N°

486

GR

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Copies authentiques délivrées à :

— M^e Usang,

— M^e Ober,

le 13.12.2021.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 9 décembre 2021

RG 21/00170 ;

Décision déférée à la Cour : ordonnance n° 21/137, rg n° 21/00124 du Juge des Référés du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 10 mai 2021 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 18 mai 2021 ;

Appelante :

Mme Y X, née le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […], […] ;

Représenté par M^e Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Sarl Z A, immatriculée au Rcs de Papeete sous le […], […] dont le siège social est sis à […], […] ;

Représenté par M^e Jean-Sébastien OBER, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 27 août 2021 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 14 octobre 2021, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M^me DEGORCE, conseiller, M^me TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Faits, procédure et demandes des parties :

La société Z A a demandé en référé qu’il soit enjoint à son bailleur, Y X, de prendre les mesures nécessaires pour faire raccorder son local aux réseaux électrique et internet, afin de pouvoir y faire fonctionner ses appareils médicaux.

Par ordonnance rendue le 10 mai 2021, le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete a :

Fait injonction à Y X de formaliser son accord écrit à EDT pour le raccordement de son immeuble 'Eliora’ au réseau électrique et à l’OPT pour le raccordement à la fibre optique avant le 17 mai 2021 au titre de son obligation de délivrance de l’immeuble loué conforme à l’objet du bail ;

Assorti cette injonction d’une astreinte de 500.000 FCP par jour du 17 mai 2021 au 31 mai 2021 inclus en cas d’inexécution ;

Rejeté le surplus des prétentions des parties.

Rappelé que la décision est exécutoire par provision ;

Condamné la SARL Z A à verser à M^me X la somme de 150.000 FCP au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens dont distraction.

Y X a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 18 mai 2021.

Il est demandé :

1° par Y X, appelante, dans sa requête, de :

Infirmer l’ordonnance de référé du 10 mai 2021 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dire n’y avoir lieu à référé compte tenu des contestations sérieuses ;

Débouter en l’état la SARL Z A de ses demandes ;

Constater la résiliation du bail commercial en date du 4 décembre 2019 à la date du 10 mai 2021 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire suite à la sommation en date du 9 avril 2021 restée sans effet le 9 mai 2021 ;

Constater que la SARL Z A est sans droit ni titre à la date du 10 mai 2021 ;

Ordonner à la SARL Z A la remise en état des lieux sous astreinte de 1 000 000 FCP par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner son expulsion de la SARL Z A sous astreinte de 1 000 000 FCP par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner la SARL Z A à payer une indemnité d’occupation de 1 000 000 FCP par mois à compter du 10 mai 2021 et jusqu’à la libération des lieux ;

La condamner à lui payer la somme de 900 000 FCP pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens ;

2° par la SARL Z A, intimée, dans ses conclusions visées le 24 juin 2021, de :

Constater l’absence de contestations sérieuses afférentes aux demandes formulées en première instance par la SARL Z A ;

Constater que les demandes de M^me X afférentes à l’acquisition de la clause résolutoire et à la remise en état des lieux sont des demandes nouvelles en cause d’appel et qui se heurtent à une contestation sérieuse ;

Confirmer l’ordonnance n°21/137 du 10 mai 2021 en toutes ses dispositions ;

Débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner M^me X à payer à la SARL Z A la somme de 500 000 FCP au titre des frais irrépétibles en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, outre les entiers dépens, dont distraction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 août 2021.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Motifs de la décision :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

L’ordonnance dont appel a retenu que les mesures demandées par la société Z A à l’encontre de sa bailleresse Y X devaient être ordonnées en raison de l’urgence à voir l’immeuble raccordé à EDT et à la fibre optique à partir du 17 mai 2021 pour éviter la dégradation du Z et de l’IRM jusqu’à leur mise en route par les installateurs ; et que l’opposition d’E. X constituait un manquement à son obligation de délivrance nonobstant la résolution du bail qu’elle poursuit désormais.

Les moyens d’appel sont : l’existence d’une contestation sérieuse tenant dans la stipulation du bail que le preneur prend les lieux en l’état sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires ou travaux quelconques ; une sous-location et des travaux effectués par la société Z A en infraction au bail et l’acquisition de la clause résolutoire.

La société Z A conclut qu’il n’est pas question d’imposer au bailleur des travaux ou équipements supplémentaires à ses frais, mais de lui faire respecter son obligation de délivrance en donnant les autorisations nécessaires à l’exercice de l’activité prévue au bail ; que les demandes fondées sur la clause résolutoire du bail sont irrecevables comme étant nouvelles en cause d’appel.

Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de première instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend (C.P.C.P.F., art. 431).

Le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (art. 432).

Dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire (art. 433).

En cause d’appel, les conditions du référé et les mesures pouvant être ordonnées sont appréciés au moment où la cour statue.

La cour se réfère à l’ordonnance entreprise pour l’exposé des faits jusqu’à son prononcé.

Depuis lors, les éléments suivants sont apparus au vu des pièces produites :

— Y X a mis en demeure le 9 avril 2021 la société Z A de remettre les lieux en état en visant la clause résolutoire du bail.

— La société Z A a assigné le 11 mai 2021 Y X devant le tribunal de première instance en opposition de cette mise en demeure.

— Y X a notifié le 14 mai 2021 le dépôt de l’autorisation et de la convention signées à la société EDT, en exécution provisoire de la décision.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail, quoique formée en premier lieu devant la cour, constitue une demande reconventionnelle qui est recevable, l’inexécution de ses obligations par le preneur qui est invoquée étant une défense ou une demande connexe à la demande principale de ce dernier (C.P.C.P.F., art. 349ss.).

Mais l’acquisition de la clause résolutoire est, aux termes de celle-ci, subordonnée à une sommation d’exécuter restée sans effet après un mois, ce dont il n’est pas justifié, alors qu’une procédure a été engagée au fond pour contester les inexécutions imputées au preneur.

Y X sera donc déboutée de ses demandes de constatation de la résolution du bail, de remise en état des lieux, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Le bail commercial du 4 décembre 2019 porte sur un terrain et un bâtiment d’un étage affecté à des activités médicales et d’imagerie médicale. Il est stipulé notamment que :

— Le preneur ne pourra effectuer aucuns travaux concernant les éléments porteurs de fondation et d’ossature participant à la stabilité et à la solidité de l’édifice (gros 'uvre) ou au clos au couvert et à l’étanchéité sans une autorisation écrite et préalable du bailleur et de son architecte.

— Le preneur pourra faire dans les locaux loués tous les aménagements et cloisonnements nécessités par son activité.

— Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité, à moins que le bailleur ne préfère demander leur enlèvement et la remise des lieux en leur état antérieur, et ce aux frais du preneur.

— Le locataire ne sera tenu d’effectuer que les seules réparations locatives et d’entretien.

Seuls les travaux de clos et couvert seront à la charge du bailleur et réalisés par lui-même si nécessaire et lorsqu’aucuns travaux ni accessoires réalisés ou posés par le preneur n’entrave le clos et/ou le couvert

— Le locataire pourra utiliser les lieux loués pour des activités médicales et en particulier d’imageries médicales.

Toutefois, le preneur pourra adjoindre des activités connexes ou complémentaires temporairement à un autre usage et il ne pourra y être exercé aucune autre activité que celle susindiquée.

— Le locataire prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée, par la vétusté, ou par des vices cachés.

Le locataire déclare bien connaître l’état des lieux loués pour les avoir visités : un constat contradictoire de cet état des lieux sera établi à la suite du présent bail sur demande de la partie la plus diligente.

Les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué en conformité avec la réglementation existante (notamment les 'travaux de sécurité") sera exclusivement supportée par le locataire. Il en sera de même si cette réglementation vient à se modifier et que, de ce fait, l’immeuble loué n’est plus conforme aux normes réglementaires.

Le 27 mai 2020, Z A a écrit à Y X : « Les machines Z et IRM nécessitent une puissance électrique qui n’est actuellement pas disponible sur le réseau EDT. Celle-ci se propose d’installer un poste transformateur de 400 KVA. Le seul endroit validé par EDT et notre architecte se situe dans le local Eliora au rez-de-chaussée à gauche en entrant. Il s’agira d’un petit local de 8 m2 qui abritera le transformateur. Nous avons donc besoin de votre autorisation en tant que propriétaire pour lancer les travaux. Je vous joins l’ensemble des documents émis par l’EDT et en particulier la convention qui nous liera à elle pendant 10 ans au moins. »

Le formulaire de convention avec l’EDT qui est produit est une transaction par laquelle le propriétaire autorise l’installation par celle-ci d’un transformateur permettant le raccordement au réseau électrique, conclue jusqu’au 30 septembre 2030 sans faculté de résiliation anticipée.

Y X a répondu le 27 mai 2020 : « Je fais suite à vos demandes et vous confirme mon accord pour réaliser à votre charge les travaux imposés par l’EDT pour alimenter vos appareils en électricité sous réserve de la remise en état des lieux à votre charge à la fin du bail ou de son non-renouvellement. »

Elle a écrit le 25 juin 2020 : « EDT ne peut continuer à occuper une sur-face d’un bien privé pour alimenter votre activité et le voisinage au-delà de 2030 si le bail n’est pas renouvelé. Je ne souhaite pas retarder votre installation, aussi je suis d’accord pour signer l’accord avec EDT sans le modifier en échange d’un avenant avec vous qui vous engagera à remettre les lieux en l’état en cas de non-renouvellement du bail. »

Y X avait d’abord demandé le 20 juin 2020 une modification de la convention avec EDT pour conditionner le renouvellement de celle-ci à la poursuite du bail.

Celui-ci a été conclu pour neuf ans jusqu’au 1er décembre 2028.

Il n’est pas justifié qu’un avenant au bail ait été signé.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, pour installer et faire fonctionner le transformateur nécessaire à l’augmentation de la puissance électrique installée requise par les appareils médicaux de la société Z A, la société ÉLECTRICITÉ DE TAHITI a demandé au propriétaire bailleur, Y X, de constituer une véritable servitude conventionnelle ne pouvant être résiliée avant une date postérieure à l’expiration du bail commercial. La convention de passage pour l’implantation et l’exploitation d’un réseau électrique prévoit en effet qu’EDT est autorisée à effectuer tous types de travaux à cet effet et à intervenir à tout moment, et que les installations restent sa propriété. Ce dernier point rend impossible la remise en l’état des lieux par le preneur ou l’accession des ouvrages au bailleur à la fin du bail.

L’acceptation de cette convention par Y X ne constitue pas une obligation de faire dont la juridiction des référés puisse ordonner l’exécution. Il existe en effet une contestation sérieuse qui tient à ce que le droit de propriété du bailleur s’en trouve limité au-delà des prévisions du bail. Celui-ci ne met les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux qu’à la charge du preneur, alors que la convention imposée par EDT met des obligations à la charge du propriétaire pour une durée supérieure à celle du bail.

Cette contestation interdit également qu’il soit enjoint à Y X de formaliser son accord écrit à cette transaction au motif de l’urgence et de l’existence d’un différend, car la convention « de passage » a pour effet la constitution d’un droit de nature réelle au profit d’EDT, qui n’est pas partie au bail.

Et cette même contestation ne permet pas de caractériser un trouble manifestement illicite imputable à Y X, ni de qualifier de conservatoire la signature de la convention imposée par la société EDT.

La décision déférée sera donc infirmée de ce chef.

Aucun élément présenté en cause d’appel ne permet de remettre celle-ci en cause en ce qu’elle a enjoint à Y X de formaliser son accord écrit à l’OPT pour le raccordement à la fibre optique avant le 17 mai 2021, date programmée pour l’installation des appareils médicaux. Il n’apparaît pas qu’une telle autorisation soit de nature à grever le droit de propriété du bailleur.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

En la forme, déclare l’appel recevable ;

Rejette la fin de non-recevoir présentée par la SARL Z A ;

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a fait injonction à Y X de formaliser son accord écrit à l’OPT pour le raccordement de son immeuble 'Eliora’ à la fibre optique avant le 17 mai 2021 au titre de son obligation de délivrance de l’immeuble loué conforme à l’objet du bail, a assorti cette injonction d’une astreinte de 500.000 francs par jour du 17 mai 2021 au 31 mai 2021 inclus en cas d’inexécution, et a rejeté le surplus des prétentions des parties ;

L’infirme pour le surplus et, statuant à nouveau ;

Déboute la SARL Z A de sa demande de faire injonction sous astreinte à Y X de formaliser son accord écrit à EDT pour le raccordement de son immeuble 'Eliora’ au réseau électrique avant le 17 mai 2021 au titre de son obligation de délivrance de l’immeuble loué conforme à l’objet du bail ;

Y ajoutant,

Déboute Y X de ses demandes de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion du preneur et la remise en état des lieux sous astreinte et de fixer une indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant le tribunal ni devant la cour ;

Rejette toute autre demande ;

Met à la charge de la SARL Z A les dépens de première instance et d’appel.

Prononcé à Papeete, le 9 décembre 2021.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL