Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 01 AVRIL 2015

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/06065

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 11/03692

APPELANTS

Madame B A épouse X

XXX

XXX

Monsieur D A

XXX

XXX

Représentés et assistés de M^e Arnauld BERNARD, avocat au barreau de VAL DE MARNE, toque : PC 69, avocat plaidant

INTIMEE

SARL H AA V

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Assistée de M^e DUBOIS Gaelle, avocat au barreau de PARIS, toque: P0480, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Janvier 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente de chambre

M^me R S, Conseillère

Madame F G, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Laureline DANTZER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, président et par Laureline DANTZER, greffier présent lors du prononcé.

********

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 31 juillet 2001, M. D A et M^me L M ont consenti à la SARL H I V un bail à usage commercial portant sur des locaux situés 7 bis, rue Baratte Cholet à Saint-Maure-des-Fossés dans le Val-de-Marne, pour une durée de neuf années à compter du 1^er décembre 1999.

Par acte d’huissier en date du 26 février 2009, les bailleurs ont fait délivrer à la société H I V un congé avec offre de renouvellement au 1^er octobre 2009 moyennant un loyer annuel de 26.400 euros.

Les parties n’étant pas parvenues à un accord après négociations sur le montant du nouveau loyer, les bailleurs ont notifié à leur locataire par acte du 29 novembre 2009 l’exercice de leur droit d’option et ont refusé de renouveler le bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

C’est dans ces circonstances que par acte du 16 février 2011, M^me B A épouse X et M. D A ont fait assigner la société H I V devant le tribunal de grande instance de Créteil, aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 150.000 euros au titre de l’indemnité principale, 22.205 euros ou 38.205 euros au titre des indemnités accessoires selon qu’il y ait lieu ou non à réinstallation du preneur et 28.600 euros annuels au titre de l’indemnité d’occupation, et ont demandé la compensation judiciaire entre les condamnations.

Par jugement en date du 17 septembre 2012 et jugement rectificatif du 15 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Créteil a sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— dit que le bail en date du 31 juillet 2001, ayant pris fin le 1^er octobre 2009 suite au congé de février 2009, la société H I V a droit au paiement d’une indemnité d’éviction;

— débouté la société H I V de sa demande d’expertise

Vu le rapport d’expertise établi par Monsieur J Z,

— condamné Monsieur D A et Madame B A épouse X à payer à la société H I V une indemnité d’éviction de :

* 170.000 € à titre d’indemnité principale

* 40.036 € au titre des indemnités annexes ;

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société H I V à compter du 1^er octobre 2009 au montant du dernier loyer ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les consorts A ont relevé appel de ce jugement le 26 mars 2013. Par leurs dernières conclusions en date du 21 octobre 2014, ils demandent à la Cour de :

— débouter la société H I V de toutes ses demandes,

— infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— fixer l’indemnité d’éviction due à la société H I V à la somme de 142.446 € au titre de l’indemnité principale ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de l’expiration du bail, soit depuis le 1^er octobre 2009 à la somme annuelle de 28.600 € et de condamner celui-ci à la régler jusqu’à la parfaite libération des lieux par la remise des clés d’un local vide ;

En tant que de besoin, prononcer la compensation judiciaire entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction et celles dues au titre de l’indemnité d’occupation.

— condamner la société H I V à payer au bailleur la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société H I V aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions en date du 26 août 2013, la société H I V demande quant à elle à la Cour de :

— débouter les consorts A de leur appel comme étant non fondé ;

— recevoir la société H I V en son appel incident ;

— réformer le jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’éviction à payer par les consorts A à la société H I V à la somme de 170.000 € à titre d’indemnité principale ;

— condamner les consorts A à payer à la société H I V la somme de 299.548 € au titre de la valeur du fonds de commerce ;

— condamner les consorts A à payer à la société H I V la somme de 299.500 € au titre de la valeur du droit au bail ;

— condamner les consorts A à payer à la société H I V la somme de 250.000 € au titre de la valeur du droit au bail ;

— réformer le jugement en ce qu’il a fixé alloué à la société H I V la somme de 40.036 € au titre des frais de réinstallation ;

— condamner les consorts A à payer à la société H I V la somme de 40.036 € au titre des frais de liquidation du fonds ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due par la société H I V à compter du 1^er octobre 2009 au montant du dernier loyer;

subsidiairement,

— appliquer un abattement de 30 % sur le montant de l’indemnité d’occupation ;

— condamner les consorts A à payer à la société H I V la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les consorts A aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

SUR CE

I-Sur l’indemnité d’éviction

I-1-Sur l’indemnité principale

Les appelants demandent l’infirmation du jugement entrepris, qui a retenu l’estimation de M. Z en ayant fixé le montant de l’indemnité principale à la somme de 170.000 euros.

Ils soutiennent que l’évaluation du préjudice à indemniser doit se faire à la date la plus proche de l’éviction, que notamment les chiffres d’affaires à retenir pour calculer le montant de cette indemnité doivent correspondre à la période la plus proche de l’éviction, à savoir les années 2010, 2011 et 2012 ; qu’en l’espèce, la société H I a rendu les clefs le 1^er mars 2013 à la suite de la fermeture définitive du fonds, que le principe d’actualisation impose de rechercher si le préjudice n’a pas diminué entre la décision de première instance et la décision d’appel (Cass.3^e civ, 20 juin 1989, n°88-11329), qu’en appliquant la méthode de calcul retenu par l’expert aux nouveaux chiffres, la valeur marchande des locaux en cause s’établit dans une fourchette comprise entre 126.344 € (51%) et 158.549 € (64%), soit 142.446 €; ils demandent en conséquence que le montant de l’indemnité principale soit fixé à la somme de 142.446 €.

En réponse à la partie adverse, qui sollicite la fixation de l’indemnité d’éviction à la valeur du droit au bail, les appelants font valoir que la valeur actualisée du fonds de commerce, correspondant à la somme de 142.446 €, est supérieure à la valeur du droit au bail (évalué par l’expert à la somme de 37.000 €) et qu’en conséquence, c’est la valeur marchande du fonds qui doit être retenue en l’absence d’augmentation ou de diminution significative de la valeur locative du commerce, que le chiffre de 250.000 € invoqué par l’intimée correspond à la valeur du droit au bail, en ce compris un pas-de-porte qui n’a pas à entrer en compte dans l’indemnité d’éviction.

L’intimée affirme quant à elle que le départ à la retraite de l’exploitant est dû à l’impossibilité de retrouver un local de remplacement et de transférer le fonds. Elle demande en conséquence que l’indemnité principale compense cette perte en se fondant sur les chiffres d’affaires des années 2007, 2008 et 2009 pondérés et sollicite ainsi que l’indemnité soit fixée à la somme de 299.548 €. Subsidiairement, elle demande que l’indemnité principale soit fixée à la valeur du droit au bail, soit 250.000 € qui peut être portés à la somme de 299.500 € compte tenu du profit qui aurait pu être réalisé en cas de cession dans les conditions de l’article L. 145-51 du Code de commerce.

Les deux parties s’accordent pour discuter des indemnités en tenant compte des conclusions de l’expert M Z, sans remettre en cause son impartialité bien qu’il ait été choisi par une des parties.

L’expert a conclu que le transfert du fonds lui paraissait difficile en raison du type de commerce, dont la clientèle est liée à l’emplacement et que l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qu’aucune partie ne conteste sérieusement, étant observé que le préjudice à indemniser en cas de perte du fonds correspond à la plus forte des deux valeurs, soit la valeur marchande du fonds, soit celle du droit au bail ;

L’expert a recherché la valeur du fonds en fonction des barèmes de la profession, en indiquant que le pourcentage de chiffre d’affaires appliqué à l’activité de V varie entre 35% et 80 % et retenu une estimation moyenne de 170 119€; il a recherché également les valeurs judiciaires pour des fonds de commerce similaires qui représentent en moyenne un pourcentage de 78% du chiffre d’affaires, ce qui appliqué au fonds en question représente une valeur de 230 770€ ainsi que les valeurs de fonds en fonction de l’état du marché , retenant un ratio de 68% appliqué au chiffres d’affaires moyen , ce qui appliqué au fonds procure une valeur de 168 214€ et enfin une approche de la valeur par l’excédent brut retraité de 17 591€ multiplié par un coefficient compris entre 6 et 7, ce qui permet d’obtenir une valeur moyenne de 114 342€ . Faisant la synthèse de ces différentes approches, il a proposé une valeur du fonds de 170 000€ .

Or la valeur d’un fonds de commerce ne peut être le résultat de la synthèse de différentes valeurs de fonds similaires, calculées suivant différentes approches, mais doit correspondre en l’espèce à la capitalisation du chiffre d’affaires du fonds dont s’agit, le coefficient lui-même à retenir étant celui en usage dans la profession, recoupé éventuellement par l’appréciation d’autres coefficients et notamment de celui appliqué à des cessions de fonds similaires ou encore de la rentabilité du fonds.

L’indemnité doit être calculée à la date la plus proche de l’éviction ; la société H I ayant quitté les lieux le 1^er mars 2013, les chiffres d’affaires qui doivent être pris en compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction sont donc ceux des trois dernières années ayant précédé l’éviction soit les années 2010, 2011 et 2012; la société H I ne conteste pas que le chiffre d’affaires moyen de ces trois années a été de 247 734€ .

Les bailleurs proposent de retenir un coefficient appliqué à la moyenne du chiffre d’affaires compris entre 51 et 64%. L’expert a proposé un coefficient variant de 57, 5 à 68% et 78% pour retenir la moyenne soit 67, 83 arrondi à 68 % appliqué au chiffre d’affaires et un coefficient de 6, 5 appliqué à l’excédent brut d’exploitation retraité.

L’expert indique que le commerce est implanté dans une commune privilégiée du Val de Marne , sur une artère de la ville présentant une bonne commercialité ; le coefficient à retenir pour l’appréciation du fonds dans un secteur favorable doit donc être de 68% qui se situe dans la moyenne supérieure des coefficients de valorisation de fonds similaires .

La valeur marchande du fonds s’établit en conséquence à la somme de 168 459€ arrondie à 170 000€.

Or la société locataire demande à pouvoir bénéficier des dispositions de l’article L 145-51 du code de commerce au motif que son dirigeant a demandé à liquider ses droits à la retraite; elle ne justifie cependant aucunement s’être prévalue de cette circonstance et avoir, en application des dispositions susvisées, fait signifier aux bailleurs ainsi qu’ aux éventuels créanciers inscrits, son intention de céder son fonds de commerce en ayant précisé la nature des activités envisagées, et le prix proposé, le bailleur disposant alors d’un délai de deux mois à compter de la signification pour exercer son droit de priorité de rachat du droit au bail au prix proposé, à défaut de quoi, il est réputé avoir donné son accord à la cession au prix proposé.

Il s’ensuit que les dispositions de l’article L 145-51 du code de commerce ne trouvent pas à s’appliquer.

La société H I V est mal fondée en outre à revendiquer comme valeur du droit au bail la somme de 250 000€ au motif qu’il s’agit du prix proposé par les bailleurs dans une annonce qu’ils ont fait paraître alors qu’elle ne constitue qu’ une offre de prix de cession du droit au bail, incluant un droit d’entrée versé aux bailleurs qui n’entre pas en compte dans le calcul de la valeur du droit au bail du locataire sortant ; celui-ci a été évalué par l’expert à la somme de 98 000€ dans la cadre d 'un loyer plafonné et de 37 180€ dans le cadre d’un loyer déplafonné ; l’expert a toutefois après avoir analysé les différents facteurs de détermination de la valeur locative, souligné qu’il n’existait de son point de vue aucun motif de déplafonnement du loyer du bail qui aurait été renouvelé et cette appréciation n’est pas critiquée de sorte que la valeur du droit au bail doit être appréciée à la somme de 98 000€.

Cette valeur étant inférieure à celle de la valeur marchande du fonds, c’est cette dernière valeur qui sera retenue comme indemnité principale d’éviction.

I-2-Sur les indemnités accessoires :

La société H I soutient que la cessation d’activité de son dirigeant n’est que la conséquence du refus de renouvellement et qu’il convient de tenir compte des frais de liquidation du fonds.

La société avait cependant, nonobstant le refus de renouvellement, la faculté de se réinstaller dans un autre local et elle produit d’ailleurs aux débats quelques attestations de recherche d’un autre local commercial ; elle indique cependant dans ses conclusions qu’elle ne se réinstallera et ne justifie pas des frais de liquidation du fonds qu’elle invoque; elle ne peut donc prétendre à des frais de remploi et de réinstallation.

Elle est fondée à obtenir l’indemnisation de son trouble commercial résultant de la fermeture du fonds et du déménagement, à concurrence respectivement des sommes proposées par l’expert de 8036 € et 1000€ qui ne sont pas sérieusement contestées ;

L’indemnité globale d’éviction s’élève à la somme de 170 000€ + 8036€ + 1000€ = 179 036€

II-Sur l’indemnité d’occupation

La société H I V demande que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du dernier loyer telle qu’arbitrée par le tribunal alors que les bailleurs sollicitent qu’elle soit fixée à la valeur locative telle qu’appréciée par l’expert à 28 600€ /an sans qu’il y ait lieu à abattement de précarité dés lors que la société H I a refusé les conditions de l’offre de renouvellement des bailleurs.

Or l’indemnité d’occupation due pendant la période de maintien dans les lieux du preneur à la suite du congé refus de renouvellement est déterminée en application de l’article L 145-28 du code de commerce conformément aux sections VI et VII, c’est à dire à la valeur locative de renouvellement, hors plafonnement.

L’expert a estimé cette valeur à la somme de 28 600€ /an qui n’est pas discutée et sera entérinée ; elle est due à compter du 1^er octobre 2009 et jusqu’au départ des lieux de la locataire; elle doit être affectée d’un coefficient de 20% pour tenir compte de la précarité résultant du refus de renouvellement opposé par les bailleurs qui ne lui a pas permis de céder son fonds dans des conditions avantageuses.

Il y a lieu de prévoir que les créances réciproques pourront se compenser.

III- Sur les autres demandes

Chaque partie qui succombe partiellement en ses demandes conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en cause d’appel, ceux de première instance restant à la charge des consorts A, sans qu’il y ait lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Réformant le jugement déféré, sauf en ce qui concerne les dépens.

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité d’éviction due par les consorts A à la société H I V pour les locaux situés XXX- à la somme de 179 036€ toute causes confondues,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la société H I V aux consorts A à la somme de 22 880€ /an hors taxes et hors charges, pour la période allant du 1° octobre 2009 jusqu’au jour de son départ des lieux.

Dit y avoir lieu à compensation entre les créances réciproques,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Dit que chaque partie supportera les dépens d’appel à concurrence de ceux exposés.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE