N° 349

CG

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Copies exécutoires

délivrées à ;

— M^e Jourdainne,

— M^e Piriou,

le 28.09.2023.

Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Bourion,

— M^e Guédikian,

le 28.09.2023.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 28 septembre 2023

RG 22/00049 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 548, rg ° 19/00552 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 26 novembre 2021 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 15 février 2022 ;

Appelant :

M. [B] [S], né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant à [Adresse 8] ;

Ayant pour avoccat la Selarl ManaVocat, représentée par M^e Dominique BOURION, avocat au barreau de Papeete ;

Intimé :

Le [Adresse 8], inscrite au Rcs sous le 0699 A, dont le siège social est sis à [Adresse 5], représenté par M. [J] [G] ;

Ayant pour avocat la Selarl Groupavocats, représentée par M^e Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de Papeete ;

Et de la Cause :

La Sci Mamaland, société civile immobilière, au capital de 200 000 FCP, n° Tahiti C 97678, Rcs 18254 C dont le siège social est sis à [Adresse 8] ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e Yves PIRIOU, avocat au barreau de Papeete ;

La Sci Omg, société civile immobilière, au capital de 200 000 FCP, n° Tahiti B 85949, Rcs 1624 C dont le siège social est sis [Adresse 8], représentée par ses gérants : M. [V] [X] et Mme [A] [X] demeurant à [Adresse 6] ;

La Sci Izi, société civile immobilière, au capital de 170 000 FCP, n° Tahiti 864629, Rcs 08109 C dont le siège social est sis à [Adresse 6], représentée par ses gérants : M. [V] [X] et Mme [A] [X] ;

M. [V] [X], commerçant exerçant à l’enseigne Kokoon Inn, n° Tahiti C 82449, Rcs 181416 A, demeurant [Adresse 7] ;

Ces trois appelés en cause, ayant pour avocat la Selarl ManaVocat, représentée par M^e Dominique BOURION, avocat au barreau de Papeete ;

La Sci Munanui, société civile immobilière, au capital de 100 000 FCP, n° Tahiti 934539, Rcs 1018 C, demeurant à [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 8], représentée par son gérant : M. [D] [R] ;

Représentée par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 9 juin 2023 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 22 juin 2023, devant M^me GUENGARD, président de chambre, M^me SZKLARZ, conseiller, M^me TEHEIURA, magistrat honoraire de l’ordre judiciaire aux fins d’exercer à la cour d’appel de Papeete en qualité d’assesseur dans une formation collégiale, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me GUENGARD, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Par requête en date du 20 octobre 2019 reçue le 26 novembre 2019 et par assignations en date des 21 et 25 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Royal Palms a fait assigner devant le tribunal civil de première instance de Papeete M. [B] [S], la SCI MAMALAND, la SCI OMG, la SCI IZI, M. [V] [X] ainsi que la SCI MUNANUI aux fins de :

— dire que la location de courte durée à laquelle se livrent les parties défenderesses estcontraire au règlement de copropriété et constitue un trouble anormal de voisinage,

— condamner M. [B] [S], propriétaire du lot 106 bâtiment 1, la SCI OMG, propriétaire du lot 134 bâtiment J, la SCI IZI, propriétaire du lot 91 bâtiment G, la SCI MUNANUI, propriétaire du lot 31 bâtiment D ainsi que M. [V] [X], gérant les biens des trois sociétés susvisées, propriétaire du lot 115 bâtiment 1 à :

*cesser des locations de courte durée au sein de la résidence sous astreinte de 200 000 FCFP par infraction constatée, l’infraction étant constituée par une joumée de location,

*retirer sous astreinte de 100 000 FCFP par jour de retard toute parution sur internet ou tout autre support proposant des locations de courte durée au sein de la résidence, directement ou par personnes interposées,

*retirer sous astreinte de 100 000 FCFP par jour de retard toute offre de location par l’intermédiaire d’agences immobilières proposant des locations de courte durée au sein de la résidence,

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 500 000 FCFP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Par jugement contradictoire en date du 26 novembre 2021 le tribunal de première instance de Papeete a :

Dit que les locations de courte durée sont interdites au sein de la résidence Royal Palms ;

Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Royal Palms de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI MUNANUI ;

Déclaré sans objet les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à l’encontre de la SCI MAMALAND, de la SCI IZI, de la SCI OMG et de M. [V] [X] ;

Condamné M. [B] [S] :

— à cesser de se livrer à des locations de courte durée de son lot 106 bâtiment 1 sis au sein de la résidence [Adresse 8] sous astreinte de 10 000 FCFP par infraction constatée constituée par une journée de location,

— à retirer, à compter de la signification du présent jugement, toute parution sur Internet ou tout autre support, notamment par l’intermédiaire d’agences immobilières proposant des locations de courte durée sur le bien immobilier numéro 106 bâtiment 1 dont il est propriétaire au sein de la résidence, sous astreinte de 10 000 FCFP par jour de retard ;

Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] du surplus de ses demandes ;

Condamné la SCI MAMALAND, la SCI IZI, la SCI OMG, M. [V] [X] et M. [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 200 000 FCFP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Débouté les parties défenderesses de leurs demandes reconventionnelles fondées sur les dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française;

Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamné la SCI MAMALAND, la SCI IZI, la SCI OMG, M. [V] [X] et M. [B] [S] aux dépens.

Par requête en date du 15 février 2022 M. [B] [S] a relevé appel de cette décision demandant à la cour de :

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Dit que les locations de courte durée sont interdites au sein de la résidence Royal Palms ;

Condamné M. [B] [S] :

— à cesser de se livrer à des locations de courte durée de son lot 106 bâtiment 1 sis au sein de la résidence [Adresse 8] sous astreinte de 10 000 FCFP par infraction constatée constituée par une joumée de location,

— à retirer, à compter de la signification du présent jugement, toute parution sur Internet ou tout autre support, notamment par l’intermédiaire d’agences immobilières proposant des locations de courte durée sur le bien immobilier numéro 106 bâtiment 1 dont il est propriétaire au sein de la résidence, sous astreinte de 10 000 FCFP par jour de retard ;

Condamné la SCI MAMALAND, la SCI IZI, la SCI OMG, M. [V] [X] et M. [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 200 000 FCFP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Statuant à nouveau :

Dire que les locations de courte durée ne sont pas interdites au sein de la Résidence [Adresse 8],

Dire que les demandes dirigées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] à l’encontre M. [B] [S] sont sans objet,

Dire et juger que l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] à l’encontre de M. [B] [S] est abusive,

En conséquence,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Royal Palms à payer à M. [B] [S] la somme de 500 000 FCFP titre de dommages-intérêts,

Condamner le [Adresse 8] au paiement de la somme de 500 000 FCFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Bourion.

Par ses dernières conclusions en date du 6 juin 2023 M. [S] maintient ses mêmes demandes.

Par leurs dernières conclusions en date du 6 juin 2023 M. [V] [X], la SCI OMG et la SCI IZI demandent à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré sans objet les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à l’encontre (…) de la SCI IZI, de la SCI OMG et de M. [V] [X],

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— Dit que les locations de courte durée sont interdites au sein de la résidence Royal Palms ;

— Condamné la SCI IZI, la SCI OMG, M. [V] [X] à payer au [Adresse 8] la somme de 200 000 XPF au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau,

Mettre hors de cause M. [V] [X],

Condamner le [Adresse 8] à lui verser la somme de 100 000 XPF au titre de ses frais irrépétibles,

Dire que les locations de courte durée ne sont pas interdites au sein de la Résidence [Adresse 8],

Dire que l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] à l’encontre de M. [V] [X], de la SCI OMG et de la SCI IZI est abusive,

En conséquence,

Condamner le [Adresse 8] à payer à M. [V] [X], à la SCI OMG et à la SCI IZI la somme de 500 000 XPF titre de dommages-intérêts,

Condamner le [Adresse 8] à payer à M. [V] [X], à la SCI OMG et à la SCI IZI la somme de 120 000 XPF à titre de remboursement des frais irrépétibles mis à leur charge et réglés en première instance,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] au paiement en faveur de la SCI OMG et de la SCI IZI la somme de 500 000 XPF au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Bourion.

Par ses dernières conclusions en date du 30 novembre 2022 la SCI MAMALAND demande à la cour de :

Mettre hors de cause la SCI MAMALAND,

Condamner M. [S] à lui payer la somme de 200 000 FCFP au titre des frais irrépétibles,

Le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Jurispol.

Par ses dernières conclusions en date du 15 mars 2023 le syndicat des copropriétaires de la Résidence Royal Palms demande à la cour de :

Confirmer le jugement en date du 26 novembre 2021 en toutes ses dispositions,

Débouter M. [B] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner M. [B] [S] à verser 300 000 XPF au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles d’appel augmentés des entiers dépens dont distraction d’usage.

La SCI MUNANUI, bien qu’ayant constitué avocat n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2023.

La cour, dans le cadre de son délibéré a inviter les parties à justifier du mode d’intervention de la SCI MAMALAND.

Le 26 juin 2023 la SCI MAMALAND a adressé une note en délibéré exposant qu’elle n’avait pas été assignée dans le cadre de la présente procédure mais qu’elle est intervenue volontairement en appel.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de mise hors de cause la SCI MAMALAND :

Le jugement attaqué n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré sans objet les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à l’encontre de la SCI Mamaland qui avait justifié de la cessation de son activité de courte durée.

Celle-ci est intervenue volontairement en appel ; aucune demande n’est formée en cause d’appel à son encontre.

Le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a déclaré sans objet les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à l’encontre de la SCI Mamaland, sans qu’il y ait lieu de mettre hors de cause la SCI Mamaland.

Sur la demande de mise hors de cause de M. [X] :

M. [X] fait valoir qu’il n’est propriétaire, à titre personnel d’aucun bien au sein de la résidence Royal Palms de sorte qu’il demande à être mis hors de cause. Il ressort du jugement attaqué qu’il avait été mis en cause en sa qualité de gérant des SCI OMG, de la SCI Izi et en ce qu’il était immatriculé commerçant à l’enseigne de Kokoon Inn pour l’activité de location touristique proposant à la location les biens des SCI OMG et Izi. La seule demande directe formée à son encontre indépendamment de sa qualité de gérant des SCI OMG et Izi était une demande au titre des frais irrépétibles. M. [X] à titre personnel n’avait pas demandé sa mise hors de cause, mais avait sollicité le rejet des prétentions adverses et s’était également porté demandeur d’une somme au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Il a été condamné avec l’ensemble des autres défendeurs à payer la somme de 200 000 FCFP au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] ainsi qu’aux dépens. Aucune demande n’est formée à son encontre à titre personnel en cause d’appel.

En conséquence le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a déclaré sans objet les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à l’encontre de M. [V] [X] ainsi qu’en sa condamnation aux dépens et au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Sur la conformité des locations de courtes durées au sein de la résidence au regard du règlement de copropriété :

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque propriétaire dispose de ses parties privatives sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété, et plus particulièrement la partie dédiée à la destination de l’immeuble et à ses conditions de jouissance, permet d’apprécier si un lot de copropriété peut faire l’objet de locations meublées touristiques.

La résidence Royal Palms est présentée comme une résidence de standing édifiée en 2010. La présentation qui ressort des diverses annonces de locations saisonnières versées aux débats met en exergue cet élément . Il est ainsi noté 'résidence de très bon standing et sécurisée', 'condo haut de gamme face à [Localité 4]', insistant sur la vue sur [Localité 4], les équipements tels que piscine et salle de sport et l’emplacement à proximité de l’ Intercontinental Resort de Tahiti.

'Dans une résidence sécurisée et très calme, aux équipements de qualité, vous trouverez l’ambiance zen et reposante dont vous avez besoin.'

En l’espèce, la section II l du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 8] stipule que «chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et user en bon père de famille des parties du bâtiment et de l’ensemble immobilier dont il aura l’usage exclusif, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à leur destination.

De façon générale il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité du bâtiment, nuire à la sécurité ou à la tranquillité de ses occupants ou de ceux des autres bâtiments''.

Aux termes de l’article 2 de la même section dudit règlement, «les bâtiments de l’ensemble immobilier sont destinés à titre exclusif à l’habitation principale ou non. Aucun exercice professionnel, même provisoire, ne sera accepté. Les appartements et les locaux devront être occupés par des personnes de bonnes vies et moeurs.

La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée''.

Il résulte de ces dispositions, et notamment de celles de l’article 2 susvisé, que le règlement de copropriété de la résidence Royal Palms contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive en ce qu’elle prohibe toute activité professionnelle, 'même provisoire'.

La précision suivant laquelle est également interdite la transformation d’appartements en chambres meublées de même que l’organisation de pension de famille et l’exploitation de «garnis'' doit être considérée comme venant renforcer cette prohibition qui doit dès lors être entendue strictement.

M. [S] fait valoir que cette expression de 'garni’ correspond, selon la définition du Larousse, à un hôtel meublé ou une chambre meublée affectée à la location, ce qui ne saurait être assimilé aux locations de l’appartement en son entier tel que pratiqué par le site airBnB.

Le premier juge a cependant justement rappelé que cette terminologie était utilisée pour désigner les locations de brève durée notamment dans les anciens actes de copropriété, dans la finalité d’empécher ce type de location.

Quoi qu’il en soit la clause d’habitation bourgeoise exclusive, qui exclut toute activité professionnelle et qui est destinée à garantir la tranquillité des copropriétaires qui aspirent à la quiétude du voisinage et vise à privilégier le caractère résidentiel de l’ensemble immobilier, exclut de ce fait toute activité commerciale de location en meublé touristique de courte durée que constituent les locations saisonnières.

Rien ne permet de considérer que cette clause d’habitation bourgeoise exclusive est contraire à la Loi de Pays n° 2018-10 du 29 mars 2018.

M. [S] fait valoir que le syndicat des copropriétaires a violé le règlement intérieur en ne lui adressant pas de mise en demeure préalable.

Le 24 juillet 2018 le syndic déclare avoir adressé à l’ensemble des copropriétaires de la résidence Royal Palms une note d’information enjoignant à chacun de faire cesser les locations saisonnières à la suite, notamment, des nombreuses plaintes pour nuisances sonores.

Cette note demandait à tous les co-propriétaires de cesser les locations de meublés touristiques de très courte durée , type airBnB, booking, etc avisant que tout copropriétaire persistant à exercer l’activité de meublés touristiques sera mis en demeure de cesser ladite activité.

Il est justifié de l’envoi en recommandé avec accusé de réception à la SCI IZI, à Mme [W], à la SCI MUNANUI, à la SCI OMG. Une mise en meure spécifique était adressée à M. [X] le 27 juillet 2018.

Si aucune mise en demeure spécifique n’est justifiée à l’égard de M. [S], celui-ci n’expose pas les conséquences de cette absence de mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] justifie avoir été destinataire ultérieurement de nombreuses réclamations de co propriétaires se plaignant toujours des nuisances liées aux locations saisonnières.

Le 29 octobre 2018 Mme [Z] rappelait les multiples courriels qu’elle avait déjà adressés au syndic en dénonçant les nuisances générées par l’activité locations saisonnières :

des allées et venues de touristes accompagnés de leur hôtesse, à des heures indues,

des conversations dans les escaliers , des bruits de valises roulées sur le passage en deck et dans les escaliers très tôt le matin et tard le soir,

des personnes différentes tous les trois jours qui induisent un sentiment d’insécurité, de non stabilité de vie et d’immeuble en perpétuelle activité 24h/24,

des nuisances dans la piscine de gens 'en vacances’ qui crient, jouent avec leurs enfants, qui boivent de l’alcool et mangent autour de celle-ci, qui montent et descendent les étages de l’immeuble en maillot de bains, mouillés etc, qui parlent très forts sur les terrasses sans respect du voisinnage et e l’heure, de personnel venant faire le ménage comme dans un hôtel.

Les mêmes doléances étaient faites le 19 octobre 2018 par Mme [H] [L] qui expliquait que ce type de location attire des vacanciers qui oublient très souvent qu’ils sont dans une résidence ( avec des voisins qui travaillent le lendemain) et ne sont pas dans le même état d’esprit que les résidents permanents. (…) Ces locataires ne sont pas des locataires comme le autres. La preuve en est que c’est bel et bien depuis le démarrage de ce type d’activité que tout a changé. La majorité des locataires se croient dans un club de vacances et c’est normal puisqu’ils sont en vacances.

Elle se plaignait tout aprticulièrement des nuisances sonores parmi lesquelles le moteur des taxis attendant pour les édparts ou le déplacement des meubles notamment le canapé clic clac lors de l’installation dans l’appartement quelle que soit l’heure de cet emmenagement.

Mme [O], Mme [E] , M. [K], M. [T] , Mme [M] , M. Et Mme [Y], M. [F] , M. [I] font part des mêmes remarques insisant sur le fait que les avions gros porteurs arrivent et partent principalement la nuit à Tahiti de sorte que de nombreuses nuisances ont lieu la nuit.

C’est dans ces conditions qu’il a introduit la demande initiale telle que rappelée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a dit que les locations de courte durée sont interdites au sein de la résidence Royal Palms.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

La procédure d’appel n’a pas été initiée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] qui est intimé dans le cadre de la présente procédure et qui ne forme pas de demande, ni à l’encontre de M. [V] [X], ni de la SCI OMG, ni de la SCI IZI de sorte que la demande de dommages et intérêts de la part de ces derniers à son encontre pour procédure abusive en ce qui concerne la procédure d’appel sera rejetée comme n’étant pas fondée.

Le jugement de première instance étant confirmé, il ne saurait d’autre part être considéré que le syndicat des copropriétaires de la résidence Royal Palms avait agit abusivement à leur égard en première instance.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [B] [S] sera condamné aux dépens d’appel sans qu’il y ait lieu de modifier la charge des dépens de première instance et d’infirmer de ce chef le jugement attaqué.

Il est équitable de condamner M. [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 300 000 XPF au titre des frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Aucune raison d’équité ne commande de faire droit à la demande de la SCI MAMALAND à ce titre,

La demande formée par M. [V] [X], la SCI OMG et la SCI IZI à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] qui n’a pas été condamné aux dépens n’est justifiée par aucune raison d’équité et sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement attaqué,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne M. [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 300 000 XPF au titre des frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamne M. [B] [S] à payer à la SCI MAMALAND la somme de 150 000 XPF au titre des frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamne M. [B] [S] aux dépens dont distraction au profit de M^e Jourdainne aux affirmations de droit.

Prononcé à Papeete, le 28 septembre 2023.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD