Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 MAI 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/04812

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG XXX3/01107

APPELANTS

Monsieur X Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame C D épouse Y

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur K-L Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur Z Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : P0480

Assistés par M^e X Y avocat plaidant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN 312

INTIME

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 20 RUE DE LA PÉPINIIERE 75008 PARIS, représenté par son syndic, le CABINET E F, exerçant sous l’enseigne 'F', SASU inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 344 648 720 0052, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Cabinet E F

XXX

XXX

Représenté par M^e Rémy HUERRE substitué par M^e Aurélie LOUCHART de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Claudine ROYER, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre,

Madame Claudine ROYER, Conseiller,

Madame Agnès DENJOY, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Monsieur X Y et Madame C D son épouse sont devenus propriétaires des lots XXX, 22 et 23 de la copropriété de l’immeuble sis XXX à Paris (75008) en vertu d’un jugement du 24 février 1977 les ayant déclarés adjudicataires de ces lots. Ils ont par acte notarié du 22 mars 1995 fait donation de la nue-propriété de ces lots à leur enfants K-L et Z Y, mineurs à l’époque.

Par acte d’huissier du 18 décembre 2012, le syndicat des copropriétaires du 20 rue de la pépinière a assigné les époux X et C Y ainsi que leurs fils K-L et Z Y en paiement d’un arriéré de charges.

Par jugement du 20 décembre 2013, le Tribunal de grande instance de Paris (8^e chambre) a:

— condamné solidairement Monsieur X Y, Madame C D, Monsieur K-L Y et Monsieur Z Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.420,52 euros en ce compris les frais de recouvrement de la créance au titre des charges de copropriété demeurées impayées arrêtées au 7 décembre 2012, avec intérêts au taux légal depuis le 5 octobre 2012, date de la mise en demeure valant sommation de payer,

— dit que les intérêts de cette somme porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Monsieur X Y, Madame C D, Monsieur K-L Y et Monsieur Z Y aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Monsieur X Y, Madame C D, Monsieur K-L Y et Monsieur Z Y ont relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 4 mars 2014, demandant à la Cour, par derniers conclusions signifiées le 30 septembre 2014 de :

— déclarer irrecevable l’instance engagée par l’assignation du 18 décembre 2012, en ce quelle était également dirigée contre Messieurs K-L et Z Y,

— mettre en conséquence ces derniers hors de cause,

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— constater que le syndicat des copropriétaires par deux assignations datées des 9 mai 2014 et 16 juin 2014 a saisi le Tribunal de grande instance d’une demande tendant à obtenir la condamnation des époux Y au paiement de charges arriérées au 2^e trimestre 2014,

— dire en conséquence irrecevable la demande d’actualisation du syndicat des copropriétaires

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— recevoir les époux Y en leur demande reconventionnelle et la déclarer fondée,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner en tout état de cause le même syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entier dépens de première instance et d’appel, avec faculté de les recouvrer directement en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance d’incident du 17 juin 2015, le Conseiller de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de radiation fondée sur l’article 526 du code de procédure civile, rejeté les demandes plus amples et contraires des parties et condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’incident.

Le syndicat des copropriétaires du XXX par dernières conclusions signifiées le 20 janvier 2015, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter les consorts Y de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner solidairement à lui payer les sommes de :

1.023,56 euros au titre des frais exposés au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de son avocat,

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 octobre 2015.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Sur la recevabilité de l’instance dirigée contre les nus-propriétaires

Les consorts Y soutiennent qu’en vertu de la donation du 22 mars 1995, les usufruitiers devaient supporter les impôts, taxes, contributions et charges de toute nature; que leur assignation en tant que nus-propriétaires n’était donc pas nécessaire.

Le syndicat des copropriétaires déclare n’avoir eu connaissance du démembrement de la propriété des lots qu’en demandant la matrice cadastrale pour son action en recouvrement de charges, aucune notification de ce démembrement n’ayant été effectuée conformément aux dispositions de l’article 6 du décret du 17 mars 1967; que cette situation rendait tout transfert de droits inopposable au syndicat et expliquait pourquoi les décomptes de charges étaient établis au nom des «'consorts Y'». Il relève toutefois que ce sont les donataires qui sont débiteurs des charges aux termes de l’acte de donation du 22 mars 1995 et que c’est par une interprétation erronée que les époux Y prétendent que l’action serait irrecevable à l’égard de leurs fils K-L et Z Y. Il précise par ailleurs que le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité entre usufruitiers et nus-propriétaires et que la clause figurant dans l’acte de donation est nulle et non avenue, celle-ci ne pouvant être contraire au règlement de copropriété.

Il est exact que selon l’acte de donation du 22 mars 1995, les charges incombaient aux donataires, c’est à dire ici aux nus-propriétaires cet acte précisant: « les DONATAIRES s’acquitteront à compter du jour de l’entrée en jouissance des impôts, contributions et charges de toute nature assis et à asseoir sur lesdits biens immobiliers ».

Ceci étant, les Consorts Y ne justifient pas avoir notifié au syndic l’acte du 22 mars 1995 portant sur la donation de la nue-propriété des lots en cause. Le syndicat était donc en droit de réclamer aux usufruitiers comme aux nus-propriétaires l’ensemble des charges afférentes aux lots concernés, sans avoir à faire de distinction entre charges incombant aux uns ou autres, et ce d’autant plus que le règlement de copropriété comportait une clause de solidarité prévoyant précisément qu’en cas de démembrement de la propriété d’un lot, la solidarité existerait, sans bénéfice de discussion pour toutes sommes dues afférentes audit lot, entre les nus-propriétaires et bénéficiaires d’un droit d’usage et d’habitation. Cette clause, qui n’est pas contradictoire avec les dispositions de l’acte de donation, permet au syndicat des copropriétaires de demander la condamnation solidaire de l’ensemble des consorts Y (usufruitiers et nus propriétaires) pour le paiement de la totalité des charges.

Au vu de ces éléments, Messieurs Z et K-L Y sont donc bien redevables, avec leurs parents X et C Y de l’ensemble des charges de copropriété demandées au titre des lots en cause. Il y a donc lieu de rejeter la demande d’irrecevabilité de l’action dirigée contre eux, ainsi que leur demande de mise hors de cause.

Sur le montant des charges dues

Les consorts Y contestent le montant des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires compte tenu des règlements qu’ils ont effectués. Ils contestent également les charges d’eau et la demande d’actualisation de la créance du syndicat au 2^e trimestre 2014, alors que ce dernier avait saisi à nouveau le Tribunal par assignations des 9 mai 2014 et 16 juin 2014 pour demander le paiement de charges arriérées arrêtées au 2^e trimestre 2014.

S’agissant des charges d’eau, ils font valoir qu’il avait été prévu par une assemblée générale de 1993 que les charges d’eau devaient être facturées à leur locataire (la société SEMME) suivant les index de son compteur et qu’ils ne devaient pas participer à la consommation générale ; que pourtant ces charges leur sont facturées en millièmes avec une facturation simultanée en fonction du relevé des index.

Le syndicat des copropriétaires s’est clairement désisté dans ses dernières écritures de sa demande d’actualisation de sa créance. Il ne réclame donc que le paiement des charges déjà réclamées en première instance avec confirmation du jugement déféré. Il n’y a donc pas de demande faisant double emploi avec d’autres procédures engagées postérieurement à la présente procédure. Il réclame en plus des sommes allouées en première instance le montant des frais exposés par lui à hauteur de 1.023,56 euros (déduits de sa demande principale en première instance) ainsi que des dommages et intérêts supplémentaires à hauteur de 5.000 euros et une nouvelle indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les charges d’eau proprement dites, le syndicat affirme que ces charges récupérables doivent être payées par le copropriétaire à charge pour lui de les répercuter ensuite à son locataire; qu’en l’espèce ces charges étaient très importantes, les consorts Y bénéficiant de deux compteurs, le lot XXX étant un centre de radiologie consommant beaucoup d’eau; que contrairement à ce que soutiennent à tort les consorts Y, les charges d’eau froide n’étaient pas réparties au prorata de leurs tantièmes mais conformément à leur consommation réelle, en mètres cubes.

Le règlement de copropriété prévoit (page 8, article 9 – répartition des charges communes) que les charges communes sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata des millièmes affectés à chaque lot, tels que ces millièmes sont indiqués à l’article. Il est précisé que la consommation individuelle de l’eau sera récupérée suivant les relevés des compteurs divisionnaires, s’il en existe pour tous les lots, ou si l’assemblée générale des copropriétaires décide de leur installation générale à la majorité simple.

En l’espèce, il n’a pas été clairement précisé quelle était la situation de la copropriété au regard des relevés de la consommation d’eau. Ceci étant, il ressort des pièces produites que lors d’une assemblée générale de 1993, que le syndicat des copropriétaires considère aujourd’hui comme nulle, il a été adopté une 4^e résolution adoptée à l’unanimité des présents ainsi libellée:

« L’assemblée générale fixe le budget 1993 à 116000 francs étant précisé que 76000 francs seront appelés au titre des charges générale et 26000 francs à M. Y au titre des provisions sur consommations d’eau de son locataire, la société SEEME, et 14000 francs à l’ensemble de la copropriété, à l’exclusion de M. Y (213/1000èmes) au titre de la consommation d’eau ».

Cette résolution n’ayant pas été contestée, elle ne peut être déclarée nulle. Cependant, contrairement à ce que soutiennent les consorts Y, elle ne les exempte pas définitivement du paiement des charges d’eau, la résolution sus-mentionnée ne concernant que le budget 1993.

Or ceux-ci n’ont jamais contesté que le lot XXX disposait d’un compteur séparé pour la consommation d’eau froide du lot XXX, et il résulte des relevés produits, qu’ils ont toujours acquitté le montant de ces consommations jusqu’à la présente procédure.

Contrairement à ce que prétendent les appelants, il n’existe pas pour la consommation d’eau une double facturation, tantôt en millièmes, tantôt selon les index compteurs mais des provisions appelées sur la base des millièmes de copropriété et facturées, après répartition des charges et déduction faite des provisions appelées, sur la base de la consommation réelle en mètres cubes. Il n’existe donc aucune confusion sur la facturation des consommations d’eau, qui est bien due par les appelants, ceux-ci ayant toujours acquitté leurs charges d’eau selon ces modalités qu’ils n’ont jamais contestées, à charge pour eux de les répercuter auprès de leur locataire. Ils n’établissent pas en tout cas que cette consommation a déjà été acquittée directement par leur locataire et qu’elle leur aurait été facturée deux fois.

Pour le surplus, il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes déduction, des appels individuels de charge et du décompte fourni par le syndicat, qu’à la date du 23 novembre 2012, le montant des charges dues par les consorts Y s’élevait à la somme de 7.444,08 euros.

Le premier juge a déduit à juste titre des sommes demandées divers frais de relance à hauteur de 645,98 euros ainsi qu’une somme de 377,58 euros correspondant à des frais d’avocat. Ces sommes n’avaient pas à être incluses dans le décompte des charges proprement dites et ont été ramenées à la somme de 6.420,52 euros. Il y a donc lieu de confirmer la condamnation des consorts Y au paiement de cette somme de 6.420,52 euros correspondant aux charges arrêtées au 23 novembre 2012, provision du 4^e trimestre 2012 incluse.

Si des règlements ont effectués postérieurement par les appelants, leur comptabilisation relève uniquement de l’exécution de la décision de première instance.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, exige que les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soient «'nécessaires'» et postérieurs à une mise en demeure pour pouvoir être imputés au copropriétaire défaillant.

Sont en principe admis comme frais nécessaires, les frais de relance, de mise en demeure, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, les droits et émoluments des actes d’huissier.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame au titre de ces frais nécessaires une somme de 1.023,56 euros correspondant précisément aux sommes expurgées du décompte de charges présenté en première instance, cette somme correspondant à divers frais de relance et à des frais de suivi avocat.

Au vu des pièces produites, seuls sont justifiés les frais d’une mise en demeure recommandée du 5 octobre 2012 à hauteur de 16 euros. Quant aux frais de «'suivi avocat'», il s’agit de frais irrépétibles qui seront examinés avec la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a donc lieu de condamner les consorts Y à payer au syndicat des copropriétaires intimé la somme de 16 euros au titre des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il avait rejeté toute demande au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l’ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Il s’agit d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé.

Les consorts Y seront donc condamnés pour leurs manquements répétés, à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

Compte tenu de ces motifs, la demande des appelants pour manque de loyauté du syndicat sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente procédure. Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné les consorts Y à payer une somme de 1.100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’y ajouter pour les frais exposés en appel, une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par les consorts Y sur le fondement du même texte sera rejetée.

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés par les consorts Y qui succombent. Ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires en ce qu’elle était dirigée contre Messieurs K-L et Z Y, en même temps que contre X et C Y,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le rejet des frais nécessaires et le montant des dommages et intérêts alloués,

L’infirmant sur ces points,

Condamne solidairement Monsieur X Y, Madame C D, Monsieur K-L Y et Monsieur Z Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 20 rue de la pépinière à Paris 8^e la somme de 16 euros au titre des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne in solidum Monsieur X Y, Madame C D, Monsieur K-L Y et Monsieur Z Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 20 rue de la pépinière la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur X Y, Madame C D, Monsieur K-L Y et Monsieur Z Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 20 rue de la pépinière la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne Monsieur X Y, Madame C D, Monsieur K-L Y et Monsieur Z Y aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,