Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9

ARRET DU 31 MARS 2011

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/02192

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2008 -Tribunal paritaire des baux ruraux de PROVINS – RG n° 08/0003

APPELANT AU PRINCIPAL & INTIME SUR INCIDENT

Monsieur B Y

XXX

XXX

représenté par la SCP BASKAL CHALUT-NATAL, avoués à la Cour

assisté de M^e Bernard DUMONT, de la SCP DUMONT – BORTOLOTTI – COMBES

avocats associés au barreau de Fontainebleau 149, XXX

INTIME AU PRINCIPAL & APPELANT SUR INCIDENT

Monsieur N D E

XXX

XXX

assisté de M^e H-Luc FRANCHON, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1934

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire, instruite par Monsieur B SADOT , a été débattue le 23 février 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur B SADOT, président

Madame Catherine BONNAN-GARÇON, Conseillère

Madame Pénélope POSTEL-VINAY Conseillère, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 06 décembre 2010

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Nicaise BONVARD

ARRET : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur B SADOT, président et par M^me Nicaise BONVARD, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte authentique du 26 mai 1981, M^me K X-D E, aux droits de laquelle se trouve désormais Monsieur N D E, a consenti à M. B Y un bail rural à long terme pour une durée de 18 ans avec effet au 1^er mars 1981 pour se terminer le 1^er mars 1999 sur un ensemble de terres dépendant de la ferme de Vienne, commune de la Croix en Brie, pour une superficie de 71 ha 65 a et 95 centiares.

Par acte authentique des 19 et 20 mars 1996, Madame Q F-Y a cédé à son fils, M. B Y, le bail rural qui lui avait été consenti par Madame K X-D E sur un ensemble de terres, d’immeubles d’habitation et d’exploitation dépendant de la même ferme de Vienne pour une superficie de 48 ha 81 a et 95 centiares.

Par acte d’huissier du 2 avril 1997, M. N D E a notifié au preneur son intention de renouveler les baux précités avec effet jusqu’à l’âge de la retraite de Monsieur Y, soit le 1^er mars 2006. Par acte d’huissier du 26 juillet 2004, le bailleur a réitéré ce congé pour la fin de l’année culturale 2006, avec sommation de libérer les lieux pour le 11 novembre 2006.

Par jugement du 6 juillet 2006, le tribunal paritaire des baux ruraux de Provins a désigné un expert avec mission de rassembler les éléments permettant de déterminer la valeur des indemnités de sortie du preneur, et de constater et analyser les dégradations les modifications pouvant affecter les biens loués, définir la nature et le coût des travaux de remise en état. L’expert a déposé son rapport le 25 juin 2007.

Par jugement du 9 décembre 2008, le tribunal a condamné M. D E à payer à M. Y une somme de 17 777,78 € à titre d’indemnité de sortie et a condamné le preneur à payer au bailleur une somme de 22 678,64 € pour indemnisation du préjudice causé par les dégradations subies par les lieux loués.

Par déclaration reçue au greffe le 26 janvier 2009, Monsieur Y a formé appel de cette décision. Présent à l’audience, assisté de son conseil, il reprend les prétentions énoncées dans ses dernières conclusions déposées le 3 janvier 2011. Il soutient ainsi que le jugement doit être réformé en ce que :

— il ne peut être condamné à prendre en charge la peinture de diverses huisseries, car il importe peu que la couleur employée pour ces travaux, qu’il a réalisés alors pourtant que le bailleur devait les prendre en charge aux termes du procès-verbal d’état des lieux dressés pour le bail initial de 1981, ne soit pas du goût de Monsieur D E ;

— il ne peut être tenu à la dépose du mur de parpaings traversant le bâtiment à usage de magasin de volailles, car cet ouvrage existait lors de l’établissement de l’état des lieux de 1981, et a été accepté par le bailleur ;

— il ne doit pas supporter la charge des travaux de remise en état des terrassements et des murs ouverts, car il n’a procédé à aucune ouverture dans le cadre de l’opération de démontage des installations de stockage, et les désordres affectant le gros oeuvre, allégués par le propriétaire qui ne précise d’ailleurs pas suffisamment leur lieu de situation, sont dus à la vétusté et doivent rester à sa charge ;

— il ne doit pas payer la somme de 7005,93 € correspondant au coût des travaux de bouchage de la fosse à grains, car il a déjà effectué ces travaux, après le passage de l’expert ;

Par ailleurs, il rappelle qu’il est resté dans les lieux jusqu’à la fin de l’année culturale 2007, en accord avec le propriétaire, pour éviter une mise en jachère des terres et, sur la base du rapport de M. A, demande un réajustement du calcul des indemnités de sortie, avec prise en compte des améliorations culturales réalisées, pour une valeur actualisée de 20 979 €. Il sollicite donc au titre de ces indemnités une somme globale de 33 472 €.

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur D E au titre des désordres affectant les bâtiments, il soutient d’abord que leur état de grande vétusté, voire de ruine, est la conséquence d’un défaut d’entretien par le propriétaire, tenu aux grosses réparations, pendant plusieurs dizaines d’années, le locataire ayant au contraire toujours respecté les obligations lui incombant, puis rappelle que l’expert a indiqué dans son rapport que les travaux entrepris dans le cadre du syndicat de drainage de Clos Fontaine ont permis une amélioration du réseau de l’exploitation, et affirme que l’habitabilité des lieux a été améliorée par la mise en place des éléments de confort réalisée par les locataires, et notamment l’installation de chauffage qui fonctionne depuis 20 ans sans difficulté, et l’installation électrique, faite dans les règles de l’art et selon les normes applicables

Il ajoute que la dégradation des terres pouvant lui être reprochée était due à des radicelles de colza, et qu’il y a remédié depuis le passage du technicien commis, alors qu’au contraire le broyage et le déchaumage nécessaires pour détruire les repousses constituent des travaux préparatoires à la campagne suivante, qui incombent aux propriétaires.

Enfin, il sollicite la condamnation de Monsieur D E à lui restituer un pont élévateur et des pièces de fer, qu’il n’avait pu retirer lors de son départ en raison du mauvais état de la charpente du hangar dans lequel ils étaient stockés.

*

* *

Présent à l’audience, assisté de son conseil, Monsieur D E a déposé des conclusions dont il a repris les prétentions lors des débats.

Il soutient d’abord que les indemnités de sortie évaluée par l’expert doivent être réduites à la somme de 11 334 €, puisque M. Y a bénéficié de deux années culturales supplémentaires en 2006 et 2007 sans faire d’apport d’engrais minéraux, et qu’il convient de tenir compte de deux années d’amortissement supplémentaire des améliorations foncières.

Il prétend ensuite que les bâtiments d’habitation et d’exploitation se trouvent dans un état déplorable, déjà constaté lors d’une expertise judiciaire réalisée en 2000 et 2001, et qui est totalement dû au défaut d’entretien locatif pendant les 60 années d’occupation par la famille Y, présente dans les lieux depuis le premier bail du 7 octobre 1941.

Il sollicite donc la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu à la charge du preneur l’exécution des travaux :

— de remise en état des terrassements et des murs,

— de bouchage d’une fosse à grains,

— de remise en état des terres, dégradées par l’absence entretien des drainages, infestées de mauvaises herbes et restituées sans avoir été déchaumées, et dont la structure de sol se trouve fragilisée en conséquence de l’absence d’apport de fumure organique et de fertilisants depuis de nombreuses années.

Il conteste les conclusions de l’expert en ce qu’elles ont limité l’obligation du preneur de réparation des dégradations subies par les bâtiments, en faisant valoir que Monsieur Y, qui vient aux droits de son père puis de sa mère, se trouve tenu par les obligations de ces derniers. Il en déduit que l’appelant :

— lui doit l’indemnisation du préjudice qu’il subit en raison de l’existence d’un agrandissement par extension de façade non autorisé, qui brise l’unité architecturale de cet ensemble datant du XVIIe siècle, et qui doit être démoli aux frais du preneur,

— doit supporter le coût des divers travaux, et notamment la remise en état initial de deux fenêtres de chambre sur cour, et du magasin aux volailles (démolition de deux murs de parpaings et bouchage d’une ouverture), peinture des huisseries, démontage de l’installation de chauffage central, démolition de la salle de traite installée dans la cour.

Il sollicite en conséquence la condamnation de M. Y à lui payer les sommes de 92 176,89 €, comprenant les condamnations prononcées en première instance, et 14 100 € correspondant au coût de remise en état cultural des terres.

*

* *

Sur les demandes Monsieur Y :

I) L’indemnité de sortie

Attendu que le preneur sortant doit être indemnisé à raison des améliorations apportées au fonds par son travail ou les investissements qu’il a réalisés ; que dans ses dernières conclusions, M. Y sollicite le paiement d’une somme de 33 472 €, se décomposant en 20 979 € au titre des améliorations culturales, et 12 493 €, après prise en compte de deux années supplémentaires d’amortissement (années culturales 2006 et 2007), pour les améliorations foncières ;

Attendu qu’en page 19 de son rapport, l’expert a tenu compte des investissements réalisés par le preneur pour l’amélioration du réseau de drainage des terres louées de 1982 à 1985, pour un montant actualisé global de 56 715, 84 € ; qu’en considération d’un amortissement sur 30 ans de chacune des sommes ainsi exposées par le preneur, l’expert évaluait la valeur des améliorations foncières non amorties à 15 116,79 € ; que Monsieur Y ayant bénéficié de deux années culturales supplémentaires, cet amortissement s’est poursuivi, ce qui laisse les valeurs résiduelles suivantes :

1982 : valeur actualisée : 21 259,52, dont déduction de 25/30 (17 716,27) solde : 3543,25 €

1983 : valeur actualisée : 14 1092,27, dont déduction de 24/30 (19 273,82) solde : 4818,45 €

1984 : valeur actualisée : 1692,13, dont déduction de 23/30 (1297,30) solde : 394,83 €

1985 : valeur actualisée 9 671,92, dont déduction de 22/30 (7092,74) solde : 2579,18 € ;

qu’il convient donc d’ordonner le paiement au profit de Monsieur Y d’une somme globale de 11 335,72€ à ce titre ;

Attendu que Monsieur Y prétend avoir contribué à l’enrichissement du sol et devoir bénéficier à ce titre d’une somme de 20 979 €, soit 163 € par hectare ; que cependant, l’expert a noté que les amendements calciques pratiqués pendant 18 années « ont tout juste permis de couvrir le niveau d’exportation », et a affirmé que « l’exploitation n’a pas bénéficié d’apports organiques durant la période concernée » ;

Attendu que s’il ne conteste pas la première affirmation, M. Y prétend que son mode d’exploitation a favorisé la restitution de matières organiques après la récolte, notamment par l’enfouissement de la paille et autres résidus végétaux ; que dans les pages 6 à 8 de son rapport, son conseil technique développe une argumentation théorique (réalisation du bilan organique par application de méthodes de calcul tenant compte des rendements des cultures pratiquées) aux fins d’établir que cette méthode de travail a permis d’enrichir de façon sensible le stock de matières organiques dans le sol ; que cependant, Monsieur D E produit aux débats des résultats d’analyses établies par la société Laboratoire Galys, faisant apparaître une teneur insuffisante en calcium, et un état organique faible des terres données à bail à Monsieur Y, qui contredisent cette argumentation ; que surtout, l’enfouissement des résidus végétaux ne constitue pas une amélioration exceptionnelle du fonds, mais seulement une pratique de culture permettant une mise en valeur normale des terres ;

Attendu qu’ensuite, Monsieur Y prétend qu’il a apporté des engrais minéraux (acide phosphorique et potasse) en quantité importante ; que cependant, le tableau des apports de ces engrais établi par l’expert sur 18 années révèle des apports irréguliers (très important certaines années comme par exemple en 2003, et réduits ou inexistants d’autres années comme en 2000, 2001 et 2002 ; que le conseil technique de Monsieur Y indique lui-même que « le preneur sortant a manifestement pratiqué une fertilisation de fond irrégulière, et réduite dans les années qui ont précédé son départ » ; qu’il n’est donc pas suffisamment démontré que les apports réalisés en 2006 excèdent les quantités nécessaires pour assurer une récolte de bonne qualité en 2007, dernière année d’exploitation de M. Y ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que le preneur n’a pas établi que son travail ou son investissement a permis une amélioration de la valeur culturale des terres données à bail, dont il devrait être indemnisé ;

II) Restitution d’un pont élévateur et d’éléments de ferraille

Attendu que Monsieur Y sollicite la restitution d’un pont élévateur, et de divers éléments de ferraille qu’il avait entreposés dans l’un des bâtiments d’exploitation, et qu’il n’avait pas retirés lors de son départ ; que Monsieur D E a indiqué, notamment au cours de l’audience, que ces objets paraissaient abandonnés et qu’il en avait disposé, en les faisant enlever et mettre en décharge ;

Attendu cependant qu’aucun des éléments du débat ne permet de considérer que Monsieur Y avait renoncé à sa propriété sur ces biens laissés encore dans les lieux ; que Monsieur D E ne prouve pas qu’il l’aurait mis en demeure de les retirer, et se trouve désormais dans l’incapacité de les représenter ;

Attendu qu’il y a donc lieu de condamner Monsieur D E au paiement d’une indemnité de 300 €, qui compensera justement le préjudice ainsi causé à Monsieur Y ;

Sur les demandes de Monsieur D E :

Attendu que Monsieur D E sollicite l’indemnisation du préjudice qui résulterait pour lui, d’une part du mauvais état dans lequel M. Y a laissé les terres lors de son départ, d’autre part des dégradations subies par les bâtiments d’exploitation et d’habitation loués depuis près de 60 ans à la famille de M. Y ;

I) Le mauvais état des terres :

Attendu que Monsieur D E soutient d’abord que le réseau de drainage n’a pas été convenablement entretenu et ne se trouve plus en état de remplir son office ; qu’il est rappelé par l’expert en page 7 de son rapport que la ferme de la Vienne se trouve en région agricole de la Brie centrale, « zone de transition entre la Brie française et la Brie humide et boisée, région assez humide mais où la couche de limon des plateaux est suffisamment épaisse pour faire de bonnes terres de culture après drainage. Bonnes terres à blé et à betteraves, là où elles sont drainées. » ; qu’est ainsi suffisamment soulignée la nécessité de mettre en place et d’entretenir un réseau de drainage permettant d’assurer la qualité culturale des terres ;

Attendu qu’à l’appui de ses assertions, Monsieur D E produit un procès-verbal de constat réalisé le 27 octobre 2001 à la demande d’un exploitant voisin, qui se plaignait de l’inefficacité du réseau de drainage des terres situées en aval des siennes ; que l’officier ministériel instrumentaire a effectivement constaté que des radicelles de colza encombraient les divers éléments du réseau de drainage situé sur les terres exploitées par M. Y ; que celui-ci prétend avoir depuis lors réalisé les travaux nécessaires à la remise en état des collecteurs bouchés ; que ce seul constat, dressé six ans avant le départ du preneur ne peut suffire à prouver qu’au moment où celui-ci a quitté les lieux, le réseau de drainage se trouvait encore dans la même situation dégradée, alors qu’au contraire l’expert a relevé en page 22 de son rapport que le preneur avait entrepris d’importants travaux d’entretien du réseau de drainage en 1997, 1999 et 2001 et a énoncé en page 12 qu’il a pu constater « un écoulement d’eau relativement important aux collecteurs, ce qui semble correspondre à un fonctionnement normal du réseau » ;

Attendu que Monsieur D E soutient ensuite que Monsieur Y a restitué les terres dans un état de grande salissure, puisqu’il a laissé pousser des mauvaises herbes après la récolte de juillet 2007 ; qu’il produit diverses photographies montrant des plantes en état de floraison, et un rapport de son conseil technique, M. H-I J, évaluant le coût d’une remise en état à la somme de 14 100 € ;

Attendu cependant que l’année culturale prend fin lors de l’enlèvement des récoltes ; que la préparation du sol pour l’année culturale suivante, qui comprend notamment l’opération de déchaumage, doit être réalisée par l’exploitant entrant, auquel il appartient de choisir le mode opératoire qui lui convient, comme de décider éventuellement d’enfouir, ou de ne pas enfouir les résidus de végétaux ; qu’en conséquence, Monsieur D E ne peut faire grief à M. Y de ne pas avoir effectué ces travaux avant son départ ;

Attendu qu’enfin, Monsieur D E soutient que le sol se trouve désormais dans un état d’épuisement, dû à une très faible teneur en matières organiques et à l’absence d’apports fertilisants depuis de nombreuses années ; qu’il produit plusieurs analyses réalisées par la société Laboratoire Galys précitée ; que cependant ces analyses, qui n’ont d’ailleurs pas été soumises au contrôle de l’expert judiciaire puisque réalisées après dépôt de son rapport, sont contredites par le niveau convenable des rendements, tels que rapportés par le conseil technique de Monsieur Y, et non contestés par la partie adverse ; que le bailleur n’a donc pas suffisamment prouvé la réalité du défaut de la chose louée dont il fait état, et dont il demande réparation ;

II) Les dégradations affectant les bâtiments d’exploitation :

Attendu que Monsieur D E soutient que la dégradation des bâtiments d’exploitation est due au défaut d’entretien imputable aux preneurs successifs, parents et grands-parents de Monsieur Y compris ;

Attendu que les deux baux consentis le 26 mai 1981, à Madame F-Y et à M. B Y, prévoient que le preneur devra, «à sa sortie, restituer le bien loué en bon état conformément à l’état des lieux dressé lors de l’entrée en jouissance » ; que les parties ont effectivement fait réaliser à cette occasion, par un géomètre expert, un état détaillé des lieux loués, qui contient en dernière page une annotation manuscrite de Madame X, bailleresse aux droits et obligations de laquelle se trouve maintenant Monsieur D E, qui approuve la description des lieux effectués par M. Z, et fait part de son refus de devoir supporter le paiement d’une indemnité dans l’hypothèse d’un changement de preneur pour les « créations, aménagements et transformations réalisés à ses frais par le locataire » ;

Attendu que cette mention contient une approbation expresse, par la bailleresse, de cet état des lieux qui décrit diverses modifications apportées aux bâtiments d’exploitation, et l’état de dégradation ou de vétusté dans lequel ils se trouvent, et donc son acceptation de ces modifications, avec une réserve particulière concernant une construction ajoutée en 1972 (cf. infra) ; qu’il s’ensuit que, comme l’a justement retenu le tribunal, suivant en cela la proposition de l’expert dans son rapport, Monsieur D E ne peut désormais solliciter une indemnisation au titre des travaux visant à remettre les lieux dans un état antérieur à celui qui a été constaté contradictoirement en 1981, et admis par son auteur ;

Attendu qu’il convient, avec cette précision, de reprendre chacun des dommages évoqués par M. D E selon le plan retenu par l’expert en page 17 de son rapport ;

a) Murs des bâtiments de stockage « ventrus et fendus »

Attendu que Monsieur D E prétend que les dégâts constatés sur certains murs des bâtiments d’exportation par l’expert (éboulement sur murs, côté levant, du hangar de stockage et fissure sur le mur, côté sud, de la grange) sont dus à l’entrepôt, pendant de nombreuses années, de récolte ayant poussé sur les murs ; que cependant l’expert a affirmé que ces travaux incombent au propriétaire comme étant liés à la vétusté des bâtiments et ne concernant pas les modifications apportées par le preneur ; qu’il a d’ailleurs ajouté que « ces désordres ne sont pas en relation avec le stockage des récoltes, réalisé en cellules métalliques » ; qu’il s’ensuit que Monsieur D E ne peut prétendre faire supporter par le preneur sortant la remise en état de ces bâtiments ;

b) Bouchage de la fosse à grains et démolition d’un dallage en béton

Attendu que le preneur avait eu l’autorisation du bailleur pour réaliser diverses installations de stockage des récoltes, et notamment un lanterneau et un système de chargement, mais avec la condition de procéder au démontage de toutes ces installations au moment de sa sortie ; qu’il n’est pas contesté que Monsieur Y a effectivement démonté les infrastructures de ce système de stockage ;

Attendu que l’expert a noté qu’il convenait encore de réaliser le bouchage d’une fosse à grains et la démolition d’un dallage en béton, évaluant à la somme de 5 857,80 € le coût de réalisation de ces travaux ; que le tribunal a retenu ce poste, et a condamné M. Y au paiement de cette somme ;

Attendu que l’appelant prétend avoir effectivement procédé à ces travaux ; qu’il verse aux débats un procès-verbal de constat réalisé le 16 novembre 2007, dans lequel l’huissier instrumentaire note que « la fosse à grains située dans la cour à hauteur de ce hangar a été déposé et le sol remis à niveau. Il en est de même pour l’aire bétonnée située entre le bâtiment BE et BD » ;

Attendu que Monsieur D E prétend que le simple remblaiement effectué au moyen de gravats ne peut suffire à satisfaire l’obligation du preneur sortant à ce titre ; qu’il ressort d’un procès-verbal de constat établi par le même officier ministériel le 16 novembre 2010 que « dans le hangar à silo à grains situés côté Est du corps de ferme, sont présentes au sol des dalles en ciment sur lesquelles apparaissent les emplacements des silos. Par endroits cette dalle en ciment est dégradée » ;

Attendu que ces éléments établissent que des travaux ont effectivement été réalisés par Monsieur Y, mais qu’ils n’ont pas abouti à une remise en état correct du site ; qu’en effet, si aucune des pièces produites par Monsieur D E ne prouve suffisamment que le comblement des fosses n’aurait pas été effectué dans les règles de l’art, il est en revanche établi que la dalle de béton n’a pas été démontée, et se trouve en mauvais état ; qu’il convient donc de retenir à la charge de M. Y le coût de ces travaux, qui ne peut cependant pas atteindre le prix total proposé par l’entreprise SOUMARMONT à l’article 8 de son devis du 14 novembre 2006, soit 5 857,80 € ; que la cour dispose des éléments suffisants pour fixer à 55 % de cette somme le coût de démolition du dallage en béton, soit 3221 €,qui doit rester à la charge de Monsieur Y ;

c) Terrassements divers :

Attendu que Monsieur D E produit encore un procès-verbal de constat réalisé par le même huissier le 8 décembre 2007, qui énonce que «la cour de la ferme présente par endroits un remblaiement quelque peu grossier et un nivellement irrégulier : photographies numéro 6 et 7 » ; que cependant, il ne peut être demandé au preneur sortant de restituer les lieux dans un état différent de celui qui a été accepté par les parties lors du constat de 1981, dont il ne ressort pas que le sol de la cour se serait trouvé dans un excellent état de nivellement ;

d) Local de préparation des volailles :

Attendu qu’une ancienne écurie a été transformée par le preneur pour créer un local permettant la préparation et la commercialisation des volailles ; que Monsieur D E sollicite la condamnation de M. Y à lui payer le coût de la remise en état de ce bâtiment, par la démolition du mur de parpaings partageant le bâtiment ; que cependant, comme l’a relevé l’expert, cette transformation a été réalisée avant le 26 mai 1981 et a donc été acceptée par la bailleresse à cette date ; que Monsieur D E doit donc être débouté de ses prétentions à ce titre ;

e) Salle de traite :

Attendu qu’il en est de même pour la salle de traite installée dans l’un des hangars ; que l’expert souligne d’ailleurs que la toiture de cette installation ne contient pas d’amiante, ce qui permettra au bailleur, s’il ne souhaite pas la conserver, de la faire démonter sans difficultés ;

f) Cabanons à poules et porte de la grange côté champs :

Attendu qu’il ressort des énonciations du rapport de l’expert que Monsieur Y s’est engagé à démolir ces cabanons en préfabriqué, notés sur l’état des lieux de 1981 et qui, selon l’expert, comportaient un risque de pollution constituant une dégradation durable ; que le procès-verbal de constat du 16 novembre 2007 précité contient la mention, en page huit, que « les deux poulaillers côté extérieur c’est-à-dire coté Est ont été déposés : photographie numéro 24 » ; qu’aucun élément produit par Monsieur D E ne vient contredire cette assertion ;

Attendu que l’expert a également noté l’engagement du preneur de reboucher une ouverture pratiquée du côté des champs ; que le procès-verbal précité contient une photographie établissant que les travaux nécessaires, évalués par l’expert à la somme de 864,40 €, ont effectivement été réalisés ;

III) Les désordres affectant la maison d’habitation

Attendu que l’ensemble des techniciens, experts judiciaires ou conseils des parties, qui ont visité la maison d’habitation ont souligné la grande vétusté de ce bâtiment qui, comme les bâtiments d’exploitation, aurait été construit au XVIIe siècle ; que l’expert a noté en page 11 son rapport, que tous les éléments de confort (chauffage, sanitaires, peinture, sol, électricité) ont été apportés par le locataire, et notamment les parents de Monsieur B Y ;

Attendu que lors de l’établissement du constat des lieux de 1981, il a été noté que les preneurs avait réalisé une extension, décrite en page sept et huit du rapport du géomètre mandaté par les parties ; que la bailleresse, dans la notation manuscrite apposée à la fin du rapport avait indiqué qu’elle entendait que cette extension soit démolie aux frais du locataire sortant et si elle était conservée en l’état, qu’elle ne doive aucune indemnité à ce titre ; que les parties ont interprété cette mention comme établissant un choix laissé au propriétaire du fonds ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que Monsieur Y a procédé à la démolition de cette extension, qui était considérée par Monsieur D E comme constituant une atteinte à l’unité architecturale de cet immeuble ancien ;

Attendu que le bailleur considère cependant que de nombreuses autres dégradations ont été causées par les occupants de cette maison, dont M. Y lui devrait réparation ;

a) Disparition d’un évier en grès :

Attendu qu’en page quatre du constat des lieux établi en 1981, il est noté que dans la cuisine se trouve « un évier en émail sur support brique creuse mis en place par le locataire en remplacement un évier en grès appartenant au propriétaire » ; que cette mention, approuvée par les parties, fait bien apparaître que le propriétaire de l’immeuble est resté propriétaire de l’évier en grès qui a été déposé par le locataire ; qu’il y a donc pas renonciation à leur propriété de la part des consorts D E ;

Attendu qu’il est constant que cet équipement ancien n’a pas pu être représenté par M. Y au moment de sa sortie des lieux ; que dans le corps de ses conclusions, M. D E sollicite le paiement d’une somme de 3000 € à titre d’indemnisation ; que cependant, la cour dispose des éléments suffisants pour limiter à la somme de 800 € l’indemnité qui réparera justement le préjudice subi par le propriétaire en conséquence de la disparition de cette pièce ;

b) Démontage de l’installation de chauffage :

Attendu qu’il est constant que les consorts Y ont mis en place une installation de chauffage central desservant la maison d’habitation ; que Monsieur D E sollicite le paiement d’une somme de 2095,21 € correspondant au coût de démontage de cette installation qu’il considère comme de mauvaise qualité voire dangereuse ;

Attendu cependant que, comme les autres améliorations contribuant à l’obtention d’un certain confort dans cette habitation vétuste, l’installation de chauffage constitue une modification pouvant être légitimement apportée par le preneur ; que l’expert rappelle qu’elle n’entraîne pas une perte de valeur patrimoniale pour le propriétaire du fonds ;

Attendu qu’en outre, les seules photographies illustrant un procès-verbal de constat d’huissier ne sont pas suffisantes pour établir que, comme Monsieur D E le prétend, il s’agirait là d’une installation de fortune dont la conservation est impossible, alors que M. Y produit une attestation d’un professionnel qui affirme que ni la chaudière elle-même, ni le système d’évacuation des gaz brûlés ne présentent un caractère de dangerosité ; qu’en conséquence, il n’y a pas lieu de retenir les prétentions du bailleur à ce titre ;

c) Remise en état des poutres de la cave :

Attendu que les poutres de la cave, qui présentent un état de dégradation avancée, constituent un élément du gros oeuvre de l’immeuble, dont la réparation appartient au propriétaire ; qu’aucun des éléments produits aux débats ne permet de considérer que cette dégradation proviendrait d’un excès d’humidité causé par un défaut d’entretien imputable au locataire ;

d) Remise en état de la totalité des menuiseries :

Attendu que Monsieur D E poursuit la condamnation du preneur au paiement d’une somme globale de 35 569,44 € correspondant au coût du changement de la totalité des menuiseries équipant l’immeuble, en prétendant que c’est par la seule faute des locataires qui n’ont assuré aucun entretien pendant plusieurs dizaines d’années, que ces huisseries sont maintenant dans un état de vétusté et doivent être toutes changées ;

Attendu cependant que, comme l’a justement noté le tribunal, ces menuiseries sont en très mauvais état en raison de leur vétusté, et l’étaient déjà lors de l’établissement de l’état des lieux de 1981 ; qu’il n’y a donc pas lieu de mettre le coût de leur remplacement à la charge du preneur sortant ;

e) Peinture des fenêtres, des barreaux et des volets :

Attendu que le tribunal a retenu qu’il appartenait aux preneurs d’assurer un entretien efficace des nouvelles menuiseries mises en place récemment par le propriétaire, et a condamné M. Y au paiement d’une somme de 2925,03 € à ce titre ;

Attendu cependant qu’il est constant que Monsieur Y a réalisé des travaux de peinture sur ces éléments de menuiserie ; que si Monsieur D E en critique la qualité, et le choix esthétique des couleurs, il ne produit cependant pas d’éléments d’examen ou expertise technique permettant de considérer que Monsieur Y n’a pas suffisamment rempli son obligation de ce chef ; qu’au contraire, des photographies illustrant un procès-verbal de constat dressé le 16 novembre 2010 (photographies 1 à 3), soit trois ans après, ne font pas apparaître de dégradation significative de ces peintures, dont les couleurs ne sont nullement choquantes, même si elles ne conviennent pas au goût du propriétaire de l’immeuble ;

Sur les dépens et frais irrépétibles

Attendu que chacune des parties, succombant partiellement en ses prétentions, devra conserver à sa charge ses dépens et autres frais exposés en cause d’appel ; qu’il convient par ailleurs de confirmer le jugement en ce qu’il a adopté une même disposition pour les dépens de première instance, et a ordonné le partage de la charge des frais d’expertise ;

PAR CES MOTIFS,

Réforme le jugement rendu le 9 décembre 2008 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Provins,

Condamne Monsieur D E à payer M. Y les sommes de 11 335,72 € à titre d’indemnité de sortie, et 300 € en indemnisation du préjudice causé par la perte du pont élévateur et d’éléments de ferraille,

Condamne Monsieur Y à payer Monsieur D E la somme de 4021 € au titre des dégradations locatives,

Ordonne la compensation entre ces créances réciproques,

Confirme le jugement en ses dispositions sur les dépens et frais irrépétibles,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et autres frais exposés en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT