Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section B

ARRET DU 3 MAI 2007

(n°96, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/06134

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 janvier 2006 – Tribunal de grande instance de PARIS – 18^e chambre 2^e section – RG n°2004/05774

APPELANTE

S.N.C. F G BV & CIE, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU, avoué à la Cour

assistée de M^e Nadia LE PODER, avocat au barreau de PARIS, toque G 104 plaidant pour et substituant M^e Edgard VINCENSINI, avocat au barreau de PARIS, toque B 496

INTIME

M. H X, exerçant sous l’enseigne pharmacie lincoln

XXX

71, avenue des Champs-G

XXX

représenté par la SCP PETIT – LESENECHAL, avoué à la Cour

assisté de M^e Claude HYEST plaidant pour la SCP HYEST & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque P 311

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1^er mars 2007, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant I J de LESDAIN, Président, chargé d’instruire l’affaire, lequel a été préalablement entendu en son rapport

I J de LESDAIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

I J de LESDAIN, Président de chambre, Président

Yanick LANNUZEL, Président de chambre

Michel ZAVARO, Président de chambre

Greffier lors des débats : K L

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile

Signé par I J de LESDAIN, Président, et par K L, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

Vu le jugement rendu le 26 janvier 2006 par le tribunal de grande instance de PARIS.

Vu l’appel formé le 31 mars 2006 par la S.N.C. F G BV & CIE.

Vu les conclusions déposées le 26 décembre 2006 par M. X.

Vu des conclusions déposées le 19 février 2007 par la S.N.C. F G BV & CIE.

Vu l’ordonnance de clôture du 1^er mars 2007.

Depuis 1982 M. X exploite une officine de pharmacie dans un immeuble situé 71, avenue des Champs-G PARIS 8^e qui appartient aujourd’hui à la S.N.C. F G BV & CIE.

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2002 M. X formait une demande de renouvellement de bail à compter du 1^er janvier 2003.

Par acte extrajudiciaire délivré le 26 septembre 2002, la S.N.C. F G BV & CIE refusait l’offre de renouvellement et offrait le paiement d’une indemnité d’éviction.

M. Y était désigné en qualité d’expert par ordonnance de référé du 25 octobre 2002 avec mission de fournir, en résumé, tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2003.

L’expert déposait son rapport le 30 avril 2004 aux termes duquel il concluait à une indemnité d’éviction globale de 1 152 787 € dans l’hypothèse d’un déplafonnement du loyer et de 1 200 000 € dans l’hypothèse d’un plafonnement et à une indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2003 à la somme de 102 000 € par an.

Par le jugement déféré le tribunal a :

— dit que par l’effet du refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, le bail était résilié depuis le 1^er janvier 2003,

— fixé à la somme de 1 152 787 € le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, due par la S.N.C. F G BV & CIE à M. X,

— dit que s’ajoutera à ce montant celui des indemnités résultant du licenciement des membres du personnel sur justificatifs,

— dit que le montant en principal de l’indemnité d’occupation dont est redevable M. X à compter du 1^er janvier 2003 est fixé à la somme annuelle de 123 600 €,

— débouté M. X de sa demande d’indemnisation de préjudice spécifique à hauteur de 600 000 €.

La S.N.C. F G BV & CIE qui poursuit l’infirmation du jugement déféré demande à la cour de fixer :

— l’ indemnité d’éviction due par elle à M. X à la somme de 345 286 € sur la moyenne des deux méthodes d’évaluation (valeur du droit au bail et rentabilité) et, subsidiairement, à celle de 942 610 € sur la valeur du fonds de commerce après application d’un coefficient de 80 % sur un chiffre d’affaires moyen des trois dernières années, soit 1 178 263 € hors taxes,

— l’ indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2003 sur la base de 4800 € le mètre carré soit la somme annuelle de 217 536 € .

La S.N.C. F G BV & CIE conclut d’autre part à la réformation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé une condamnation à son encontre sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ; elle demande à la cour de dire que chaque partie conservera la charge de ses frais de première instance et de condamner M. X aux dépens de l’appel ;

M. X demande quant à lui à la cour de fixer le montant :

— de l’indemnité d’éviction à la somme de 1 853 682 €, somme retenue par son propre expert, M. X-Q, plus 600 000 € pour préjudice spécifique et hors indemnités de licenciement,

— de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2003 à la somme de 103 000 € par an.

MOTIFS

Considérant qu’il doit être pris acte de ce que les parties sont d’accord sur les motifs du tribunal relativement au caractère exceptionnel de la localisation de la pharmacie de M. X et des surfaces pondérées retenues (41,20 m²) ;

Considérant que M. X ne critique essentiellement le jugement déféré qu’en ce qu’il ne lui a pas accordé la somme de 600 000 € qu’il réclame au titre d’un «préjudice spécifique» lequel résulterait de ce qu’il se trouve en plan de continuation, de ce que la huitième et dernière échéance est fixée au 31 décembre 2006 pour le solde des créanciers, et de ce que le refus de renouvellement met en péril le plan de continuation qui lui a été accordé ;

Considérant sur ce point que la S.N.C. F G BV & CIE réplique à juste raison que M. X a obtenu du tribunal de commerce de PARIS en date du 15 janvier 2007 le report de la dernière échéance du plan à la date du versement par le bailleur de l’indemnité d’éviction qui sera fixée par la cour d’appel ; que cette décision dont M. X n’avait dit mot à quiconque réduit à néant sa principale critique du jugement ;

Considérant sur l’indemnité d’occupation que l’expert avait trouvé une moyenne de prix pratiquée de 4800 € le mètre carré outre majoration de 10 % pour bail pratiquant tout commerce et faculté de sous-location et cession ; que la S.N.C. F G BV & CIE demande à la cour de retenir cette évaluation de 4800 € ; que la cour estime cependant raisonnable l’évaluation du tribunal à 3000 € le mètre carré, les références retenues par l’expert ayant trait principalement à des commerces de prestige auxquelles n’appartient pas l’officine de pharmacie de M. X (M N, GÉNÉRALE D’OPTIQUE,TARA, Z, A, BNP, B, C, D, E, O P etc…) ;

Cconsidérant en ce qui concerne la valeur du droit au bail que le tribunal a retenu le principe du déplafonnement ; que la critique de la S.N.C. F G BV & CIE de l’avis de l’expert qui inclinait plutôt pour le plafonnement est donc sans intérêt ;

Considérant que la S.N.C. F G BV & CIE demande à la cour de fixer l’indemnité d’éviction de 345 286 €, moyenne des deux méthodes «valeur du droit au bail» et «rentabilité» eu égard au déplafonnement du loyer ; qu’il apparaît cependant plus équitable et conforme aux usages de retenir la valeur du fonds de commerce sur la moyenne des exercices 2000, 2001, 2002 (1 200 000 € ) affectée d’un coefficient de 0, 90% pour tenir compte de l’incidence du loyer déplafonné sur la marge bénéficiaire ; que les indemnités accessoires ont été retenues sur l’évaluation raisonnable et non critiquée de l’ expert de sorte que le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions y compris sur l’application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et sur les frais d’expertise nécessités par le non-renouvellement du bail ;

Considérant que devant la cour chaque partie succombe en ses demandes de sorte qu’il apparaît équitable de laisser à chacune la charge de ses dépens sans application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

Le Greffier Le Président