Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

2^e Chambre – Section A

ARRÊT DU 04 FÉVRIER 2009

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/16279

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2007 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 06/09166

APPELANTE

XXX

agissant poursuites et diligences de son gérant

ayant son XXX

représentée par la SCP KIEFFER-JOLY-BELLICHACH, avoués à la Cour

assistée de Maître Agnès BAUVIN, avocat plaidant pour le Cabinet DURAND-CONCHEZ, avocats au barreau de PARIS, toque : K 86

INTIMÉES

Mademoiselle C X

née le XXX à XXX

de nationalité française

profession : consultante

XXX

représentée par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour

ayant pour avocat Maître François PARIS, du barreau de PARIS, toque : C 1249, qui dépose son dossier

Madame D Z

née le XXX à ALGER

XXX 93160 NOISY LE GRAND ci-devant

XXX

ès-qualité de liquidateur de la SARL MONTANA LUXEMBOURG

représentée par la SCP AUTIER, avoués à la Cour

ayant pour avocat Maître François BAULT, du barreau de PARIS, toque : P 457, qui fait déposer son dossier

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 décembre 2008, en audience publique, l’avocat ne s’y étant pas opposé, devant Madame Dominique REYGNER, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, présidente

Madame Isabelle LACABARATS, conseillère

Madame Dominique REYGNER, conseillère

Greffier :

lors des débats et du prononcé de l’arrêt : Madame E F

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, présidente, et par Madame E F, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Mademoiselle X, propriétaire d’un appartement au 1^er étage de l’immeuble du XXX à Paris 5 ème, se plaignant d’infiltrations provenant de l’immeuble mitoyen du XXX appartenant à la XXX et exploité à usage d’hôtel par la SARL MONTANA LUXEMBOURG, a obtenu par ordonnance de référé du 20 mars 2002 une mesure d’expertise confiée à Monsieur Y, lequel a déposé son rapport le 4 septembre 2003.

Suivant acte notarié du 23 octobre 2003, la XXX, dont Madame D Z dite Z était gérante, a vendu l’immeuble du XXX à la société HOTEL ANDRE LATIN qui a repris l’exploitation de l’hôtel après résiliation conventionnelle du bail consenti à la SARL MONTANA LUXEMBOURG à effet du jour de la cession des murs.

Par ordonnance de référé du 30 avril 2004, Madame Z es-qualités de liquidateur de la SARL MONTANA LUXEMBOURG et la SARL HOTEL ANDRE LATIN ont été condamnées in solidum à verser à Mademoiselle X une provision de 6 690,06 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel.

Par acte d’huissier du 8 décembre 2004, Mademoiselle X a assigné Madame Z es-qualités de liquidateur de la SARL MONTANA LUXEMBOURG et la SARL HOTEL ANDRE LATIN devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d’obtenir l’indemnisation de l’intégralité de ses préjudices.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 28 juin 2007, ce tribunal a :

— condamné in solidum Madame Z es-qualités de liquidateur de la SARL MONTANA LUXEMBOURG et la SARL HOTEL ANDRE LATIN au paiement des sommes de 21 450 euros pour le trouble de jouissance, 1 851,47 euros au titre du préjudice matériel et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit et jugé que la SARL HOTEL ANDRE LATIN sera tenue de garantir la SARL MONTANA LUXEMBOURG des condamnations supérieures à la somme de 4 000 euros au profit de Mademoiselle X,

— condamné les défenderesses aux dépens.

Dans ses uniques conclusions du 21 janvier 2008 la SARL HOTEL ANDRE LATIN, appelante, demande à la cour de :

— à titre principal, constater que le rapport d’expertise du 4 septembre 2003 lui est inopposable et en conséquence désigner un nouvel expert,

— à titre subsidiaire, limiter les condamnations au titre du préjudice matériel et du trouble de jouissance à la somme de 7 601,62 euros,

— en tout état de cause, dire que les éventuelles condamnations devront être prononcées in solidum pour la totalité et non limitées à hauteur de 4 000 euros pour Madame Z es-qualités,

— condamner Mademoiselle X et Madame Z es-qualités aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle expose que l’acte d’acquisition du 23 octobre 2003 ne faisait aucunement état du rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur Y le 4 septembre précédent, que son consentement a donc été vicié et que ce rapport ne lui est pas opposable dés lors qu’elle n’a pas eu connaissance de la procédure de référé et n’a pas été partie aux opérations d’expertise.

Elle conteste subsidiairement le montant des indemnités sollicitées par Mademoiselle X.

Si la cour devait confirmer le jugement entrepris quant aux condamnations, elle soutient que les condamnations in solidum à la charge de Madame Z es-qualités ne sauraient être limitées à 4 000 euros, les dispositions relatives à la prise en charge partielle des procédures et frais générés par les problèmes d’humidité prévues à l’acte de vente du 23 octobre 2003 n’étant pas opposables à Mademoiselle X, tiers à l’acte, et Madame Z es-qualités ayant vicié son consentement en ne portant pas à sa connaissance le rapport d’expertise, dont elle refuse en tout état de cause de supporter le coût, n’ayant pas été partie aux opérations.

Aux termes de ses uniques conclusions du 16 avril 2008 Mademoiselle X, intimée, prie la cour de :

— débouter la SARL HOTEL ANDRE LATIN de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner la SARL HOTEL ANDRE LATIN à lui payer le produit de l’indexation sur l’indice BT 01 de la somme de 1 851,47 euros depuis le 14 décembre 2002, date du devis, jusqu’à l’arrêt à intervenir,

— condamner la SARL HOTEL ANDRE LATIN au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir qu’étant tiers à la vente intervenue au profit de la SARL HOTEL ANDRE LATIN, les circonstances de cette vente sont indifférentes à son indemnisation, que le rapport d’expertise déposé le 4 septembre 2004, versé aux débats, a permis d’établir le bien fondé de ses prétentions et qu’il n’est pas utilement critiqué par l’appelante, qui était défaillante en première instance.

Elle développe que le tribunal a parfaitement évalué le montant des différents préjudices qu’elle a subis mais que n’ayant pu à ce jour faire procéder aux travaux de réfection de son appartement, le devis établi le 14 octobre 2002 ne correspond plus au coût actuel des mêmes prestations et doit être réévalué.

Par dernières conclusions du 22 septembre 2008 Madame Z es-qualités de liquidateur de la SARL MONTANA LUXEMBOURG, intimée, demande à la cour de :

— débouter la SARL HOTEL ANDRE LATIN de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner la SARL HOTEL ANDRE LATIN au paiement de la somme de 7 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Elle expose que l’acte authentique de vente du 23 octobre 2003, auquel ont été annexées une copie d’un constat d’huissier du 20 janvier 2003, la copie de trois injonctions de travaux émanant de la Préfecture de Police de Paris des 1^er septembre 1984, 14 janvier 1999 et 9 décembre 2002 et une note établie par Monsieur Y le 2 avril 2003, reprenant les obligations à la charge de l’acquéreur prévues dans l’avant contrat du 23 avril 2003, précise que l’acquéreur fera son affaire personnelle des problèmes d’humidité et d’infiltrations d’eau sans recours contre le vendeur, et que toutes les procédures et frais générés par ces problèmes resteront à la charge du vendeur, dans la limite de 4 000 euros, l’acquéreur s’engageant à effectuer les travaux préconisés par tout expert, après visa du devis par le vendeur.

Elle souligne que le vice du consentement invoqué par l’appelante n’est pas qualifié et que s’il est permis de penser qu’est visé le dol, la société HOTEL ANDRE LATIN n’en fait pas la démonstration dés lors qu’elle a été parfaitement informée préalablement à la vente des problèmes d’humidité et d’infiltrations d’eau et de la procédure existante, ce qui a justifié un prix de cession inférieur au marché.

Elle s’en rapporte à justice sur l’indemnisation des préjudices sollicités par Mademoiselle X.

SUR CE, LA COUR,

Sur la demande de nouvelle expertise

Considérant qu’aux termes de l’acte authentique de vente du 23 octobre 2003, précédé d’un avant contrat en date du 23 avril 2003 reprenant les mêmes dispositions, auxquels étaient annexées :

— une copie d’un constat établi par Maître A, huissier de justice, en date du 20 janvier 2003,

— la copie de 3 injonctions de travaux émanant de la Préfecture de Police de Paris en date des 1^er septembre 1998, 14 janvier 1999 et 9 décembre 2002,

— une note établie par Monsieur G Y, architecte…. le 2 avril 2003, relative à des problèmes d’humidité et d’infiltration d’eau dans l’immeuble objet de la vente et l’immeuble sis à Paris 5 ème, XXX, plus spécialement l’appartement au 1^er étage dudit immeuble appartenant à Mademoiselle X,

la SARL HOTEL ANDRE LATIN, acquéreur, s’est engagée à prendre le bien vendu dans l’état où il se trouverait le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie contre le vendeur, et qu’il a été plus spécifiquement convenu que l’acquéreur ferait son affaire personnelle de ces problèmes d’humidité et d’infiltration d’eau, sans recours contre le vendeur, et que toutes les procédures et frais générés par ces problèmes d’humidité et d’infiltration d’eau resteraient à la charge du vendeur, dans la limite de 4 000 euros, l’acquéreur s’engageant à effectuer les travaux préconisés par tout expert, après visa du devis par le vendeur, dont la non réponse dans le délai de 15 jours porterait acceptation tacite ;

Considérant qu’il s’ensuit que même si le rapport d’expertise de Monsieur Y, déposé en septembre 2003, n’a pas été visé ni annexé à l’acte de vente, la SARL HOTEL ANDRE LATIN s’est engagée en parfaite connaissance de l’existence des problèmes d’humidité et d’infiltration d’eau affectant l’appartement de Mademoiselle X et des opérations d’expertise judiciaire en cours, sans émettre le souhait d’y participer ;

Qu’elle a pu analyser et discuter le rapport de l’expert, régulièrement versé aux débats et qui ne constitue que l’un des éléments de preuve soumis à l’appréciation de la cour ;

Que du reste elle n’a pas cru devoir se prévaloir de l’inopposabilité à son égard du rapport d’expertise dans le cadre de l’instance en référé ayant abouti à l’ordonnance du 30 avril 2004 l’ayant condamnée au paiement d’une provision in solidum avec Madame Z es-qualités, à une époque où une mesure d’expertise pouvait encore présenter une utilité ce qui n’est plus le cas, compte tenu des importants travaux de rénovation entrepris par l’appelante au printemps 2004 ;

Considérant qu’aucune violation du principe du contradictoire ne justifie dans ces conditions la demande de nouvelle expertise formée par la SARL HOTEL ANDRE LATIN, qui sera rejetée ;

Sur l’indemnisation du préjudice subi par Mademoiselle X

Sur les désordres et leur cause

Considérant que l’expert a constaté que l’appartement de Mademoiselle X était affecté de désordres consécutifs à des infiltrations importantes et persistantes :

— dans le séjour, derrière la porte des fissures sur mur en partie basse avec décollement de peinture, un décollement des moulures des panneaux en partie basse sous la cimaise, un décollement du papier tenture et une fissure verticale au droit du bâti de la porte, un soulèvement du parquet au droit de la porte sous la moquette,

— dans le couloir des fissures avec décollement de peinture sur les panneaux bois, des moisissures sur le revêtement en plaques de plâtre, des éflorescences, cloques et boursouflures de l’enduit plâtre sur un pilier, la tenture tâchée en plusieurs endroits,

— dans le placard des cloques sur le revêtement peinture et les portes gauchies ;

Qu’il a déterminé que ces infiltrations avaient pour cause majeure le manque d’étancheïté et de ventilation de la douche commune du 2 ème étage de l’hôtel exploité dans l’immeuble du XXX qui ont imprégné le mur séparatif en moellons, et pour cause mineure le mauvais état du mur séparatif entre les immeubles du XXX et du XXX, principalement du conduit de fumée de la chaufferie de l’hôtel qui est adossé, en très mauvais état, et qui doit générer, car apparemment non tubé, des condensations importantes dans le mur séparatif au droit de la pièce de séjour de l’appartement de Mademoiselle X ;

Qu’il a constaté que la SARL MONTANA LUXEMBOURG avait déplacé, pendant le cours des opérations, la douche fuyarde pour l’installer dans une pièce annexe mais préconisé l’exécution des travaux de réfection du conduit de cheminée ;

Considérant que ni Madame Z es-qualités, ni la SARL HOTEL ANDRE LATIN ne contestent utilement les constatations techniques de l’expert, dont il résulte clairement que les infiltrations subies par Mademoiselle X proviennent exclusivement de l’immeuble du XXX ;

Sur les préjudices

Sur le trouble de jouissance

Considérant que le tribunal a fixé ce chef de préjudice sur la base de l’évaluation proposée par l’expert de 550 euros par mois correspondant à la moitié de la valeur locative de l’appartement, sur une période de 39 mois courant de décembre 2000 à avril 2004 ;

Que la SARL HOTEL ANDRE LATIN conteste tant la durée que le montant mensuel retenus ;

Considérant que Mademoiselle X a régularisé une déclaration de sinistre le 27 décembre 2000 ; que l’expert a constaté lors de sa visite du 24 juillet 2002 que la douche commune située au 2^e étage de l’immeuble qui constituait la cause majeure des désordres avait été supprimée ; que, toutefois, les travaux de réfection du conduit de cheminée de la chaufferie de l’hôtel n’ont pas été réalisés et que l’expert a constaté lors de sa dernière visite des lieux le 26 mars 2003 que l’humidité persistait dans l’appartement de Mademoiselle X, les infiltrations constatées dans le séjour provenant du très mauvais état dudit conduit ; qu’il est constant que la SARL HOTEL ANDRE LATIN a cessé toute exploitation de l’hôtel à partir de fin mars 2004 pour entreprendre d’importants travaux de rénovation ; que le trouble de jouissance a donc bien perduré 39 mois ;

Considérant, sur le montant de l’indemnité, que la SARL HOTEL ANDRE LATIN ne produit aucune pièce établissant que l’évaluation de la valeur locative proposée par l’expert de 1 100 euros par mois serait excessive, pour un appartement de 2 pièces principales situé dans l’un des quartiers les plus côtés de Paris ; que le préjudice de jouissance a été justement évalué sur la base de la moitié de cette valeur locative, les infiltrations étant importantes mais n’empêchant pas l’habitabilité de l’appartement ;

Considérant qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris du chef de l’indemnisation du trouble de jouissance ;

Sur le préjudice matériel

Considérant que l’expert n’a formulé aucune observation particulière sur le devis de réfection de l’entreprise BISSONNET en date du 14 octobre 2002 produit par Mademoiselle X, d’un montant de 9 069,30 euros TTC, sauf à réduire le poste maçonnerie s’il était constaté que l’on pouvait conserver les plaques de plâtre après séchage du mur séparatif ;

Que le tribunal a fixé le préjudice matériel de Mademoiselle X sur cette base, déduction faite de la provision allouée en référé de 6 690,06 euros et d’une somme de 327,77 euros pour le poste maçonnerie ;

Que la SARL HOTEL ANDRE LATIN conteste cette évaluation au motif que c’est l’ensemble du poste maçonnerie et menuiserie qui doit être déduit du devis, que ce devis concerne une réfection totale de l’appartement qui n’est pas justifiée et qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté ;

Mais considérant que l’avis de Monsieur B, mandaté par l’appelante, qui estime que les travaux de maçonnerie et de menuiserie prévus dans le devis de l’entreprise BISSONNET ne sont pas à exécuter, est sans valeur probante au regard de celui de l’expert judiciaire qui n’a envisagé d’exclure que le poste maçonnerie, les constatations qu’il a faites montrant que des éléments de menuiserie ont été endommagés ; que contrairement à ce que soutient l’appelante, Monsieur Y a constaté des désordres dans la cuisine résultant d’une humidité persistante, à savoir des traces d’infiltration avec décollement d’enduit et de peinture en cueillie du plafond au périmètre du coffre du conduit de cheminée, justifiant la réfection de cette pièce ; que le devis de l’entreprise BISSONNET ne concerne que les pièces sinistrées – entrée, cuisine et séjour – et non la totalité de l’appartement ; que compte tenu de la nature et de l’ampleur des désordres, il ne peut être procédé à la seule réfection des parties endommagées, la reprise de tous les murs et plafonds des pièces concernées s’imposant, sans qu’il y ait lieu de faire application d’un coefficient de vétusté, la responsabilité des désordres incombant exclusivement à Madame Z es-qualités et à la SARL HOTEL ANDRE LATIN et le bon état général de l’appartement de Mademoiselle X n’étant pas contesté ;

Que le jugement déféré sera ainsi également confirmé du chef du préjudice matériel ;

Considérant par ailleurs que du fait de l’appel relevé par la SARL HOTEL ANDRE LATIN, Mademoiselle X n’a pu entreprendre les travaux de remise en état de son appartement, le jugement n’étant pas assorti de l’exécution provisoire ;

Qu’il est certain que le devis de l’entreprise BISSONNET du 14 octobre 2002 ne correspond plus au coût actuel des prestations envisagées ;

Qu’il convient en conséquence de faire droit à la demande additionnelle d’indexation de Mademoiselle X à titre de réparation complémentaire ;

Sur le caractère solidaire des condamnations

Considérant que contrairement à ce que soutient la SARL HOTEL ANDRE LATIN, le premier juge n’a pas limité à 4 000 euros le montant des condamnations in solidum à l’encontre de Madame Z es-qualités, mais a condamné in solidum ces deux sociétés au paiement de l’intégralité des sommes allouées à Mademoiselle X au titre de ses préjudices et de l’article 700 du code de procédure civile, et dit que la SARL HOTEL ANDRE LATIN sera tenue de garantir Madame Z es-qualités des condamnations supérieures à la somme de 4 000 euros ;

Considérant que la SARL HOTEL ANDRE LATIN, qui soutient que son consentement a été vicié par le comportement de Mademoiselle Z, n’en rapporte aucune preuve, étant rappelé que tant la promesse de vente que l’acte de vente lui-même faisaient expressément état des problèmes d’humidité et d’infiltrations dont se plaignait Mademoiselle X et de l’expertise judiciaire en cours, la note de Monsieur Y du 2 avril 2003 annexée à ces actes étant parfaitement explicite sur les désordres constatés et leurs causes ;

Considérant que le jugement dont appel doit dés lors être confirmé en ses dispositions concernant les rapports entre la SARL HOTEL ANDRE LATIN et Madame Z es-qualités ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Considérant que la solution du litige conduit à faire droit aux demandes de Mademoiselle X et de Madame Z es-qualités au titre de leurs frais irrépétibles dans la limite de 2 500 euros pour la première et 2 000 euros pour la seconde et à condamner la SARL HOTEL ANDRE LATIN aux dépens d’appel, ceux de première instance restant répartis conformément à la décision entreprise.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la SARL HOTEL ANDRE LATIN à payer à Mademoiselle X le produit de l’indexation sur l’indice BT 01 de la somme de 1 851,47 euros du 14 octobre 2002 au jour du présent arrêt,

Condamne la SARL HOTEL ANDRE LATIN à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

—  2 500 euros à Mademoiselle X,

—  2 000 euros à Madame Z es-qualités de la SARL MONTANA LUXEMBOURG,

Condamne la SARL HOTEL ANDRE LATIN aux entiers dépens d’appel, que la SCP d’avoué AUTIER, qui seule le sollicite, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière, La Présidente,