Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 9 NOVEMBRE 2011

( n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/08444

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/14702

APPELANT

Monsieur [V] [B] [G] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assisté de Maître Patrick TOSONI, avocat au barreau de Paris, Toque : D1010

INTIME

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL Cabinet d’ERCEVILLE CONSULTANT ET ASSOCIES 'CECA IMMOBILIER', prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par la SCP Michel GUIZARD, avoués à la Cour

assistée de Maître Guillaume MORFOISSE, avocat au barreau de Paris, Toque : C160

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral ,l’affaire a été débattue le 28 septembre 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean DUSSARD, président

Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller

Madame Denise JAFFUEL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique du 7 mai 2008, M. [X] a acquis des SCI VALAMAU et DU PAR le lot n°60 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2], décrit dans le règlement de copropriété comme étant un atelier mais que les copropriétaires précédents ont transformé par l’adjonction d’une mezzanine.

La SCI VALAMAU avait soumis à l’assemblée générale du 23 octobre 2007 une demande tendant à la création d’un lot n°74 constitué d’un droit à construire dans le volume du lot n° 60 correspondant à une mezzanine et à la réunion des lots n°60 et 74, mais les copropriétaires s’estimant insuffisamment informés, ont reporté l’examen de cette résolution puis l’ont refusée lors de l’assemblée générale du 17 janvier 2008.

Lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2008, les copropriétaires ont voté une résolution n°19 ainsi rédigée : « Suite à la création d’une mezzanine dans le lot n°60 par la SCI VALAMAU, décision à prendre concernant la régularisation éventuelle de cette création de surface : ci-joint, dossier de la SCI. L’assemblée générale demande un dossier technique à présenter dans un délai de 6 mois, qui devra comporter un permis de construire pour régularisation de l’ouvrage. A la fin de ce délai, le syndic sera mandaté pour demander en référé la suppression de l’ouvrage litigieux ».

Par exploit du 1er octobre 2008, M.[X] a saisi le tribunal pour demander notamment l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 2 juillet 2008.

Par jugement du 17 février 2010 assorti de l’exécution provisoire, dont M. [X] a appelé par déclaration du 13 avril 2010, le Tribunal de grande instance de Paris, 8ème chambre 3ème section :

— Rejette la demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 2 juillet 2008,

— Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [X],

— Ordonne à M. [X] de remettre en état le lot n°60 dans son état primitif conformément aux stipulations du règlement de copropriété avec suppression de la mezzanine dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— Condamne M. [X] à payer la somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’intimé a constitué avoué.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

— De M. [X] le 5 septembre 2011,

— Du syndicat des copropriétaires le 12 septembre 2011.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur la question n°19 de la convocation et la résolution n°19 de l’assemblée générale du 2 juillet 2008.

M. [X] ne peut pas utilement demander l’annulation de la question n°19 de la convocation et de la résolution n°19 de l’assemblée générale alors que seules peuvent être annulées les décisions prises par l’assemblée générale et non les questions ou les projets de résolution portés à l’ordre du jour ; la demande tendant à l’annulation de la question figurant à la convocation ne peut donc prospérer ;

En application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée ; en application de l’article 13 du même décret, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ; il s’en déduit, sans dénier à l’assemblée le pouvoir d’amendement dont elle dispose, qu’une décision votée sur un point porté à l’ordre du jour encourt l’annulation si elle est complétée ou altérée par un autre point qui n’y figurait pas ;

En l’espèce, la question n°19 portée à l’ordre du jour était rédigée ainsi que suit : «Suite à la création d’une mezzanine dans le lot n°60 par la SCI VALAMAU, décision à prendre concernant la régularisation éventuelle de cette création de surface : ci-joint, dossier de la SCI », le projet de résolution étant rédigé en termes identiques ;

Par la résolution n° 19, l’assemblée générale a décidé, sans prendre parti sur la régularisation ou non qui lui était soumise, de demander en justice la suppression de la mezzanine litigieuse si le copropriétaire ne présentait pas, dans un délai de six mois, un dossier technique comportant un permis de construire pour régularisation de l’ouvrage ;

Il en résulte que par la résolution querellée, l’assemblée générale a voté sur un point non porté à l’ordre du jour, lequel ne concernait que la régularisation éventuelle de la création de surface, peu important que la question de la mezzanine ait déjà été discutée lors d’assemblées antérieures ;

En outre, le syndicat des copropriétaires ne peut pas valablement soutenir que compte tenu de la question précise et non équivoque portant sur « la régularisation éventuelle », les copropriétaires avaient un éventail de choix qui ne pouvait être précisé que lors de l’assemblée générale elle-même alors qu’il était possible, pour justement éviter le caractère équivoque invoqué par M. [X], de proposer par exemple avec la convocation deux projets de résolution alternatifs, le report de l’examen de la question ou la demande de documents complémentaires constituant des choix pour lesquels un projet de résolution n’est pas nécessaire ; qu’en l’état, la question telle que portée à l’ordre du jour est imprécise et équivoque ;

Dans ces conditions, la Cour, infirmant le jugement de ce chef, annule la résolution n°19 de l’assemblée générale du 2 juillet 2008 ;

Sur la suppression de la mezzanine.

Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires :

M. [X] ne peut pas valablement soutenir que le syndicat des copropriétaires serait irrecevable dans sa demande reconventionnelle, pour défaut d’intérêt à agir, au motif qu’il ne posséderait plus de droit à construire disponible et qu’il n’aurait donc pas d’intérêt actuel à son action alors que le syndicat a un intérêt à agir pour préserver les droits accessoires aux parties communes, tel ceux afférents à la constructibilité, peu important qu’il ait épuisé ou non ses droits de ce chef, ce qui au demeurant n’est pas établi par l’attestation de l’architecte BAPST en date du 23 septembre 2010 produite par M. [X];

Sur le fond :

Il ressort des pièces versées aux débats que l’acte de vente sous condition suspensive signé par M. [X] le 21 février 2008 décrit le lot tel qu’il figure à l’état descriptif de division et précise : « la mezzanine en place dans l’appartement, installée par un propriétaire antérieur et modifiée par le vendeur est un aménagement mobilier, ne figure pas sur la désignation du lot dans le règlement de copropriété, et n’est pas comptabilisée dans la superficie Loi Carrez » ; que la vente régularisée le 7 mai 2008 reprend la même description du lot et fait état d’un courrier du syndic en date du 16 avril 2008 ainsi rédigé : « le changement de destination du lot n°60, ainsi que la création de planchers constitués par la mezzanine d’une surface de 15,8 m2 devra, à défaut d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale, être remis dans son état d’origine » ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que la mezzanine devrait être détruite au seul motif qu’elle aurait créé de la surface de plancher et porterait ainsi atteinte à son droit de construire mais il ne démontre pas la réalité des faits qu’il allègue, l’acte notarié précité faisant état d’un aménagement mobilier sans création de superficie « CARREZ » de telle sorte qu’il n’est pas établi qu’elle utilise du COS, étant observé que la lettre du syndic citée dans l’acte de vente, qui équivaut à une preuve constituée pour soi-même, n’est pas un élément probant ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que la mezzanine litigieuse serait une construction maçonnée et pérenne mais ne produit aucun élément pour en justifier, M. [X] soutenant au contraire qu’il s’agit d’une structure amovible et temporaire ;

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne peut pas valablement soutenir qu’au vu des plans versés aux débats la mezzanine litigieuse comporterait un palier et deux chambres alors que lesdits plans sont ceux annexés à la demande de travaux faite par la SCI VALAMAU, refusée par l’assemblée générale, et qu’il n’est pas démontré que les travaux envisagés aient été réalisés ;

En conséquence, le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas l’utilisation du COS, sera débouté de sa demande de suppression de la mezzanine ;

Sur les autres demandes.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts qui n’est pas justifiée ;

M. [X] sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance, la faute qu’il allègue à l’égard du syndicat n’étant pas démontrée ni justifié le préjudice dont il se prévaut ;

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens, de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

INFIRME le jugement,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

ANNULE la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2], tenue le 2 juillet 2008 ;

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires recevable dans sa demande reconventionnelle, mais l’en déboute ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,

Dominique FENOGLI Jean DUSSARD