Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 20 FEVRIER 2014

(n° 67, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/15028

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juillet 2012 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n°

APPELANT

Monsieur [C] [B]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE – OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

assisté de Maître Pierre-Edouard GONDRAN DE ROBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0210

INTIMEES

SCI LE GOLF

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Paul YILDIZ de l’AARPI YS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0794

assistée de Maître Max BARDET, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Maître Sophie PARRENO, avocat au barreau de BORDEAUX

Société REPRESENTACIONES GERMACO AVV

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège [Adresse 9] (ARUBA)

représentée par Maître Mireille GARNIER de la SCP Mireille GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J136

assistée de Maître Michael ZIBI de la SELARL HERTZOG-ZIBI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0262

SCP [E], [E], [X], [R]-[G], notaires associés

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège [Adresse 2]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

assistée de Maître Hélène JOLIVET, avocat au barreau d’AURILLAC

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 16 janvier 2014, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Chantal SARDA, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Monsieur Fabrice VERT, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Fatima BA

ARRÊT :CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 27 octobre 1997, la SCI Le Golf a donné à bail avec effet au 1er novembre 1999, à M. [C] [B], un appartement de 42,50 mètres carrés dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4]. Par lettre du 12 février 2009, M. [B] a confirmé au bailleur les termes de leur accord, à savoir son engagement de libérer l’appartement le 31 décembre 2009 en contrepartie de la dispense de loyers et charges pour l’année 2009. Le 21 avril 2009, M. [N] [E], notaire chargé de la vente du bien, a notifié à M. [B] un congé avec effet au 31 décembre 2009 avec offre de vente au prix principal de 540 000 €. Le 20 juin 2009, M. [B] a manifesté son intention d’acquérir le bien. Le 21 septembre 2009, le notaire a reçu l’acte de vente du bien par la SCI Le Golf au profit de la société Representaciones Germaco AVV au prix de 540 000 €. Le 19 octobre 2009, M. [B] a demandé au notaire de lui fixer une date de signature de l’acte d’acquisition. Le notaire lui ayant répondu le 28 octobre 2010 que la vente avait été régularisé dans la mesure où son droit de préemption n’avait pas été exercé, par acte du 12 février 2010, M. [B] a assigné le vendeur, l’acquéreur et le notaire en annulation de la vente du 21 septembre 2009 et en constatation de la perfection de la vente à son profit.

C’est dans ces conditions que, par jugement du 18 juillet 2012, le Tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que c’était de façon frauduleuse et en violation de ses obligations contractuelles que M. [B] avait manifesté son intention d’exercer un droit de préemption auquel il avait valablement renoncé,

— dit que cette manifestation d’intention n’avait pas pu produire effet,

— dit que la vente de l’appartement avait valablement été conclue au profit de la société Representaciones Germaco AVV,

— débouté M. [B] de ses demandes,

— ordonné la mainlevée de la publication de l’assignation à la conservation des hypothèques,

— dit que M. [B] était occupant sans droit ni titre et ordonné son expulsion,

— condamné M. [B] à payer à la société Representaciones Germaco AVV une indemnité d’occupation de 3 000 € par mois à compter du 1er janvier 2010 jusqu’à libération des lieux,

— condamné M. [B] à payer à la société Representaciones Germaco AVV la somme de 10 000 € de dommages-intérêts,

— condamné la SCI Le Golf à payer à la société Representaciones Germaco AVV la somme de 18000 € au titre de la clause pénale contenue dans l’acte de vente,

— condamné M. [B] à payer à la société Le Golf la somme de 18 000 € de dommages-intérêts,

— dit que les condamnations prononcées produiraient des intérêts à compter du jugement et que les intérêts dus pour une année entière produiraient des intérêts,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné M. [B] aux dépens et à payer sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, les sommes de 5 000 € à la SCI Le Golf, 5 000 € à la société Representaciones Germaco AVV, 4 5000 € à la SCP de notaires,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le 6 août 2012, M. [B] a interjeté appel de ce jugement.

Le 31 août 2012, M. [B] a informé l’avocat de la société Representaciones Germaco AVV de sa libération des lieux par l’effet de l’exécution provisoire dont était assorti le jugement entrepris.

Par dernières conclusions du 11 décembre 2013, M. [B], appelant, demande à la Cour de :

— vu la loi du 6 juillet 1989 et les arrêts de la Cour de cassation du 19 septembre 2006 et du 13 octobre 2010,

— à titre principal :

. infirmer le jugement entrepris,

. dire qu’il n’a pas renoncé à son droit de préemption,

. dire qu’il a valablement accepté l’offre du 21 avril 1999,

. annuler la vente du 21 septembre 2009,

. dire que, par suite de son acceptation de l’offre du 21 avril 2009, la vente est parfaite,

. dire que le 'jugement’ à intervenir vaudra titre de propriété,

— à titre subsidiaire si la Cour décidait que l’exécution forcée de la vente était impossible :

. désigner un expert avec pour mission d’établir la valeur vénale du bien à la date de l’expertise,

. condamner in solidum la société Le Golf, la société Representaciones Germaco AVV et la SCP [S] [E]-[N] [E]-[P] [X]-[J] [R]-[G], à lui payer la somme de 300 000 € à titre de provision,

— en tout état de cause :

. condamner in solidum la société Le Golf, la société Representaciones Germaco AVV et la SCP [S] [E]-[N] [E]-[P] [X]-[J] [R]-[G], à lui payer la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner la société Le Golf à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire que les sommes de 30 000 € et de 2 000 € porteront intérêts au taux légal à compter du 'jugement’ à intervenir avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

— rejeter les demandes des intimées,

— les condamner solidairement aux dépens.

Par dernières conclusions du 18 décembre 2013, la SCI Le Golf prie la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris et y ajoutant :

. condamner M. [B] à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions et capitalisation des intérêts, celle de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,

. condamner M. [B] à la relever indemne à hauteur de la clause pénale, soit 18 000€,

. débouter M. [B] de toutes ses demandes contre elle,

. condamner M. [B] à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,

— subsidiairement si la Cour tout en déboutant M. [B] retenait un autre fondement juridique que les premiers juges :

. confirmer le jugement entrepris et y ajoutant :

. condamner M. [B] à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions et capitalisation des intérêts,

. condamner M. [B] à la relever indemne à hauteur de la clause pénale, soit 18 000€,

. débouter M. [B] de toutes ses demandes contre elle,

. condamner M. [B] à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,

— à titre infiniment subsidiaire,

. condamner M. [B] à lui verser le prix principal de 540 000 €, les honoraires de négociation de 15 099,22 € outre les droits de mutation à payer aux Trésor public avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

. condamner M. [B] à lui payer la somme 18 000 € de dommages-intérêts, celle de 10 000 € de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions et capitalisation des intérêts,

. dire qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité envers la société Representaciones Germaco AVV et débouter cette société de ses demandes formées contre elle au titre du préjudice moral et du préjudice financier,

. dire qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard de M. [B] et le débouter de toutes ses demandes contre elle,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,

— à titre très infiniment subsidiaire,

. condamner M. [B] à lui verser le prix principal de 540 000 €, les honoraires de négociation de 15 099,22 € outre les droits de mutation à payer aux Trésor public avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

. condamner M. [B] à lui payer la somme 18 000 € de dommages-intérêts, celle de 10 000 € de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions et capitalisation des intérêts,

. dire qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité envers la société Representaciones Germaco AVV et débouter cette société de ses demandes formées contre elle, notamment au titre du préjudice moral, de ses divers préjudices financiers,

— débouter la société Representaciones Germaco AVV de ses demandes formées contre elle au titre du préjudice moral et du préjudice financier,

. dire qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard de M. [B] et le débouter de toutes ses demandes contre elle,

. condamner M. [B] à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 17 décembre 2013, la société Representaciones Germaco AVV demande à la Cour de :

— à titre principal, confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il lui a alloué la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts,

— statuant à nouveau et y ajoutant :

. condamner M. [B] à lui verser la somme de 50 000 € de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral et celle de 1 200 € au titre des charges exposées du 1er janvier 2012 au 14 septembre 2012,

— à titre subsidiaire si le jugement entrepris était infirmé et si la Cour jugeait que M. [B] avait efficacement fait jouer son droit de préemption,

. constater l’impossibilité de substituer M. [B] dans ses droits de propriétaire compte tenu du réagencement des deux appartements qu’elle a acquis en qualité de tiers de bonne foi,

. la déclarer propriétaire de l’appartement litigieux,

.débouter M. [B] de sa demande d’expertise,

. débouter M. [B] de sa demande d’indemnisation formée contre elle et, pour le cas où la Cour faisait droit à la demande d’indemnisation, mettre à la charge du notaire et de la société Le Golf solidairement ou l’une à défaut de l’autre, l’indemnisation allouée,

— à titre infiniment subsidiaire, si la vente du 21 septembre 2009 était annulée,

. condamner solidairement le notaire et la société Le Golf ou l’une à défaut de l’autre à lui payer les sommes de 540 000 €, 15 099,22 €, 36 350 € et celle de 155 816,50 € au titre du préjudice financier,

. ordonner en tant que de besoin un expert pour déterminer les pertes financières qu’elle a subies,

. condamner solidairement le notaire et la société Le Golf ou l’un à défaut de l’autre à lui verser la somme de 4 800 € au titre des charges de copropriété,

. condamner solidairement le notaire et la société Le Golf ou l’un à défaut de l’autre à lui verser la somme de 1 200 € qu’elle a versée au titre des charges de l’année 2012,

. condamner solidairement le notaire et la société Le Golf ou l’un à défaut de l’autre à lui verser la somme de 200 000 € au titre de la perte de chance de réaliser l’investissement projeté,

. assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2009,

— en tout état de cause :

. confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Le Golf à lui payer la somme de 18 000 € en exécution de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2009,

— statuant à nouveau et y ajoutant :

. condamner solidairement M. [B], la SCP de notaires et la SCI Le Golf à lui payer les sommes de 100 000 de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral et de 15 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions du 15 mai 2013, la SCP [S] [E]-[N] [E]-[P] [X]-[J] [R]-[G], prie la Cour de :

— vu les articles 7 et 12 du Code de procédure civile,

— dire irrecevable la demande de condamnation solidaire figurant au dispositif des conclusions de l’appelant du 6 novembre 2012,

. subsidiairement,

. confirmer le jugement entrepris, dire la vente parfaite et débouter M. [B] de ses demandes,

. ordonner la mainlevée de la publication de l’assignation,

. dire M. [B] occupant sans droit ni titre,

— y ajoutant :

. condamner M. [B] aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— sur l’appel incident de la société Representaciones Germaco AVV,

. dire non caractérisée la faute qui lui est reprochée,

. dire qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute et le préjudice prétendu,

. dire que le préjudice ne lui est pas imputable mais qu’il n’est que la conséquence de l’effet translatif de propriété,

— débouter la société Representaciones Germaco AVV de ses demandes formées contre elle,

— très subsidiairement, dire n’y avoir lieu à aucune solidarité.

SUR CE,

LA COUR,

Considérant, sur la renonciation de M. [B] à son droit de préemption, qu’en s’engageant par lettre du 12 février 2009 adressée à son bailleur, à libérer l’appartement au 31 décembre 2009 en contrepartie de la dispense de loyers et charges pour l’année 2009, M. [B] a seulement accepté de raccourcir la durée du bail en en en avançant le terme du 1er novembre 2011 au 31 décembre 2009, de sorte que le bailleur pouvait vendre le bien plus tôt ; qu’en contrepartie de la réduction de la durée du contrat, le bailleur a accepté de dispenser le preneur du paiement des loyers et des charges pendant l’année 2009 ;

Que le droit de préemption du locataire organisé par l’article 15 II. de la loi du 6 juillet 1989 ne naissant qu’après délivrance du congé imposé par ce texte, la précision dans la lettre précitée du 12 février 2009 que la dispense des loyers et des charges s’appliquait tant au bailleur qu’à tout propriétaire futur ne peut être interprétée, quelles que fussent les connaissances juridiques du locataire, comme une renonciation à un droit de préemption qui n’était pas encore né et ce d’autant que M. [B] n’avait pas été informé du prix, élément essentiel de la vente ;

Que d’ailleurs, postérieurement à cette lettre, le bailleur a fait délivrer, par lettre recommandée du 21 avril 2009, remise au destinataire le 2 mai 2009, le congé prévu par la loi, offrant au locataire de lui vendre les lieux loués au prix principal de 540 000 €, reconnaissant l’existence du droit de préemption qu’il faisait naître ;

Qu’en conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a dit que M. [B] avait renoncé à son droit de préemption ;

Considérant, sur l’acceptation de l’offre, qu’un congé prématuré, dont les effets sont reportés, pour protéger le preneur, à la date à laquelle il aurait dû être donné, n’est pas nul ; que le bailleur, qui a formulé dans l’acte une offre de vente, est tenu par celle-ci depuis la date de délivrance du congé jusqu’à l’expiration du préavis, le caractère prématuré du congé ayant pour effet d’allonger la durée de l’offre ; qu’en conséquence, n’est ni nulle ni privée d’effet une acceptation faite dès la réception du congé pourvu qu’elle soit antérieure à l’expiration du préavis ;

Qu’au cas d’espèce, par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juin 2009, M. [B] a notifié au notaire son intention d’acquérir le bien aux conditions de l’offre formulée dans le congé prématuré du 2 mai 2009 ; que cette acceptation, notifiée avant l’expiration du préavis, a été valablement faite ;

Considérant, sur le respect du délai de réalisation, que, dans sa lettre du 20 juin 2009, M. [B] a notifié au notaire son intention de recourir à un prêt pour le financement de l’acquisition, portant, ainsi à quatre mois le délai de réalisation de la vente ; que ni la société Le Golf qui a vendu le bien à la société Representaciones Germaco AVV le 21 septembre 2009, soit pendant la durée du délai de réalisation, faisant obstacle à celle-ci, ni le notaire, qui a rédigé l’acte en se faisant juge de la validité de l’acceptation, ne peuvent faire grief à M. [B], qui a demandé la réalisation de la vente le 19 octobre 2009, de ne pas avoir justifié de l’obtention du prêt, dès lors que la loi fait seulement obligation au preneur, qui peut renoncer à la condition stipulée en sa faveur, de réaliser la vente dans le délai de quatre mois ;

Considérant qu’ainsi, la vente par la société Le Golf au profit de la société Representaciones Germaco AVV, par acte authentique du 21 septembre 2009, a été conclue en violation du droit de préemption exercé par M. [B] ;

Considérant que cette violation entraîne, non la substitution de M. [B] dans les droits de la société Representaciones Germaco AVV, mais la nullité de la vente du 21 septembre 2009 ;

Considérant que la société Representaciones Germaco AVV, en tant qu’acquéreur, a été informée par les mentions précitées de l’acte de vente des conditions de la purge du droit de préemption du locataire ; que, nonobstant cette information et l’introduction du présent litige, c’est à ses risques et péril que cette société, postérieurement au jugement entrepris et après libération des lieux par M. [B] par l’effet de l’exécution provisoire dont était assortie cette décision, a décidé de procéder à la réunion des locaux litigieux avec un autre appartement mitoyen qu’elle avait acquis sans que ces deux acquisitions fussent contractuellement conditionnées l’une par l’autre ;

Que la société Representaciones Germaco AVV ne peut de bonne foi prétendre que, du fait de cette réunion à laquelle elle a procédé de sa propre initiative et en toute connaissance de cause, la vente au profit de M. [B] serait devenue impossible ;

Considérant qu’en conséquence, la vente du 21 septembre 2009 étant nulle, la société Le Golf doit restituer le prix à la société Representaciones Germaco AVV Germaco avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2009, jour de perception des fonds, augmenté des charges de copropriété sur justification de leur acquittement par cette dernière société, des frais de négociation en vertu d’un mandat de vente donné à un agent immobilier par le vendeur à hauteur de la somme de 15 099,22 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2009 ; qu’il ne peut être fait droit à la demande en remboursement de la somme de 36 350 € qui comprend des droits de mutation et d’enregistrement pouvant être répétés sur le fisc à hauteur d’un montant que la société Representaciones Germaco AVV Germaco ne précise pas ;

Que la société Representaciones Germaco AVV Germaco doit restituer à ses frais à la SCI Le Golf les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient au 21 septembre 2009 dès lors qu’il vient d’être dit que qu’elle les avait transformés postérieurement au jugement entrepris ;

Considérant que, M. [B] ayant valablement accepté l’offre et le vendeur ayant fait obstacle à la réalisation de la vente, celle-ci doit être considérée comme parfaite, en sorte qu’il sera enjoint à la société Le Golf de réitérer la vente au prix de 540 000 € devant notaire dans les deux mois de la signification du présent arrêt et qu’à défaut de ce faire, le présent arrêt vaudra vente et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques aux frais de la société Le Golf ;

Considérant que, M. [B] étant rempli de ses droits par l’annulation de la vente au profit de la société Representaciones Germaco AVV et la perfection de celle à son profit, sa demande de dommages-intérêts doit être rejetée ;

Considérant, sur les demandes de dommages-intérêts formées par la société Le Golf contre M. [B], que ce dernier n’a commis aucune faute en exerçant son droit et en ne payant pas les loyers et charges en 2009 dès lors que la contrepartie de la dispense de ces obligations consistait dans la réduction de la durée du bail dont a bénéficié la société Le Golf qui pouvait vendre le bien avant le terme initialement fixé par le bail ; que, dès lors, la société Le Golf doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts et de celle en paiement de la somme de 18 000 € au titre de la clause pénale insérée dans l’acte de vente annulé qui n’est pas opposable à M. [B] lequel ne peut davantage être tenu à garantir la société Le Golf de la condamnation prononcée contre elle par le jugement entrepris au profit de l’acquéreur évincé au titre de la clause pénale précitée ;

Considérant, sur la demande de dommages-intérêt de la société Representaciones Germaco AVV contre M. [B], que ce dernier n’ayant commis aucune faute en exerçant son droit, cette demande doit être rejetée ;

Considérant, sur les demandes de dommages-intérêts de la société Representaciones Germaco AVV contre la société Le Golf, que celle-ci a commis une faute en vendant le bien alors que le droit de préemption du locataire n’était pas purgé ;

Considérant, sur le préjudice de la société Representaciones Germaco AVV, qu’il vient d’être dit que la réunion des deux appartements acquis séparément avait été faite par cette société à ses risques et périls, de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande à hauteur de la somme de 155 816,50 € au titre des travaux et frais de remise en état des lieux ;

Que, par suite de l’annulation de la vente et en raison de l’augmentation constante du marché immobilier parisien depuis 2009, la société Representaciones Germaco AVV perd la chance d’acquérir un appartement de 42,5 mètres carrés au prix de 540 000 € qu’elle a réglé en septembre 2009 ; que, cette perte de chance ne peut être évaluée à la somme de 200 000 € réclamée par cette société qui prend en compte la valeur de l’autre appartement de 95 mètres carrés qu’elle a réuni aux lieux litigieux pour créer un appartement de 137 mètres carrés, mais doit être évaluée à celle de 80 000 € au paiement de laquelle il convient de condamner la SCI Le Golf à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Que la société Representaciones Germaco AVV, qui a compliqué le litige en réalisant les travaux précités alors que l’appel était pendant dans le but de faire juger impossible la restitution des lieux, ne justifie pas du préjudice moral qu’elle invoque ; qu’elle doit donc en être débouté ;

Considérant, sur les demandes de dommages-intérêts de la société Representaciones Germaco AVV contre le notaire, que M. [N] [E] qui a rédigé l’acte du 21 avril 2009, a informé le vendeur et l’acquéreur des formalités effectuées en vue de purger le droit de préemption du locataire ; que, cependant, au lieu d’éclairer les parties sur le caractère contestable de cette purge, il a affirmé dans l’acte que M. [B] était déchu de son droit, se faisant, ainsi, juge de la validité de l’acceptation de l’offre par ce dernier ; qu’ainsi, le notaire a commis une faute en privant la convention qu’il rédigeait de son efficacité juridique ;

Que, concernant le préjudice, le notaire ne peut être condamné à restituer le prix, l’insolvabilité de la SCI Le Golf n’étant pas alléguée, ni aucune des autres sommes nées du contrat de vente annulé ; qu’il vient d’être dit que le seul préjudice de la société Representaciones Germaco AVV consistait en une perte de chance qui a été évaluée à la somme de 80 000 € ; qu’informée du caractère contestable de la purge du droit de préemption, la société Representaciones Germaco AVV aurait pu décider de renoncer à l’acquisition pour acquérir un bien similaire au même prix, ce qu’elle ne peut plus faire ; qu’en conséquence, la faute du notaire est à l’origine de la perte de chance précitée de sorte que ce dernier doit être condamné in solidum avec la société Le Golf au paiement de la somme de 80 000 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Considérant que la solution donnée au litige implique le rejet des demandes, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, de la SCI Le Golf et de la SCP [S] [E]-[N] [E]-[P] [X]-[J] [R]-[G], ainsi que de celle de la société Representaciones Germaco AVV contre M. [B] ;

Considérant que l’équité commande qu’il soit fait droit, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à la demande de M. [B] contre la SCI Le Golf et à celle de

la société Representaciones Germaco AVV contre la SCI Le Golf et la SCP [S] [E]-[N] [E]-[P] [X]-[J] [R]-[G], comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu’il a condamné la SCI Le Golf à payer à la société Representaciones Germaco AVV la somme de 18000 € au titre de la clause pénale contenue dans l’acte de vente ;

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau :

Dit que M. [C] [B] n’a pas renoncé à son droit de préemption et qu’il a accepté l’offre de vente notifiée dans le congé du 21 avril 2009 dans le délai prescrit par l’article 15 II. de la loi du 6 juillet 1989 ;

Annule par voie de conséquence la vente reçue le 21 septembre 2009 par M. [N] [E], notaire associé de la SCP [S] [E]-[N] [E]-[P] [X]-[J] [R]-[G], titulaire d’un office notarial à [Localité 1] (15), entre la SCI Le Golf dont le siège social est à [Adresse 7], en qualité de vendeur, et la SA Representaciones Germaco AVV dont le siège est à [Adresse 6], en qualité d’acquéreur, portant sur les lots numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 1] de l’état descriptif de division de la copropriété d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 5], cadastré section numéro [Cadastre 3], [Adresse 5], d’une superficie de 24 a 46 ca, consistant en un appartement de 2 pièces au 2e étage du bâtiment '[Adresse 8]' (lot [Cadastre 2]) et en un cave, située dans le bâtiment 'Cave', au 3e sous-sol, porte 52, cave 189, l’état de division de l’immeuble et le règlement de copropriété ayant été établis le 18 mars 1997, publiés au 2e bureau des hypothèques de Paris les 16 avril, 1er août et 4 novembre 1997, volume 1997P numéro 2943 et modifiés par acte du 10 juillet 1997 publié les 4 et 18 novembre 1997, volume 1997P numéro 7340, moyennant le prix de 540 000 € ;

Condamne la SCI Le Golf à restituer le prix à la société Representaciones Germaco AVV Germaco, soit la somme de 540 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2009, augmenté des charges de copropriété sur justification de leur acquittement par cette dernière société, et celle de 15 099,22 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2009 au titre des frais de négociation ;

Dit que la société Representaciones Germaco AVV doit restituer à ses frais à la SCI Le Golf les lieux à la SCI Le Golf dans l’état dans lequel ils étaient au 21 septembre 2009 ;

Dit parfaite la vente dont s’agit par la SCI Le Golf au profit de M. [C] [B] au prix de 540 000 € ;

Enjoint à la SCI Le Golf de signer l’acte de vente devant notaire dans les deux mois de la signification du présent arrêt et qu’à défaut de ce faire, le présent arrêt vaudra vente et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques à l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais de la SCI Le Golf ;

Déboute M. [C] [B] de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute la SCI Le Golf de ses demandes formées contre M. [C] [B]  ;

Déboute la société Representaciones Germaco AVV de ses demandes contre M. [C] [B] ;

Condamne in solidum la SCI Le Golf et la SCP [S] [E]-[N] [E]-[P] [X]-[J] [R]-[G], à payer à la société Representaciones Germaco AVV la somme de 80 000 € de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Déboute la société Representaciones Germaco AVV du surplus de ses demandes ;

Déboute les parties de tout autre demande ;

Condamne in solidum la SCI Le Golf et la SCP [S] [E]-[N] [E]-[P] [X]-[J] [R]-[G], aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt :

— la SCI Le Golf à payer à M. [C] [B] la somme de 2 000 €

— in solidum la SCI Le Golf et la SCP [S] [E]-[N] [E]-[P] [X]-[J] [R]-[G] à payer à la société Representaciones Germaco AVV la somme de 10 000 €.

La GreffièreLa Présidente