Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2014

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/05154

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Février 2013 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 11/04922

APPELANT

Monsieur E Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assisté de M^e Thierry ROULETTE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 205, avocat plaidant

INTIMÉE

La SCI 61, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

Représentée par M^e K-L WILLAUME, avocat au barreau de PARIS, toque : B1042,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 décembre 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame G H, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame G H, Conseillère

Madame C D, Conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Guillaume LE FORESTIER

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me Alexia LUBRANO, Greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * * *

Par acte notarié du 18 mars 2004, la sci 61 a acquis, dans un immeuble en copropriété situé à Bagnolet, XXX et XXX, les lots 2 et 3 au rez-de-chaussée, 5 à 8 au premier étage, 10 à 16 au 2^e étage, 22 et 23 au sous-sol.

Par acte sous seing privé du 1^er septembre 2004, M. Z a acquis le fonds de commerce de bar-hôtel-restaurant exploité dans ces locaux en vertu du bail commercial consenti, par acte en date des 9 janvier 2003 et 19 février 2004, pour une durée de neuf années à compter du 1^er février 2002, moyennant un loyer annuel de 9.508,52 € en principal.

Faisant état des mises en demeure notifiées à M. Z le 30 juin 2005 puis le 19 novembre 2005, des anomalies relevées par la commission communale de sécurité et d’accessibilité qui a émis un avis défavorable et notamment du non-respect des conditions d’isolement requises entre le restaurant et la partie hôtel, le maire de Bagnolet a, par arrêté du 15 juillet 2008 notifié le 23 juillet suivant, mis en demeure M. Z et la sci 61 de procéder à l’ensemble des travaux nécessaires à la sécurité de l’établissement et ordonné la fermeture de la seule partie hôtel meublé du fonds de commerce avec interdiction à l’habitation de jour comme de nuit.

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, se plaignant de fuites en provenance d’un WC relevant de l’assiette du bail consenti à M. Z, a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 12 septembre 2008, a ordonné une mesure d’expertise.

Par ailleurs, à la suite de la notification de l’arrêté municipal de fermeture, M. Z a assigné la sci bailleresse pour la voir notamment condamnée à réaliser ou à lui payer les travaux prescrits ce qui a donné lieu à un arrêt infirmatif rendu le 12 septembre 2012 par la cour d’appel de Paris qui a condamné la SCI 61, sous astreinte, à faire exécuter les travaux prescrits par l’arrêté municipal et dit qu’à défaut de réalisation, M. Z sera autorisé à les réaliser aux frais avancés de la sci 61, dit que faute de réalisation des travaux dans le délai de quatre mois imparti, le loyer sera réduit d’un tiers jusqu’à la levée de l’arrêté municipal et condamné la SCI 61 à payer à M. Z la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la fermeture administrative de la partie hôtel.

Par acte extrajudiciaire du 23 juillet 2010, la sci 61 a donné congé au locataire pour le 31 janvier 2011 avec refus de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction en faisant valoir divers motifs, selon elle, graves et légitimes.

Le 22 février 2011, la sci 61 a assigné M. Z en validation du congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement rendu le 26 février 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— déclaré valable le congé signifié pour le 31 janvier 2011,

— ordonné l’expulsion de M. Z et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte,

— débouté M. Z de sa demande d’expertise,

— fixé l’indemnité d’occupation à 1.000 € par mois à compter du 1^er février 2011,

— condamné M. Z à payer à la sci 61 la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Z aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. E Z relevé appel de cette décision le 13 mars 2013. Par ses dernières conclusions du 25 juillet 2013, il demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— juger que le congé délivré le 23 juillet 2010 avec refus de renouvellement « au 31 décembre 2010 », lui ouvre droit au paiement de l’indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de celle-ci,

— avant dire droit sur le montant de cette indemnité, ordonner une expertise aux frais avancés du propriétaire,

— condamner la sci 61 à lui verser 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel dont distraction.

Par ses dernières conclusions du 24 juin 2013, la sci 61 demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— débouter M. Z de toutes ses demandes,

— condamner M. Z à lui payer la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Z aux dépens de première instance et d’appel dont distraction.

SUR CE,

Considérant qu’après avoir rappelé les manquements de la société bailleresse à ses propres obligations, les procédures judiciaires les ayant opposés et les procédures pour paiement de charges engagées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la sci 61, M. Z fait valoir en substance que la sci 61, copropriétaire majoritaire, bloque les résolutions et poursuit une stratégie de pourrissement de la situation pour l’évincer sans lui verser ce à quoi il a droit, que la sci 61 n’a jamais fait délivrer de commandement visant le non-respect d’une quelconque disposition du bail commercial et qu’il ne peut lui être imputé aucun motif suffisamment grave pour le priver d’une indemnité d’éviction, l’essentiel des griefs reposant sur le refus du propriétaire d’effectuer des travaux demandés par la mairie ;

Mais considérant que contrairement à ce que soutient M. Z, les anomalies et non-conformités qui ont donné lieu à l’arrêté municipal de fermeture de la partie hôtel meublé du fonds de commerce qu’il exploite puis à l’arrêt rendu le 12 septembre 2012 par cette cour qui est entrée en voie de condamnation à l’encontre de la sci bailleresse, ne sont pas l’essentiel des motifs invoqués par celle-ci au soutien du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime qu’elle lui a délivré le 23 juillet 2010 ;

Qu’en effet, la SCI 61 y indique également :

« Vous contrôlez l’accès de l’immeuble et en filtrez l’accès des autres copropriétaires.

— Vous n’hésitez pas à empêcher les copropriétaires de rentrer chez eux en changeant les serrures notamment au préjudice de Mademoiselle A B.

— Vous refusez également l’entrée de la copropriété aux artisans chargés de l’entretien de l’immeuble.

— Vous avez transformé les WC communs du palier en douche pour les clients de l’hôtel sans aucune autorisation, que ce soit du bailleur ou du syndic, par une installation de fortune ayant engendré de graves désordres constatés par Monsieur K-L Y expert judiciaire.

— Sur le palier du deuxième étage, la porte palière a été déplacée sans aucune autorisation pour agrandir les lieux loués" ;

Considérant que, sans qu’il y ait lieu de s’écarter des griefs visés au congé, il est prouvé tant par la lettre adressée à la sci 61, le 12 octobre 2006, par le syndic de la copropriété que par le rapport d’expertise judiciaire de M. Y que M. Z a permis l’utilisation comme douche, par ses clients, du WC se trouvant entre le 1^er et 2^e étage de l’immeuble, générant ainsi à partir de septembre 2007 d’importantes infiltrations dans la cage d’escalier de l’immeuble et l’appartement d’une des copropriétaires ; que contrairement à ce que soutient M. Z, d’une part, ces désordres lui sont bien imputables quand bien même ils engagent vis-à-vis des autres copropriétaires la responsabilité de son bailleur, d’autre part, celui-ci n’avait pas besoin de lui adresser une mise en demeure d’y remédier car pour y mettre fin, le syndic de copropriété a fait déposer le siège à la turque faisant office de réservoir à douche avant que la sci 61 ne fasse réinstaller, à la demande de son locataire, une cuvette à l’anglaise traditionnelle ;

Considérant que bien plus, il ressort des courriers, mains courantes, plaintes, procès-verbaux de police et constats d’huissier de justice versés aux débats par la sci 61 que dès sa mise en possession des locaux en 2004, M. Z a eu des relations particulièrement difficiles avec les autres copropriétaires et occupants de l’immeuble qui se sont plaints au syndic des menaces et insultes proférées par lui-même ou ses fils ; que M. Z a fait apposer des affiches ou pancartes dans l’escalier et les couloirs, parties communes, pour interdire indûment « l’entrée à toute personne étrangère à l’hôtel », qu’il contrôlait les entrées et sorties dont celles des copropriétaires ou de leurs hôtes, qu’il se comportait en titulaire de droits sur ce qui ne relevait pas de l’assiette de son bail, allant jusqu’à intervenir le 15 décembre 2005, lors de la visite en vue de la vente de l’appartement du 1^er étage porte droite, auprès de l’agent immobilier et de l’acheteur potentiel, la propriétaire de l’appartement ayant vu par la suite ses serrures changées à son insu, sa porte dégradée et sa boîte aux lettres arrachée comme plus tard celles des autres copropriétaires, la boîte aux lettres de l’établissement de M. Z restant seule en place ; que M. X, autre copropriétaire président du conseil syndical, a déclaré aux services de police le 10 octobre 2008 que M. Z fils s’était opposé à l’intervention de son plombier « avant de me menacer de me retrouver », que ce même copropriétaire et un autre de ses voisins ont déposé plainte le 14 mai 2009 à l’encontre de M. Z pour tapage nocturne précisant aux services de police qui l’ont noté au procès-verbal que « j’ai déposé de multiples mains courantes pour différentes nuisances provenant du bar, du gérant et des clients du bar. De plus, j’ai peur de représailles que nous pourrions subir de la part du gérant et des clients du bar » ;

Considérant que les agissements de M. Z sont contraires aux obligations nées du bail notamment du point 9 des Charges et conditions selon lequel « il (le preneur) ne pourra rien faire, ni par son personnel, qui puisse troubler la tranquillité de la maison et apporter un trouble de jouissance aux autres occupants de l’immeuble » ; que M. Z se prévaut vainement à ce stade des propres manquements du bailleur à ses obligations et des difficultés qu’il rencontrait pour l’exploitation de la partie hôtel meublé de son fonds de commerce, ces difficultés ne pouvant justifier le comportement qu’il a adopté vis-à-vis des autres occupants de l’immeuble ;

Que les infractions qui lui sont reprochées dans le congé tenant, outre à la transformation sans autorisation d’un WC en douche, aux contrôles intempestifs de l’accès à l’immeuble et aux obstacles mis tant à la jouissance par les copropriétaires de leurs propres biens qu’à la présence d’artisans pour l’entretien de l’immeuble, ont été instantanées et irrémédiablement commises de sorte qu’aucune mise en demeure n’était nécessaire ; que leur gravité est telle qu’elles légitiment le refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction ;

Considérant que le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant que M. Z qui succombe sur son recours supportera les dépens d’appel ; que vu l’article 700 du code de procédure civile, la somme supplémentaire de 3.000 € sera allouée à la SCI 61 pour ses frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement déféré ;

Déboute M. Z de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamne à payer à ce titre à la sci 61 la somme supplémentaire de 3.000 € ;

Condamne M. Z aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE