République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 10/06/2021

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N° de MINUTE : 21/

N° RG 19/03620 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SOAF

Jugement n° 14/03435 rendu le 21 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer

Arrêt n° RG 18/04305 rendu le 28 janvier 2021 par la cour d’appel de Douai

APPELANTE

SCI Les Près d’Isques agissant poursuites et diligences de son représentant légal, M. Z Y, domicilié en cette qualité audit siège

Ayant son siège social […]

représentée par M^e Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Florent Lucas, avocat membre du cabinet Cornet, Vincent, Segurel, barreau de Nantes

INTIMÉE

A B (anciennement dénommée Etablissement Z Y) prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Ayant son siège social […]

représentée par M^e Benoît Callieu, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

assistée de M^e Manuel Pennaforte et M^e Guillaume Bazin, de la SCP Boivin & Associés, avocats au barreau de Paris ; de M^e François Gery, de BOCHAMP AARPI, avocat au barreau de Paris ; substitués à l’audience par M^e Guillaume Bazin et M^e Jérôme Rétoré, avocats au barreau de Paris

DÉBATS à l’audience publique du 10 mars 2021 tenue par Véronique Renard magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Audrey Cerisier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Renard, présidente de chambre

Laurent Bedouet, président

Geneviève Créon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juin 2021aprés prorogation du délibéré initialempent prévu le 27 mai 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Renard, présidente et Valérie Roelofs, greffier lors du délibéré, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 février 2021

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Vu le jugement du 21 mai 2019 du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer, qui a :

— condamné la SAS A B à payer à la SCI Les Pres d’Isques les sommes de :

—  246 373,66 euros HT au titre des remises en état des lieux sis à Condette, […], objets du bail susvisé ;

—  79 768, 89 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et économique à la date du 31 mars 2019, dont à déduire, les sommes versées à titre de provision et déjà acquittées par la SAS A;

—  3 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— sursis à statuer pour le surplus, en particulier sur l’indemnisation du préjudice financier du bailleur, à compter du 1^er avril 2019 et ce, dans l’attente de la délivrance par les services de l’Etat du procès verbal de recollement établi selon les dispositions de l’article R512-39-3 III du code de l’environnement et de la loi des 16 et 24 août 1790, le décret du 16 fructidor An I ;

— dit que l’instance reprendra à l’initiative de la partie la plus diligente et après signification à la partie adverse du procès verbal établi selon les dispositions de l’article R 512-39-3 III du code de l’environnement, et de la loi des 16 et 24 août 1970, le décret du 16 fructidor An I et des écritures comportant la demande de reprise d’instance ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraire ;

— condamné la SAS A aux dépens, en ce compris les coûts des expertises judiciaires et constats d’huissiers établis sur ordonnances du juge des référés, accordé à Maître Hervé Leclercq, Avocat aux offres de droit, le bénéfice des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Vu l’appel interjeté le 27 juin 2019 par la SCI Les Pres D’Isques, des dispositions suivantes du jugement, en ce le tribunal de commerce de Boulogne sur mer a :

— condamné la SAS A à payer à la SCI Les Pres d’Isques les sommes de :

—  79 768,89 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et économique à la date du 31 mars 2019, dont à déduire, les sommes versées à titre de provision et déjà acquittées par la SAS A;

—  3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— sursis à statuer pour le surplus, en particulier sur l’indemnisation du préjudice financier du bailleur, à compter du 1^er avril 2019 et ce, dans l’attente de la délivrance par les services de l’Etat du procès verbal de recollement établi selon les dispositions de l’article R512-39-3 III du code de l’environnement et de la loi des 16 et 24 août 1790, le décret du 16 fructidor An I ;

— dit que l’instance reprendra à l’initiative de la partie la plus diligente et après signification à la partie adverse du procès verbal établi selon les dispositions de l’article R 512-39-3 III du code de l’environnement, et de la loi des 16 et 24 août 1970, le décret du 16 fructidor An I et des écritures comportant la demande de reprise d’instance ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 17 février 2021, par la SCI Les Pres d’Isques, qui demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer en ce qu’il a condamné la SAS A B au paiement de la somme de:

—  131 730,58 euros HT au titre des travaux de remise en état du site de la rue Huguet Lagache sur la commune de Condette, déduction faite du coût des travaux de remise en état des terre-pleins centraux que la SAS A B s’est engagée à mettre en oeuvre ;

—  104 648,08 euros au titre des travaux de remise en état des terre-pleins conformément à ce qu’a préconisé M X ;

— sinon, retrancher la somme des condamnations prononcées par le tribunal mais enjoindre alors à la société A B de mettre en oeuvre sur la partie supérieure des terre-pleins centraux des matériaux compatibles avec un usage industriel du site et permettant un accès aux dits terre-pleins aux véhicules en tous genres ainsi que toutes opérations de stockage, chargement et déchargement de matériaux de toutes natures ;

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer en ce qu’il a fixé à 79 768,89 euros le montant de l’indemnité due par la SAS A B à raison du défaut de remise en état et de dépollution du site, sursis à statuer sur l’indemnisation du préjudice financier de la SCI Les Pres D’Isques à compter du 1^er avril 2019 et fixé à la somme de 3 500 euros le montant des frais irrépétibles ;

— condamner la société A B à verser à la SCI Les Pres d’Isques:

— la somme de 670 277,16 euros, d’indemnité d’occupation déduction faite de la provision de 120 000 euros allouée par la cour d’appel de Douai suivant arrêt du 7 décembre 2017 ;

— la somme de 24 695,13 euros à titre d’indemnité d’occupation pendant la durée des travaux de remise en état que M X a estimé à trois mois ;

— une indemnité d’occupation mensuelle de 8 231,71 euros du 1^er février 2021 jusqu’à la délivrance du procès verbal de recollement visé à l’article R 512-39-3 III du code de l’environnement ;

— la somme de 30 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société A B en tous les dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise et de procès-verbaux de constat, et d’appel, en allouant à la Scp Processuel représentée par M^e Catherine Camus avocat aux offres de droit, sous le bénéfice des dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 17 février 2021, par la Société A B, qui demande à la cour d’appel de :

A titre principal,

— constater que M Y et les sociétés dont il est l’associé-gérant, les SCI Brunelot et Les Prés d’Isques, ont manifesté l’intention de reprendre l’exploitation des sites autrefois occupés par la société Etablissements Z Y et, en particulier le site Condette ;

— constater, à ce titre, que le site de Calais a été remis en exploitation par M Y via le groupe Vessiere dont M Y est devenu le président ;

— constater que le groupe Vessiere y exerce une activité en tous points identique à celle qu’exerçait auparavant A B ;

— dire que l’action dirigée par la SCI Les Prés d’Isques contre la SAS A B n’est pas fondée ;

— infirmer en conséquence le jugement du 21 mai 2019 en ce qu’il a imputé à la SAS A B une partie des dommages invoqués par la SCI Les Prés d’Isques ;

— faire droit aux demandes reconventionnelles formulées par A B ;

— condamner en conséquence, la SCI Les Prés d’Isques à rembourser A B des sommes qu’elle a engagées à l’occasion de la restitution du site ;

— condamner à ce titre, la SCI Les Prés d’Isques à verser à A B une somme de 182 787,91 euros ;

— dire en tout état de cause, que les demandes de la SCI Les Prés d’Isques procèdent d’un abus de droit ;

— condamner la SCI Les Prés d’Isques à verser à A B une indemnité de 30 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil;

— débouter la SCI Les Prés d’Isques de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Les Prés d’Isques aux entiers dépens ;

— condamner la SCI Les Prés d’Isques à la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— constater que A B a financé les équipements liés aux bureaux au droit du coffre (bâtiments métaux et cloisonnement arrière) ;

— dire que A B en était propriétaire ;

— constater que la remise en état des terres-pleins du site figure au nombre des mesures de gestion prescrites par les services de l’Etat, excluant ainsi que A B indemnise la SCI Les Prés d’Isques sur ce point ;

— infirmer en conséquence, le jugement sur les points ci-dessus et rejeter les demandes indemnitaires formulées par la SCI Les Prés d’Isques à ce titre ;

— constater par ailleurs, que la SCI Les Prés d’Isques n’a entrepris aucune démarche pour remettre le site en location, avant, pendant ou après les travaux de remise en état effectués par A B ;

— constater au demeurant que le site pouvait être exploité pour une même activité dès le 31 janvier 2013 et que l’exploitation du site n’était pas incompatible avec la réalisation des travaux effectués par A B par la suite ;

— confirmer le jugement du 21 mai 2019 en ce qu’il a limité le versement d’une indemnité d’occupation à la véritable immobilisation du site, et, en conséquence, débouter la SCI Les Prés d’Isques de sa demande de condamnation liée au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle depuis la libération du site ;

— constater en toute hypothèse, que le site est constitué de deux zones, que la configuration du site autorisait la SCI Les Prés d’Isques à relouer le bâtiment dès le 31 janvier 2013 indépendamment des terres-pleins extérieurs ;

— constater du reste, l’implication marginale de A B dans l’exploitation du site,

— constater également, l’acquisition des parcelles correspondantes en toute connaissance de cause par la SCI Les Prés d’Isques ;

— réduire le montant de l’indemnité d’occupation réclamée par la SCI Les Prés d’Isques en conséquence ;

— rejeter le surplus des demandes, fins et conclusions de la SCI Les Prés d’Isques ;

— condamner la SCI Les Prés d’Isques à la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture du 17 février 2021,

* * * * *

SUR CE,

Il est expressément renvoyé, pour un exposé complet des faits de la cause et de la procédure, à la décision entreprise et aux écritures précédemment visées des parties.

Il sera simplement rappelé que suivant acte notarié du 31 janvier 2007, la SCI Les Prés d’Isques a donné à bail de nature commerciale à la SAS A B, anciennement Etablissements Z Y, un site industriel d’une surface totale de 10 501m² comprenant une aire de stockage de 8 916m² et de bâtiments d’une surface de 1 585m², composés d’ateliers de mécanique et entretien, magasins de pièces détachées, réserve, bureau et annexes, le tout situé à Condette, […],

L’accès à la principale aire de stockage est constituée d’une voirie en enrobés comprenant des caniveaux de type P1 T1 ; les locaux de stockage sont des bâtiments industriels de types poutre/poteaux avec bardage et couverture métallique.

Suivant acte du 24 juillet 2012, la SAS A B a donné congé pour le 31 janvier 2013, au terme de la deuxième période triennale du bail.

Craignant que sa locataire ne quitte les lieux sans respecter ses obligations, la bailleresse a sollicité du président du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer la désignation d’un huissier de justice aux fins de visiter l’intégralité des lieux loués et les décrire.

Maître Margueritte, huissier de justice, désignée par ordonnance du 24 octobre 2012, a procédé à l’inventaire de biens et à l’état des lieux, suivant procès verbal de constat du 9 novembre 2012.

A la demande de la SCI Les Prés d’Isques, le même huissier a procédé à l’état des lieux de sortie, selon procès verbal du 31 janvier 2013.

Selon ordonnance de référé du 29 mai 2013, M X a été missionné comme expert à l’initiative du bailleur, aux fins de donner son avis sur les désordres provoqués par le départ de SAS A B, en particulier quant aux effets de l’enlèvement de matériel lourd sur le site, le coût des travaux de remise en état et des préjudices s’y rapportant.

Il a déposé son rapport le 11 septembre 2014.

Parallèlement, la SCI Les Prés d’Isques a obtenu, selon ordonnance de référé du 2 octobre 2013 et arrêt du 17 avril 2014, la désignation d’un expert en dépollution des sols en la personne de M^me C-D.

Faute de solution amiable, la SCI Les Prés d’Isques, autorisée à assigner à jour fixe la SAS A B devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer, l’a fait attraire selon acte du 27 novembre 2014.

M^me C-D a déposé son rapport le 25 septembre 2015.

Par ordonnance du 10 janvier 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer a fait droit à la demande de sursis à statuer présentée par la SAS A B, mais a débouté la SCI Les Prés D’Isques de l’ensemble de ses demandes de provision.

Par arrêt en date du 7 décembre 2017, la cour d’appel de Douai a réformé l’ordonnance, a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer présentée par la société A B, et a condamné celle-ci à verser à la SCI Les Prés d’Isques, une provision de 120 000 euros à titre d’indemnité provisionnelle d’occupation.

La SAS A B a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt, pourvoi rejeté suivant arrêt en date du 23 mai 2019.

C’est dans ce contexte qu’est intervenue la décision dont appel.

La SCI Les Prés d’Isques fait valoir qu’ en tant que dernier exploitant et locataire sortant, la SAS A B a une obligation de travaux de remise en état du site, et ne lui a rien payé à ce titre, alors que le bail définit très précisément les obligations du preneur en termes de travaux d’entretien et de réparation, que l’expert judiciaire a estimé que des travaux importants devaient être entrepris et les a chiffrés, qu’ils ont été justement appréciés par le tribunal à la somme de 236 372,66 euros, montant qu’elle n’entend pas contester ; elle ajoute que SAS A B a également une obligation de procéder à la dépollution du site en application des dispositions du code de l’environnement, et que la société A B est tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis la date de prise d’effet du congé, soit le 31 janvier 2013 jusqu’à la délivrance du procès verbal de recollement actant la fin des travaux de dépollution, procès-verbal de recollement qui n’a toujours pas été délivré plus de 8 ans après la fin de bail puisque la SAS A B n’a toujours pas mis en oeuvre les travaux de dépollution et de remise en état qui lui incombent en sa qualité de dernier exploitant, et que le site n’est en conséquence pas en état d’être reloué ; il est relevé que M Y ne pouvait

soupçonner, lorsqu’il s’est porté acquéreur via la SCI Les Prés D’Isques du terrain, que la société A B allait donner congé pour la fin de l’échéance triennale suivante ; elle fait valoir qu’elle se trouve depuis le 31 janvier 2013 dans l’impossibilité de poursuivre l’exploitation qui était celle de la SAS A B, dès lors que cette dernière a, volontairement et sans en parler préalablement à son bailleur, entamé une procédure de cessation définitive d’activité au titre des art R512-39-1 et suivants du code de l’environnement, et que le site ne bénéficie donc plus de l’autorisation ICPE.

La société A B oppose qu’il était possible pour la SCI Les Prés d’Isques et M Y de solliciter le changement d’exploitant pour poursuivre l’exploitation, quand bien même la SAS A B aurait formellement déclenché une procédure de cessation définitive d’activité ; qu’en réalité, M Y a instrumentalisé les clauses du bail commercial et les règles issues de la police des installations classées afin de faire financer par la SAS A B la remise à neuf du site et sa mise en quarantaine, le temps pour la SCI Les Pres d’Isques et lui-même de se libérer de la clause de non-concurrence et de réunir les conditions nécessaires à l’implantation d’une activité identique à la précédente , abusant de son droit de propriété dans le but de nuire à Gallo B et de manière général au groupe A Recycling, et ce pour remettre le site en exploitation à compter du 5 mai 2016 ; concernant la demande d’indemnité d’occupation, elle oppose que le site aurait pu être reloué même partiellement, dès le départ des lieux de la SAS A B, et que la SCI Les Prés d’Isques s’est volontairement abstenue d’entreprendre la moindre démarche en vue de relouer le site.

Sur les travaux de remise en état du site

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, ' les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites : elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement, ou pour les causes que la loi autorise (et) elles doivent être exécutées de bonne foi '.

En l’espèce, le bail commercial du 31 janvier 2007 a expressément prévu, au chapitre 'destination', que le preneur 's’engage à utiliser les lieux loués pour toutes activités commerciales et plus particulièrement pour l’exploitation d’un dépôt de ferraille dûment autorisé par arrêté préfectoral du 26 mai 1977 conforme à l’objet social actuel du locataire selon l’extrait K-bis ci-annexé'.

Aux termes des dispositions du bail,

' Le preneur s’engage également :

3° A entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et d’entretenir pendant le cours du bail et les rendre tels à son expiration, en ce compris toutes les réparations visées par l’article 606 du code civil ;

6° A maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité les installations électriques et les faire vérifier annuellement pour un vérificateur agréé ainsi que les installations de chauffage, mécaniques, de lutte contre l’incendie et autres, faisant partie des lieux loués et à prendre toutes les mesures pour éviter les dommages du gel aux canalisations intérieures aux locaux ;

10° A remettre à son départ les lieux loués en bon état d’entretien et de réparation , dans les conditions prévues au présent article.'

Le 9 novembre 2012, l’huissier instrumentaire mandaté par la bailleresse pour procéder à un état des lieux a relevé la présence de terre meuble ; il lui a été indiqué que 480 tonnes de terre avaient été transportées sur place.

La SCI Les Prés d’Isques a obtenu du juge des référés de Boulogne sur Mer la désignation d’un expert, M. X, avec notamment pour mission de décrire les dégradations et désordres au regard

des procès-verbaux de constat réalisés les 9 novembre 2012 et 31 janvier 2013 à la sortie des lieux du locataire, de préciser s’ils relevaient d’une usure normale, d’un défaut d’entretien, de dégradations ou soustractions commises par le locataire, plus particulièrement si la présence de terre meuble constatée par l’huissier constituait un désordre, de préciser si les désordres retenus avaient pour conséquence d’impossibilité de remettre le site en location, et d’indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la réfection des lieux.

Dans son rapport du 11 septembre 2014, l’expert a relevé les désordres suivants :

— voirie endommagée, bordures manquantes ou cassées ;

— aire de stockage endommagée, constituée d’une terre apportée de façon grossière, mal nivelée et insuffisamment remblayée, présentant un dénivelé avec la voirie ;

— disparition équipements liés à la détection de la radioactivité ;

— disparition des agencements de deux bureaux ;

— système d’évacuation des eaux pluviales bouchée .

Il a préconisé l’apport de remblais augmenté d’un supplément géotextile, afin que les plate-formes puissent à nouveau servir d’aire de stockage, la réfection de la bordure de la voirie, la reprise des évacuations des eaux pluviales et la reprise de la chaussée côté gauche, dos à la grille; il a également pris en compte la restitution d’appareils de détection de radioactivité et des appareils de mesure liés à la balance romaine, et la réalisation de nouveaux bureaux au droit du coffre-fort et des locaux de paiement, chiffrant l’ensemble de la remise en état à la somme de 331 080,03 euros.

La SCI Les Près d’Isques indique dans ses dernières conclusions que soucieuse d’en finir avec un contentieux de plus de huit ans, elle n’entendait pas contester l’appréciation du coût de la remise en état du site à la somme de 236 372,66 euros à la charge de la SAS Gallo B, opérée par le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer dans son jugement du 21 mai 2019 et tels que chiffrés par l’expert M. X, en retenant en définitive la reprise des postes de préjudices suivant :

—  104 648,08 euros de remise en état des deux terre-pleins, comprenant :

— l’aménagement des deux terre-pleins, pour 96 264,56 euros ;

— un supplément géotextile, pour 8 383,50 euros ;

—  131 724,58 euros au titre de la remise en état du site d’autre part, comprenant :

—  63 810 euros au titre des cloisonnements arrière et remises en état du bâtiment métaux ;

—  8 123,32 euros au titre des locaux sociaux ;

—  29 403,76 euros pour la remise en état des réseaux de drainage ;

—  10 500 euros pour la réparation des bordures des deux terre-pleins ;

—  15 087,50 euros pour la réparation des voiries ;

—  4 800 euros pour le massif béton armé cisaillé.

En cours de procédure, la SAS A B a accepté d’assumer financièrement quatre postes

(remise en état des réseaux de drainage, réparation des bordures des deux terres pleins, réparations des voiries, démolition du massif béton armé cisaillé) pour la somme de 59 791,26 euros.

En définitive, les différends entre les parties portent sur les postes suivants :

— aménagement des deux terre-pleins (aires de stockage) pour 96 264,56 euros, augmenté d’un supplément géotextile, pour 8 383,50 euros ;

— cloisonnements arrière et remises en état du bâtiment métaux pour 63 810 euros ;

— réparation des locaux sociaux, pour 8 123,32 euros ;

- concernant la remise en état des aires de stockages

L’expert M. X a confirmé dans son rapport (p.20 et 21, réponse aux observations écrites) que la présence de terre meuble représente bien un désordre, en ce qu’elle empêche totalement la libre circulation des camions sur les plates formes qui constituent le lieu de chargement/déchargement des différents matériaux ; il a conclu que ces désordres étaient de nature à provoquer l’impossibilité de remettre le site en location.

La SAS A B estime que la remise en état de l’aire de stockage ne peut lui incomber au vu de l’intention selon elle manifeste de la SCI les Prés d’Isques de reprendre directement ou indirectement l’exploitation du site.

Il convient de rappeler qu’outre les obligations contractuelles de remise en état incombant au locataire sortant, l’exploitant cessant son activité doit procéder à la dépollution du site.

Dans un arrêt du 17 avril 2014, la cour d’appel de Douai, confirmant une ordonnance de référé du tribunal de Boulogne sur mer du 2 octobre 2013 a ordonné une expertise et désigné M^me E C-D avec pour mission notamment de décrire les travaux de mise en sécurité et de réfection nécessaire des parcelles, terrain de l’assiette de l’activité ICPE et des parcelles contiguës susceptibles d’être affectées par une migration de pollution, d’évaluer les mesures de dépollution mises en oeuvre par la SAS A B, d’apprécier l’élimination des terres polluées et le remblaiement des terres saines et de vérifier si les travaux de conformité prévus par la SAS A B étaient suffisant s au regard du respect des intérêts mentionnés au code de l’environnement (article L.511-1), enfin, de donner son avis sur la possibilité de remettre en location l’ensemble immobilier.

Dans son rapport du 25 septembre 2015, M^me C-D a conclu que les terres déjà utilisées en apport sur la zone nord avaient des caractéristiques physico-chimiques adaptées au sens du code de l’environnement mais que les travaux déjà réalisés par la SAS A B au titre de la dépollution du site sous la forme d’un apport de terre étaient insuffisants et devaient être complétés par un apport complémentaire de terres de l’ordre de 250 m3 pour compenser les enlèvements, qu’il convenait de 'régaler, compacter le sol', d’assurer la protection des travailleurs de l’inhalation de substances en intérieur et extérieur, de protéger la nappe phréatique par une étanchéité des terrains et ce par tout moyen efficace, notamment en assurant :

— une possible imperméabilisation du sol assurant l’étanchéité à la migration de HAP gazeux vers l’air ambiant, par entraînement vers la nappe (ex: dalle de béton composite et/ou résiné, géomembrane) ;

— la collection des eaux de ruissellement au dessus de l’interface étanche pour éviter leur stagnation sur le sol ;

— la détermination d’un émissaire pour ces eaux de ruissellement et sa mise en place ;

Elle a décrit ces dits travaux comme pré-requis à la remise en exploitation du site dans le cadre d’un usage industriel, et a conclu qu’il revenait à la SAS A B en qualité de dernier exploitant du site de procéder à la remise en état lors de la cessation d’activité.

Il n’est pas contesté que la SAS A B, dernier exploitant du site, a déposé en préfecture le 13 décembre 2012 un dossier de cessation d’activité des installations exploitées rue Hural Lagache à Condette ( sur les parcelles AC77, 81, 82, 84, 137, et 139, constituant la zone nord) en application de l’article R512-66-1 du code de l’environnement avec cessation d’activité effective à compter du 15 janvier 2013. Une visite d’inspection des services de la DREAL le 24 janvier 2013 a permis de constater l’absence d’activité sur le site.

La DREAL des Hauts de France, dans un rapport du 18 juillet 2017, pris dans le cadre de l’instruction du dossier de cessation d’activité de la SAS A B sur le sise de Condette, a cependant précisé que les terres qui avaient été utilisées en remblai ne répondaient pas à la définition de terres d’apport et devaient être évacuées dans des installations autorisées à cet effet, et que le remblais devrait être fait avec des terres d’apport présentant les concentrations en métaux ne dépassant pas le contexte pédo-chimique du site et concentrations en composés organiques inférieurs aux limites de quantification.

Il résulte de l’article L512-6-1 du code de l’environnement, dans sa version en vigueur au 30 juin 2013, que lorsque l’installation soumise à autorisation est mise à l’arrêt définitif, son exploitant place son site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et qu’il permette un usage futur du site déterminé conjointement avec le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme et, s’il ne s’agit pas de l’exploitant, le propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation.

La procédure de mise à l’arrêt définitif et de remise en état du site doit alors se dérouler dans les conditions fixées aux articles R. 512-39-1 et suivants du code de l’environnement, l’articles R. 512-39-1 prévoyant que les mesures pour assurer la mise en sécurité du site doivent être prises ou prévues dès l’arrêt de l’exploitation.

Selon l’article R 512-39-3 III du même code dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque les travaux prévus dans le mémoire ou prescrits par le préfet sont réalisés, l’exploitant en informe le préfet ; l’inspecteur des installations classées constate par procès-verbal la réalisation des travaux ; il transmet le procès-verbal au préfet qui en adresse un exemplaire à l’exploitant ainsi qu’au maire ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme et au propriétaire du terrain.

Il résulte de ces dispositions une obligation particulière de remise en état qui s’impose au locataire exploitant et dont le non respect engage sa responsabilité.

En l’espèce, la SAS A B ne conteste pas que les dispositions de l’article L. 512-7 du code de l’environnement font en principe peser sur elle, en tant que dernier exploitant d’une installation classée pour la protection de l’environnement, l’obligation de remettre en état le site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et qu’il permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation mise à l’arrêt, de sorte que le propriétaire peut, en règle générale, exiger la remise en état du site de la part de son locataire dernier exploitant (p. 43 de ses conclusions) mais forme néanmoins appel incident à l’encontre du jugement du 21 mai 2019 en ce qu’il lui a imputé pour partie le coût des remises en état du site, faisant valoir que la SCI Les Prés d’Isques cherche selon elle à reprendre l’activité du site pour son propre compte ou par l’intermédiaire d’un repreneur, et se fonde pour développer cette thèse sur l’intention supposée de son gérant, M. Y, qui entendrait reprendre l’exploitation du site de Condette via le groupe Vessierre dont il est devenu président, comme il a repris l’exploitation d’un site également délaissé par elle sis à Calais, propriété de la SCI Brunelot, également gérée par M.

Y ; elle considère dans ces conditions ne rien devoir au titre de la remise en état du site.

Cependant, il n’est nullement démontré comment la société appelante, constituée sous forme de société civile immobilière, pourrait, elle-même ou par l’intermédiaire d’un repreneur reprendre l’exploitation du site litigieux, ni même qu’elle a manifesté son intention de le faire, le site n’apparaissant pas encore à ce jour en état d’être à nouveau exploité en absence de mise en oeuvre des travaux de remise en état.

Il convient également de rappeler que la SAS A B est à l’initiative de la rupture du bail commercial et a elle-même entrepris de déposer un dossier de cessation d’activité des installations exploitées.

En conséquence, en application des dispositions susvisées, et des dispositions du bail, la SAS A B a l’obligation de remettre de remettre les lieux loués en bon état d’entretien et de réparation, et le site en état d’accueillir une activité conforme à sa précédente destination, étant précisé que l’usage futur du site devait donc être comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation mise à l’arrêt.

Il y a donc lieu de mettre à sa charge les travaux de remise en état des terre-pleins en conformité avec les préconisations de la DREAL quant aux caractéristiques chimiques des terres d’apport.

Les premières terres amenées en remblai n’étant pas conformes, la demande de la société A B de voir la SCI Les Prés d’Isques condamnée à lui rembourser les frais qu’elle a déjà engagés pour la remise en état du site de Condette n’est pas fondée et doit être rejetée.

Il y a donc lieu de mettre à la charge de la SAS A B la somme de 104 648,08 euros au titre de la remise en état des deux terre-pleins.

—  concernant le cloisement arrière et la remise en état du bâtiment métaux et les locaux sociaux

Il ressort des constats comparés de maître Margueritte des 9 novembre 2012 et 31 janvier 2013 (état de sortie des lieux) que la salle du coffre et le bureau de paiement ont été démontés par le locataire sortant. Les photographies du hangar prises par l’expert mettent en évidence la dégradation du mur du fond des anciens bureaux.

La société A B fait valoir qu’il s’agissait là d’aménagements qu’elle a réalisés et qu’elle était en droit de reprendre.

Le bail indiquait à la clause 'C. Aménagement et embellissement’ :

'Tous travaux, changement, additions, installations, décors et embellissement que le preneur pourrait faire dans les lieux loués pendant le cours du bail deviendront la propriété du bailleur au départ du preneur sans indemnité'.

En conséquence, la SAS A B n’était pas fondée à démonter des locaux qu’elle prétend avoir aménagés, et la remise en état des lieux lui incombe.

Dans son rapport définitif, M. X a pris en compte dans son chiffrage des coûts les postes suivants :

— remise en état cloisonnement arrière bâtiment métaux : 33 240 euros ;

— remise en état bâtiments métaux : 30 570,85 euros ;

— réparation des locaux sociaux : 8 123, 32 euros.

La remise en état de la salle du coffre et du bureau de paiement n’apparaît pas chiffrée en tant que telle dans ces rubriques.

Dans son pré-rapport d’expertise du 2 avril 2014 versé aux débats en pièce 26 de la SAS A B, M. X retenait au chiffrage des coûts une rubrique ' travaux de remise en état des bureaux au droit du coffre-fort y compris locaux de paiement’ avec deux devis pour les sommes de 4 325 euros et 14 334 euros ; la société SAS Gallo B a présenté un devis de la société N.V. Konstruktie Gallo pour la somme de 2 500 euros .

Le préjudice n’étant pas contestable, et les devis anciens, la cour appréciera dans ses conditions la réparation de ce désordre à la somme de 5 000 euros.

Concernant le cloisonnement arrière et la remise en état du bâtiment métaux et les locaux sociaux, aucun élément n’est donné dans les constats de maître Margueritte permettant d’apprécier l’existence d’un désordre affectant ces structures ; dans son rapport, M. X ne produit pas davantage de photographies et n’énonce pas de constatations afférentes à ces éléments ; les chiffrages de son pré-rapport ne comportent aucune reprise concernant ces données ; les remèdes aux désordres constatés ne font référence, ni dans le pré-rapport ni dans le rapport définitif, à la reprise de ces structures.

Il n’est donc pas justifié d’une obligation de remise en état incombant à la SAS Gallo B concernant ces éléments, et les demandes sur ce point seront rejetées.

Il y a donc lieu au total de condamner la SAS A B à payer à la SCI les Prés d’Isques les somme de :

—  104 648,08 euros au titre de la remise en état des deux terre-pleins ;

—  5 000 euros au titre de la remise en état des bureaux au droit du coffre-fort y compris les locaux de paiement ;

—  59 791,26 euros au titre de la remise en état des réseaux de drainage, de la réparation des bordures des deux terres pleins, de la réparation des voiries, et de la démolition du massif béton armé cisaillé ;

soit un total de 169 439,34 euros.

Le jugement dont appel sera en conséquence infirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

La SCI les Prés d’Isques soutient en substance que le locataire sortant est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation tant que les travaux de remise en état de l’immeuble qu’il a quitté n’ont pas été réalisés, que cette indemnité est due concrètement jusqu’à la délivrance du procès-verbal de récolement établi par l’inspecteur des installations classées prévu à l’article R. 512-39-3 III du code de l’environnement qui acte la fin de la procédure de cessation d’activités au titre de la réglementation des installations classées, et enfin que l’indemnité d’occupation se calcule par référence au loyer prévu au bail.

Pour s’opposer à cette demande, la société A B reprend ses arguments relatifs à la reprise par M. Y via le groupe Vessière de l’exploitation du site pour y exercer une activité identique à celle qu’elle exerçait elle-même et soutient que l’activité pouvait être poursuivie dès le 31 janvier 2013, l’absence de dépollution ou de remise en état du site ne constituant pas un élément

suffisant pour entraîner sa condamnation à verser au propriétaire des dommages intérêts.

Par courrier du 6 février 2013, la SCI les Prés d’Isques a indiqué refuser de reprendre les clés que la SAS A B lui a adressées par Chronopost, considérant que les lieux restaient sous la responsabilité de celle-ci jusqu’à remise en état des lieux.

L’expert M. X a clairement indiqué en page 23 de son rapport que la dégradation des terre- pleins constituait un désordre de nature à provoquer l’impossibilité de remettre le site en location, que l’activité ne pouvait donc être poursuivie dès le 31 janvier 2013, contrairement à ce que soutient la SAS A B.

Le bail portant sur un ensemble immobilier couvrant tant la zone Nord que la zone Sud du site, il y a lieu de relever que si seule la zone Nord relevait de la législation pour les installations classées, la zone Sud comprenait les activités connexes à l’activité ICPE , que la société A B a déposé un dossier de cessation d’activité portant sur l’ensemble du site.

Il a été dit qu’il n’était pas démontré que M. Y envisageait via le groupe Vessière de reprendre l’exploitation du site pour y exercer une activité identique à celle que la SAS A B exerçait elle-même.

Il est constant qu’à l’issue du bail, la restitution du bien doit être intégrale, et que les locaux doivent être libres de toute occupation et dans un état conforme aux obligations légales et/ou contractuelles pouvant peser sur le locataire. Il est tout aussi constant que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé par référence au loyer contractuel.

En l’espèce, dès lors que la SAS A B locataire-exploitant du site soumis à autorisation au titre de la réglementation des installations classées pour la protection de l’environnement n’a pas, au jour de son départ, mis en 'uvre les travaux qui lui incombent tant au titre de la législation sur l’environnement que du bail des 11 et 15 mars 2004, et ce quelque soit l’ampleur des travaux à réaliser, la SCI Les Prés d’Isques, propriétaire du site et bailleresse, a droit à une indemnité d’occupation, laquelle est due à compter du jour du départ de la locataire.

Le tribunal ayant sursis à statuer sur l’indemnisation du préjudice financier du bailleur à compter du 1^er avril 2019 et ce, dans l’attente de la délivrance du procès verbal de recollement, et ayant dit que l’instance reprendra à l’initiative de la partie la plus diligente et après signification à la partie adverse du procès verbal et des écritures comportant la demande de reprise d’instance, la cour n’est saisie que du calcul de l’indemnité d’occupation jusqu’au 31 mars 2019, la juridiction de première instance n’ayant pas vidé sa saisine pour le surplus.

En conséquence, dès lors qu’il n’est pas contesté que le loyer mensuel hors taxes fixé entre les parties s’élevait au 1^er janvier 2013 à la somme de 8 231,71 euros , la SAS A B est redevable envers la SCI Les Prés d’Isques d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, qui sera liquidée pour la période courant de la libération des lieux le 31 janvier 2013 jusqu’au 31 mars 2019, soit durant 72 mois, auquel seront ajoutés trois mois de loyers pour la réalisation des travaux tels que prévus par l’expert, soit :

8 231,71 x 75= 617 378,25 euros,

dont à déduire la provision de 120 000 euros allouée par la cour d’appel de Douai suivant arrêt du 7 décembre 2017.

Le jugement dont appel sera infirmé du chef des préjudices économiques.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS A B

La SAS A B qui succombe ne peut voir prospérer ni sa demande de condamnation de la SCI Les Prés d’Isques au remboursement des frais qu’elle a déjà engagés pour la remise en état du site, ni sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement dont appel relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront confirmées.

La SAS A B sera condamnée aux dépens de l’appel qui seront recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin la SCI Les Prés d’Isques a dû engager des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser en totalité à sa charge. Il y a lieu en conséquence de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure qui sera précisée au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement rendu le 21 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Boulogne -sur- mer, sauf sur les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile aux sur les dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SAS A B à payer à la SCI les Prés d’Isques la somme 169 439,34 euros au titre de la remises en état des lieux sis à Condette, […] ;

Condamne la SAS A B à payer à la SCI Les Prés d’Isques une indemnité d’occupation de 617 378, 25 euros, au titre de la période du 31 janvier 2013 au 31 mars 2019 augmentée de trois mois pour la durée des travaux, dont à déduire la provision de 120 000,00 euros allouée par la cour d’appel de Douai suivant arrêt du 7 décembre 2017 ;

Déboute la SAS A B de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne la SAS A B à payer à la SCI Les Prés d’Isques la somme de

7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS A B aux dépens de l’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente

V. Roelofs V. Renard