Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

14^e Chambre – Section A

ARRÊT DU 02 AVRIL 2008

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/20391

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Novembre 2007 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 07/57681

APPELANTE

SAVEURS ET TRADITIONS

SARL

agissant poursuites et diligences en la personne de son Gérant

ayant son siège social au XXX

XXX

représentée par la SCP BAUFUME – GALLAND – VIGNES, avoués à la Cour

assistée de M^e Capucine LEDDET-PIERRE (SEL CARLER ASSOCIES), avocat au barreau de PARIS, toque : K122

INTIMÉS

Madame Y X

XXX

XXX

représentée par la SCP BERNABE – CHARDIN – CHEVILLER, avoués à la Cour

assistée de M^e Thi My Hanh NGO FOLLIOT, avocat au barreau de PARIS, toque : R228

Le Syndicat des copropriétaires 184 AVENUE VICTOR HUGO, PARIS 16ÈME agissant poursuites et diligences de son Syndic la société ANDRE GRIFFATON

ayant son siège au 284, XXX

XXX

représenté par M^e Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assisté de M^e Catherine TRONCQUEE (SCP GASNIER TRONCQUEE), avocat au barreau de PARIS, toque : P 351

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Marcel FOULON, Président

Monsieur Renaud BLANQUART, Conseiller

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Melle Z A

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par Monsieur Marcel FOULON, Président

— signé par Monsieur Marcel FOULON, président et par Melle Z A, greffier présent lors du prononcé.

*

FAITS CONSTANTS :

La société Saveurs et Traditions, ayant une activité de pâtissier chocolatier, et accessoirement, de salon de thé, loue à M^me X, copropriétaire, des locaux à usage commercial XXX à Paris 16 ème, selon bail du 5 juillet 2000 et avenant du 6 septembre 2004.

La société s’étant adjoint une activité de petite restauration, le Syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 16 ème (le syndicat des copropriétaires), se plaignant de nuisances olfactives, a obtenu, par ordonnance de référé du 25 mars 2005, la désignation d’un expert aux fins de rechercher les causes des désordres, de déterminer les solutions à y apporter et donner tous les éléments utiles à la détermination des responsabilités.

Après le dépôt du rapport, la société a procédé à certains travaux préconisés par l’expert, seuls restant en litige les travaux afférant à l’installation d’un bac à graisse, dont l’absence, sur le réseau d’eaux usées de la cuisine, était, selon l’expert, une des causes des désordres.

Par actes des 20 et 27 septembre 2007, le syndicat des copropriétaires a assigné M^me X, copropriétaire, et la société Saveurs et Traditions, sa locataire, devant le juge des référés.

Par ordonnance contradictoire du 16 novembre 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, après avoir constaté que les travaux relatifs à l’installation d’un bac à graisse ne s’imposaient plus, les nuisances ayant disparu, et la société Saveurs et Traditions n’exerçant plus qu’une activité de vente de chocolat, a :

— condamné la société Saveurs et Traditions à effectuer les travaux afférents à la gaine d’extraction, impliquant à leur issue, la remise d’une attestation de conformité de l’installation, dans les deux mois de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 80 euros par jour de retard, courant pendant un délai de deux mois,

— réservé la liquidation de l’astreinte,

— condamné la société Saveurs et Traditions à payer au syndicat des copropriétaires une provision de 3 849, 26 euros à valoir sur son préjudice matériel,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la société Saveurs et Traditions à 1 000 au titre de l’article 700 du CPC,

— et aux dépens comprenant le coût de l’expertise.

La société Saveurs et Traditions a interjeté appel le 5 décembre 2007.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2008.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DE LA SOCIÉTÉ SAVEURS ET TRADITIONS

Par dernières conclusions du 13 février 2008, auxquelles il convient de se reporter, la société Saveurs et Traditions, fait valoir :

— qu’elle sollicite tout d’abord la confirmation de l’ordonnance en ce qui concerne l’absence d’obligation d’installation d’une boîte à graisse, puisqu’elle n’a plus d’activité de nature à générer des rejets huileux ou graisseux,

— que pour ce qui est de l’obligation de raccordement de la gaine d’extraction, celle-ci ne se justifie plus car il n’y a plus aucune nuisance olfactive et que l’avenant au bail du 6 septembre 2004 ne prévoit qu’une autorisation donnée à la société d’utiliser le conduit ayant servi au chauffage collectif sans que cette autorisation ne constitue une obligation, que la cause de cette autorisation, à savoir l’exercice par la société Saveurs et Traditions d’une activité de petite restauration générant des odeurs de cuisine, a disparu et que lesdits travaux sont devenus sans objet,

— que le syndicat des copropriétaires tente de mettre à sa charge le coût de la mise en conformité de cette ancienne gaine de chauffage, notamment au regard de la réglementation sur l’amiante,

— qu’elle justifie de la réalisation, les 5 et 6 février 2008, des travaux de neutralisation,

— que la somme qui a été mise à sa charge, de 3 849, 26 euros se décompose en un montant de 1 889, 91 euros au titre des investigations menées par les plombiers, architectes..etc..et de 1 959, 33 euros au titre de la mise en place d’un système de relevage ; qu’elle propose de mettre un terme au litige en payant 80 % de la somme de 3 849, 26 euros, les 20 % restants devant être mis à la charge de M^me X, conformément au rapport d’expertise,

— que le syndicat des copropriétaires et M^me X lui ont volontairement caché les problèmes de la pompe de relevage des toilettes jusqu’en janvier 2005,

— que les frais d’expertise ne sauraient être mis à sa charge mais doivent peser sur le syndicat des copropriétaires, car certaines investigations concernent les parties communes, et sur M^me X,

— que l’assignation date d’octobre 2007, alors même qu’elle avait fait savoir au syndicat des copropriétaires, par lettre du 29 mars 2007, qu’elle n’avait plus d’activité de restauration, ce qui démontre la volonté dudit syndicat de l’empêcher de jouir paisiblement des locaux loués, ce qui la fonde à demander des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du CPC.

Elle demande :

— de la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— de confirmer l’ordonnance, en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation sous astreinte à installer un bac à graisse,

— d’infirmer l’ordonnance pour le surplus,

— de lui donner acte que, conformément aux préconisations de l’expert, elle accepte de prendre à sa charge les frais d’investigations et de mise en place de système de relevage provisoire à hauteur de 80 % de 3 849, 26 euros, soit 3 079, 41 euros TTC, le solde (20 %, soit 769, 85 euros) devant rester à la charge de M^me X,

— à titre subsidiaire, de dire que les travaux de neutralisation du raccordement au conduit collectif ont été entrepris dans le respect des stipulations du bail et de l’autorisation du syndicat des copropriétaires,

—  4 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

—  4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, avec le bénéfice des dispositions de l’article 699 du CPC.

PRETENTIONS ET MOYENS DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES :

Par dernières conclusions du 1^er février 2008, auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires fait valoir :

— qu’à la suite des nuisances liées à l’activité de restauration, l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2003 avait autorisé la société Saveurs et Traditions à utiliser l’ancienne gaine d’extraction,

— que l’avenant au contrat de bail a indiqué expressément cette autorisation, précisant qu’elle était accordée à charge pour le preneur de procéder à une installation conforme aux règles de l’art,

— qu’à partir du moment où la société avait procédé à une installation illicite puis obtenu le droit de se mettre en conformité, elle a contracté une obligation indépendante, définitive, de procéder à une installation et un raccordement conformes aux règles de l’art, et que la cessation de son activité ne la délie pas de cette obligation ; que si l’on admettait l’appelante à s’en affranchir par sa seule cessation d’activité, il s’agirait d’une obligation potestative ; qu’en outre cela n’est pas prévu par le procès-verbal d’assemblée générale,

— que cette obligation n’est que la contrepartie de l’autorisation d’utiliser le conduit, laquelle trouve son origine dans le comportement fautif de la société appelante,

— que les travaux de neutralisation allégués ont certes commencé, mais sont insuffisants, qu’ils doivent être étendus au conduit collectif extérieur,

— que M^me X, copropriétaire, doit être condamnée au même titre que sa locataire, l’engagement souscrit lors de l’assemblée générale concernant M^me X ou son locataire.

Il demande :

— de déclarer l’appel de la société Saveurs et Traditions irrecevable et en tous cas mal fondé,

— de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société Saveurs et Traditions à réaliser sous astreinte les travaux afférents à la gaine d’extraction et à lui verser la somme de 3 079, 41 euros à titre de provision, et en ce qu’elle a condamné ladite société à lui verser 1 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens de première instance comprenant les frais d’expertise à hauteur de 3 089, 03 euros,

— y ajoutant :

— de condamner in solidum M^me X, propriétaire, « sur » toutes ces condamnations,

— de condamner in solidum la société Saveurs et Traditions et M^me X à 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— ainsi qu’aux dépens d’appel, dont le recouvrement sera effectué selon les dispositions de l’article 699 du CPC.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DE M^me X :

Par dernières conclusions du 19 février 2008, auxquelles il convient de se reporter, M^me X fait valoir :

— qu’aux termes du contrat de bail, la société Saveurs et Traditions s’est obligée à ce qu’elle ne soit jamais inquiétée des conséquences d’une violation des clauses du règlement de copropriété, ni des violations des autres prescriptions en matière d’hygiène, de sécurité ou de salubrité,

— que l’appelante s’est en outre obligée à effectuer, prendre en charge ou rembourser au bailleur toutes les réparations et travaux locatifs et d’entretiens à l’exclusion des seuls réparations et travaux visés par l’article 606 du code civil,

— que les travaux de raccordement que lui impose l’avenant au bail du 6 septembre 2004 n’ont apparemment toujours pas été effectués,

— que l’expert a constaté que la société Saveurs et Traditions était responsable des désordres,

— qu’elle n’a pas été informée des dysfonctionnements de la pompe de relevage avant les opérations d’expertise,

— qu’en conséquence, cette société devra être déboutée de ses demandes dirigées contre M^me X et condamnée à la garantir et relever de toute condamnation,

— qu’il y a lieu, au regard de ce qui précède, de débouter également le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre elle.

Elle demande :

— de déclarer l’appel non fondé,

— de confirmer l’ordonnance,

— y ajoutant :

— de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes contre elle,

— de débouter l’appelante de ses demandes contre elle et de la condamner à la garantir et relever de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— de condamner l’appelante à 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, avec le bénéfice des dispositions de l’article 699 du CPC.

SUR QUOI, LA COUR

Sur les travaux afférents à la gaine d’extraction :

Considérant qu’en vertu de l’article 809, alinéa 1^er du CPC, « le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, pour faire cesser un trouble manifestement illicite » ;

Qu’il est constant que la société Saveurs et Traditions avait procédé, pour développer son activité de restauration sur place, à une installation d’extraction d’air sans autorisation de la copropriété et non conforme aux règles de l’art ;

Que « pour mettre un terme au litige» , l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2003 avait « autorisé M^me X (et/ou son locataire) à utiliser le conduit ayant servi au chauffage collectif de l’immeuble, à charge pour M^me X (et/ou son locataire) de procéder à une installation et à un raccordement conformes aux règles de l’art, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété » ;

Que l’avenant au contrat de bail du 6 septembre 2004 a repris expressément cette disposition ;

Qu’il n’est pas contesté que la société Saveurs et Traditions a cessé toute activité occasionnant les nuisances à l’origine de cette autorisation d’utilisation du conduit ayant servi au chauffage collectif ;

Que si cette autorisation a été consentie moyennant une installation et un raccordement conformes aux règles de l’art, elle n’a pas eu pour conséquence de créer une obligation à la charge du preneur en l’absence de tout usage de l’autorisation accordée ;

Que l’appelante justifie, par la production d’une attestation du 6 février 2008, avoir fait exécuter les travaux de remise en état initial avant la pose de la gaine d’extraction ; que ni le syndicat des copropriétaires ni M^me X n’apportent la preuve de la persistance d’un trouble à cet égard ;

Qu’en conséquence, il convient d’infirmer l’ordonnance, en ce qu’elle a retenu que le preneur avait contracté un engagement lui imposant, en dépit de la cessation de l’activité litigieuse, d’effectuer des travaux afférents à la gaine d’extraction ;

Sur la provision :

Considérant qu’en vertu de l’article 809, alinéa 2 du CPC, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier » ;

Qu’il ne peut être sérieusement contesté que la société Saveurs et Traditions a occasionné des nuisances dans l’immeuble où elle exploitait une activité de petite restauration, concurremment avec son activité de pâtissier-chocolatier et qu’à la suite du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, elle a, d’une part, procédé aux travaux préconisés par l’expert relatifs à la pompe de relevage et, d’autre part, cessé toute activité nécessitant l’installation d’un bac à graisse ;

Que l’expertise a mis en évidence les désordres résultant de l’absence de bac à graisse dans la cuisine du local commercial et des dysfonctionnements concernant la pompe de relevage imputables à la société Saveurs et Traditions ;

Que dès lors, il convient de confirmer l’ordonnance quant au principe de la provision accordée, à savoir en ce qu’elle a condamné l’appelante à payer au syndicat des copropriétaires au titre du préjudice subi par celui-ci, une somme provisionnelle comprenant pour partie le coût des investigations effectuées, qui se sont avérées nécessaires, et pour l’autre partie, celui de la mise en place d’un système de relevage provisoire, qui s’imposait également ;

Que le premier juge a fixé le montant total de la provision à 3 849, 26 euros ; qu’en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires limite sa demande au titre dudit préjudice matériel à un montant total de 3 079, 41 euros ; que l’ordonnance sera réformée quant au montant de la provision, pour tenir compte de cette demande ;

Que le copropriétaire est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire ;

Qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de procéder, en présence de contestations sérieuses à l’examen des responsabilités, étant rappelé que le juge n’est pas lié par un rapport d’expertise ;

Qu’en outre, les clauses du bail conclu entre M^me X et son locataire sont inopposables au syndicat des copropriétaires, tiers au contrat ;

Qu’en conséquence, M^me X, copropriétaire, sera condamnée in solidum à payer cette provision audit syndicat, sa demande de garantie, dirigée contre l’appelante étant rejetée ;

Considérant que la société Saveurs et Traditions n’apporte pas la preuve d’un préjudice que lui aurait causé le syndicat des copropriétaires à raison de l’abus allégué de procédure ; qu’il y a lieu de rejeter sa demande de dommages-intérêts provisionnels à ce titre ;

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés pour la présente instance ; que la l’appelante et M^me X seront condamnées in solidum à lui payer la somme fixée au dispositif ;

Considérant que la société Saveurs et Traditions et M^me X, qui succombent, devront supporter les dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

PAR CES MOTIFS :

Réforme l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a condamné la société Saveurs et Traditions à affectuer les travaux afférents à la gaine d’extraction, impliquant à leur issue, la remise d’une attestation de conformité de l’installation, dans les deux mois de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 80 euros par jour de retard, courant pendant un délai de deux mois,

Statuant à nouveau :

Rejette la demande du Syndicat des copropriétaires avenue Victor Hugo Paris 16 ème tendant à la réalisation de travaux afférents à la gaine d’extraction,

Confirme l’ordonnance pour le surplus, sauf à préciser que le montant de la provision allouée est de 3 079, 41 euros,

Y ajoutant :

Condamne M^me X à payer ladite provision in solidum avec la société Saveurs et Traditions,

Rejette la demande de garantie formée par M^me X contre la société Saveurs et Traditions,

Rejette la demande de dommages-intérêts provisionnels formée par la société Saveurs et Traditions,

Condamne in solidum la société Saveurs et Traditions et M^me X à payer au Syndicat des copropriétaires XXX Paris 16 ème la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Condamne in solidum la société Saveurs et Traditions et M^me X aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du CPC.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT