Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 23 MARS 2011

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/07035 (jonction avec RG n° 2009/08133)

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 01/07704

APPELANT

Syndicat des copropriétaires. 14 – 16 RUE SAINT HONORE PARIS 8^e représentée par son syndic, la société LAMY s.a

XXX

XXX

représenté par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour

assisté de M^e Jean- Daniel SIMONET, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

SARL CENTRE DE BEAUTE DU FAUBOURG ST HONORE

XXX

XXX

représenté par la SCP VERDUN – SEVENO, avoués à la Cour

assistée de M^e Caroline AUGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : G 564

Monsieur L Y

XXX

XXX

Madame J Y épouse E

XXX

XXX

représentés par la SCP LAGOURGUE – OLIVIER, avoués à la Cour

assistés de M^e Bruno SCHRIMPF, avocat au barreau de PARIS

SOCIETE AXA FRANCE IARD venant aux droits de AXA COURTAGE

XXX

XXX

représentée par la SCP BOMMART-FORSTER – FROMANTIN, avoués à la Cour

assistée de M^e Magali ARTIS plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de la SCP NABA et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P 325

SOCIETE SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

XXX

XXX

représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour, la SCP REGNIER BEQUET MOISAN, avoués à la Cour

assistée de M^e Emmanuel ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : C 0722

SELARL N O P pris en la personne de M^e P, es qlt d’administrateur de la SARL CENTRE DU FAUBOURG SAINT HONORE

Intervenant volontaire

XXX

XXX

représentée par la SCP VERDUN – SEVENO, avoués à la Cour

S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître C, es qualités de mandataire judiciaire de la SARL CENTRE DE BEAUTE DU FAUBOURG SAINT HONORE

Intervenant volontaire

CS10023

XXX

XXX

représentée par la SCP VERDUN – SEVENO, avoués à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 janvier 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport et Madame BLUM, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame BLUM, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 1985, l’indivision B Y a donné à bail à la société Ecole d’Esthétique Carita des locaux situés à XXX , à effet du 1° juillet 1984 ;

A la suite d’un congé avec offre de renouvellement délivré par les bailleurs le 4 mai 2004, les parties ont convenu suivant acte du 31 mai 1996 de renouveler bail à compter du 1° septembre 1996 pour une durée de 3, 6 ou 9 années ;

A la suite de la cession par la société Carita de son droit au bail suivant acte du 30 août 1996 à effet du 1° septembre 1996, la société Centre de beauté du Faubourg Saint Honoré -ci après désignés société Centre de beauté- vient aux droits de la société Carita .

Se plaignant d’infiltrations et de fuites d’eau, la société Centre de beauté du Faubourg Saint Honoré a saisi le tribunal de grande instance de Paris par actes des 19 avril et 23 juillet 2001 ;

Les consorts Y, propriétaires, ont fait citer le syndicat des copropriétaires du 14/XXX en intervention forcée par acte du 4 octobre 2001 ;

Par ordonnance du juge de la mise en état du 8 juillet 2003, un expert a été désigné en la personne de Monsieur Z qui a déposé son rapport le 1° juin 2006 ; cette même ordonnance avait autorisé le Centre de beauté à effectuer à ses frais avancés en cas d’urgence reconnue par l’expert les travaux estimés indispensables ;

Au cours des opérations d’expertise, ont été attraits à la cause la société Carita précédent locataire, et la compagnie d’assurance Tokyo Marine Europe Insurance son assureur ainsi que les compagnies d’assurance Axa France et Swiss life assurance de biens ;

Parallèlement, les consorts Y , les bailleurs, ont fait délivrer le 19 mars 2003 un commandement de payer les loyers arriérés visant la clause résolutoire .

La société Centre de beauté ayant fait opposition à ce commandement de payer, le tribunal de grande instance a rejeté la demande tendant à voir dire nul et de nul effet le commandement de payer et condamné la société Centre de beauté à payer aux consorts Y une somme de 71 170, 26 euros avec intérêts au taux légal, prévoyant un délai pour que la locataire s’acquitte de sa dette en plusieurs versements, ce délai suspendant la clause résolutoire, étant précisé que la clause sera acquise à défaut de respect de l’échéancier ;

La cour d’appel par un arrêt du 17 janvier 2007 a confirmé pour l’essentiel le jugement, actualisant la dette et accordant aux débiteurs un délai de douze mois pour s’acquitter des causes d’un second commandement délivré le 17 mai 2005 ;

Par conclusions du 13 mars 2008, la société Centre de beauté a demandé la condamnation solidaire ou au moins in solidum des consorts Y, du syndicat des copropriétaires du 14/ XXX à remédier aux désordres , à lui payer les sommes de travaux réalisés par elle , outre à être indemnisée du trouble de jouissance subi .

Les consorts Y ont sollicité la garantie du syndicat des copropriétaires qui a demandé garantie des assureurs les sociétés d’assurance Swiss life Assurances de biens et Axa France iard .

Par jugement du 3 février 2009, le tribunal de grande instance de Paris a condamné les consorts Y à payer à la société Centre de beauté du Faubourg Saint Honoré la somme de 56 987, 58 euros, dit que le syndicat de copropriétaires du 14/ XXX devra garantir les consorts Y des condamnations, condamné les consorts Y aux dépens et à supporter partie des frais d’expertise et à payer la somme de 3000 euros à la société Centre de beauté au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires est appelant de cette décision (appel RG 09/7035) Il dénie sa garantie aux consorts Y en invoquant que c’est la société Carita puis la société Centre de beauté qui sont à l’origine des désordres en ayant fait un changement de distribution dans les locaux puis des installations de canalisations et des percements de murs qui sont la cause des désordres et ce malgré l’opposition exprimée par la copropriété au terme de ses assemblées générales .

Parallèlement, le 10 septembre 2007, les consorts Y ont fait délivrer à la société locataire un commandement de payer la somme de 11 804, 94 € représentant l’échéance des loyers et charges du quatrième trimestre 2006 et contenant rappel de la clause résolutoire auquel la société Centre de Beauté a formé opposition en assignant les consorts Y par acte des 2 et 3 octobre 2007 devant le tribunal de grande instance de Paris qui par jugement distinct du 3 février 2009 a :

— condamné la société Centre de Beauté du Faubourg Saint Honoré à payer aux consorts Y la somme de 8 222, 58€ au titre du 4° trimestre 2006 avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2007 et dit qu’elle pourra s’acquitter de sa dette à raison de 600€ par mois , suspendu les effets de la clause résolutoire , ordonné l’exécution provisoire, dit n’y avoir lieu à application de l’exécution provisoire et condamné la société Centre de Beauté aux dépens .

Les consorts Y ont interjeté appel de cette décision ; ils ont demandé à la cour par conclusions signifiées le 10 novembre 2010 d’infirmer le jugement déféré et de dire irrecevables les demandes de la selafa Mja es qualités de mandataire judiciaire de la société Centre de Beauté du Faubourg Saint Honoré et à défaut de l’en débouter de et de condamner la selafa mja à lui payer la somme de 5 980€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La selafa Mja es qualités demande de dire les consorts Y irrecevables et mal fondés et dire au contraire la société Centre de Beauté du Faubourg Saint Honoré bien fondé en ses demandes, de confirmer le jugement entrepris et de minorer le loyer jusqu’à parfaite réalisation des travaux nécessaires par les consorts Y , de condamner ces derniers à lui payer la somme de 30 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens qui seront recouvrés par la scp Verdun conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

La société Centre de beauté à l’égard de laquelle des commandements de quitter les lieux ont ensuite été délivrés par les bailleurs pour ne pas avoir respecté les délais de paiement octroyés et qui ont été validés par arrêt de cette cour du 18 février 2010, a fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire du tribunal de commerce de PARIS du 27 janvier 2009, converti en liquidation judiciaire le 9 février 2010 . La poursuite de l’activité a été autorisée jusqu’au 9 avril 2010 puis au 9 juin 2010 ;

La société Centre de Beauté du Faubourg Saint Honoré a fait l’objet d’un plan de cession au profit de la sas Ecole Régine Ferrere suivant jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 mai 2010 ;

Les consorts Y ont déclaré leur créance au passif du redressement judiciaire à hauteur d’une somme de 97 120, 64€ à titre privilégié correspondant aux loyers, indemnités d’occupation , charges et taxes arrêtés à la date du 22 avril 2009 ; cette déclaration a été complétée par une autre déclaration au titre notamment des indemnités d’occupation dues postérieurement au redressement judiciaire ; elle n’a pas été déclarée admise au passif de la liquidation, le juge commissaire ayant constaté par ordonnance du 30 novembre 2010 notifiée le 3 décembre 2010 qu’une instance était en cours ;

L’instance sur appel de cette décision du juge commissaire est pendante devant cette cour ;

Le syndicat des copropriétaires du 14/XXX ( appelant sur l’appel RG 09/7035 ) demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et de dire que par le fait de la société centre de Beauté, l’expert judiciaire n’a pu donner un avis autorisé et contradictoire sur l’origine des désordres allégués , que le Centre de Beauté n’apporte pas la preuve de l’origine des désordres qu’elle invoque, de constater qu’il existe des présomptions précises, graves et concordantes, sur la responsabilité de la société Carita et de la société Centre de Beauté par l’effet de l’acte de cession du droit au bail dans les désordres allégués, de déclarer la société Centre de Beauté tant irrecevable que mal fondée en ses demandes, de déclarer les consorts B Y tant irrecevables que mal fondés en leur appel en garantie, de condamner in solidum l’une à défaut des autres à lui payer la somme de 18 692, 75€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sous la même solidarité, la demanderesse principale et les demandeurs en garantie en tous les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par la scp Fisselier chiloux Boulay avoués dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile .

Très subsidiairement, sans approbation de la demande principale et sous réserve des moyens de fait et de droit opposés à l’encontre de la demande principale et de l’appel en garantie condamner les compagnies Axa France iard et Swiss Life assurance de biens in solidum ou l’une à défaut de l’autre à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal dommages intérêts, dépens et frais non compris dans les dépens .

La selarl Mja es qualités de liquidateur de la société Centre de Beauté ( sur l'(appel RG 09/7035 ) demande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité des consorts Y et du syndicat des copropriétaires et l’infirmer en ce qui concerne le montant des sommes allouées et statuant à nouveau, condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du 14/XXX et les consorts Y à payer à la selarl Mja es qualités de liquidateur les sommes de 60 014, 18€ au titre des travaux effectués, de 124 473, 72€ en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2001 pour les sommes dues à cette date et à compter du jugement pour le surplus, d’ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an conformément à l’article 1154 du code civil et les condamner sous la même solidiarité à payer la selarl Mja es qualités la somme de 30 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure et aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Verdun Seveno avoués ;

Les consorts Y E ( sur l’appel RG 09/7035 ) demandent d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a condamnés à payer à la société Centre de beauté la somme de 56 987, 58€ , de débouter la selarl Mja de toutes ses demandes, à défaut de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14/XXX à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au profit de la société centre de Beauté et de la selarl Mja es qualités de liquidateur ,

A titre infiniment subsidiaire, de prononcer la compensation entre toute condamnation au profit de la selarl Mja en la personne de M^e C liquidateur et leur créance déclarée au passif de la liquidation judiciaire de la société Centre de Beauté sous condition préalable de la fixation de cette créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Centre de Beauté dans le cadre de la procédure parallèle pendante devant cette cour,

En tout état de cause, ils demandent de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et les compagnies d’assurances Axa France iard et Swiss life assurances de biens de toute demande formée contre eux et de condamner la selarl Mja en la personne de M^e C liquidateur de la société Centre de Beauté de leur payer la somme de 20 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Lagourgue Olivier avoués .

Il convient en raison du lien de connexité étroit qui unit les deux procédures de statuer sur les deux appels par une seule et même décision, les deux affaires RG 09/7035 et 09/8033 étant jointes .

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions signifiées le 5 janvier 2011 pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 14/XXX, les 3 novembre 2010 et 31 décembre 2010 pour la selarl Mja es qualités de liquidateur de la société Centre de Beauté, les15 novembre 2010 et 11 janvier 2011 pour les consorts Y B et les 2 avril 2010 et 25 mai 2010 pour les sociétés d’assurance Axa France iard et Swiss Life assurances de biens .

SUR CE,

S’agissant en premier lieu de l’appel formé contre le jugement du 3 févier 2009 ayant condamné la société Centre de Beauté à s’acquitter de la somme de 8 222, 58 € au titre de l’échéance du 4° trimestre 2006 et accordé délai de paiement à raison d’échéances mensuelles de 600€ , il convient de relever que la demande de délai de paiement qui avait été formé par la société Centre de Beauté devant le tribunal ne se heurtait pas à l’autorité de chose jugée comme le soutiennent les consorts Y mais était tout simplement irrecevable ;

En effet, la cour par arrêt du 17 janvier 2007 avait, validant un précédent commandement de payer du 17 mai 2005, accordé à la société Centre de Beauté un délai de paiement de douze mois suspendant les effets de la clause résolutoire et condamné la société Centre de Beauté à payer aux consorts Y une somme de 124 350, 95€ arrêtée au 31 décembre 2006 de sorte que les clauses du commandement délivré le 10 septembre 2007 étaient incluses dans cette somme ;

Ainsi, la société centre de Beauté était-elle irrecevable à présenter une nouvelle demande de délai de paiement par acte des 2 et 3 octobre 2007 alors qu’ayant déjà obtenu un délai de paiement de douze mois pour un arriéré précédent, elle ne justifiait pas avoir respecté ce délai comme l’ont d’ailleurs souligné les consorts Y devant le tribunal.

Ce litige est du reste désormais sans objet puisque cette cour a, par arrêt du 18 février 2010 validé les commandements de quitter les lieux délivrés par les consorts Y les 8 décembre 2008 et 13 mars 2009 et que cette chambre de la cour n’est pas saisie, à l’occasion des présentes instances, de la fixation de la créance des consorts Y .

Aucune des parties ne conteste par ailleurs la réalité des désordres survenus dans les lieux loués même si notamment le syndicat des copropriétaires et les consorts Y en minimisent l’ampleur mais les parties s’opposent sur l’origine de ces désordres qui ont fait l’objet d’un premier constat d’huissier le 12 septembre 1996 et sont ainsi décrits dans le rapport de visite de Monsieur X maître d’oeuvre du 28 juin 2001 réalisé en présence de Madame Y et du syndic :

Remontées par capillarité dues à la forte teneur en humidité des murs de caves

Porosité de la façade due au mauvais état de la pierre et des joints

XXX

XXX

que l’expert reprend à son compte en les résumant en une 'forte rétention d’humidité sur les façades et murs provoquant des dégradations ' ;

I-Sur la responsabilité des désordres :

Le syndicat des copropriétaires appelant fait valoir au soutien de son appel :

— que durant l’occupation des lieux par la société Carita, celle-ci a procédé à une modification de la distribution des lieux qui se composaient à l’origine d''une entrée, une grande salle, une pièce cuisine, WC et cave ' par création de cloisonnements permettant d’adapter les locaux à son activité d’enseignement et de diffusion de produits de beauté ,

— qu’elle a également créé un ensemble de canalisations d’eau et de chauffage sans autorisation des bailleurs ni de la copropriété , que cette installation’ sauvage’ a été source d’importante humidité dans les caves d’autant que la société Carita avait procédé à la fermeture de trois soupiraux, que celle-ci a installé dans les locaux un climatiseur toujours sans l’accord de l’indivision Y ainsi que le rappelle le pv d’assemblée générale de la copropriété du 14 décembre 1991 qui contient vote d’une mise en demeure d’avoir procédé à la dépose de cet appareil, qu’elle a procédé à des travaux d’aménagement de sanitaires et de dépôt de matériel dans la courette de l’immeuble ,

( le syndicat fait état à cet égard des résolutions votées en assemblées générales les 1° décembre 1990 et 14 décembre 1991 donnant tous pouvoirs au syndic de faire injonction de remettre les lieux dans leur état d’origine et d’adresser mise en demeure à cet effet à l’indivision Y bailleresse et rappelle que, à la suite d’un accord passé entre la bailleresse et la locataire la société Carita, celle-ci a accepté de prendre en charge les travaux préconisés par un expert désigné judiciairement en référé et notamment faire réaliser un branchement privatif des canalisations )

Le syndicat en conclut que la société Carita, et par l’effet de la cession la société Centre de Beauté, sont responsables des désordres et dégradations apparus dans les locaux commerciaux,

Le syndicat fait valoir en outre que, en retenant la responsabilité du syndicat des copropriétaires sans avoir reçu, par la faute de la société Centre de Beauté qui demandera au juge le dépôt du rapport d’expertise en l’état , un avis technique autorisé et contradictoire sur l’origine de l’humidité , les premiers juges ont méconnu l’article 9 du code de procédure civile et la société Centre de beauté a elle-même fait obstacle à la recherche des causes exactes de l’humidité et de leurs origines ;

*S’agissant de la modification des lieux loués par un changement de distribution, le syndicat n’établit pas à son égard en quoi une telle modification qui, selon lui, n’était destinée qu’à adapter les lieux à l’activité exercée qui est celle prévue au bail et qui n’est pas contraire au règlement de copropriété est en lien avec les désordres liés à l’humidité, exception faite de l’installation de sanitaires ;

L’expert note à cet égard dans son rapport que ceux ci ne sont pas ventilés, ce qui contrevient aux règles de l’art, est de nature à aggraver l’humidité des locaux, sans que toutefois il soit établi par quelque élément que ce soit que cette absence de ventilation soit la cause des désordres, le maître d’oeuvre Monsieur X et avec lui l’architecte de la copropriété et l’expert judiciaire, s’accordant pour attribuer les causes des désordres aux remontées capillaires de l’humidité des murs des caves et à la porosité des façades ; elle est cependant de nature, par l’aggravation des désordres qu’elle a pu entraîner, à atténuer la garantie éventuelle du syndicat à l’égard des bailleurs .

*S’agissant de la création de canalisations ' sauvages’ ou encore du climatiseur sans autorisation de la bailleresse ou de la copropriété , ce contentieux s’est soldé, du propre aveu du syndicat, par un protocole d’accord entre les parties au terme duquel la société Carita a accepté de prendre à sa charge les travaux préconisés par l’expert de sorte que, faute d’établir que les travaux de remise en état n’auraient pas été réalisés conformément aux règles de l’art, ce qui n’est pas allégué, le syndicat est mal fondé à invoquer l’existence de ces installations auxquelles il a été mis fin pour se voir déchargé de sa responsabilité ;

Seule l’obstruction des soupiraux dénoncée par le syndicat de la copropriété en 1991 et qui était toujours effective lorsque l’expert a procédé à ses constatations est de nature à diminuer sa garantie éventuelle à l’égard des bailleurs.

*S’agissant de l’obstacle mis par la société Centre de Beauté à la recherche des responsabilité et de la méconnaissance de l’article 9 du code de procédure civile,

L’expert avait, dans son souci de rechercher les causes de l’humidité que n’étaient pas parvenus à éradiquer totalement les travaux réalisés par la copropriété, souhaité pour parvenir à neutraliser les éventuelles canalisations fuyardes soit détruire le carrelage, soit mettre en place des canalisations apparentes et il avait également sollicité la communication des devis et factures des sanitaires réalisés par la société Carita pour vérifier si ceux ci avaient été réalisés dans les règles de l’art et déterminer ainsi les responsabilités encourues ;

Désigné depuis le 8 juillet 2003, l’expert a été invité par la premier juge à déposer son rapport en l’état, ce qu’il a fait en mars 2006 ;

La circonstance que la société Centre de Beauté avait demandé au premier juge que l’expert soit invité à y procéder ne la rend pas responsable de ce que l’expert n’ a pas été en mesure de déterminer les responsabilité après pratiquement trois années d’investigations ; la demande de l’expert de produire les devis et factures de travaux s’adressait d’ailleurs à la société Carita qui avait réalisé ces travaux et qui était alors présente aux opérations d’expertise, mais qui n’a plus été en cause au moment du jugement et n’a pas fait l’objet d’une intervention forcée en cause d’appel par quelque partie que ce soit ;

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à reprocher à la société Centre de Beauté de ne pas avoir fourni à l’expert les éléments qu’elle ne possédait pas pour lui permettre d’accomplir sa mission ;

Les premiers juges, en présence d’un rapport d’expertise incomplet, se sont déterminés en fonction de l’ensemble des éléments de preuve soumis à la discussion contradictoire des parties et à leur appréciation de sorte que l’article 9 du code de procédure civile n’a pas été méconnu ;

Les bailleurs font valoir qu’aucun manquement à leur propre obligation de délivrance ne peut leur être reproché, la société centre de Beauté ayant occupé les lieux ou elle a développé son activité en réalisant un chiffre d’affaires en hausse régulière et un résultat bénéficiaire, qu’en ce qui concerne leur obligation d’entretien, les articles 1720 et 1721 sont supplétifs de la volonté des parties qui peuvent y déroger, que dans le cas d’espèce, la charge des grosses réparations incombe au preneur qui s’est engagé aux termes du bail à prendre les lieux en l’état ou ils se trouvaient, à les entretenir et à les rendre en fin de bail en bon état de réparations de toutes sortes, que la locataire peut agir directement contre le syndicat des copropriétaires bien que l’expert n’ait pu déterminer l’origine des désordres, qu’ils ont en tout cas voté l’ensemble des travaux préconisés pour y mettre fin;

Ils ajoutent que les conditions d’exploitation peuvent avoir constitué un facteur aggravant en raison de l’atmosphère chargé en humidité et de l’absence d’aération suffisante ( cf notes n°1 et 5 de l’expert ) que les conditions dans lesquelles la société Carita a modifié la distribution des lieux , sans obtenir leur accord, peut-être à l’origine des désordres ;

Si les parties peuvent déroger conventionnellement aux dispositions des articles 1720 et 1721 du code civil et prévoir que le preneur sera tenu des grosses réparations, le bail dispose en l’espèce que le bailleur reste tenu des réparations aux gros murs et à la toiture ;

Or les désordres ont précisément affecté le gros oeuvre et les murs, les bailleurs convenant eux-mêmes qu’il résulte tant du rapport de Monsieur X que de celui établi par Monsieur A architecte de la copropriété que des constatations de Monsieur Z que les désordres proviennent des remontées d’humidité en provenance du sous sol et de la cour intérieure de l’immeuble ainsi que de la porosité de la façade due au mauvais état de la pierre et des joints .

S’agissant des conditions d’exploitation dans les lieux loués, tout en invoquant que la modification des lieux loués a été réalisée sans leur accord de même que le doublage des murs, ils se bornent à écrire que ces travaux sont ' peut-être ' à l’origine des désordres sans en tirer de conséquence, tout en soutenant d’ailleurs, quelques lignes plus loin dans leurs écritures, que les désordres proviennent des remontées par capillarité de l’humidité du sous sol et de la porosité de la façade en raison du mauvais état de la pierre ;

A admettre du reste que les travaux réalisés par la société Carita sans leur accord aient pu aggraver un état d’humidité existant, notamment s’agissant de l’absence de ventilation des sanitaires relevée par l’expert, les bailleurs sont mal fondés, après avoir autorisé le renouvellement du bail en mai 1996 à effet du 1° septembre 1996 puis la cession du droit au bail au profit de la société Centre de Beauté suivant lettre du 17 juin 1996 à reprocher à cette dernière des agissements fautifs antérieurs au renouvellement du bail et imputables à la précédente locataire, agissements sur l’existence desquels elle avait d’ailleurs été alertée dés 1990 et 1991 par le syndicat des copropriétaires au sujet de l’installation de canalisations dites ' sauvages ', de climatiseur et de soupiraux obstrués ;

Il s’ensuit qu’étant tenue de délivrer des locaux en état de servir à la destination prévue au bail et consistant en la distribution de produits de beauté, cométiques, parfums et produits capillaires, et à l’enseignement théorique et pratique, les bailleurs doivent être tenus de garantir la locataire contre les troubles causés par les désordres ci-dessus énumérés affectant les murs et façades .

Le syndicat des copropriétaires sera tenu alors que les désordres ont affecté les gros murs et le sous sol, c’est -à-dire les parties communes, à garantir les bailleurs des condamnations prononcées à leur encontre dans la limite de 80 %, dés lorsqu’il est fondé à opposer l’absence de garantie en raison de l’obstruction des soupiraux, point sur lequel il avait alerté dés 1991 les bailleurs qui n’ont pas veillé à l’exécution des travaux de remise en état et en raison de l’absence de ventilation dans les locaux privatifs (sanitaires) .

II-Sur le préjudice :

Le liquidateur de la société Centre de Beauté soutient qu’outre les travaux que la société Centre de Beauté a du faire réaliser dans les lieux pour mettre fin aux désordres, elle a subi un trouble de jouissance qui a duré de décembre 1996 jusqu’au jour de la cession de la société Centre de beauté au profit de la sas Regine Ferrere le 4 mai 2010 ;

Or les bailleurs font observer que la clause résolutoire leur a été déclarée acquise par un arrêt de cette cour du 17 janvier 2007 qui a validé le commandement de payer délivré le 17 mai 2005, qui a suspendu les effets de la clause résolutoire au respect par la locataire de ses engagements d’apurer l’arriéré en douze mensualités, loyer courant et charges en sus et dit qu’à défaut de respect d’une échéance, la clause résolutoire sera acquise de plein droit ;

La société locataire n’a pas réglé sa dette comme prévu ainsi qu’il a été rappelé par un arrêt de cette cour du 18 février 2010 qui, après avoir constaté que la société centre de Beauté n’avait pas respecté l’échéancier fixé par l’arrêt de cette cour du 17 janvier 2007 par défaut de règlement de la mensualité qui devait être payée au plus tard le 17 octobre 2007, a retenu que la clause résolutoire était acquise aux consorts Y à cette date et que c’est donc à bon droit qu’ils ont délivré commandement de quitter les lieux le 8 décembre 2008 ;

La selarl Mja es qualités de liquidateur ne s’explique pas sur ce point précis relatif à l’acquisition de la clause résolutoire à une date antérieure au jugement de redressement judiciaire de la société centre de Beauté .

Il s’ensuit qu’il convient de considérer que la clause résolutoire étant acquise aux consorts Y dés le 17 octobre 2007, la société Centre de Beauté doit être considérée depuis cette date comme occupante sans titre, ce qui ne lui permet pas de se prévaloir d’un quelconque préjudice de jouissance au-delà du 17 octobre 2007 .

Il n’est pas établi que les locations de salles invoquées comme préjudice subi par la société Centre de Beauté ont été rendues nécessaire du fait des désordres alors que la période auxquelles se rapportent les factures de locations sont postérieures à l’exécution des travaux par la copropriété visant à mettre fin aux désordres et que suivant les propres constatations de l’expert, les lieux n’étaient pas inutilisables, seul le bureau de la directrice étant principalement atteint par les désordres subsistant ;

Seules les factures de travaux présentant un lien avec le litige seront remboursées, les autres parfaitement imprécises ( notamment factures des 30 juin 1999 et du 15 décembre 2002) ou se rapportant à une période non indemnisable ne permettent pas de retenir qu’elles sont destinés à facturer des travaux consécutifs aux désordres occasionnés :

— facture Azur du 16 mai 1997 ( 49 289, 22 francs) 7 514, 09€

— facture DILS du 4 septembre 1997 (21 111, 03francs) 3 218, 35€

— facture Azur du 31 août 1998 (31 959 francs ) 4 872, 12€

— facture Azur du 29 juillet 2002 7 135, 02€

Total 22 739, 58€

Le trouble de jouissance pour la période allant du 12 décembre 1996 au 17 octobre 2007 sera indemnisé par l’allocation d’une somme égale à 10 % du montant moyen du loyer trimestriel retenu par le tribunal soit 6500€ , ce qui représente pour 33 trimestres indemnisables plus un mois la somme globale de (650€ x 33trimestres)+ 650€/3 =21 666€ ;

Le montant total du préjudice subi par la société Centre de Beauté s’établit donc à la somme de 22 739, 58€+ 21 666€ = 44 405, 58€ , supporté par les bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Le syndicat de la copropriété devra garantie de toutes les condamnations prononcées contre les consorts Y B à concurrence de 80% ;

Il ne peut être ordonné à ce stade compensation entre la créance des consorts Y déclarée au passif de la liquidation judiciaire et la créance de la liquidation à l’égard des consorts Y dés lors que, bien que s’agissant de deux dettes connexes, la première n’est pas encore fixée, faisant l’objet d’une instance pendante devant une autre formation de cette cour ;

III-Sur la garantie des assureurs :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande d’expertise par la société Centre de Beauté justifiait la mise en cause des assureurs et que l’origine des désordres n’est pas établi par la faute de la société Centre de Beauté ;

Or la mise en oeuvre de la garantie des sociétés d’assurance ne peut être ordonnée pour un sinistre dont l’origine est antérieur de plusieurs années à la souscription des contrats d’assurance au profit de Swiss life assurances de biens en 2001 et de Axa France iard en 2002 et le syndicat n’invoque pas qu’il a ignoré la survenance de ces sinistres avant d’être attrait à l’expertise ;

La participation des assureurs aux opérations d’expertise ne vaut pas au surplus reconnaissance de garantie .

Il s’ensuit que, en ce qu’il a mis les assureurs hors de cause, le jugement sera confirmé .

IV – Sur les autres demandes :

Le syndicat des copropriétaires du 14/XXX sera condamné aux entiers dépens d’appel et paiera à l’intimée la selarl Mja es qualités une somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en outre de la somme allouée à ce titre en première instance ;

Les bailleurs ainsi que les compagnies d’assurance supporteront les frais irrépetibles qu’ils ont exposés, leur demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile étant rejetée .

PAR CES MOTIFS

Joignant les deux procédures enregistrées sous les n° RG 09/7035 et 09/ 8133 pour qu’il soit statué par un seul et même arrêt ,

Infirmant le jugement déféré du 3 février 2009 ( appel RG 09/8133) , dit que la demande de délai de paiement présentée par la société Centre de Beauté et suspendant la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 10 septembre 2007 était irrecevable,

Dit que cette chambre de la cour n’est pas saisie au surplus de la fixation de la créance des consorts Y au passif de la liquidation judiciaire de la société Centre de beauté du Faubourg Saint Honoré qui fait l’objet d’une instance distincte devant une autre formation de cette cour, sur appel de l’ordonnance du juge commissaire du tribunal de grande instance de PARIS du 30 novembre 2010 notifiée le 3 décembre 2010 ;

Confirme le jugement déféré du 3 février 2009 ( appel RG 09/7035 ) en ce qu’il a condamné les consorts Y B aux dépens y compris les frais d’expertise partagés à concurrence de 20% par la société Centre de Beauté du Faubourg Saint Honoré et de 80% pour les consorts Y B et à payer à la société Centre de Beauté une somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’il a dit que le syndicat des copropriétaires du 14/XXX devra garantir les consorts Y B de toutes les condamnations prononcées à leur encontre et rejeté le surplus des demandes,

Reformant et statuant à nouveau,

Condamne les consorts Y B à payer à la selarl Mja es qualités de mandataire liquidateur la somme de 44 405,58€ au titre du préjudice subi par la société Centre de Beauté du Faubourg saint Honoré pour la période allant de décembre 1996 au 17 octobre 2007, avec intérêts à compter du présent arrêt et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Dit que le syndicat des copropriétaires du 14/XXX devra garantir les consorts Y B de toutes les condamnations prononcées contre eux à concurrence de 80% ;

Déboute les consorts Y B et le syndicat des copropriétaires du 14/XXX de leurs autres demandes,

Déboute les sociétés Swiss Life assurances de Biens et Axa France iard de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile .

Condamne le syndicat des copropriétaires du 14/XXX aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause et le condamne à payer à la selarl Mja es qualités une somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,