COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 15 SEPTEMBRE 2011

FG

N° 2011/504

Rôle N° 10/10023

V AC A

F G veuve A

C/

SCP R S DE BB-AX AR-AS

SCP L, H, AP, Q, AG, Z U

XXX

XXX

Grosse délivrée

le :

à :SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL

SCP COHEN GUEDJ,

SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE

SCP BOTTAI GEREUX BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Novembre 2008 enregistré au répertoire général sous le n° 06/878.

APPELANTS

Monsieur V AC A

né le XXX à XXX,

XXX

Représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,

Assisté de M^e Fabrice SCIFO, avocat au barreau de GRASSE

Madame F G veuve A

née le XXX à XXX – DECEDEE

INTIMEES

SCP R-S-DEBOYSSON-AX AR-AS,

Notaires, 31 avenue AC Médecin – 06000 NICE pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège,

SCP L- H- AP- Q- AG- Z- U, office notarial dont le siège est XXX

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège,

Représentées toutes deux par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour

Assistées de M^e Thierry KUHN avocat au barreau de PARIS.

XXX,

dont le siège social est XXX – XXX représentée par son XXX, sise XXX à XXX

Représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avoués à la Cour, Ayant pour avocat M^e AC-AF BERDAH, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires VILLA IMPERATOR,

XXX pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet COPROGEST 21 avenue de la Californie agissant lui même par son représentant en exercice y domicilié.

Représenté par la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour

Ayant pour avocat la SCP ANDREI & ZUELGARAY avocats au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Juin 2011 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur S NAGET, Conseiller

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2011.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2011,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et M^me D E, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,

En 1956 un grand terrain de plus de 14.000 m² à Nice, chemin de Saint-AF-de-Féric, propriété Y, faisait l’objet d’un lotissement en trois lots.

Le plus grand des trois lots, le lot n°3, de 13.000 m² environ, était acquis le 5 décembre 1958 par M. I A et M^me F G épouse A. Ce lot était cadastré section XXX

M. I A est décédé le XXX, laissant pour lui succéder son fils M. V A et son épouse survivante M^me F G veuve A.

Par acte portant état descriptif de division établi le 9 juillet 1990 par M°M H, notaire associé à Paris, M. V A et M^me F G veuve A procédaient à une division de leur lot n°3 du lotissement Y en deux lots :

— lot n° 1, comprenant avec le droit d’utiliser une surface de 8.063m² et d’y construire un bâtiment d’une surface hors oeuvre nette de 100m² , la propriété privative des contructions et les 8.063/13.000 èmes de la propriété du sol

— lot n°2, comprenant le droit d’utiliser une surface de 4.937 m² et d’y construire un bâtiment d’une surface hors oeuvre nette utilisant tout le coefficient d’occupation des sols de la parcelle MK 3 déduction faite de la surface l’existant et des 100m² réservés au lot 1, la propriété privative des constructions et les 4.937/13.000èmes de la propriété du sol.

Par acte reçu le 9 juillet 1990 par M°AC-AU X, notaire associé à Nice, M. V A et M^me F G veuve A ont vendu à la société Les Rénovateurs associés Sa le lot numéro deux ainsi créé et décrit ci-dessus au prix de

11.500.000 francs.

Ce lot n°2, interne au lot de lotissement 3, fera l’objet de plusieurs mutations jusqu’à ce que le dernier acquéreur, la XXX y construise un ensemble immobilier dénommée XXX, XXX.

Cet ensemble est aujourd’hui propriété des copropriétaires de cet ensemble réunis au sein du syndicat des copropriétaires XXX XXX à Nice.

Un litige est apparu entre les consorts A et la XXX sur la délimitation des deux lots 1 et 2. Les consorts A ont intenté une action en bornage qui s’est terminée, après renvoi de cassation, par un arrêt rejetant cette action aux motifs que les deux lots n’étaient pas des fonds distincts.

XXX, 20 et XXX, M. V A et M^me F G veuve A ont fait assigner la XXX, le syndicat des copropriétaires de la XXX, et les deux sociétés civiles professionnelles de notaires dont un des notaires avait rédigé l’état descriptif de division et l’acte de vente, les SCP K L, M H, AO AP, P Q, AC AF AG, B Z et T U et SCP AC-Marie R, Danièle S, Daphné de BB-AX et AQ AR-AS, aux fins de voir ordonner le partage de l’indivision, de dire que les notaires ont commis une faute et de les voir condamner à leur payer des dommages et intérêts.

Par jugement en date du 18 novembre 2008, le tribunal de grande instance de Nice a :

— débouté M. V A et M^me F G de leurs demandes,

— débouté la SCP R S de AW-AX AR-AS, la SCP L H AP Q AG Z U et la SCI NICE CORNICHE BELLEVUE de leurs demande de dommages et intérêts,

— condamné M. V A et M^me F G aux dépens qui seront distraits au profit de la SCP FRANCK BERLINER DUTERTRE et de la Selarl BERDAH SAUVAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M. V A et M^me F G à payer à la SCP R S de AW-AX AR-AS et la SCP L H AP Q AG Z U la somme de 1.500 € ensemble en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnée M. V A et M^me F G à payer à la SCI NICE CORNICHE BELLEVUE la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. V A et M^me F G à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 29, corniche Bellevie la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration de la SCP de SAINT FERREOL et TOUBOUL, avoués, en date du 29 décembre 2008, M. V A et M^me F G veuve A ont relevé appel de ce jugement.

M^me F G veuve A est décédée en cours d’instance le XXX à XXX, laissant pour lui succéder M. V A.

Par ses conclusions, notifiées et déposées le 27 avril 2009, M. V A, tant en son nom personnel qu’ès qualités d’héritier de feue F G veuve A demande à la cour d’appel de :

— réformer le jugement,

— constater qu’en première instance les notaires et les autres parties se sont refusées à considérer que les terrains issus de la subdivision du lot n°3 du lotissement n’étaient pas des propriétés divises,

— dire que l’état descriptif de division de M°X du 9 juillet 1990 ne peut être considéré comme fondateur d’une indivision perpétuelle consistant en une copropriété horizontale à raison de ce que :

— cet acte ne peut être opposé par les défendeurs et intimés à M. A du fait de sa nullité absolue comme constituant en réalité une convention de transfert de coefficient d’occupation des sols entre le lot n°1 destiné à être conservé et le lot n°2 destiné à être vendu, convention irrégulière à raison de ce qu’elle a été faite en violation de l’article R.332-13 du code de l’urbanisme alors en vigueur,

— un état descriptif de division n’est pas une convention,

— qu’il ne peut être considérée comme une convention d’indivision faute d’avoir été conclu entre les consorts A et l’acquéreur,

— qu’il ne peut être considéré comme une convention d’indivision perpétuelle faute d’être conclue expressément comme telle et d’avoir été organisée,

— faute d’avoir un règlement de copropriété,

— constater que dès le 9 juillet 1990 les actes et faits juridiques qui vont suivre jusqu’à la convention passée avec la Ville de Nice ne s’inscrivent en rien dans une indivision perpétuelle ou une copropriété horizontale tout au contraire,

— en conséquence, dire que le terrain conservé par les consorts A du lot n°3 du lotissement et le terrain vendu aux 'Rénovateurs associés’ aux droits et obligations desquels se sont trouvés la société Nice Corniche Bellevue et maintenant la copropriété XXXs sont des propriétés distinctes dont les rapports sont régis par les dispositions non contraires de l’acte de vente du 9 juillet 1990,

— très subsidiairement, constater que l’indivision et/ou la copropriété horizontale a pris fin par novation résultant de son abandon,

— plus subsidiairement encore, à défaut d’avoir été expressément conclue à titre perpétuel, dire que l’indivision doit être considérée comme conclue pour une durée indéterminée,

en conséquence, accueillir la demande en partage de M. A, ordonner le partage qui retiendra la limite déjà convenue entre les parties et les conditions régissant les fonds voisins mentionnés à l’acte de M°X du 9 juillet 1990 et désigner tel notaire à l’effet de publier le partage que la cour aura ordonné,

— très subsidiairement encore, si la cour ne retenait pas le caractère divis du terrain vendu et de la propriété conservéé, où si elle n’accueillait pas la demande en partage, condamner la société Nice Corniche Beellevue et la copropriété XXXs à démolir deux bâtiments sur les trois édifiés en contravention avec la disposition suivant laquelle son lot indivis ne peut recevoir que la construction d’un bâtiment sous astreinte comminatoire de 1.000 € par semaine de retard dans le délai de trois mois suivant le prononcé de l’arrêt,

— dans tous les cas, qu’il s’agisse d’un bornage d’un fonds divis ou d’une action conventionnelle entre fonds indivis, ordonner la démolition sous astreinte de ce qui empiète sur la propriété A par Nice Corniche Bellevue et la copropriété solidairement et sous la même solidarité ordonner la reconstruction du mur bahut et de la clôture sur la limite,

— constater que les notaires H et X ont choisi la voie irrégulière d’un transfert de coefficient d’occupation des sols via une prétendue indivision par le biais d’un état descriptif de division,

— dire que l’architecture juridique que les notaires H et X ont imaginé et mis en place par leurs actes n’a abouti qu’à un édifice illégal sans fondation ni structure conventionnelle sérieuse avec des conséquences très préjudiciables pour la propriété conservée par les consorts A :

— situation apparente d’indivision copropriété horizontale,

— perte définitive de toute constructibilité qui viendrait s’ajouter à celle conservée par l’effet 'vase communicant’ des dispositions de l’acte établi par M°H,

— préjudice résultant de l’obligation pour les consorts A de saisir la justice pour faire reconnaître leurs droits au travers des différentes procédures,

— dire qu’à cette responsabilité contractuelle des notaires M°H et M°X s’ajoute la responsabilité extra-contractuelle de M°R,

— en conséquence, condamner les sociétés civiles professionnelles notariales intimées à payer solidairement à M. A la somme d’un million d’euros sauf à diminuer en fonction de ce qui sera jugé au fond,

— condamner solidairement les intimés à payer la somme de 15.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et tous les dépens, de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP de SAINT FERREOL et TOUBOUL, avoués.

M. A estime que l’acte d’état descriptif de division établi par M°H le 9 juillet 1990 est en réalité une convention de transfert de coefficient d’occupation des sols interdite par loi et donc nulle, qui lui est inopposable. Il considère que du fait de l’absence d’établissement un règlement de copropriété, aucune copropriété n’a été instaurée.

Subsidiairement, M. A considère qu’il y a eu novation et que l’acte de vente du 9 juillet 1990 a consisté en la création d’un fonds distinct entraînant abandon de la copropriété.

Plus subsidiairement, il demande le partage.

M. A estime que les notaires ont commis des fautes entraînant pour lui un préjudice qu’il estime à 1.000.000 €.

Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 2 novembre 2010, la SCI Niche Corniche Bellevue demande à la cour d’appel de, au visa des articles 564 du code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1625 et suivants du code civil, de :

— déclarer irrecevables les demandes relatives à l’existence d’une novation et à la démolition de deux bâtiments, formulée par M. A à l’encontre de la XXX et en ce qu’elles constituent des prétentions nouvelles,

— rejeter l’appel formé par M. A en l’ensemble de ses moyens, le débouter de l’ensemble de ses prétentions,

— confirmer le jugement rendu la 18 novembre 2008 par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu’il a débouté les consorts A-G de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner M. A à verser 10.000 € de dommages et intérêts à la XXX,

— condamner M. A à lui payer 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner M. A en tous les dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP de SAINT FERREOL et TOUBOUL, avoués.

XXX estime que M. A agit de mauvaise foi et qu’il a abusé de son droit d’ester en justice.

Par ses conclusions, notifiées et déposées le 21 juillet 2010, le syndicat des copropriétaires XXX 29, corniche Bellevue à Nice demande à la cour d’appel, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer irrecevables les prétentions nouvelles relatives à l’existence d’une prétendue novation, à la démolition de deux bâtiments, à la prétendue nullité de l’état descriptif de division,

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

— par conséquent, débouter M. V A, agissant en son nom personnel et en qualité d’héritier de feue F AK G veuve A décédée le XXX, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— subsidiairement, s’il était fait droit aux demandes de partage et de libérer le lot n°1 de tout empiétement sous astreinte, condamner la XXX et les sociétés civiles professionnelles de notaires R BB-AX AR-AS et L H AP Q AG Z U à le relever et garantir, désigner dans ce cas un expert avec mission d’évaluer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,

— condamner les succombants à payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner les succombants aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP BOTTAI, GEREUX et BOULAN, avoués.

Par leurs conclusions, notifiées et déposées le 27 octobre 2010, la SCP K L, M H, AO AP, P Q, AC AF AG, B Z et T U, titulaire d’un office notarial à Paris, et la SCP AC-Marie R, Danièle S, Daphné de BB-AX et AQ AR-AS, titulaire d’un office notarial à Nice, demandent à la cour d’appel, au visa des articles 564 du code de procédure civile et 1382 du code civil, de :

— constater qu’en demandant à titre subsidiaire la destruction de 2 bâtiments sur 3 M. A formule des demandes nouvelles pour la première fois en cause d’appel, en conséquence le déclarer irrecevable en lesdites demandes et les rejeter,

— constater que les notaires ont parfaitement respecté leurs obligations,

— dire irrecevable et mal fondé M. A en toutes ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SCP K L, M H, AO AP, P Q, AC AF AG, B Z et T U et de la SCP AC-Marie R, Danièle S, Daphné de BB-AX et AQ AR-AS,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. A de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des notaires,

— infirmer ce jugement en ce qu’elle a débouté ces deux sociétés civiles professionnelles de leurs demandes reconventionnelles contre M. A,

— constater que la procédure menée par M. A à l’encontre des notaires revêt un caractère manifestement abusif et vexatoire et leur cause un préjudice matériel certain,

— condamner M. A à payer à titre de dommages et intérêts 10.000 € à la SCP K L, M H, AO AP, P Q, AC AF AG, B Z et T U, et 10.000 € à la SCP AC-Marie R, Danièle S, Daphné de BB-AX et AQ AR-AS,

— condamner M. A à leur payer la somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner M. A aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Hervé COHEN Laurent COHEN & M GUEDJ, avoués.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 26 mai 2011.

MOTIFS,

— I) Les demandes de M. A à l’égard de la XXX et du syndicat des copropriétaires XXX :

M. A estime que l’acte d’état descriptif de division correspond à un acte nul de transfert de coefficient d’occupation des sols.

Il déduit de cette nullité alléguée non pas le fondement d’une action en nullité mais une inopposabilité.

M. A est en effet avec sa mère l’auteur de cet état descriptif de division.

Il était propriétaire avec elle d’une parcelle qui consistait en un lot, le lot n°3 du lotissement Y. Les consorts A ont désiré effectuer une opération immobilière en scindant cette parcelle.

Il n’a pas été décidé de demander l’autorisation aux co-lotis de créer un lot nouveau et d’obtenir une autorisation administrative en ce sens.

Il a été décidé de scinder le lot 3 du lotissement en deux parties.

Cet acte est une décision des parents de M. A, aux droits desquels il vient aujourd’hui.

On ne voit pas comment il pourrait dire que cet acte lui est inopposable alors qu’il a accepté la succession. Il ne peut invoquer une nullité d’un acte que ses ayants droit ont établi ou fait établir et dont ils sont les seuls auteurs.

L’acte précise : 'article 2 désignation des lots, l’immeuble sus-désigné est divisé en deux lots, numérotés Un(1) et Deux(2). La désignation de ces lots est établie ci-après. Elle comprend pour chacun d’eux l’indication des parties privatives faisant l’objet d’un droit exclusif de propriété ou d’usage, et une quote-part, exprimée en millièmes de la propriété du sol indivis'.

Cet article précise donc que si des parties ainsi créées seront privatives, le sol restera commun ou indivis. Ce sol est réparti en millièmes indivis.

L’acte précise ensuite la définition des deux lots ainsi créés :

'Lot numéro un (1) : -droit d’utiliser une surface de 8.063 m², portant le n°1 au plan d’ensemble …, et d’y ajouter un bâtiment d’une surface hors oeuvre nette maxima de 100m²,

— la propriété privative des constructions qui y sont et qui pourront y être édifiées, soit actuellement deux villas et un bâtiment annexe, – et les ..8.063/13.000èmes de la propriété du sol .'

'Lot numéro deux (2) : -droit d’utiliser une surface de 4.937 m², portant le n°2 au plan d’ensemble …, et d’y construire un bâtiment d’une surface hors oeuvre nette maxima égale à la SHON afférente à la parcelle de terrain cadastrée section XXX déduction faite de la SHON des bâtiments existants majorée de 100m² de SHON complémentaires revenant au lot n°1, -la propriété privative des constructions qui y sont et qui pourront y être édifiées,

— et les ..4.837/13.000èmes de la propriété du sol .'

C’est une fois cet acte de division établi que, sur cette base, les consorts A ont vendu le lot numéro deux ainsi créé.

Si l’acte de division était nul, voire inopposable, la vente du lot deux serait remise en question. M. A ne vient pas remettre en question cette vente. Il sait qu’elle ne peut l’être.

L’acte de vente précise que l’acquéreur, propriétaire du lot 2, s’engage à supporter l’entretien des réseaux d’eaux usées et pluviales, autorise le vendeur à procéder à des constructions sur le lot un et s’oblige à signer toute demande de permis de construire.

Cet acte précise également que le vendeur, propriétaire du lot 1, autorise l’acquéreur, propriétaire du lot 2, à construire.

L’état de division correspond à une répartition entre deux personnes de deux lots bâtis ou destinés à être bâtis, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.

L’acte de vente précise certaines règles convenues au sujet des équipements de réseaux communs.

Il rappelle que toute construction suppose l’accord de l’autre propriétaire de lot.

L’acte de division a réparti le coefficient d’occupation des sols unique de l’ensemble, entre les deux lots.

Il s’agit clairement d’une organisation en copropriété au sens de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965.

Faute de règlement de copropriété complet, un certain nombre de règles figure dans l’acte de vente du 9 juillet 1990. Pour le reste il convient de se référer aux règles légales.

Il n’est pas besoin d’examiner la demande subsidiaire de M. A sur la novation.

Cette demande serait recevable comme virtuellement comprise en sa demande initiale.

En tout état de cause, loin de procéder à une novation l’acte de vente prolonge l’état descriptif de division et contribue à organiser en partie la copropriété, notamment sur les réseaux.

Rien n’empêchait d’utiliser l’essentiel du coefficient d’occupation des sols de la parcelle indivise pour un des bâtiments.

C’est bien ce qui a permis aux parents A de faire une opération immobilière qui leur a apporté un profit substantiel tout en se conservant pour eux-mêmes un grand espace vert non construit.

M. A doit rechercher toute solution s’inscrivant dans le cadre de la copropriété.

Il sera débouté de ses demandes, qui ne s’insèrent pas dans ce cadre .

— II) Les demandes de M. A à l’égard des notaires :

M. A estime que les notaires, celui qui a rédigé l’état descriptif de division, et celui qui a rédigé l’acte de vente ont commis une faute à l’égard de ses parents, en procédant selon lui à un transfert illégal de coefficient d’occupation des sols et en créant une situation qu’il présente comme un imbroglio juridique.

Il vient d’être apprécié ci-dessus qu’à la demande des parents A, une copropriété horizontale a été créée pour permettre aux parents A de réaliser une fructueuse opération immobilière tout en conservant un cadre de vie préservé.

Aucune faute, aucun manquement à obligation de conseil n’a été commis par les notaires.

Les parents A ont visiblement fait preuve d’un remarquable sens des affaires ou ont été remarquablement bien conseillés.

Ses demandes seront rejetées.

Pour autant il ne peut être dit que ses demandes doivent être considérées comme des fautes.

Par contre M. A supportera tous les dépens et tous les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 novembre 2008 par le tribunal de grande instance de Nice,

Y ajoutant,

Condamne M. V A à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles d’appel, en plus ceux de première instance les sommes suivantes :

— trois mille euros (3.000 €) à la SCI Niche Corniche Bellevue,

— deux mille euros (2.000 €) au syndicat des copropriétaires XXX XXX à Nice,

— huit mille euros (8.000 €) globalement aux deux sociétés civiles professionnelles de notaires, la SCP K L, M H, AO AP, P Q, AC AF AG, B Z et T U et la SCP AC-Marie R, Danièle S, Daphné de BB-AX et AQ AR-AS,

Condamne M. V A aux entiers dépens et autorise la SCP Hervé COHEN Laurent COHEN & M GUEDJ, avoués, la SCP ERMENEUX-CHAMPLY et LEVAIQUE, avoués, et la SCP BOTTAI, GEREUX et BOULAN, avoués, à recouvrer directement sur lui, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les dépens dont ces avoués affirment avoir fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT