Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 10 OCTOBRE 2013

(n° 367, 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/04331

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/05179

APPELANTS

Monsieur E H X

XXX

Madame M N O P épouse X

XXX

représentés par Maître Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, à la Cour, toque : L0010

assistés de la SELARL FLECHEUX en la personne de Maître Pierre LE BRETON substitué par Maître Marie FOUACE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0537

INTIMEE

SAS BARNES

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX – XXX

représentée par Maître Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, à la Cour, toque : L0046

ayant pour avocat plaidant Maître Frédéric REMOND

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 05 septembre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Chantal SARDA, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Monsieur Fabrice VERT, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Fatima BA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

M. E X et son épouse M^me M N O P (ci-après les époux X) ont conclu avec la société Barnes un mandat non exclusif de vente de leur bien immobilier sis XXX au prix net vendeur de 2 330 000 euros outre une commission de 5% à la charge de l’acquéreur. Ce mandat a été consenti pour une période irrévocable de 3 mois à compter du 23 septembre 2009.

Le 22 octobre 2009, la société Barnes a transmis aux époux X une offre d’achat signée par M. B K D formulée au prix de 2 150 000 euros. Cette offre a été acceptée par M. X le 22 octobre 2009.

Néanmoins, les époux X n’ont pas donné suite à cette proposition et ont vendu le bien immobilier litigieux suivant promesse notariée du 10 novembre 2009 aux époux A.

C’est dans ces conditions que M. B K D a fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Paris en régularisation forcée de la vente du bien immobilier litigieux. M B K D s’est désisté de cette action.

Suivant acte d’huissier du 24 mars 2010, la société Barnes a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris les époux X pour les voir notamment condamner à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Paris qui a condamné les époux X à payer à la société Barnes la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code civil.

Vu l’appel des époux X et leurs dernières conclusions du 7 novembre 2012 par lesquelles ils demandent à la cour notamment :

— d’infirmer le jugement entrepris,

— de condamner la société Barnes à leur rembourser la somme de 104 496, 02 euros, la somme de 26 259, 27 euros correspondant au préjudice financier subi par eux, la somme de 5 000 euros correspondant au préjudice moral outre celle de 10 000 euros pour leurs frais irrépétibles ;

Vu les dernières conclusions de la société Barnes du 30 juillet 2012 par lesquelles elle demande notamment à la cour de confirmer le jugement entrepris et de débouter les appelants de leurs demandes, subsidiairement de condamner M. X à payer à la société Barnes la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

SUR CE,

LA COUR,

Considérant qu’il ressort des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 qui sont des textes d’ordre public de direction, que le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge, sont portés dans l’engagement des parties et que l’agent immobilier ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou rémunérations à l’occasion de l’opération d’une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties ;

Considérant qu’au cas d’espèce, le mandat de vente sans exclusivité donné par les époux X à la société Barnes suivant acte sous seing privé du 23 septembre 2009 prévoit que la rémunération du mandataire sera à la charge de l’acquéreur ;

Considérant qu’ en application des dispositions susvisées, l’agent immobilier, n’a pas droit à la commission contractuellement prévue dès lors que la vente n’a pas été réitérée devant notaire ; qu’en revanche même s’il n’est pas débiteur de la commission, le mandant dont le comportement fautif aurait fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, doit, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ;

Considérant qu’en l’espèce la société Barnes reproche aux époux X d’avoir eu un comportement fautif , l’ayant privé de la commission escomptée, soutenant que les époux X ont commis une faute en refusant de réitérer leur engagement suite à leur acceptation de leur offre d’achat signée par M B K D formulée au prix de 2 150 000 euros.

Mais considérant qu’il ressort des dispositions de l’article 215, alinéa 3 du code civil qu’un époux ne peut disposer seul des droits par lesquels est assuré le logement de la famille et que l’acte accompli par lui à cette fin est atteint de nullité et se trouve privé de tout effet ; qu’il s’en suit qu’un mandat de vente d’un bien immobilier constituant le domicile familial de deux époux consenti à une agence immobilière ne peut avoir d’effet quant, à la vente dudit bien , que s’il est donné du consentement des deux époux , toute modification des conditions essentielles d’un tel mandat, comme le prix de vente du bien immobilier, emportant nécessairement le consentement des deux époux, pour en assurer l’efficacité ;

Considérant qu’en l’espèce, M. E X et son épouse M^me M N O P ont conclu avec la société Barnes un mandat non exclusif de vente de leur bien immobilier sis XXX au prix net vendeur de 2 330 000 euros outre une commission de 5% à la charge de l’acquéreur ; qu’or l’offre d’achat de M B K D était formulée au prix de 2 150 000 euros, soit un montant inférieur au prix de vente fixé dans le mandat ; que s’il est établi que M. X a accepté cette offre, il n’est versé aux débats aucun écrit ni aucun autre élément de preuve suffisamment probant permettant d’établir que son épouse, copropriétaire indivise du bien immobilier, ait donné son consentement pour vendre ledit bien pour le prix de 2 150 000 euros , soit à un prix inférieur à celui indiqué dans le mandat de vente ; que le prix de vente constituant une condition essentielle de la vente, l’acceptation par monsieur X de l’offre M. B K D formulée au prix de 2 150 000 euros se trouve dès lors privée de tout effet en l’absence du consentement de son épouse de vendre le bien immobilier litigieux au prix de celui de l’offre d’achat ;

Considérant qu’au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que les époux X n’ont commis aucune faute en refusant de conclure la vente de leur bien immobilier avec Monsieur B K L ; que le fait que monsieur X ait accepté seul la proposition de M. B K D n’est pas en soi constitutif d’une faute de celui-ci à l’égard de la société Barnes ;

Considérant que la société Barnes reproche également aux époux X d’avoir commis une faute en acceptant une offre d’achat de M. et M^me A sans l’en avoir informé et ce en violation des clauses du mandat ;

Mais considérant que suivant courrier électronique du 12 novembre 2009, les époux Z ont indiqué à la société Barnes avoir trouvé un acquéreur mettant ainsi fin au mandat de vente non exclusif consenti à cette dernière ; que si ce courrier n’indique pas le nom et l’adresse de l’acquéreur et du cabinet ayant réalisé la vente alors que ces mentions étaient requises par les clauses contractuelles, la société Barnes ne caractérise aucun préjudice résultant de ces manquements ;

Considérant qu’au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que la société Barnes ne rapporte la preuve d’aucune faute des époux Z leur ayant causé un préjudice et qu’en conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris et de la débouter de l’ensemble de ses demandes.

Considérant que les époux X ne rapportent la preuve d’aucune faute ou man’uvre dolosive de la société Barnes qui serait à l’origine des préjudices financiers ou moral qu’ils invoquent, la société Barnes s’étant limitée à éxécuter son mandat en leur transmettant l’offre d’achat émise par M. B de C D ; qu’ils seront donc déboutés de leurs demandes en dommages et intérèts formées à l’encontre de la société Barnes ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant de nouveau ;

Déboute les parties de l’ensemble de leurs demandes ;

Ordonne le remboursement des sommes versées en exécution du jugement entrepris ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société Barnes au paiement des dépens de première instance et d’appel avec recouvrement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente