Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 14 MAI 2014

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/13578

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2012 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 09/17842

APPELANT

Monsieur Y X

XXX

XXX

Représenté par M^e Michèle SIARI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1702

INTIMÉE

SA PROPHALprise en la personne de ses représentants légaux

XXX

77700 MAGNY-LE-HONGRE

Représentée par M^e Jérôme DOULET de la SCP A.K.P.R., avocat au barreau de PARIS, toque : C2316

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Odile BLUM, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

XXX

Monsieur Christian BYK, conseiller

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Par acte du 1^er août 1999, M. Y X a pris à bail commercial des locaux situés XXX à Paris 18^e. La société Prophal en est devenue propriétaire le 8 septembre 2009.

Par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2009 visant la clause résolutoire du bail, la société Prophal a fait commandement à son locataire, d’une part, de lui payer la somme en principal de 49.852,29 €, montant de l’arriéré locatif pour la période du 1^er novembre 2004 au 1^er octobre 2009 et du réajustement du dépôt de garantie, d’autre part, de cesser toutes sous-locations et remettre les lieux en l’état.

Le 2 décembre 2009, la société Prophal a donné congé à M. X pour le 30 juin 2010 avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du 23 août 2010 visant la clause résolutoire du bail, la société Prophal a fait commandement à M. X de lui payer la somme en principal de 7.782,48 € montant des loyers impayés de novembre 2009 à juillet 2010.

À la suite de ce dernier commandement et sur assignation du bailleur, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance du 11 janvier 2011, entre autres dispositions, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 23 septembre 2010 et ordonné l’expulsion. Les locaux ont été repris par la société Prophal après procès-verbal d’expulsion du 22 juillet 2011.

Précédemment, le XXX, M. X avait assigné la société Prophal en nullité du commandement du 29 octobre 2009 et subsidiairement, pour obtenir des délais de paiement.

Par jugement rendu le 19 juin 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que le commandement de payer délivré le 29 octobre 2009 est valable,

— condamné M. X à payer à la société Prophal la somme de 67.760,36 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période du 1^er novembre 2004 au 22 juillet 2011,

— débouté M. X de l’ensemble de ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. X aux entiers dépens.

M. Y X a relevé appel de cette décision le 18 juillet 2012. Par ses dernières conclusions du 11 février 2014, il demande à la cour, au visa des articles 31 et 648 du code de procédure civile, 1249 et suivants, 2224 et suivants du code civil de :

1/ in limine litis

— dire que le commandement de payer est nul et que les sommes réclamées sont prescrites,

— débouter la société Prophal de l’intégralité de ses demandes et dire que la clause résolutoire n’est pas acquise au profit du bailleur,

2/ à titre principal

— dire que la société Prophal ne verse aucune quittance subrogative, que lui-même est à jour du règlement des loyers, qu’il n’a pas violé la clause résolutoire par la sous-location du local et que la clause résolutoire n’est pas acquise au profit du bailleur,

— débouter la société Prophal de l’intégralité de ses demandes,

3/ à titre subsidiaire

— dire que la société Prophal n’est subrogée dans les droits du vendeur de l’immeuble qu’à compter de l’acte de vente soit le 8 septembre 2009,

— rejeter les demandes relatives à une prétendue dette locative antérieure au 8 septembre 2009,

4/ à titre infiniment subsidiaire

— lui accorder un report de la dette sur deux années et 24 mois de délais de paiement,

5/ en tout état de cause

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner la défenderesse au versement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ses dernières conclusions du 7 février 2014, la SA Prophal demande à la cour de :

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement,

— condamner M. X à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire et celle de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel, avec distraction.

SUR CE,

Considérant que reprenant ses moyens de première instance, M. X soulève la nullité du commandement de payer du 29 octobre 2009 pour défaut de mention, dans l’acte, de l’organe représentant légalement la société Prophal ainsi que pour absence de décompte des sommes dues et de détails sur le jeu de l’indexation, les intérêts, la nature de la dette et le montant des loyers payés entre les mains de l’ancien propriétaire ; qu’il fait valoir ensuite que la clause de subrogation de l’acte de vente au profit de la société Prophal est insuffisante, au vu des articles 1249, 1250, 1743 et 1165 du code civil, pour subroger celle-ci dans les droits de son vendeur sur les sommes dues antérieurement à la vente ; qu’il conteste également l’existence d’une dette locative et d’un quelconque manquement de sa part aux dispositions contractuelles ; qu’il soutient avoir payé tous les loyers réclamés, en temps et en heure, à l’ancien propriétaire, celui-ci ayant fait le « choix fiscal » de ne pas tous les encaisser et avoir été tacitement autorisé à sous-louer, la société Prophal devant se retourner contre les sous-locataires pour obtenir paiement ;

Mais considérant que c’est par des motifs pertinents que la cour approuve que les premiers juges ont rejeté la demande en nullité du commandement du 29 octobre 2009, l’acte comportant la mention de la représentation de la société Prophal par ses dirigeants sociaux domiciliés en cette qualité au siège social ainsi que le détail et la nature des sommes réclamées ;

Que pour le surplus, force est de constater que la société Prophal ne poursuit pas l’acquisition de la clause résolutoire en vertu dudit commandement mais le paiement des sommes qu’elle prétend lui être dues au titre de l’arriéré locatif de sorte que les développements de M. X sur le jeu de la clause résolutoire par l’effet de ce commandement sont sans objet ; qu’il sera rappelé que la société Prophal a obtenu, à la suite de la délivrance d’un autre commandement, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 23 septembre 2010 et que les locaux lui ont été restitués le 22 juillet 2011 ;

Considérant que la société Prophal demande la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné son ancien locataire à lui payer la somme de 67.760,36 € ; qu’elle précise que cette somme se décompose de la façon suivante :

—  49.852,29 €, causes du commandement du 29 octobre 2009, au titre des loyers et provision sur charges du 1^er novembre 2004 au 31 octobre 2009 et de l’indexation du dépôt de garantie au 1^er août 2009,

—  7.782,48 € au titre des loyers hors provision sur charges pour la période du 1ernovembre 2009 à juillet 2010,

—  10.125,59 € au titre des loyers et indemnités d’occupation, hors provision sur charges, du mois d’août 2011 au 22 juillet 2011 ;

Considérant que sauf clause contraire de l’acte de vente, l’ancien propriétaire a seul le droit de réclamer au locataire le paiement de l’arriéré locatif antérieur au transfert de propriété, l’acquéreur ne pouvant agir contre ce locataire que pour des impayés postérieurs à l’acquisition ;

Considérant que la société Prophal soutient que l’acte de vente du 8 septembre 2009, par lequel elle a acquis les biens de M. A B, contient une clause de subrogation en vertu de laquelle, elle peut agir à l’encontre M. X pour le recouvrement des loyers et charges non prescrits ;

Considérant qu’aux termes de l’acte de vente du 8 septembre 2009 :

« L’Acquéreur reconnaît être parfaitement informé de la situation locative des biens immobiliers, et notamment que la plupart des locaux sont occupés par des personnes sans droits ni titre, et que pour les occupants réguliers, ces derniers pour la plupart ne payent pas leurs loyers et charges (…)

Le Vendeur subroge expressément l’Acquéreur dans l’effet et les conséquences de toutes procédures quelconques intentées par ou à l’encontre des locataires ou occupants, demandant toute résiliation, expulsion, ou pour toutes autres causes quelconques.

En conséquence, l’Acquéreur supportera de manière définitive une éventuelle condamnation pécuniaire d’une procédure en cours à ce jour à l’encontre du Vendeur. L’Acquéreur déclare faire son affaire personnelle de toutes éventuelles actions ou procédures intentées par les locataires ou occupants des biens immobiliers et décharge entièrement le Vendeur de toute responsabilité à ce sujet.

Si une action postérieurement à la vente était intentée par un ou des locataires au titre de la surface corrigée, le remboursement du trop-perçu pour des loyers perçus antérieurement à la vente resterait entièrement à la charge de l’Acquéreur.

A cet égard l’Acquéreur déclare être parfaitement informé des actions et poursuites actuellement en cours et pour lesquelles il est purement et simplement subrogé dans les droits de son Vendeur et dispense expressément le notaire soussigné de les relater plus amplement dans l’acte."

Considérant qu’il résulte de la simple lecture de cette clause, claire et précise, qu’elle a pour objet de subroger l’acquéreur, la société Prophal, dans les seules procédures en cours et de décharger le vendeur des procédures ultérieures qui pourraient être intentées par les locataires ; qu’une telle clause ne peut étendre la subrogation de l’acquéreur dans les droits du vendeur au simple recouvrement d’impayés antérieurs à la vente ;

Considérant que la société Prophal est en conséquence mal fondée en sa demande en paiement de l’arriéré locatif antérieur au 8 septembre 2009, le commandement de payer restant valable pour le surplus ;

Considérant que M. X invoque vainement les articles 2224 et suivants du code civil, et dès lors une éventuelle prescription sur laquelle il ne s’explique pas davantage, aucune prescription n’étant acquise au jour de la demande reconventionnelle en paiement de la société Prophal pour l’arriéré locatif postérieur au 8 septembre 2009 ;

Considérant que pour la période du 8 septembre 2009 au 31 octobre 2009, M. X était redevable à la société Prophal , outre de 106,70 € au titre des charges, sur la base d’un loyer mensuel de 864.72 €, de la somme de 1.498,85 € [(864,72 € x 22/30)+ (864,72 € )] ; que M. X était recevable, sur la même base, pour la période du 1^er novembre 2009 au 22 septembre 2010, de la somme de 9.291,33 € [(864,72 € x 10)+(864,72 € x 22/30)], et à compter du 23 septembre 2010 jusqu’au 22 juillet 2011, d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du dernier loyer de 864,72 €/mois soit de la somme de 8.647,20 € (864,72 € x10) ;

Considérant que M. X qui a la charge de cette preuve, ne justifie pas du règlement des sommes dues à la société Prophal ; qu’il ne justifie pas plus de l’acceptation tacite par les bailleurs successifs des sous-locations qu’il a consenties en violation de la clause d’interdiction de sous-location figurant au bail et qui persistaient à la date du 2 décembre 2009, et donc après l’acquisition du bien par la société Prophal ; qu’il n’établit aucun paiement direct qui aurait été fait à celle-ci par ses sous-locataires ;

Que M. X sera en conséquence condamné à payer à la société Prophal la somme de 19.544,08 € (1.498,85 € +106,70 € + 9.291,33 € + 8.647,20 €) au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation pour la période du 8 septembre 2009 au 22 juillet 2011, date de la libération des lieux ;

Considérant que compte tenu de l’ancienneté de la dette et de l’absence de justification par M. X sur sa situation financière actuelle, la demande de délai de paiement sera rejetée ;

Considérant que le bien-fondé partiel de l’appel de M. X conduit à rejeter la demande de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire formée par la société Prophal ;

Considérant que M. X, qui succombe partiellement sur son recours, sera condamné aux dépens d’appel ; que vu l’article 700 du code de procédure civile, sa demande à ce titre sera rejetée et la somme de 3.000 € sera allouée à la société Prophal pour ses frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M. X à payer à la société Prophal la somme de 67.760,36 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période du 1^er novembre 2004 au 22 juillet 2011,

Statuant sur le chef infirmé et ajoutant,

Condamne M. X à payer à la société Prophal la somme de 19.544,08 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période du 8 septembre 2009 au 22 juillet 2011 ;

Déboute la société Prophal du surplus de sa demande en paiement ainsi que de sa demande de dommages et intérêts ,

Rejette la demande de délais de paiement ;

Déboute M. X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamne à ce titre à payer à la société Prophal la somme de 3.000 € ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne M. X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE