Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 JUIN 2014

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/13816

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mai 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/07157

APPELANTS

Monsieur K L M Y

XXX

XXX

Madame G H I Y épouse Z

XXX

XXX

Représentés par M^e H TAZE BERNARD de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042, avocat postulant

Assistés de M^e Philippe-hubert BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

INTIMÉE

SAS RELAIS HOTEL ESMERALDA anciennement SARL ESMERALDA HOSTEL prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Emmanuel DE VITTON DE PEYRUIS de la SELURL CABINET E DE VITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0922

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Chantal BARTHOLIN, présidente

M^me C D, conseillère

Monsieur Christian BYK, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : M^me Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé du 20 février 1995, M^me A Y aux droits de laquelle se trouvent aujourd’hui les consorts Y a donné à bail en renouvellement à la SARL Esmeralda Hostel devenue la société Relais Hôtel Esmeralda divers locaux commerciaux à usage d’hôtel situés XXX à Paris 5^e pour une durée de 9 années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1^er janvier 1994 ; l’hôtel est classé en catégorie 1 étoile.

Le jugement partiellement avant dire droit en date du 3 septembre 2009 a dit que le congé refus de renouvellement délivré le 28 juin 2002 par les bailleurs pour motifs graves et légitimes a mis fin au bail à compter du 31 décembre 202 mais que les motifs étant inopérants, la locataire a droit au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement moyennant paiement d’une indemnité d’occupation et ordonné une expertise confiée à M B.

Par jugement du 31 mai 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 28 juin 2002 le bail a pris fin à compter du 31 décembre 2002

— dit que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité par la SARL Esmeralda Hostel dans les locaux appartenant à M et M^me Y

— fixé à la somme de 1 311 306 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par M et M^me Y à la SARL Esmeralda Hostel outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatif

— dit que la SARL Esmeralda Hostel est redevable à l’égard des époux Y d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2003

— fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 56 607 euros outre les taxes et charges

— dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit

— condamné M et M^me Y à payer à la SARL Esmeralda Hostel la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

— les a condamnés aux entiers dépens.

Les consorts Y ont relevé appel du jugement ; par leurs dernières conclusions du 14 février 2014, ils demandent à la Cour de :

Infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau,

Sur l’indemnité d’occupation :

déclarer la société Esmeralda Hostel mal fondée en ses demandes tant en ce qui concerne le pourcentage sur recettes que l’abattement de précarité et l’incidence des travaux d’entretien ou autres réalisés par le preneur dès lors que ceux-ci ne peuvent conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation être pris en considération dans le cadre d’une telle fixation, l’en débouter,

voir fixer à 63.900 Euros H.T. le montant de l’indemnité d’occupation annuelle dû par la Société Relais Hôtel Esmeralda à compter du 1^er janvier 2003

dire et juger que le montant de cette indemnité sera révisé chaque année et pour la première fois le 1^er janvier 2004 selon la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE en prenant pour référence lors du premier réajustement les indices des deuxièmes trimestres 2002 et 2003, puis chaque année à partir du loyer précédemment révisé, l’indice du deuxième trimestre précédant le dernier réajustement et celui du deuxième trimestre précédant la nouvelle révision.

dire et juger la société Relais Hôtel Esmeralda infondée en ses prétentions de ce chef et l’en débouter,

Sur l’indemnité d’éviction :

dire et juger que la valeur marchande du fonds de commerce doit être estimée, conformément à l’article L 145-14 du Code de commerce et la jurisprudence qui en découle selon les modalités d’exploitation du fonds à la date d’effet du congé, le 31 décembre 2002, et par voie de conséquence selon un coefficient multiplicateur appliqué au chiffre d’affaires moyen réalisé par l’exploitant, en écartant toute référence à une appréciation fondée sur l’EBE pour les motifs qui ont été retenus à bon droit par l’expert,

dire et juger, eu égard au chiffre d’affaires réalisé par la société Relais Hôtel Esmeralda en 2011, que l’indemnité principale d’éviction correspondant à la valeur marchande du fonds doit être estimée à la somme de 962.000 euros soit, compte tenu de l’incidence qui en découle sur le montant des indemnités accessoires, une indemnité d’éviction globale de 1.067.730 euros, outre les frais de licenciement du personnel salarié qui seront payés sur justificatifs

déclarer la société Relais Hôtel Esmeralda infondée en ses différentes demandes, fins et prétentions, et en particulier en son appel incident, l’en débouter, et dire que l’appréciation du préjudice ne peut, conformément à la jurisprudence, procéder que de la consistance et donc des modalités d’exploitation du fonds à la date d’échéance du refus de renouvellement le 31 décembre 2002, dans des conditions exclusives de toute projection hypothétique de la valorisation éventuelle d’un fonds qui aurait été entre-temps totalement rénové par le preneur voir commettre tel séquestre qu’il plaira à la Cour de désigner ou le cas échéant le service séquestre de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats au Barreau de Paris en qualité de séquestre dont la mission doit être fixée dans les termes de l’article L 145-30 du Code de commerce

dire et juger que les modalités de restitution des locaux seront régies par les dispositions des articles L 145-29 et L 145-30 du Code de commerce

voir également infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu une indemnité de 5.000 euros au bénéfice de la société Esmeralda Hostel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, l’en débouter ou, en tout état de cause, réduire sensiblement le montant de cette indemnisation

dire et juger que les dépens exposés par les parties tant en première instance que devant la Cour y compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié.

La SARL Relais Hôtel Esmeralda anciennement Esmeralda Hostel, par ses dernières conclusions du 14 février 2014 demande à la Cour de :

Dire et juger que la société Relais Hôtel Esmeralda a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction,

Infirmer partiellement la décision entreprise et statuer à nouveau,

Fixer à 1.944.076 euros le montant de l’indemnité principale d’éviction dû par les consorts Y Z à la société Relais Hôtel Esmeralda en suite du congé comportant refus de renouvellement de bail du 28 juin 2002 pour le 31 décembre 2002 et condamner les consorts Y Z à payer cette somme de 1.944.076 euros à la société Relais Hôtel Esmeralda :

Fixer les indemnités accessoires aux montants suivants

— indemnité de réemploi 194 407 euros

— indemnité pour trouble commercial 15 785 euros

— frais sociaux 1500 euros

— indemnité de perte d’investissement 267 001 euros

— indemnité de licenciement en fonction des frais réels de licenciement sur justificatif

et condamner les consorts Y Z à payer à la société Relais Hôtel Esmeralda la somme de 478.693 euros au titre des indemnités accessoires, ainsi que rembourser à la société Relais Hôtel Esmeralda les éventuelles indemnités de licenciement,

Fixer à la somme de 43.903 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Relais Hôtel Esmeralda aux consorts Y Z et condamner en conséquence les consorts Y Z à rembourser l’excédent de paiement, soit 1.057 euros par an à la société Relais Hotel Esmeralda,

Dire et juger que les modalités de restitution des locaux seront régies par les dispositions des articles L 145-29 et L 145-30 du Code de Commerce et que l’indemnité devra être versée directement au locataire – sauf exercice du droit de repentir – dans le délai de 3 mois du commandement de payer délivré par le locataire dans les conditions visées à l’article L 145- 30 du Code de Commerce, sans qu’il y ait lieu de procéder à la nomination d’un séquestre

Condamner les consorts Y Z à payer 5.000 euros à la société Relais Hôtel Esmeralda au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les consorts Y Z aux entiers dépens, notamment les frais et honoraires de l’expertise judiciaire

SUR CE

Sur l’indemnité d’éviction :

La cour ne peut que se référer aux motifs du jugement quant à la description des lieux, leur situation au coeur d’un quartier touristique prisé et leur état moyen, les premiers juges soulignant avec justesse que le caractère sommaire des équipements compensé par un parti pris de décoration désuet est susceptible d’attirer des touristes en quête d’un lieu de charme,

Le tribunal après avoir souligné que les parties s’accordaient pour dire que l’éviction entraîne la perte du fonds, a justement écarté la méthode d’évaluation du fonds par l’excédent brut d’exploitation, la faible rentabilité du fonds qui ne dispose après travaux que de 16 chambres, ôtant toute pertinence à cette approche, et privilégié la méthode de calcul par le chiffre d’affaires, ce qui n’est pas sérieusement contesté.

La société locataire demande de retenir les chiffres d’affaires réalisés en 2011, 2012 et 2013 au motif que l’indemnité doit être appréciée à la date la plus proche de l’éviction tandis que les consorts Y soulignent que les résultats comptables de 2012 et 2013 n’ont pas été certifiés par l’expert comptable de la société.

La société Relais Hôtel Esmeralda réplique que l’attestation de l’expert comptable de la société comporte l’indication du chiffre d’affaires qui figure dans les documents comptables tant pour 2012 que pour 2013 ;

Or si pour 2012, le nom de l’expert comptable la société Sogecompta apparaît au pied de chaque page des documents produits et si le chiffre d’affaires est repris dans l’attestation de l’expert comptable de la société , il n’en va pas de même pour 2013 ou les documents produits ne sont qu’à l’état de projet et ne peuvent donc être pris en considération.

Le chiffre d’affaires moyen hors taxes des années 2010, 2011 et 2012 s’élève ainsi à la somme de : 417 010 € ;

Le tribunal a justement écarté l’approche de l’expert ayant consisté à évaluer une recette potentielle en tenant compte des travaux de rénovation réalisés dans les lieux, ce que la société Relais Hôtel Esmeralda demande de retenir alors qu’une telle approche tient compte d’une hypothèse d’une rénovation probable mais non certaine et qui de toute façon n’a pas été menée par le preneur et ne saurait en conséquence être prise en compte pour apprécier la valeur actuelle de l’hôtel, sauf à tenir compte de cette potentialité en même temps que de l’excellence de l’emplacement pour apprécier le coefficient multiplicateur ;

Le coefficient multiplicateur retenu habituellement pour des transactions d’hôtel 1 étoile varie de 3, 5 à 4 fois le chiffre d’affaires moyen selon l’expert ; il convient compte tenu de l’excellence de l’emplacement et des possibilités de rénovation de l’hôtel de retenir un coefficient de 3, 5 de sorte que l’indemnité principale s’établit à la somme de :

417 010 € x 3, 5 = 1 459 535 € .

Sur les indemnités accessoires :

Le taux de 10 % appliqué aux frais de remploi n’est pas sérieusement contesté, les consorts Y demandant de retenir un taux de 8 % dans l’hypothèse d’une renégociation du taux compte tenu du montant sur lequel porte la transaction ; or , il s’agit d’un élément aléatoire qui ne saurait fonder une base de calcul de sorte que les frais de remploi seront retenus pour 145 953 €.

Les montants de l’indemnité pour trouble commercial et des frais sociaux tels que retenus par le tribunal ne sont pas contesté et seront confirmés.

La société Relais Hôtel Esmeralda demande en outre à être indemnisée de la part d’investissements non amortis qu’elle abandonne pour un montant de 267 001€ sans former de demande de frais de réinstallation proprement dits qui ne sauraient de toute façon équivaloir aux investissements non amortis de sorte que cette demande sera rejetée.

Les frais de licenciement seront payés sur justificatifs.

L’indemnité d’éviction globale s’élève en conséquence à la somme de :

1 459 535 € + 163 238 = 1 622 773 € .

Sur l’indemnité d’occupation :

Les parties conviennent de prendre en compte la valeur locative des lieux au 1^er janvier 2003, en la déterminant par la méthode hôtelière.

Les consorts Y estiment la recette annuelle à 521 950 euros TTC, dont il n’y a pas lieu selon eux de déduire forfaitairement une taxe de séjour dont ni la réalité du paiement, ni le quantum n’ont pu être établis.

Or dès lors qu’il s’agit de calculer la recette hôtelière théorique, que la taxe de séjour est due par l’hôtelier en application de l’article L 233-31 du code des communes comme l’ont souligné les premiers juges et que cette taxe ne constitue pas une recette, il convient de la déduire de la recette pour le montant estimé à 1800 € au 1^er janvier 2003 comme l’ont fait l’expert et le tribunal.

Concernant le taux d’occupation, les parties s’accordent sur le taux de 85 % retenu par l’expert;

S’agissant du pourcentage sur recettes, les consorts Y soulignent que c’est à juste titre que l’expert a préconisé le taux de 17 % tandis que selon l’intimée, ce taux ne peut être supérieur à 14, 5 % dans la mesure où le taux a appliqué aux hôtels 1 étoile se situe généralement entre 15 et 16 % , et que dans le cas d’espèce, le nombre de chambres de l’hôtel entraîne nécessairement une rentabilité moins forte ;

L’expert a justifié le choix du taux de 17 % par le fait que l’hôtelier ne fournit pas de prestations autres que l’hébergement et qu’il s’agit d’un hôtel classé en catégorie 1 étoile mais il indique avoir tenu compte également du faible nombre de chambres passé de 19 chambres au 1^er janvier 2003 à 16 chambres après travaux engagés en 2008/2009 ;

Le taux de 16 % tel que retenu par le tribunal correspond à ce qui est habituellement pratiqué pour des hôtels de catégorie 1 étoile et il est d’autant plus justifié en l’espèce que le nombre de chambres est limité, le taux de 14, 5 % proposé par la locataire correspondant à un hôtel 2 étoiles étant écarté ; le taux de 16 % sera donc entériné.

Concernant les abattements sollicités, les consorts Y soutiennent que seul un abattement de précarité de 10 % doit être retenu, que le bail prévoit que les travaux de ravalement relèvent des obligations du preneur dont l’inexécution aurait pu être sanctionnée faute par le preneur de restituer les lieux en bon état d’entretien, qu’il ne peut donc y avoir d’abattement de ce chef.

Selon la société Relais Hôtel Esmeralda, il convient d’appliquer un abattement de 15 % pour tenir compte non seulement des particularités du contrat de bail qui met les travaux de ravalement à la charge du preneur mais également des travaux réalisés à la suite des injonctions administratives et des travaux visés à l’article L 311-12 du code de tourisme.

Or le bail ne met à la charge du preneur que les seuls travaux de grosses réparations dont ceux de ravalement dont la société Relais Hôtel Esmeralda justifie s’être acquittée pour un montant de 44 622,64 € ht pour ce qui concerne le ravalement sur rue ; il n’est pas démontré par ailleurs que la procédure des travaux dont ceux de sanitaires soumis aux dispositions de l’article L 311-12 du code de tourisme ait été respectée d’une part et que celle-ci trouve à s’appliquer à la fixation de l’indemnité d’occupation en cas d’éviction d’autre part de sorte qu’il y a lieu de ne tenir compte que de la charge que constituent les travaux de grosses réparations pour appliquer à la valeur locative un abattement limité à 2 % ;

Le montant de la valeur locative s’établit en conséquence à la somme de:

493 033 € x 85 % x 16 % -2 % = 65 711, 44 € dont à déduire l’impôt foncier (456 €), soit une valeur locative nette de : 65 255, 44 €,

Enfin, le tribunal a justement retenu que la durée particulièrement longue de la procédure dont les bailleurs sont en grande partie à l’origine justifiait de faire application d’un abattement de précarité de 15 % ; il a à juste titre en outre, tout en rappelant que l’indemnité d’occupation est fixée en tenant compte de tous les éléments d’appréciation, retenu qu’il n’y avait pas lieu d’indexer cette indemnité en relevant que la valeur locative calculée par l’expert au 1^er janvier 2010 était supérieure au montant du loyer s’il avait été indexé.

L’indemnité d’occupation s’établit donc à la somme de :

65 255, 44 € x 85 % = 55 467, 12 €

Sur la désignation d’un séquestre judiciaire :

Les consorts Y demande la désignation d’un séquestre judiciaire compte tenu des réparations locatives à entreprendre dans les lieux sans indiquer dans leurs conclusions de quelles réparations locatives il s’agit ; la société Relais Hôtel Esmeralda s’oppose à cette mesure compte tenu de l’âge de M^me X qui possède 50 % des parts de la société et de l’absence de preuve de l’existence de réparations ;

Les consorts Y produisent aux débats un devis de ravalement de l’immeuble sur rue alors que celui-ci est selon l’expert en état de ravalement correct sur rue ainsi qu’un devis de travaux qui selon la société Relais Hôtel Esmeralda non sérieusement démentie sur ce point est afférent à l’appartement du rez de chaussée dont les bailleurs se sont réservés l’occupation à titre privatif ;

Il s’ensuit qu’il n’apparaît pas nécessaire de désigner de séquestre judiciaire en application de l’article L 145-29 du code de commerce.

Sur les autres demandes :

Les consorts Y supporteront les dépens .

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement sauf en ce qui concerne le montant des indemnités d’éviction et d’occupation,

Réformant sur ces points et statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 1 622 773 € le montant de l’indemnité d’éviction due par les consorts Y à la société Relais Hôtel Esmeralda, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Relais Hôtel Esmeralda à la somme annuelle de 55 467, 12 € , outre les charges et taxes.

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Met les dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE