Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2015

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/15944

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Octobre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 07/15697

APPELANTE

Madame D E épouse Y

XXX

XXX

Représentée par M^e François DUFFOUR de la SCP NEVEU SUDAKA & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043

INTIMÉES

SA CNP ASSURANCES prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

SA Z ACTIFS IMMO prise en la personne de la SA CILOGER, elle-même prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentées par M^e Patrice LEBATTEUX de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154, avocat postulant

Assistées de M^e Géraldine ALLARD-KOHN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substituant M^e Patrice LEBATTEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 6 février 1997, M. A, aux droits duquel est venue CNP Assurances (SA), a consenti à M^me D B épouse Y un bail à usage commercial en vue de l’exercice d’une activité de fleuriste, portant sur une boutique située 43, rue des Belles Feuilles en rez-de-chaussée et sous-sol d’un immeuble cadastré XXX dans le 16^e arrondissement de Paris, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1^er janvier 1995 et moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 130.000 francs.

Par acte d’huissier du 6 décembre 2005, M^me B a sollicité le renouvellement du bail.

La société CNP Assurances a refusé le renouvellement du bail et offert à la locataire le paiement d’une indemnité d’éviction selon acte du 3 mars 2006.

C’est dans ces conditions que M^me B a fait assigner la société CNP Assurances devant le tribunal de grande instance de Paris par acte du 8 novembre 2007 en fixation de l’indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 24 juin 2008, le tribunal a dit que le congé du 3 mars 2006 a mis fin au bail à compter du 31 décembre 2005 et désigné M^me X en qualité d’expert afin de déterminer le montant des indemnités.

La société Z Actifs Immo a acquis la propriété de l’immeuble du XXX suivant acte de cession du 15 octobre 2009 ainsi que la créance d’indemnité d’occupation afférente au local commercial litigieux selon acte du 2 décembre 2009, l’ensemble de l’opération ayant été signifié à M^me B par acte d’huissier du 6 janvier 2010.

L’expert a déposé son rapport le 15 février 2010.

Des sommes étant restés impayées, la société Z Actifs Immo a fait délivrer à M^me B, par acte du 1^er septembre 2010 visant les dispositions de l’article L. 145-17-I-1° du Code de commerce, un commandement de payer la somme de 50.873,67 euros au titre de l’occupation des locaux.

La dette locative n’ayant pu être totalement apurée, la société Z Actifs Immo a fait délivrer à la locataire le 16 novembre 2010 un acte portant rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction du 3 mars 2006 et refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime.

Par jugement en date du 16 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré bien fondée l’intervention volontaire de la société Z Actifs Immo à la suite d’actes de cession intervenus à son profit les 15 octobre et 2 décembre 2009,

— constaté que M^me B n’a pas commis d’actes suffisamment graves et légitimes (sic) susceptibles de justifier la rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction,

— constaté que suivant décompte non daté versé au débat, M^me B est redevable au 4^e trimestre 2011 d’une somme de 6.629,94 euros,

— dit que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité par M^me B dans les locaux appartenant à la société Z Actifs Immo aux droits de la société CNP Assurances,

— fixé à 177.500 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues dues par la société CNP Assurances à M^me B, outre les frais de déménagements payables sur justificatifs,

— dit que M^me B est redevable à l’égard de la société CNP Assurances et de la société Z Actifs Immo d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2006,

— fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 23.400 euros outre les taxes et charges,

— dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M^me B épouse Y a relevé appel de ce jugement le 31 juillet 2013. Par ses dernières conclusions en date du 19 février 2014, elle demande à la Cour de :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 307.000 euros toutes causes confondues,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 20.960 euros à compter du 1^er avril 2006,

— condamner solidairement les sociétés CNP Assurances et la société Z Actifs Immo au paiement de la somme de 307.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— ordonner la compensation entre les sommes qui resteraient dues à titre de loyers et indemnités d’occupation et le montant de l’indemnité d’éviction par ailleurs fixée dans les termes du présent dispositif,

— déclarer les sociétés CNP Assurances et Z Actifs Immo mal fondées en leur appel incident,

— condamner les sociétés CNP Assurances et Z Actifs Immo sous la même solidarité au paiement d’une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d’appel.

Par leurs dernières conclusions datées du 2 avril 2015, les sociétés CNP Assurances et Z Actifs Immo demandent quant à elles à la Cour de :

— déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société Z Actifs Immo dans le cadre de la présente instance,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction globale à la somme de 164.600 euros, toutes causes confondues, hors indemnités de licenciement, sur justification,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M^me B aux sociétés CNP Assurances et Z Actifs Immo à compter du 1^er janvier 2006, à la somme annuelle en principal de 31.200 euros, avant abattement sur la base d’un prix unitaire de 600 euros/m2 et une surface pondérée de 52 m²,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu un abattement de précarité de 10 %,

— condamner M^me B au paiement de ladite indemnité d’occupation en deniers ou quittance,

— débouter M^me B de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, dénuées de toute justification comme de tout fondement,

A titre subsidiaire :

— confirmer le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions et débouter M^me B de l’ensemble des ses demandes, fins, conclusions,

En tout état de cause :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la compensation entre le montant des indemnités d’éviction et d’occupation,

— dire et juger que le solde résiduel de l’indemnité d’éviction pourra être versé entre les mains du service séquestre de l’Ordre des avocats à la Cour d’appel de Paris, conformément aux dispositions de l’article L.145-29 du Code de commerce aux frais de la locataire,

— infirmer le jugement déféré au titre des dispositions visant l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,

— condamner M^me B à payer aux sociétés CNP Assurances et Z Actifs Immo, la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M^me B aux dépens de première instance comme ceux d’appel dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

SUR CE,

I-Sur la demande d’intervention de la société Z Actifs Immo :

La société Z Actifs Immo demande à la Cour de la déclarer recevable et bien fondée en son intervention volontaire en qualité de propriétaire de l’immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce de M^me B depuis le 15 octobre 2009.

Or la société Z Actifs Immo était partie intervenante en première instance et intimée en cause d’appel de sorte qu’elle ne peut être considérée comme intervenante volontaire en appel .

II-Sur l’indemnité d’éviction:

II-1-Sur l’indemnité principale :

M^me B soutient que l’indemnité d’éviction doit être calculée en fonction d’un barème représentant 90 % de son chiffre d’affaires TTC, compte tenu d’une baisse temporaire mais non significative de l’activité, exclusivement liée à son état de santé et surtout de l’excellent emplacement des locaux, qui jouissent d’une très bonne commercialité dans un secteur où la population dispose d’un pouvoir d’achat élevé, et bénéficient donc d’un potentiel de développement important pour l’activité de fleuriste.

Les intimées demandent le rejet de ces prétentions à défaut de communication de bilans postérieurs à l’année 2010. Elles s’opposent à ce que le chiffre d’affaires soit pris en compte « toutes taxes comprises » et sollicitent à ce titre la confirmation du jugement entrepris suivant lequel « il convient de retenir un chiffre d’affaires hors taxes, la TVA étant récupérable et il n’est pas établi par M^me B que l’usage de la profession était d’inclure la TVA dans le chiffre d’affaires qui sert à l’évaluation du fonds ».

Selon elles, la valorisation à hauteur de 90 % du chiffre d’affaires n’est pas justifiée d’autant que « l’exploitation ne génère aucun bénéfice » mais elles acceptent de voir entériner le rapport d’expertise et fixer l’indemnité d’éviction pour perte de fonds de commerce à la somme de 163.100 euros.

Les locaux loués dépendent d’un bel immeuble ancien de très bon standing situé entre XXX ; le secteur commercial est attractif avec une grande diversité d’enseignes ; l’emplacement est donc très bon pour l’activité exercée dans un environnement commercial dense et favorable d’autant que la boutique bénéfice d’une bonne visibilité depuis la place F G et XXX.

Les locaux sont d’équipement modeste et à l’état d’usage en rez de chaussée. Le sous sol constitue un complément utile en tant que réserve .

Le bail est à destination de vente de fleurs vertes, fleuries, arbustes et accessoires s’y rapportant, mais l’expert relève M^me B a su fidéliser une clientèle par l’entretien de jardins et terrasses, la location de plantes et la fourniture de bouquets à des sociétés, syndics de copropriété, ou particuliers résidant dans le secteur ainsi que dans d’autres quartiers de Paris et localités de la banlieue ouest de PARIS ( Boulogne, Levallois Perret, Neuilly sur seine..) pour laquelle elle effectue des prestations ponctuelles ou régulières;

Aucune partie ne conteste que l’éviction de M^me B entraîne la perte de son fonds, que l’indemnité d’éviction doit prendre ainsi la forme d’une indemnité de remplacement et non de transfert et que cette indemnité doit être calculée à partir du chiffre d’affaires et non suivant la méthode dite de rentabilité, s’agissant d’un fonds de commerce exploité à titre personnel par le preneur .

M^me B rappelle que le résultat moyen des trois dernières années a été atteint malgré des difficultés de santé, que le chiffre d’affaires moyen des années 2008, 2009 et 2010 est de 251 382€ HT soit 300 652€ TTC et que contrairement à ce qu’ont indiqué les premiers juges, c’est le chiffre d’affaires TTC qui doit être retenu pour apprécier la valeur du fonds de même qu’un ratio de 90 %, compte tenu de l’excellente qualité de l’emplacement et du fort potentiel de développement .

L’expert a proposé de fixer la valeur du fonds suivant un pourcentage de 70 % du chiffre d’affaires hors taxes en tenant compte principalement du niveau de loyer, de la valeur du droit au bail qu’elle estime modique, des faibles équipements dont le fonds est doté, du chiffre d’affaires et des résultats déficitaires; elle souligne que le pourcentage doit s’appliquer au chiffre d’affaires hors TVA qui n’est pas une recette pour le commerçant.

Or d’une part, la valeur du fonds doit s’apprécier en tenant compte des usages, et il est démontré que conformément aux usages en matière de vente de fonds de commerce de ventes de fleurs, la valeur du fonds s’apprécie TTC, peu important que la TVA ne soit pas récupérable par le commerçant ;

D’autre part, la moyenne des chiffres d’affaires des années de référence les plus récentes (2008, 2009 et 2010) , nonobstant l’état de santé dégradé de M^me B a été légèrement plus élevée que la moyenne retenue par l’expert pour les années 2007 à 2009 ; le résultat a été en outre pendant ces trois dernières années bénéficiaire .

Le taux de 90 % dont l’application est demandé par M^me B est un taux maximum en matière de vente de fonds de cette nature. Celui de 70 % compte tenu de la qualité de l’emplacement et de la prise en compte du chiffre d’affaires TTC n’est pas approprié et il sera préféré un taux de 80 % du chiffre d’affaires TTC .

La valeur du fonds s’établit en conséquence à la somme suivante, la bailleur ne contestant pas la moyenne du chiffre d’affaires TTC revendiqué de 300 652 € :

300 652 € x 80% =240 521, 60 € arrondie à 240 500 €,

II- 2- Sur les indemnités accessoires :

M^me B indique que l’octroi d’une indemnité de remploi est justifié en vue d’un projet de réinstallation dans une activité de services sur le thème du jardin et réfute la position des bailleurs pour lesquels aucune indemnité n’est due à ce titre dans la mesure où elle envisagerait de prendre sa retraite.

Les bailleresses s’opposent à l’octroi d’une indemnité de remploi et à l’indemnisation du trouble commercial, à défaut de toute réinstallation possible de l’exploitante évincée compte tenu de son âge et de son état de santé, et qui a elle même indiqué qu’avant la délivrance du congé, elle entendait céder son fonds pour cette raison.

M^me B affirme de manière parfaitement contradictoire que son ambition après l’éviction est de pouvoir remettre sur pied une activité de services dans le domaine du jardinage pour pouvoir aider sa fille à s’installer tout en déclarant, quelques lignes plus loin dans ses écritures, qu’elle attend d’être indemnisée pour, compte tenu de son age et de son état de santé, pouvoir prendre sa retraite.

La preuve de l’intention de M^me B âgée de plus de 75 ans pour être née le XXX d’arrêter son activité de commerçante est suffisamment établie par son propre aveu et l’invocation de ses soucis de santé et il ne peut être fait droit en conséquence à sa demande de frais de remploi ainsi qu’en ont décidé les premiers juges.

L’indemnisation du trouble commercial n’est contestée qu’au regard de l’absence prévisible d’installation; or, destinée à compenser également le préjudice résultant des conséquences de l’éviction sur l’activité commerciale en raison du temps consacré notamment au déménagement, elle sera évaluée à la somme de 4 500 € proposée par l’expert.

M^me B n’a soumis en revanche de devis de déménagement ni à l’expert ni en cours de procédure ; il ne peut être fait droit à ce chef distinct de préjudice qui ne peut être évalué .

L’allocation de la somme de 1500 € au titre des frais administratifs n’est pas contestée et sera confirmée .

L’indemnité globale d’éviction s’établit à la somme de : 240 500 € + 6000 € = 246 500 €, frais de licenciement en sus .

III- Sur l’indemnité d’occupation:

Les bailleresses reprochent au jugement entrepris d’avoir retenu un prix unitaire de 500 euros en se fondant sur des éléments étrangers aux modalités de fixation de l’indemnité. Elles font valoir que la locataire elle-même a pu valoriser le droit au bail suivant un prix de marché de 700 euros/m²P dans ses conclusions de première instance et demandent donc à la Cour d’appliquer un prix unitaire de 600 euros/m² P conformément aux préconisations de l’expert, soit une valeur locative de 28.080 euros après abattement de 10 % pour précarité qu’aucune circonstance ne justifie d’augmenter comme le sollicite M^me B .

L’indemnité d’occupation due pendant la période de maintien dans les lieux du preneur est, en application de l’article L 145-28 du code de commerce, déterminée conformément aux sections VI et VII du chapitre relatif au bail commercial, compte tenu de tous les éléments d’appréciation; elle correspond à la valeur de renouvellement dans des conditions exclusives de tout plafonnement et non à la valeur de marché des locaux comme l’ont souligné à juste titre les premiers juges par des motifs que la cour fait siens, soulignant l’absence de vacance des locaux, d’investissement et de frais de négociation exposés par le bailleur en vue de la mise sur le marché des locaux .

La fixation de la valeur de renouvellement à la valeur unitaire de 500 € apparaît toutefois inadaptée à la qualité de l’emplacement, étant observé que l’expert a proposé une valeur de 600€ /m², que l’indemnité d’occupation telle que fixée par les premiers juges est d’un montant inférieur à celui du loyer plafonné à 25 605 €/an si le bail avait été renouvelé alors même que la valeur locative de marché avait été proposée au montant de 700 € /m² par M^me B ; il est en conséquence plus juste de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la valeur unitaire de 550 € /m² P ; l’indemnité d’occupation s’établit en conséquence à la somme de :

550 € x 52m² P = 28 600 € ;

M^me B sollicite un abattement de 20 % pour tenir compte de la précarité née de la longueur de la procédure, le congé ayant effet au 1^er janvier 2006, ce qui l’a privée selon elle de pouvoir prendre sa retraite et percevoir une indemnité d’éviction plus rapidement ; or la précarité dans les conditions d’exploitation du fonds est née pour partie des effets du congé en empêchant la locataire de pouvoir céder son fonds mais aussi pour partie des difficultés liées à l’age et à l’état de santé de la locataire ainsi qu’elle le souligne elle-même, et qui ont provoqué des retards de paiement et la rétractation ensuite de l’offre d’indemnité d’éviction par la bailleresse ; celle-ci souligne au surplus sans être contestée sur ce point que M^me B a attendu la signification du jugement plusieurs mois après sa date, pour en interjeter appel ;

Les difficultés financières invoquées ne sont donc pas la seule conséquence du congé et ne caractérisent pas de circonstances particulières autorisant un abattement de précarité supérieur à celui habituellement consenti de 10 % tel qu’apprécié par les premiers juges qui seront approuvés sur ce point .

Le montant de l’indemnité d’occupation s’éléve à la somme annuelle de 25 740 €.

III- Sur les autres demandes :

Les bailleurs successifs demandent de dire que le solde de l’indemnité d’éviction après compensation pourra être versé par le séquestre de l’Ordre des avocats de la cour d’appel de Paris conformément aux dispositions de l’article L 145-29 du code de commerce ; M^me B n’a moyen opposant à cette désignation .

Les dépens d’appel seront supportés in solidum par les bailleurs successifs ; il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu de donner acte à la société Z Actifs Immo, intimée en appel, de son intervention volontaire,

Réformant le jugement déféré sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation,

Statuant à nouveau,

Fixe le montant de l’indemnité d’éviction due par CNP Assurances à M^me B à la somme de 246 500 €, toutes causes confondues, frais de licenciement en sus ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par M^me B à la société CNP Assurances et à la société Z Actifs Immo à compter du 1^er janvier 2006 à la somme de 25 740 € par an charges et taxes en sus .

Confirme le jugement pour le surplus,

Désigne le service séquestre juridique de l’Ordre des avocats de la cour d’appel de Paris pour verser le montant de l’indemnité d’éviction contre remise des clefs sur justification du paiement des sommes dues par M^me B aux bailleurs dans les conditions de l’article L 145-29 du code de commerce.

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Met les dépens à la charge in solidum de CNP Assurances et de Z Actifs qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE