Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9

ARRET DU 04 FEVRIER 2010

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/04170

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2007 -Tribunal d’Instance du RAINCY – RG n° 1106001889

APPELANT

Monsieur Z X

XXX

XXX

représenté par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU JUMEL, avoués à la cour

assisté de M^e Bertrand DELACGER, avocat au barreau de PARIS, toque : R203, plaidant pour l’association BRUNO BOCCARA ASSOCIES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2009/005286 du 23/02/2009 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

Syndicat des coprop. XXX

XXX

représenté par Maître Y C Administrateur provisoire

XXX

XXX

représenté par M^e Rémi PAMART, avoué à la cour

assisté de M^e Olivier JESSEL, avocat (dépôt de dossier)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire, instruite par Geneviève REGNIEZ, a été débattue le 21 Octobre 2009, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-José PERCHERON, Présidente

Madame Catherine BONNAN-GARÇON, Conseillère

Madame Geneviève REGNIEZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me A B

ARRET : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José PERCHERON, présidente et par M^me Hélène BODY, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Monsieur Z X est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un parking constituant les lots 1010, 1079 et 194 dans la résidence 'La Forestière’ à Clichy sous Bois, 8/XXX.

Par ordonnance du 7 août 2006, le juge d’instance du Raincy a enjoint à Monsieur X de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la somme de 8.554,32 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 octobre 2006, Monsieur X a formé opposition à cette ordonnance.

Par jugement du 19 novembre 2007, le tribunal d’instance du Raincy a constaté la mise à néant de l’ordonnance, condamné Monsieur X à payer au syndicat représenté par Maître Y, administrateur provisoire (ci-après le syndicat) la somme de 8.980,20 euros correspondant aux charges impayées du 1^er trimestre 2004 au dernier trimestre 2006 inclus hors frais avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 300 euros à titre de dommages et intérêts, 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, accordé des délais de paiement à raison de 23 versements mensuels de 75 euros et un 24^e pour le solde avec déchéance du terme en cas de non paiement et suspension des procédures d’exécution sous réserve de respect de l’échéancier.

Monsieur X a interjeté appel de cette décision le 26 février 2008.

Dans ses conclusions du 13 octobre 2009, Monsieur X prie la cour d’infirmer le jugement déféré, de débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes, subsidiairement de limiter la condamnation à la somme de 11.496,64 euros au titre des charges de copropriété pour les années 2004 à 2009 inclus et de lui accorder les plus larges délais de paiement.

Par conclusions du 9 octobre 2009, le syndicat demande à la cour de confirmer le jugement sur le principe de condamnation, de l’actualiser à la somme de 16.643,54 euros pour la période du 1^er trimestre 2004 au 1^er trimestre 2009, de condamner en outre Monsieur X au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

Considérant que Monsieur X critique le jugement, faisant valoir que la créance réclamée n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible ; qu’en effet, l’administrateur provisoire n’a pas notifié les décisions d’approbation des comptes, contrairement aux dispositions de l’article 62-9 du décret du 17 mars 1967 et que ceux-ci ne lui sont, de ce fait, pas opposables, qu’il n’a pas été en mesure de les contester ; qu’il souligne encore qu’il n’est pas justifié d’une répartition des charges pour l’année 2008 ; qu’il expose que son appartement a été détruit par un incendie le 20 décembre 2000 et est de ce fait inhabitable, étant dépourvu de toute alimentation en eau, chauffage, électricité ; que de fait, les charges communes générales ne doivent plus peser sur lui puisque les lots litigieux ne bénéficient d’aucun service collectif ;

Qu’il soutient, enfin, à titre subsidiaire que le montant des charges doit être diminué de celles relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun (en l’occurrence les charges d’ascenseur et de chauffage), étant débiteur, selon lui, des seules charges communes générales; qu’il ajoute que de la somme réclamée doivent également être déduits les 'frais de relance, les intérêts ainsi qu’une vacation transmission de dossier au tribunal d’un montant de 369,32 euros’ qui ne constituent pas des frais pouvant être réclamés au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais qui ont vocation à être pris en compte au titre de l’indemnité réclamée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur provisoire admet ne pas avoir notifié les décisions d’approbation des comptes par souci d’économie, le syndicat en cause étant très lourdement endetté mais indique qu’il n’avait pas d’obligation légale de le faire ; qu’il soutient encore que cela n’a pas causé de grief à Monsieur X ; qu’il ajoute que les charges de copropriété sont réparties en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire et que Monsieur X ne saurait être exonéré de charges collectives du fait de l’incendie de son appartement dont la copropriété n’est pas responsable ; qu’il estime donner suffisamment de documents comptables permettant de justifier le montant des sommes réclamées, y compris sur les frais ;

Considérant, cela exposé, qu’il est constant que Maître Y a été depuis juillet 2002 régulièrement désigné comme administrateur judiciaire provisoire de la copropriété avec les pouvoirs conférés tant au syndic qu’à l’assemblée générale et au conseil syndical ; que s’il est certain qu’aucune décision d’approbation des comptes n’a été notifiée aux copropriétaires et en l’espèce à Monsieur X, ce défaut de notification n’est pas assorti de sanction ; que toutefois, Monsieur X dont il n’est pas démontré qu’il aurait eu connaissance de ces décisions avant la signification de l’ordonnance d’injonction de payer est en droit d’en contester les termes ;

Considérant qu’il sera rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; qu’il n’est pas prétendu par Monsieur X que la répartition ne serait pas conforme au règlement de copropriété ; que le caractère inhabitable de son appartement du fait de l’incendie dont la copropriété n’est pas responsable ne peut l’exonérer du paiement d’une partie des charges collectives ; qu’il doit en effet être tenu compte de l’utilité objective des éléments d’équipement communs et non pas d’éléments temporaires et conjoncturels qui affectent des lots de la copropriété qui ne profitent pas des services collectifs; qu’en conséquence, Monsieur X ne saurait voir diminuer ses charges des dépenses générées par le service collectif de l’eau, du chauffage et de l’ascenseur ;

Considérant que le syndicat met aux débats les documents suivants relatifs aux années 2004 jusqu’au 1^er trimestre 2009 : appels de charges, répartition individuelle, décision d’approbation du budget annuel et des comptes de propriété, relevé général des dépenses ; qu’il ressort de l’ensemble de ces documents, même si pour l’année 2008, il n’est produit que des appels de charges ainsi que la décision d’approbation des comptes de l’exercice mais non pas la répartition individuelle et le relevé général des dépenses, et si pour le 1^er trimestre 2009, il n’est produit qu’un appel de charges, que Monsieur X est redevable, en raison de l’actualisation des charges, du montant des charges relatives à ses lots réclamé par le syndicat ;

Considérant, sur les frais, que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que par 'dérogation aux dispositions du 2^e alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le Syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et la prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et les droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur …';

Considérant que cet article ne fait pas une énumération exhaustive des 'frais nécessaires’ à la charge d’un seul copropriétaire ; que les frais réclamés par le syndicat sont liés au défaut de paiement des charges ; qu’ils sont ainsi réclamés de manière légitime à Monsieur X ;

Considérant en conséquence que le Syndicat est bien fondé en sa demande en paiement de la somme totale de 16.643,54 euros ;

Considérant que Monsieur X demande des délais de paiement ; que cependant, il en a déjà bénéficié, le tribunal ayant fait droit au maximum légal de l’article 1244-1 du Code civil ; que sa demande sera rejetée ;

Considérant que le tribunal a par d’exacts motifs retenu que le défaut de paiement des charges, du fait du trouble apporté à la gestion de la copropriété, causait un préjudice au syndicat ; qu’aucun élément nouveau en appel ne permet de modifier le montant exactement fixé par le tribunal ; que le jugement sera confirmé ;

Considérant que des raisons d’équité commandent d’allouer au syndicat la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’appel non compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement, sauf sur le montant de la condamnation au titre des charges de copropriété, porté à 16.643,54 euros, somme due au 31 mars 2009,

Condamne Monsieur X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence La Forestière, 8/XXX à Clichy sous Bois représenté par Maître C Y, administrateur judiciaire provisoire, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne Monsieur X aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés pour ces derniers conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE