juillet 2007 que les actes suivants se sont définitives révélés inefficaces, aucune des actions de

Monsieur D A ne revêtant le caractère de faute qui y aurait contribué.

Il n’y a donc pas lieu à opérer un partage de responsabilité, seule la faute du notaire devant être retenue.

Sur le préjudice :

Le tribunal jugeant implicitement que de la faute du notaire était résultée un préjudice a indiqué qu’il n’était pas possible d’en fixer le montant et a donc rejeté la demande indemnitaire faute de justificatifs.

Cependant, le notaire ne peut être tenu pour responsable que si sa faute a provoqué un dommage. Le préjudice doit alors être certain et actuel, ou encore futur mais à la condition qu’il doive nécessairement se produire.

Or, en l’espèce, la démonstration du caractère certain du préjudice à intervenir fait défaut.

En effet, si Monsieur D A affirme que les débiteurs principaux, Messieurs C et L-H Z, sont insolvables et que la société LE GRIFFON/LA PALMERAIE, fait actuellement l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, il ne fournit aucun justificatif aux débats permettant la cour de vérifier la pertinence de ces affirmations.

Ainsi, il ne démontre aucunement les démarches qu’il aurait pu entreprendre pour obtenir des consorts Z les sommes auxquelles ceux-ci ont été condamnés à lui payer en qualité de caution personnelle, pas plus qu’il ne justifie avoir mis en 'uvre des voies d’exécution qui se seraient révélées infructueuses.

De plus, alors même qu’il affirme que la société LE GRIFFON/LA PALMERAIE et l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire et semble en tirer argument pour expliquer l’impossibilité de recouvrer sa créance, il demande à la cour de réserver les droits du requérant sur l’évaluation du préjudice dans l’attente de répartition intervenir à son profit dans le cadre de la procédure collective ouverte à l’encontre des sociétés SCI LA PALMERAIE et LE GRIFFON, ce qui semble à tout le moins démontrer dans son esprit la possibilité existante, à travers la procédure collective de la SCI LE GRIFFON/LA PALMERAIE étendue à la SCI LE GRIFFON, de « récupérer » par ce biais l’assiette immobilière qu’il a « perdue », pour permettre le recouvrement de sa créance.

A l’inverse, Monsieur D A ne fournit pas l’état hypothécaire du bien immobilier qui aurait pu faire apparaître le montant des inscriptions, ni même l’état des créances qui aurait pu faire apparaître le montant total du passif.

Pour les mêmes motifs, la démonstration par Monsieur D A de la perte de chance de recouvrer sa créance n’est pas étayée.

Il en résulte par conséquent faute de caractérisation d’un préjudice actuel et certain que la responsabilité du notaire ne peut être retenue. Le jugement du tribunal de première instance de Papeete sera par conséquent infirmé et Monsieur D A débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les frais et dépens :

Aucun élément ne permet à la cour de juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, il convient par conséquent de les débouter de leur demande au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés par Monsieur D A qui succombe conformément aux dispositions de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;

INFIRME le jugement n° 15/00820 en date du 15 avril 2019 du tribunal civil de première instance de Papeete en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

DÉBOUTE Monsieur D A de sa demande de dommages-intérêts à l’égard de la SCP Office Notarial B. J ' M. Y ' S. B ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur D A aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé à Papeete, le 8 octobre 2020.

Le Greffier, Le Président,

Signé : M. SUHAS-TEVERO Signé : G. RIPOLL