COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRÊT DU 24 AVRIL 2007

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/01631-

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 JANVIER 2006

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 04/4669

APPELANTE :

S.A.R.L. VALLESPIR IMMO à l’enseigne Y Z l’Immobilier , prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis

XXX

XXX

représentée par la SCP GARRIGUE – GARRIGUE, avoués à la Cour

assistée de M^e NICOLAU loco M^e Philippe CAPSIE, avocat au barreau de PERPIGNAN

INTIMES :

Monsieur H N I

né le XXX à XXX

de nationalité Britannique

XXX

XXX

ANGLETERRE

représenté par la SCP CAPDEVILA – VEDEL-SALLES, avoués à la Cour

assisté de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocats au barreau de PERPIGNAN

Madame J K P Q

née le XXX à SINGAPOUR

XXX

XXX

ANGLETERRE

représentée par la SCP CAPDEVILA – VEDEL-SALLES, avoués à la Cour

assistée de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocats au barreau de PERPIGNAN

Monsieur A X

né le XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP L – M, avoués à la Cour

assisté de la SCP PIQUERAS AURIOL, avocat au barreau de PERPIGNAN

Madame B C épouse X

née le XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP L – M, avoués à la Cour

assistée de la SCP PIQUERAS AURIOL, avocat au barreau de PERPIGNAN

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 14 Mars 2007

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 MARS 2007, en audience publique, M. D E ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

M^me Nicole FOSSORIER, Président

Madame D E, Conseiller

M. Claude ANDRIEUX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me F G

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par M^me Nicole FOSSORIER, Président.

— signé par M^me Nicole FOSSORIER, Président, et par M^me F G, présent lors du prononcé.

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé en date des 4, 5 et 11 août 2003, les époux X-C s’obligent à vendre à H I et à J K demeurant en Angleterre une maison à usage d’habitation située à XXX XXX comprenant entre autres un sous sol en rez de jardin d’environ 95 m², implanté sur deux parcelles d’une contenance totale de 23 ares 39 centiares, moyennant le prix principal de 485.000 €, sous diverses conditions suspensives dont celle concernant l’obtention de l’autorisation de faire une piscine, et des pièces habitables dans le sous sol en rez de jardin et une expertise des structures de la maison.

Le contrat doit être réitéré en la forme authentique au plus tard dans trois mois, c’est à dire à la fin du mois d’octobre 2003. Les acquéreurs déposent entre les mains de la SARL VALLESPIR IMMO par l’intermédiaire de laquelle la vente a eu lieu, prise en sa qualité de séquestre, la somme de 48.500 € correspondant à 10 % du prix de vente, à titre de clause pénale.

Les acquéreurs décident, le 23 décembre 2003, de renoncer à l’acquisition de la maison, en raison de la non réalisation de la condition suspensive relative à la construction de la piscine.

Par jugement en date du 11 janvier 2006, le Tribunal de grande instance de Perpignan saisi par H I et J K d’une demande en restitution de l’acompte d’un montant de 48.500 € :

— dit que la condition suspensive prévue dans l’acte sous seing privé du 11 août 2003 liée à l’obtention de l’autorisation de construire une piscine en rez de jardin n’a pas été réalisée,

— condamne les époux X à rembourser au consorts I-K la somme de 48.500 € qu’ils ont payée à titre d’acompte sur le prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2004,

— déboute les consorts I-K de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

— donne acte à la SARL VALLESPIR IMMO de son intervention volontaire à l’instance et la déboute de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamne les époux X à payer aux consorts I-K la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

La SARL VALLESPIR IMMO exerçant à l’enseigne Y HOQUET L’IMMOBILIER relève appel général de ce jugement selon déclaration au Greffe déposée le 9 mars 2006.

Par ses dernières écritures déposées le 10 juillet 2006 la SARL VALLESPIR IMMO conclut à la réformation du jugement entrepris.

Elle demande :

— qu’il soit dit et jugé que la condition suspensive insérée dans le compromis de vente du 4 août 2003 n’est nullement ambigüe et qu’elle ne saurait dès lors être interprétée conformément à l’article 1602 du code civil,

— qu’il soit constaté qu’elle a été entièrement réalisée par l’effet du permis de construire délivré par le maire de XXX

— que la vente doit être considérée comme parfaite en vertu de l’article 1583 du code civil,

— que les époux X soient condamnés à payer la somme de 27.000 € à titre d’honoraires de négociation, en application de la reconnaissance d’honoraires du 24 juillet 2003,

— que les consorts I-K soient condamnés à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice qu’ils ont subi du fait de sa résistance abusive, et la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et les entiers dépens.

Selon leurs dernières écritures déposées le 14 novembre 2006 les époux X-C concluent à l’infirmation du jugement entrepris.

Ils demandent qu’il soit jugé :

— que la condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire une piscine a été réalisée,

— que les consorts I-K doivent en conséquence être condamnés à leur payer la somme de 48.500 € au titre de la clause pénale, la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— que l’agence VALLESPIR IMMO est responsable de la rédaction de l’acte sous seing privé du 4 août 2003 et qu’elle doit en assumer les conséquences,

— que les consorts I-K relèveront et garantiront le cas échéant les époux X des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre,

— que les consorts I-K seront condamnés aux entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions en date du 4 avril 2006 les consorts I-K concluent à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, par adoption des motifs et y ajoutant, ils demandent que les époux X soient condamnés à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1382 du code civil outre la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

SUR CE

La condition suspensive litigieuse insérée au contrat sous seing privé en date des 4, 5 et 11 août 2003 est ainsi rédigée :

' obtention de l’autorisation de faire une piscine, et des pièces habitables dans le sous sol en rez de jardin et une expertise des structures de la maison '.

Cette formulation n’est pas ambigüe dès lors qu’il résulte clairement de son énoncé que la condition suspensive porte sur la construction d’une piscine et sur la transformation du sous sol situé en rez de jardin en pièces habitables.

Elle est en revanche lacunaire dans la mesure ou elle se réfère à la construction d’une piscine, sans préciser son lieu d’implantation, ses dimensions ou sa forme.

L’article 1175 du code civil qui s’inscrit dans le cadre des dispositions relatives aux obligations conditionnelles énonce que toute condition doit être accomplie de manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu’elle fut.

La Cour doit donc pour interpréter la formulation des circonstances de réalisation de la condition suspensive rechercher quelle a été la commune intention des parties .

Il est établi par les pièces versées aux débats que les consorts I-K ont déposé deux demandes de permis de construire les 11 septembre et 4 décembre 2003 ;

que dans le premier projet ils situaient la piscine sur la terrasse basse la plus près du cours d’eau ;

que le service de la RTM (restauration des terrains en montagne) a émis deux avis défavorables les 3 et 27 octobre 2003 au motif que la piscine ne pouvait en aucun cas être implantée sur la terrasse basse.

Les consorts I-K auxquels il avait été conseillé de réaliser leur piscine ailleurs sur la propriété, voire sur la deuxième terrasse existante, ont alors déposé un deuxième projet dans lequel la piscine était prévue sur la deuxième terrasse dont l’emprise était cependant modifiée pour accueillir le projet. Il était ainsi envisagé d’étendre la terrasse vers le ravin et donc en zone rouge de prévention des risques, cette extension induisant de surcroît des terrassements, des apports de matériaux et la réalisation d’un mur de soutènement.

Le service compétent considérant que tous ces travaux avaient pour conséquence de diminuer voire de perturber la section d’écoulement des crues a émis le 10 décembre 2003 un nouvel avis défavorable concernant l’implantation de la piscine sur l’extension de la terrasse telle que prévue au dossier.

C’est dans ces conditions que la commune de CÉRET a par arrêté du 14 janvier 2004 refusé le permis de construire pour les raisons développées par les services de la RTM dans son avis du 10 décembre 2003.

L’architecte des consorts O-K a entre temps déposé un troisième projet prévoyant l’implantation de la piscine sur le terrain coté nord, conformément aux préconisations du service compétent sur la terrasse haute, sans intervention sur la configuration du terrain c’est à dire sans toucher au mur de soutènement existant, la piscine ne devant se tenir à 4 mètres du mitoyen coté haut du terrain.

Le service de la RTM considérant que la réalisation de la piscine respectait enfin les prescriptions préconisées dans ses précédentes notes a émis le 7 janvier 2004 un avis favorable à sa réalisation, en recommandant toutefois au pétitionnaire de vérifier les conditions de reprise de la poussée des terres du mur de soutènement de la terrasse d’implantation.

Les consort I-K ont entre temps indiqué dans un courrier du 28 décembre 2003 qu’ils ne voulaient pas donner suite au projet déposé par leur architecte de sorte que le RTM prenant acte de leur position a maintenu son avis du 10 décembre 2003 au terme duquel la piscine ne devait pas être créée sur une extension de la terrasse supérieure.

C’est dans ces conditions que les époux X ont redéposé en leur nom le 28 janvier 2004 le troisième projet interrompu par les consorts I-K qui a donné lieu à la délivrance d’un permis de construire autorisant la création de la piscine conformément aux troisième projet déposé par l’architecte.

Il résulte de tout ce qui précède que les consorts I-K qui n’ont jamais eu l’intention d’implanter la piscine dans le sous sol en rez de jardin, contrairement à l’interprétation erronée du sens de la condition suspensive faite par le premier juge n’ont pas hésité dans leur deuxième projet à déplacer l’implantation de la piscine de la terrasse basse sur la terrasse haute, ce qui prouve bien que l’emplacement de celle-ci ne constituait pas un élément déterminant de leur volonté telle qu’exprimée dans la condition suspensive litigieuse.

La Cour considérant que ce sont les consorts I-K qui par leur revirement fautif en décembre 2003 ont empêché la réalisation de la condition suspensive, décide de faire application de l’article 1178 du code civil aux termes duquel la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement.

Il est stipulé au paragraphe 'clause pénale’ de la promesse synallagmatique de vente qu’en application de la rubrique réalisation, il est convenu qu’au cas ou l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit . Toutefois la partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 10 % du prix de vente .

De plus dans l’une et l’autre éventualité, la rémunération du mandataire restera due intégralement dans les conditions de forme prévues à la rubrique négociation, l’opération étant définitivement conclue .

La somme de 48.500 € versée par les acquéreurs à la signature de l’acte sous seing privé doit en application de la clause susvisée être attribuée aux époux X à titre d’indemnisation forfaitaire de leur préjudice .

Les époux X ne justifient pas d’un chef de préjudice distinct non réparé par l’effet de la clause pénale qui a joué en leur faveur de sorte qu’il doivent être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires.

Les époux X se sont engagés au terme d’une reconnaissance d’honoraires sous seing privé en date du 24 juillet 2003 à payer à la SARL VALLESPIR IMMO la somme de 27.000 € à titre d’honoraires de négociation.

Les époux X doivent en exécution de cette clause être condamnés à payer à la SARL VALLESPIR IMMO ladite somme de 27 000 € .

La réalisation de la vente n’ayant pu avoir lieu par la faute des acquéreurs, ceux-ci doivent être condamnés à relever et garantir les époux X de la condamnation qui précède .

La SARL VALLESPIR IMMO qui ne justifie pas d’un préjudice distinct non réparé par le règlement de ses honoraires de négociation doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive et de la mauvaise foi manifestée par les consorts I-K.

Il apparaît équitable de condamner les consorts I-K à payer aux époux X la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et à la SARL VALLESPIR IMMO une somme de même montant, en application de ce texte.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré et en premier ressort,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

DIT et JUGE que la condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire est accomplie,

En conséquence, CONDAMNE solidairement les consorts I-K à payer aux époux X la somme de 48.500 € à titre de clause pénale détenue par la SARL VALLESPIR IMMO en sa qualité de séquestre, outre la somme de1.500 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement les époux X à payer à la SARL VALLESPIR IMMO la somme de 27.000 € au titre de ses honoraires de négociation,

CONDAMNE solidairement les consorts I-K à relever et garantir les époux X de la condamnation qui vient d’être prononcée à leur encontre au paiement de la somme de 27.000 €,

CONDAMNE solidairement les consorts I-K à payer à la SARL VALLESPIR IMMO la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande,

CONDAMNE les consorts I-K aux dépens tant de première instance que d’appel avec pour les dépens d’appel droit de recouvrement direct au profit de la SCP L M et de la SCP GARRIGUE Avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

SC/MC