Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2015

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/15919

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/04149

APPELANTE

XXX, en la personne de M^e Z A, en sa qualité de mandataire judiciaire liquidateur de la société JSAL

Intervenante volontaire

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

102 rue du Faubourg Saint-Denis

XXX

Représentée par M^e Sandrine ZARKA EDERY, avocat au barreau de PARIS, toque : E0260

INTIMÉES

SARL FUTURIMO prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

SARL JL IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

Représentées par M^e Dominique OLIVIER de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069, avocat postulant

Ayants pour avocat plaidant M^e Bruno GRANGEON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0185

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Suivant acte sous seing privé du 31 décembre 2001, les sociétés co-indivisaires Futurimo et JL Immobilier ont donné à bail commercial à la société Jsal, pour une durée de neuf années à compter du 1^er janvier 2002, des locaux dépendant d’un immeuble sis XXX, moyennant un loyer annuel de 12.196 euros payable trimestriellement et d’avance .

Le bail est à destination d’un commerce de 'jouets, puériculture, linge de maison et chaussures’ .

Par un acte d’huissier de justice du 25 juin 2010, les bailleresses ont fait signifier à la locataire un congé avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, à effet du 31 décembre 2010 .

Le même jour, elles ont fait délivrer à la locataire, qui accusait un retard dans le paiement des loyers et provisions sur charges, un commandement de payer pour la somme de 4.181,69 euros .

En dépit du versement d’acomptes sporadiques, le compte locatif de la société Jsal présentait au 1^er octobre 2010 un solde débiteur de 8.132,86 euros .

Les bailleresses, exposant avoir, en outre, découvert, à la faveur de constats d’huissier de justice respectivement établis le 2 juillet 2010, le 23 septembre 2010 et le 18 janvier 2011, que la locataire exploitait exclusivement, en violation de la clause de destination du bail, un commerce de prêt-à-porter féminin, ont demandé au tribunal de grande instance de Paris, suivant assignation du 22 février 2011, de prononcer la résiliation judiciaire du bail, de prendre acte de ce qu’elles se rétractaient de leur offre d’indemnité d’éviction, de constater que la locataire, déchue de son droit à indemnité d’éviction et de son droit au maintien dans les lieux se trouvait depuis le 1^er janvier 2011 occupante sans droit ni titre, de prononcer en conséquence l’expulsion à peine d’astreinte et de paiement d’indemnités d’occupation .

Par jugement contradictoire du 8 juillet 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que le bail a pris fin le 31 décembre 2010 par l’effet du congé du 25 juin 2010 avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’occupation (sic),

— constaté les manquements graves et continus de la société Jsal à ses obligations de paiement aux termes convenus et à la clause de destination contractuelle du bail expiré le 31 décembre 2010, pendant la durée du bail résiduel,

— prononcé aux torts exclusifs de la société Jsal la résiliation judiciaire du bail conclu le 31 décembre 2001 et expiré le 31 décembre 2010,

— dit que le prononcé de la résiliation du bail liant les parties prive de tout effet l’offre d’indemnité d’éviction précédemment formulée par les bailleurs et met fin au droit au maintien dans les lieux du preneur,

— En tant que de besoin, donné acte aux sociétés Futurimo et JL Immobilier de leur rétractation de leur offre d’indemnité d’éviction,

— ordonné l’expulsion de la société Jsal et de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe sans droit ni titre depuis cette date, s’agissant des lots n°2 (boutique en rez-de-chaussée droit du bâtiment A), n°3 (local à usage de réserve à la suite du local commercial), lots n°19 et 101 (locaux à usage de réserve en sous-sol, accessibles à partir du lot n°2) du XXX à Paris 18^e, tels qu’ils résultent des énonciations du bail résilié et règlement de copropriété du dit immeuble, au besoin avec le concours de la force publique dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement sous astreinte journalière provisoire de 150 euros par jour de retard, passé ce délai, la dite astreinte provisoire courant pendant un délai de trois mois,

— condamné la société Jsal à payer à compter du 1^er janvier 2011, en deniers ou quittances, aux sociétés Futurimo et JL Immobilier, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer contractuel,

— dit que les sommes versées par la société Jsal au titre de la période débutant à compter du 1^er janvier 2011 s’imputeront sur les dites indemnités d’occupation,

— dit que les sommes pour une année porteront intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— ordonné la mainlevée de tout séquestre judiciaire ordonné sur les sommes versées par la société Jsal et ordonné le versement des dites sommes aux sociétés Futurimo et JL Immobilier en paiement des indemnités d’occupation dues pour la période débutant au 1^er janvier 2011,

— débouté la société Jsal de ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société Jsal à verser à chacune des sociétés Futurimo et JL Immobilier une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction .

La société Jsal (SARL) a relevé appel de ce jugement le 31 juillet 2013 ; par dernières conclusions, signifiées le 30 octobre 2015, la Selafa Mandataires judiciaires associés (MJA) prise en la personne de M^e Z A ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société Jsal, demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la société Jsal, débouter les sociétés Futurimo et JL Immobilier de leurs demandes de ce chef, donner acte aux sociétés Futurimo et JL Immobilier de leur refus de renouvellement du bail, dire nulle et non avenue la rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction des sociétés Futurimo et JL Immobilier, dire la Selafa MJA ès qualités bien fondée à réclamer le paiement d’une indemnité d’éviction à la suite du congé délivré le 25 juin 2010, commettre un expert pour donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction, condamner solidairement les sociétés Futurimo et JL Immobilier à payer à la Selafa MJA ès qualités une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise .

Les sociétés Futurimo (SARL) et JL Immobilier (SARL), intimées et incidemment appelantes, par dernières conclusions signifiées le 2 novembre 2015, prient la cour de déclarer irrecevables et mal fondées les prétentions Selafa MJA prise en la personne de M^e Z A ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société Jsal, de confirmer le jugement entrepris sauf sur le montant de l’indemnité d’occupation, statuant à nouveau, de condamner la société Jsal prise en la personne de son liquidateur à payer en deniers ou quittances aux sociétés Futurimo et JL Immobilier solidairement entre elles (au sens de l’article 1197 du code civil) la somme de 15.549,67 euros en principal en indemnisation de l’occupation des lieux sans droit ni titre au cours de la période du 14 novembre 2013 au 7 mai 2014, en tout état de cause, constater et fixer la créance des sociétés Futurimo et JL Immobilier déclarée au passif de la liquidation judiciaire de la société Jsal à la somme de 83.038,09 euros en principal, à titre privilégié et compte tenu du gage-expèce de 3.049 euros constitué par la société Jsal lors de son entrée dans les lieux, condamner la société Jsal prise en la personne de son liquidateur à payer aux sociétés Futurimo et JL Immobilier solidairement entre elles la somme globale de 5.000 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles et aux dépens dont distraction.

SUR CE :

Il doit être relevé que suivant jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 novembre 2013, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la société Jsal et la Selafa MJA prise en la personne de M^e Z A désignée aux fonctions de mandataire judiciaire ; le redressement judiciaire a été converti en liquidation judiciaire selon jugement du 22 mai 2014 désignant la Selafa MJA prise en la personne de M^e Z A aux fonctions de mandataire judiciaire liquidateur ; les sociétés intimées ont déclaré leur créance à titre privilégié au passif de la procédure collective les 17 et 28 décembre 2013 ;

Il doit être en outre constaté que l’expulsion de la société Jsal a été diligentée le 7 mai 2014 en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement dont appel ;

Au soutien de leur demande en résiliation du bail, les bailleresses invoquent en premier lieu, les manquements de la société Jsal à son obligations de paiement du loyer à bonne date, en second lieu, la violation de la clause de destination contractuelle ;

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que par l’effet du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction qui lui a été délivré le 25 juin 2010 à effet au 31 décembre 2010, la société locataire Jsal a droit, depuis cette date, par application de l’article L. 145-28 du code de commerce, au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, et ce, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ;

L’indemnité d’éviction n’est toutefois pas acquise à la locataire qui demeure tenue, nonobstant le congé qui lui a été délivré, de respecter les conditions et clauses du bail expiré durant toute la période au cours de laquelle elle se maintient dans les lieux en vertu du droit qui lui est conféré par les dispositions précitées du code de commerce ;

Concernant le second grief, la société Jsal ne conteste pas vendre exclusivement des vêtements de prêt-à-porter et des accessoires de mode féminins, des bijoux fantaisie et des chaussures ;

Elle soutient toutefois que la vente de vêtements de prêt-à-porter et accessoires de mode féminins ainsi que de bijoux fantaisie serait complémentaire à la vente de chaussures visée dans la clause de destination du bail ;

Or, la destination du bail est circonscrite au commerce de 'jouets, puériculture, linge de maison et chaussures’ et doit être interprétée strictement ;

Il n’est aucunement justifié d’une évolution des usages commerciaux selon laquelle les vêtements, accessoires de mode féminins et bijoux seraient désormais proposés à la vente aux côtés des chaussures alors que les produits concernés ne se rencontrent pas, habituellement, sur les mêmes points de vente;

Il n’est pas davantage établi que l’offre en vente de jouets, articles de puériculture et linge de maison doive être nécessairement accompagnée de l’offre en vente de vêtements et accessoires de mode féminins et bijoux, alors que les produits en cause ne sont pas destinés au même usage et répondent à des besoins distincts du consommateur ;

La prétendue complémentarité avec les activités autorisées à la clause de destination du bail est dès lors dénuée de fondement ;

La société Jsal se prévaut ensuite de la tolérance dont auraient fait preuve à son égard les bailleresses qui n’ignoraient pas, selon elle, la nature de ses activités commerciales;

Mais force est d’observer qu’elle ne montre en rien que les bailleresses, avant d’en faire établir le constat par huissier de justice le 2 juillet 2010, le 23 septembre 2010 et le 18 janvier 2011, avaient connaissance de ses activités contraires à la clause de destination du bail ;

Il importe à cet égard de souligner que l’extrait K bis de la société Jsal au 13 janvier 2011 faisait mention d’une activité, conforme à la clause de destination du bail, de vente de 'jouets, puériculture, linge de maison et chaussures', exploitée sous l’enseigne 'Les enfants de Montmartre’ qui évoque à l’évidence la vente d’articles de puériculture et de jouets et ne suggère en rien la vente de vêtements et accessoires de mode féminins et de bijoux ;

L’attestation de M. X, compagnon de la gérante de la société Jsal, rapportant que M. Y, gérant de la société JL Immobilier, s’était souvent rendu sur les lieux loués et avait pu constater les activités qui y étaient exercées, n’est pas suffisamment circonstanciée , outre qu’elle ne vaut pas, en toute hypothèse, pour la société Fururimo, qui est co-bailleresse avec la société JL Immobilier ; elle est dès lors inopérante à justifier d’une complète et parfaite connaissance par les bailleresses des activités litigieuses de la locataire ;

Dans ces conditions, il ne saurait être déduit de l’absence d’une quelconque manifestation de désapprobation des bailleresses, une autorisation explicite et à tout le moins non ambigüe et non équivoque ouvrant droit pour la locataire à l’exercice d’une activité non prévue au contrat de bail ;

Il s’infère des observations qui précèdent que la locataire a manqué à ses obligations contractuelles, tant au cours du bail expiré que dans la période d’exercice de son droit au maintien dans les lieux, en exploitant des activités étrangères à la destination du bail ;

C’est avec raison que les premiers juges, ont retenu que ce manquement répété était suffisamment grave pour justifier, par application des dispositions de l’article 1184 du code civil, la résiliation du bail conclu le 31 décembre 2001 et expiré le 31 décembre 2010, et, en conséquence, l’expulsion sous astreinte de la société Jsal devenue à compter du 1^er janvier 2011 occupante sans droit ni titre ;

C’est encore par une juste appréciation des éléments de la cause, et sans méconnaître sa nature à la fois indemnitaire et comminatoire, que les premiers juges ont fixé l’ indemnité d’occupation irrégulière dont est redevable la société Jsal à compter du 1^er janvier 2011, à une somme égale au montant du loyer contractuel soit, 1.250 euros par mois ;

La créance des sociétés bailleresses au titre des loyers et indemnités d’occupation échus antérieurement au redressement judiciaire, ultérieurement converti en liquidation judiciaire, de la société Jsal, ouvert suivant jugement du 14 novembre 2013, sera fixée au passif privilégié de la procédure collective déduction faite des versements effectués par la société Jsal à titre d’acomptes et compte tenu du gage-espèces constitué par le dépôt de garantie de 3.049 euros versé par la société Jsal à son entrée dans les lieux ;

La créance à fixer à titre privilégié s’établit à 27.661,82 euros se décomposant comme suit :

— arriéré locatif du 4^e trimestre 2010 : 3.931,94 euros,

— indemnités d’occupation du 1^er janvier 2011 au 14 novembre 2013 : (1.250 euros x 34 mois) + (1.250 x 14 jours : 30 jours) = 43.083, 33 euros

Total : 47.015,27 euros

A déduire :

— chèque du 7 mars 2011 : 3. 932,86 euros

— chèque du 28 avril 2011 : 4.097,20 euros

— chèque du 7 juillet 2011 : 3. 932,86 euros

— chèque Carpa du 23 avril 2012 : 7. 390,53 euros

Total à déduire : 19. 353,45 euros

Total : 27. 661, 82 euros ;

Concernant les indemnités d’occupation échues postérieurement au 14 novembre 2013 mais antérieurement au jugement de liquidation judiciaire et jusqu’au 7 mai 2014, date à laquelle a été expulsée des lieux la société Jsal, elles donneront lieu à fixation de la créance, dans les termes du dispositif ci-après, à hauteur de la somme de 6.916,66 euros se décomposant comme suit :

-666,66 euros du 14 novembre au 30 novembre 2013,

-1.250 euros x5 mois = 6.250 euros du 1^er décembre 2013 au 30 avril 2014,

-282,25 euros du 1^er au 7 mai 2014 ,

Total : 6.916,66 euros ;

L’équité commande d’allouer aux sociétés intimées une indemnité globale de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf en celle de ses dispositions portant condamnation au titre des indemnités d’occupation,

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe la créance à titre privilégié des sociétés Futurimo et JL Immobilier au passif de la liquidation judiciaire Jsal, d’une part au titre des loyers et indemnités d’occupation échus antérieurement au 14 novembre 2013, date de l’ouverture du redressement judiciaire de la société Jsal, à la somme de 27. 661, 82 euros, compte tenu du gage-espèce de 3.049 euros constitué à l’entrée dans les lieux de la société Jsal, et des sommes versées par la société Jsal à compter du 1^er janvier 2011, et d’autre part au titre des indemnités d’occupation échues antérieurement au jugement de liquidation judiciaire, du 14 novembre 2013 au 7 mai 2014, date de son expulsion des lieux, à la somme de 6.916,66 euros.

Condamne la Selafa MJA prise en la personne de M^e Z A ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société Jsal au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Selafa MJA prise en la personne de M^e Z A ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société Jsal aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE