Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section A

ARRET DU 16 JANVIER 2008

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/20739

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Octobre 2006 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n°03/10096

INTERVENANTE VOLONTAIRE et comme telle APPELANTE

Société CONTINENTALE DE GESTION, venant aux droits de la S.A.S. FINANCIERE COLISEE INVESTISSEMENT, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

XXX

L 2121 KIRCHBERG

LUXEMBOURG

représentée par la SCP FISSELIER – CHILOUX – BOULAY, avoués à la Cour

assistée de M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque K 122

INTIMEE

S.A.R.L. NIBER, prise en la personne de son gérant et de tous représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

représentée par la SCP Z, avoués à la Cour

assistée de M^e Rémy BELLENGER, avocat au barreau de PARIS, toque C 0279

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2007, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. X, Conseiller, chargé du rapport

M. X a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me GABORIAU, Présidente

M^me IMBAUD-CONTENT, Conseiller

M. X, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Y

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile

Signé par M^me GABORIAU, Présidente, et par M^me Y, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

I- EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 28 janvier 1978, la Sarl NIBER a acquis un fonds de commerce de bar restaurant situé XXX à Paris 8^e.

Par acte du 23 mars 1995, la Caisse de Prévoyance du personnel de la BNP, aux droits de laquelle se sont trouvés successivement la SCI Haussmann Italiens, la Sas Financière Colisée Investissement puis la Société Continentale de Gestion, a renouvelé le bail de la Sarl NIBER pour une durée de 9 ans à compter du 1^er avril 1992 moyennant un loyer annuel de 9 446 €.

Le 9 novembre 2000, le bailleur a délivré au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2001 en proposant un loyer annuel de 30 489,80 €.

Sur assignation en nullité du congé délivrée le 19 juin 2003 par la Sarl NIBER, le Tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 15 janvier 2004, a :

— Dit que le congé a été régulièrement délivré et que le bail s’est renouvelé à compter à compter du 1^er juillet 2001,

— Avant dire droit sur la fixation du loyer, ordonné une expertise.

L’expert désigné, dans son rapport du 4 août 2005, décrit le commerce comme un restaurant de petite surface et de faible largeur, d’une capacité d’environ 25 places (outre 6 places en terrasse), situé dans un quartier de bureaux, bien adapté à une activité de restauration. Ayant déterminé une surface pondérée de 40,70 m², et après avoir examiné 10 loyers judiciaires et 10 loyers amiables de comparaison, il évalue la valeur locative des locaux à 20 750 € et le loyer plafonné à la somme de 10 689,14 €.

En ce qui concerne l’évolution des facteurs de commercialité, il retient :

¿ qu’entre 1992 et 1999, il y a eu création de 876 places de parking accessibles au public dans un rayon de 150 à 250 mètres, soit une augmentation de 135 %,

¿ qu’entre 1998 et 2002, il y a eu dans les artères commerçantes situées à proximité une augmentation de 12% du nombre de commerces comprenant une stagnation du nombre d’hôtels, cafés et restaurants, une hausse de 23,80 % du nombre des commerces de l’équipement de la personne et de 30% des grandes enseignes d’équipement de la personne.

Notant que la rue du BOCCADOR a une commercialité inférieure aux artères environnantes, que l’installation de commerces de prêt à porter ne lui paraît pas de nature à avoir un effet notable sur la commercialité d’un restaurant, que le nombre de restaurants, cafés et hôtels est resté stable, il estime que seule l’augmentation du nombre de places de parking lui apparaît comme ayant pu évoluer favorablement pour le commerce considéré.

La Cour statue sur l’appel interjeté par la Société Continentale de Gestion et la Sas Financière Colisée Investissement, du jugement rendu le 26 octobre 2006 par le Tribunal de grande instance de Paris qui a :

• Fixé à 10 689 € en principal par an à compter du 1^er juillet 2001 le loyer du bail renouvelé, toutes autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,
• Condamné la Sarl NIBER à payer à la S.A.S. FINANCIERE COLISEE INVESTISSEMENT l’arriéré pouvant résulter de la différence entre les sommes qu’elle a versées et le montant du loyer du bail renouvelé outre les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du prononcé de la présente décision,
• Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
• Ordonné l’exécution provisoire,
• Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,
• Fait masse des dépens qui incluront le coût de l’expertise et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.
  

Pour écarter une évolution notable des facteurs de commercialité, le premier juge a estimé que, s’agissant d’un restaurant de quartier et de caractère traditionnel essentiellement fréquenté par une clientèle de proximité, la bailleresse ne justifie pas de l’incidence créée par la création de places de stationnement et par l’implantation d’enseignes de notoriété nationale dans les artères avoisinantes.

Dans ses dernières conclusions du 27 mars 2007, la Société Continentale de Gestion demande à la Cour de :

• infirmer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau,
• Fixer le montant annuel du loyer en renouvellement concernant le bail consenti à la société NIBER à la somme de 21 787 € à compter du 1^er juillet 2001.
  
• Condamner en conséquence la société NIBER au rappel de loyer à compter du 1^er juillet 2001, avec intérêts au taux légal capitalisé,
• Condamner la société NlBER à lui verser une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,
• Condamner la société NIBER aux entiers dépens.
  

Elle considère que l’augmentation de clientèles de prestige et surtout la création de places de parking justifient le déplafonnement du loyer, alors qu’il serait faux d’affirmer que la clientèle du quartier des Champs Élysées serait une clientèle sectorielle qui n’a pas besoin d’un parking.

Dans ses dernières conclusions du 1^er juin 2007, la Sarl NIBER demande à la Cour de :

• Confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le loyer à la somme de 10 689 € en principal et par an, à compter du 1^er juillet 2001, le bail étant renouvelé depuis cette date,
• Subsidiairement si, par exception, le principe du déplafonnement était retenu,
• Dire satisfactoire l’offre de la Sarl NIBER,
• Fixer, dès lors, le loyer annuel à la somme hors taxes de 12 855,64 € à dater du 1^er juillet 2001,
• Ordonner que les intérêts sur le rattrapage des loyers ne commencent à courir qu’à dater d’un mois après la signification de l’arrêt à intervenir,
• Sur l’appel incident, condamner la SOCIETE CONTINENTALE DE GESTION à payer à la Sarl NIBER :
  
• la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts,
• la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile
• les entiers dépens.
  

Elle reprend l’argumentation du premier juge, considérant notamment que l’augmentation de places de parking est compensée par la perte de places de stationnement sur les Champs-Élysées entre les années 1993 et 2001.

II- MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que le relais BOCCADOR est un restaurant de petite taille, de surface pondérée de 40,70 m², comprenant une salle à manger de 26,25 m² ; que sa capacité est limitée à environ 25 places, outre 6 places en terrasse ; que si ce restaurant se trouve à l’intérieur du triangle formé par l’avenue des Champs-Élysées, l’XXX et l’avenue Montaigne, il n’en reste pas moins que la rue de BOCCADOR est une voie secondaire, composée essentiellement d’habitations bourgeoises et de bureaux, dont la commercialité est inférieure aux artères environnantes ; qu’il s’agit, dès lors, bien d’un restaurant de quartier et de caractère traditionnel essentiellement fréquenté par une clientèle locale et non par la clientèle extérieure attirée par les établissements prestigieux du 'triangle d’or’ ;

Considérant, en conséquence, que c’est à juste titre que le premier juge a estimé qu’il n’était pas établi que la considérable augmentation des places de parking ouvertes au public, sans incidence sur la clientèle de quartier, et l’accroissement sensible des enseignes de notoriété, attractives de clientèle pour les seules artères environnantes, auraient eu une incidence notable sur la commercialité du commerce considéré ;

Que le jugement sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant que la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, rien ne permet de considérer que l’action engagée soit abusive et il convient de confirmer le partage des dépens en première instance ;

Considérant que la SOCIETE CONTINENTALE DE GESTION qui succombe en ses prétentions devant la cour sera condamnée aux entiers dépens de l’appel ;

Qu’il est justifié d’allouer à la Sarl NIBER une somme de 2000€ en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, STATUANT EN DERNIER RESSORT,

I. Confirme le jugement entrepris,

II. Rejette la demande de dommages-intérêts formulée par la Sarl NIBER,

III. Condamne, en cause d’appel, la SOCIETE CONTINENTALE DE GESTION venant aux droits de la SAS Financière Colisée Investissement, à verser à la Sarl NIBER une somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

IV. Condamne la SOCIETE CONTINENTALE DE GESTION, venant aux droits de la SAS Financière Colisée Investissement, aux dépens d’appel et autorise sur sa demande, la SCP Z à recouvrer directement contre la SOCIETE CONTINENTALE DE GESTION ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le Greffier La Présidente