Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 DÉCEMBRE 2012

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/06297

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2011 -Tribunal d’Instance de PARIS 12^e arrondissement – RG n° 11-10-000491

APPELANT

Etablissement Public PARIS HABITAT- OPH nouvelle dénomination de l’OPAC DE PARIS

ayant son siège XXX – XXX

représenté par la SCP BOMMART FORSTER – FROMANTIN (M^e Edmond FROMANTIN), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : J151

assisté de M^e Pierre-Bruno GENON CATALOT substitué par M^e Karine PARENT, avocats au barreau de PARIS, toque : B0096

INTIMÉE

Madame A X

demeurant Chez Madame Annick GALINIER X – XXX

XXX

représentée par la SCP Jeanne BAECHLIN (M^e Jeanne BAECHLIN), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : L0034

assistée de M^e Henri TRUMER substitué par M^e Carmencita BISPO, avocats au barreau de PARIS, toque : D0104

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Juillet 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre

Madame C D, Conseillère

Madame Y Z, Conseillère

Greffière :

lors des débats et du prononcé : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président, et par Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 1941 la Société Anonyme de Gestion Immobilière ( SAGI ) a donné en location à M. X un appartement situé XXX à XXX

Le 14 juin 1949 l’appartement, soumis aux dispositions de la loi du 1^er septembre 1948, était classé catégorie II B et la surface corrigée fixée à 86 m².

A compter de janvier 2006 le bien est géré par PARIS HABITAT OPH.

Le 31 janvier 2010 M^me X, veuve de M. X, a quitté les lieux.

Par jugement du 17 février 2011 le tribunal d’instance de Paris 12^e a :

* condamné PARIS HABITAT OPH à payer à M^me X la somme de 4.101,84 € au titre des loyers indûment perçus du 27 juillet 2007 au 31 janvier 2010, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2009 sur la somme de 2.837,22 € et à compter du 7 juillet 2010 pour le surplus,

* condamné PARIS HABITAT OPH à payer à M^me X la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté le surplus des demandes,

* condamné PARIS HABITAT OPH aux entiers dépens,

* ordonné l’exécution provisoire.

PARIS HABITAT OPH a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures du 24 octobre 2011 il demande à la cour :

> d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf celles ayant débouté M^me X de ses demandes d’indemnisation et d’injonction d’avoir à communiquer le mode de calcul du dépôt de garantie,

> dire et juger que la surface corrigée du logement loué à M^me X est de 147 m², voire 130 m² si on tient compte de la rénovation sanitaire alléguée par M^me X,

> débouter en conséquence celle-ci de toutes ses demandes,

> subsidiairement, dire et juger que PARIS HABITAT OPH rapporte la preuve de ce que la surface corrigée atteint au moins 104 m²,

> en conséquence, limiter le montant des condamnations mises à sa charge à la somme totale de 1.901,88 €,

> condamner M^me X à rembourser la somme de 2.199,96 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions,

> dire et juger M^me X mal fondée en son appel incident et la débouter de toutes ses prétentions,

> la condamner à verser une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

> la condamner en tous les dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures du 1^er mars 2012 M^me X demande à la cour de :

> débouter PARIS HABITAT OPH de ses demandes,

> confirmer le jugement entrepris quant à la condamnation à paiement de PARIS HABITAT OPH,

> l’infirmer pour le surplus,

> condamner PARIS HABITAT OPH à lui payer la somme provisionnelle de 1.000 €, à parfaire, au titre des pénalités d’ascenseur proratisées en fonction des justificatifs des ascensoristes à communiquer par PARIS HABITAT OPH,

> ordonner à PARIS HABITAT OPH de communiquer son mode de calcul des lignes DG émetteur et dépôt de garantie, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision,

> condamner PARIS HABITAT OPH à payer la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice, toutes causes confondues, une somme de

2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile la cour renvoie aux dernières écritures des parties en date du 24 octobre 2011 et 1^er mars 2012 pour un plus ample examen de leurs moyens et arguments.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les loyers

PARIS HABITAT OPH soutient que la charge de la preuve repose sur M^me X contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, que celle-ci est de mauvaise foi, qu’elle n’a pas laissé le bailleur pénétrer chez elle pour vérifier la surface corrigée, que, pendant le bail qui a duré 58 ans des travaux ont nécessairement été exécutés qui ont modifié la surface corrigée, que celle-ci ne saurait être inférieure à 130 m² ;

En dépit de ces arguments, il faut confirmer la décision du premier juge qui a retenu qu’en vertu de l’article 32 bis de la loi du 1^er septembre 1948 une révision du loyer initial est possible en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi à sa détermination, le bailleur devant alors notifier, par lettre recommandée avec avis de réception, les éléments pris en considération avec un décompte détaillé du nouveau loyer mentionnant la surface corrigée ;

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer que, faute par l’autre partie d’avoir contesté le loyer dans le délai de deux mois, la forclusion sera encourue à l’issue de ce délai et que ce loyer s’imposera comme un nouveau prix ;

En l’espèce il n’est pas discuté que le loyer initial, fixé en application des dispositions de la loi du 1^er septembre 1948, sur la base d’une surface corrigée de 86 m², a été ultérieurement modifié sur la base de nouvelle surfaces corrigées ;

M^me X ne peut pas prouver, comme elle le soutient conformément au jugement entrepris, que les notifications régulières de modification des éléments de loyer et de surface corrigée ne lui ont pas été adressées ( preuve négative impossible ) ; la charge de la preuve des notifications repose donc sur le bailleur sans que celui-ci ne puisse invoquer un renversement infondé de la charge de la preuve ;

Or le bailleur ne produit aucune notification conforme aux dispositions de l’article 32 bis de la loi du 1^er septembre 1948 de telle sorte que la locataire n’a jamais été mise en mesure de contester régulièrement dans le délai imparti, à peine de forclusion, les nouveaux éléments de fixation de loyers ;

Le montant de la demande telle que retenue par le premier juge à hauteur de la somme de 4.101,84 € n’est pas contesté en lui même ;

Il faut confirmer la condamnation à paiement prononcée par le premier juge, outre intérêts;

Sur les pénalités au titre des dysfonctionnements d’ascenseur

M^me X demande que PARIS HABITAT OPH reverse aux locataires les pénalités payées par les sociétés d’ascenseurs à la suite des dysfonctionnements et ce, en fonction des justificatifs qui seront apportés par ces sociétés ;

Comme le soutient à bon droit PARIS HABITAT OPH, il appartient à la demanderesse de faire la preuve de ses demandes et en l’espèce de rapporter la preuve de la réalité des pannes d’ascenseur susceptibles d’ouvrir droit au versement de pénalités ;

M^me X ne produit aucune pièce sur ce point se contentant de produire deux articles qui évoquent en termes généraux la question du reversement aux locataires des pénalités; ces pièces sont insuffisantes pour fonder la demande qui doit être rejetée ;

Sur le mode de calcul du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie a été versé à hauteur de 910 francs valeur 1941, date de signature du bail ; le bailleur a reversé à M^me X lors de son départ en janvier 2010 une somme de 36,39 € outre 15,24 € correspondant au dépôt de garantie de la clé donnant accès à sa cave ;

M^me X demande à la cour de contraindre, sous astreinte, PARIS HABITAT OPH à lui communiquer son mode de calcul ;

Le bailleur a communiqué ( pièce n°19 ) un document intitulé 'calculateur d’inflation depuis 1901' qui fonderait son calcul ;

M^me X produit elle même un autre document provenant de l’INSEE intitulé 'pouvoir d’achat de l’euro et du franc’ ;

Le bailleur ayant communiqué son mode de calcul, il n’y a pas lieu de lui enjoindre à nouveau de le faire, sous astreinte ; il appartenait à M^me X de formuler une demande chiffrée le cas échéant ;

Il faut confirmer le jugement entrepris ;

Sur la demande de dommages et intérêts

M^me X demande une somme de 2.000 € en réparation de son préjudice découlant du fait qu’elle s’est trouvée dans l’obligation de quitter un logement qu’elle a occupé pendant plus de 60 ans et qu’elle a dû subir une procédure judiciaire qui a tenté de la discréditer ;

M^me X explique elle même avoir été victime d’un accident sur la voie publique qui l’a contrainte à supporter des frais médicaux et que, ne pouvant faire d’économie sur ces frais, elle a dû quitter son logement compte tenu de sa faible retraite ;

Il apparaît ainsi que M^me X, qui a 88 ans, a quitté son logement principalement pour des raisons de santé, étant maintenant logé chez sa fille qui prend soin d’elle ;

Par ailleurs il ne résulte pas des éléments de la procédure que M^me X ait subi un préjudice particulier ouvrant droit à dommages et intérêts, les contestations et argumentations formulées par PARIS HABITAT OPH s’inscrivant dans le déroulement d’une procédure contentieuse sans intention caractérisée de nuire à l’adversaire ;

Il faut confirmer le jugement qui a rejeté cette demande ;

Sur les autres demandes

PARIS HABITAT OPH, condamné à paiement, doit supporter les dépens ;

Il est équitable d’accorder à M^me X la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Paris 12^e

Y ajoutant,

Condamne PARIS HABITAT OPH à payer à M^me X la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne PARIS HABITAT OPH aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT