Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2014

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/12989

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2013 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 07/10970

APPELANTS

Monsieur X A

Marina Mesks-House 4-

XXX

Madame H A

XXX

XXX

Représentés par : M^e Thierry SERRA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280

Assistés par : M^e Jean Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de N, toque : 371

INTIMÉES

EURL Y K prise en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est

XXX

XXX

Représentée par : M^e Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653

SCI D KALITZINE N prise en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est

XXX

XXX

Représentée par : M^e Marie-Laure BONALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0936

Assistée par : M^e Elisabeth MOISSON, avocat au barreau de PARIS, toque : A965

PARTIES INTERVENANTES :

MAITRE ANNE Z en qualité de liquidateur judiciaire de la société RIVIERA IMMO CONSTRUCTION

XXX

XXX

XXX

MUTUELLE DU MANS IARD en qualité d’assureur RIVIERA IMMO CONSTRUCTION prise en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est

XXX

XXX

Représentée et assistée par : M^e Marie CORNELIE-WEIL, avocat au barreau du VAL DE MARNE , toque : PC 201

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Juillet 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente

Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller

Madame F G, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame H RAHMOUNI

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente et par Madame H RAHMOUNI, Greffier présent lors du prononcé.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 25 juillet 2005, Monsieur et Madame X et H A ont acquis en état futur d’achèvement de la SCI D E N un appartement et deux garages, situés XXX à N au prix global de 815.000 euros, soit 785.000 euros pour l’appartement et 30.000 euros pour les garages.

La réception est intervenue le 15 mai 2007 et la livraison, prévue au cours du premier semestre 2006, a eu lieu le 31 juillet 2007, date à laquelle Monsieur et Madame A ont fait dresser un procès-verbal de constat le 31 juillet 2007, pour établir l’existence de désordres, après avoir refusé la livraison le 14 juin 2007.

Après saisine du tribunal de grande instance de CRETEIL par les époux A à l’encontre de SCI D E N, qui a elle-même appelé dans la cause les constructeurs, l’EURL Y K, Maître Z, mandataire liquidateur de la société RIVIERA IMMO CONSTRUCTIONS, ainsi que la compagnie d’assurance MMA, le juge de la mise en état a ordonné une expertise le 6 avril 2010 et l’expert a déposé son rapport le 15 novembre 2011.

Par jugement du 4 juin 2013, le tribunal a statué en ces termes sur la demande d’indemnisation des époux A et la demande reconventionnelle de la SCI D E N :

« CONDAMNE la SCI D E N à payer à Monsieur et Madame A les sommes de :

— QUATORZE MILLE EUROS (14.000 euros) au titre du trouble de jouissance relatif à l’absence de fermeture des garages et la non construction de la cheminée,

— SEIZE MILLE EUROS (16.000 euros) au titre du retard de livraison,

« Condamne Monsieur et Madame A à payer à la SCI D E N la somme de DEUX CENT QUATRE VINGT QUATORZE MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (294.250 euros) avec intérêts au taux de 6% l’an à compter du 1^er août 2007, au titre du solde du prix de l’acquisition,

Ordonne la compensation entre les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI D E N et la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur et Madame A,

Déboute la SCI D E N de ses appels en garantie,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Fait masse des dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et dit qu’ils seront pris en charge par la SCI D E N d’une part et Monsieur et Madame A d’autre part, et au besoin les y condamne (..) ».

Monsieur et Madame A et la SCI D E N ont respectivement fait appel du jugement par déclarations des 27 juin et 28 août 2013.

Les conclusions auxquelles il convient de se reporter pour l’examen des demandes et des moyens des parties sont les suivantes :

— Monsieur et Madame A : 30 janvier 2014

— SCI D E N : 6 mars 2014

— EURL Y K : 28 janvier 2014

— MMA : 22 janvier 2014

'''

sur la demande de Monsieur et Madame A

1.sur l’insuffisance de superficie

La SCI D E N reconnaît que la superficie de l’appartement livré est de 120,29 m2 au lieu de 143,19 m2 prévu par le plan annexé à l’acte de vente, soit une différence non contestée de 15,99%.

Elle fait valoir que les époux A ont accepté cette réduction de superficie en contrepartie de l’évolution de leur appartement T4 en T5 par la transformation de la mezzanine en chambre et de la modification de la salle de bains.

A titre de preuve de leur acceptation, elle se prévaut d’un courrier « renvoyé » voire écrit par leur conseil, aux termes duquel les acheteurs auraient accepté ces modifications pour peu qu’ils n’aient pas à en supporter le coût, mais ne verse aux débats qu’un simple plan d’aménagement d’une salle de bains et de la mezzanine, non daté, portant la mention « bon pour accord » et signé, qui ne fait aucune mention de la contrepartie alléguée.

A défaut de preuve d’un accord des époux A sur une contrepartie et par application des dispositions des articles 1616 à 1619 du Code civil, la SCI D E N, qui n’a pas délivré un appartement de la contenance prévue par le contrat et n’a donc pas rempli son obligation de délivrance est redevable envers les acheteurs d’une diminution du prix dès lors que la différence de superficie en moins est supérieur au 1/20 de la superficie prévue par le contrat.

Par référence au prix de l’appartement seul, l’expert a évalué la réduction du prix de à 125.543 euros, Monsieur et Madame A sollicitent à ce titre une diminution de 130.318,50 euros et la SCI D E N soutient que le prix de la terrasse doit être retiré du prix de l’appartement et que doit être appliquée au calcul la tolérance de 5% prévue par le contrat.

D’une part l’article 1619 du Code civil précité prévoit la réduction du prix « eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus », en l’espèce 815.000 euros.

D’autre part, si le cahier des charges prévoit que les différences de contenance de 5% seront tenues pour admissibles et ne pourront fonder aucune réclamation, cette clause ne fait que reprendre les dispositions de l’article 1619 du Code civil en privant l’acheteur du droit d’agir en réduction du prix en deçà de cette limite mais n’a pas pour effet de réduire son droit à indemnisation de 5% lorsque, comme en l’espèce, la différence de contenance atteint 15,99 % de la surface totale du bien vendu.

La demande des époux A formée à ce titre est donc fondée.

2.sur les non-conformités

1.Les non conformités résident dans la pose de deux fenêtres de toit d'1,18m x 1,14m au lieu d’une fenêtre de toit de 2m x 2m, le remplacement des garages (box) par des places de parking et l’absence de cheminée.

La SCI D E N admet devoir une indemnisation pour les garages à hauteur de 5.700 euros et pour l’absence de cheminée à hauteur de 10.000 euros, conformément aux estimations de l’expert.

Concernant la fenêtre de toit, elle soutient que les acheteurs lui avaient donné l’autorisation de modifier les prescriptions du projet, se fondant sur une clause de l’acte de vente l’autorisant à passer au nom de l’acheteur tous les actes de disposition sur les biens communs, déterminés par les énonciations du permis de construire et de l’état descriptif de division, qui se révèleraient nécessaires pour satisfaire aux prescriptions d’urbanisme et déposer tout permis de construire modificatif.

Cette interprétation extensive d’une clause très spécifique dénuée de tout lien avec l’objet du litige n’est pas fondée, de même que n’est pas démontrée l’opposition alléguée de l’architecte des bâtiments de France au projet initial, qui n’est établie par aucune pièce du dossier, les époux A rappelant à juste titre que le permis de construire avait été délivré avant la signature de l’acte de vente.

La non-conformité de la fenêtre de toit constitue par conséquent, un manquement de la SCI D E N à ses obligations contractuelles.

2.La demande d’exécution sous astreinte des obligations négligées par la SCI D E N se heurte à des obstacles juridiques.

Dune part, la SCI D E N n’a plus qualité pour intervenir après avoir perdu ses pouvoirs de maître d’ouvrage le 15 mai 2007 et après le transfert de la propriété de l’appartement aux époux A.

D’autre part, l’exécution de l’obligation ne relève pas de la décision de la SCI D E N mais de celle du syndicat des copropriétaires et de l’autorité administrative.

Enfin, l’inexécution d’une obligation de faire se résout en dommages-intérêts sauf au créancier de l’obligation à se faire autoriser à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur (articles 1142 à 1144 du Code civil ).

A défaut de droit d’agir et de pouvoir de décision de la SCI D E N et à défaut de fondement juridique , la demande n’est pas fondée et le litige ne peut se résoudre qu’en dommages-intérêts.

Monsieur et Madame A évaluent à titre subsidiaire leur préjudice résultant globalement des trois sources de non conformité à 100.000 euros en page 24, à 196.250 euros en page 25, et, en page 31 de leurs conclusions, à 203.750 euros outre une somme de 200 euros par jour jusqu’à la réalisation des travaux, transformée en une demande à hauteur de 100.000 euros en cas de non réalisation.

S’il est certain que l’évaluation pure et simple du coût des travaux non réalisés, telle que l’a proposée l’expert conformément à sa mission, ne correspond pas à une indemnisation intégrale du préjudice subi par les époux A, et que, contrairement aux affirmations du tribunal, ils ne disposent pas de plein droit de la faculté de réaliser les aménagements manquants, ils ne versent cependant aux débats aucun document de nature à établir l’existence d’une perte de valeur de leur appartement, de telle sorte que seule la perte de jouissance justifie l’indemnisation sollicitée à ce titre à hauteur de 30.000 euros, eu égard principalement à la perte de luminosité consécutive à la réduction considérable des ouvertures en toiture (2,69 m2 au lieu de 4 m2) et à l’absence de sécurité des locaux réservés aux voitures, et, dans une moindre mesure, à l’impossibilité dans laquelle ils se trouvent de chauffer l’appartement au bois, préjudice déjà subi depuis sept ans et prévisible pendant plusieurs dizaines d’années, étant précisé que les pièces du dossier contiennent l’indication de plusieurs autres domiciles dans le monde et que Monsieur et Madame A ne résident pas à plein temps dans leur appartement niçois.

3.sur les malfaçons

L’existence des malfaçons n’est pas contestée par la SCI D E N qui conteste cependant la demande de Monsieur et Madame A en ce quelle est fondée sur l’article 1792 du Code civil, pour demander ensuite la garantie des constructeurs « dès lors qu’il s’agit de défauts d’exécution et/ ou de dommages de nature décennaux ».

Monsieur et Madame A fondent désormais leur demande sur la responsabilité contractuelle de la SCI D E N et évaluent leur préjudice à la somme de 25.742,47 euros TTC.

La responsabilité contractuelle de la SCI D E N est engagée dès lors qu’elle a livré aux époux A un appartement affecté de malfaçons, prouvant par leur seule existence sa défaillance dans l’exécution de son obligation contractuelle de délivrer un immeuble exempt de vices.

L’expert a évalué le coût des reprises nécessaires à la somme de 13.803,17 euros, qu’il majore de 20% du fait que les travaux doivent être faits « en site occupé »pour aboutir à une estimation de 16.563,80 euros.

Monsieur et Madame A ne produisent ni devis ni factures au soutien de leur évaluation des travaux à un montant supérieur.

A défaut, l’avis de l’expert est le seul élément probant du dossier et la SCI D E N est redevable d’une indemnité de 16.563,80 euros.

4.sur le retard de livraison

Il n’est pas contesté que l’appartement a été livré avec un retard de seize mois mais la SCI D E N invoque l’existence des causes légitimes à l’origine de ce retard au regard des causes de prorogation de délai prévues par le cahier des charges :

— la demande de supplément de travaux formée par les époux A

— la liquidation judiciaire de l’entreprise d’électricité puis de l’entreprise générale au cours de l’année 2006.

Pour s’exonérer de sa responsabilité du retard de délivrance de l’appartement dans le délai prévu par le contrat, il appartient à la SCI D E N d’apporter la preuve des causes de prorogation dont elle se prévaut.

Elle verse aux débats un courrier de l’architecte faisant état de quatre causes de retard, au nombre desquelles figurent les modifications demandées par les clients et le redressement judiciaire de l’entreprise d’électricité.

Ce document n’a cependant pas la valeur de l’attestation de l’architecte sur laquelle doit se fonder une majoration de délai aux termes du titre II chapitre I du cahier des charges, en ce qu’il ne mentionne aucune date précise, imputant globalement quatre mois de retard (mai, juin, juillet, août 2006) à la « faillite » de l’entreprise d’électricité sans aucune précision et fonde les autres motifs de retard sur des causes non prévues par le cahier des charges, le dépôt de bilan de l’entreprise générale n’étant mentionné qu’en fin de la période et non suivi d’un retard.

La SCI D E N, qui n’apporte pas la preuve qui lui incombe, est responsable du préjudice inévitablement occasionné à Monsieur et Madame A par le retard de livraison qui les a privés de la jouissance de leur appartement durant toute la période.

En vue de l’évaluation de leur préjudice de jouissance consécutif à ce retard, Monsieur et Madame A sollicitent une indemnité de 54.333 euros mais ne produisent aucun document justificatif à l’appui de leur demande.

Seule la SCI D E N verse aux débats l’attestation d’une agence immobilière estimant à 1.500 euros par mois le montant du loyer correspondant à la location éventuelle de l’appartement au mois d’août 2011.

Compte tenu de ces seules éléments d’information, l’indemnisation allouée par le tribunal à hauteur de 16.000 euros est satisfaisante.

La créance de dommages-intérêts de Monsieur et Madame A, outre la réduction de prix de l’appartement à hauteur de 130.318,50 euros, atteint la somme globale de 62.563,80 euros.

sur la créance de la SCI D E N

Le défaut de paiement du solde du prix du marché, à hauteur de 294.250 euros n’a pas été contesté en première instance et le tribunal a ramené à 6% par an le taux d’intérêts de retard, fixé par le marché à 1% par mois pour non paiement à son échéance de toute somme faisant partie du prix de plein droit sans mise en demeure préalable.

Monsieur et Madame A soutiennent que le solde du prix n’est pas dû :

— faute par la SCI D E N d’avoir sollicité les appels de fonds par lettre recommandée avec accusé de réception avec certificat de l’architecte de l’état d’avancement des travaux,

— du fait de l’insuffisance de superficie de l’appartement,

— en raison de la compensation entre les créances réciproques.

Ils en déduisent que la créance invoquée par la SCI D E N ne peut produire des intérêts.

Il ne résulte cependant d’aucune clause du contrat de vente ou du cahier des charges que les appels de fonds dussent être faits par lettre recommandée avec accusé de réception, les sommes étant exigibles dans le délai de dix jours de l’avis d’échéance (chapitre IV 2), et la SCI D E N versant aux débats les divers appels de fonds adressés aux époux A.

La réduction de prix de l’appartement doit être directement déduite du solde de prix demeuré impayé qui se trouve ramené à 163.931,50 euros.

Eu égard à l’ensemble des éléments d’information ci-dessus, la réduction du taux d’intérêts de retard appliqué par le tribunal est parfaitement justifié.

sur les appels en garantie

1.La SCI D E N demande la condamnation de la société RIVIERA IMMO CONSTRUCTIONS, de son assureur et de l’EURL Y K à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, demande limitée aux malfaçons à l’encontre de la société RIVIERA IMMO CONSTRUCTIONS et de son assureur.

A l’encontre de l’EURL Y K elle retient qu’elle a dressé des plans contenant un relevé de surfaces erroné, qu’elle ne l’a pas informée des retard susceptibles d’être causés par les aléas survenus en cours de travaux, manquant ainsi à son obligation de conseil, qu’elle est responsable de l’absence de réalisation de la cheminée en sa qualité de maître d''uvre de conception et d’exécution et que, dans le cadre de sa mission de direction générale des travaux, elle a failli à la surveillance du chantier et de suivi des travaux dont la qualité insuffisante n’aurait pas dû lui échapper.

L’EURL Y K soutient que sa mission n’incluait pas le pilotage, la coordination et les comptes-rendus de chantier et que ni le retard de livraison, ni les non-conformités, ni les malfaçons ne lui sont imputables.

Sur l’erreur de surface des plans de vente, dès lors que la SCI D E N forme une demande de garantie de la condamnation prononcée à son encontre, alors que cette condamnation ne constitue pas une indemnisation allouée aux époux A mais une restitution d’une partie indue du prix de leur appartement, la demande n’est pas fondée, la SCI D E N ne pouvant se voir rembourser par l’architecte la part du prix de l’appartement qui constituait un trop perçu et ne lui aurait en tout état de cause pas été due.

Concernant les retards dans la réalisation de l’ouvrage, l’expert estime qu’il appartenait à l’architecte d’informer le maître d’ouvrage sur les conséquences des aléas intervenus en cours de travaux.

L’EURL Y K verse aux débats les fiches de visite de chantiers mentionnant les retards d’exécution des travaux mais ne démontre pas les avoir adressé à la SCI D E N et avoir attiré son attention sur l’évolution prévisible de l’opération menée.

Elle a ainsi manqué à son obligation de conseil à l’égard du maître d’ouvrage, engageant sa responsabilité dans la réalisation des dommages consécutifs à ces retards.

Les non-conformités des prestations réalisées par rapport aux prestations prévues par le contrat sont partiellement imputables à l’EURL Y K, à qui, dans le cadre de sa mission de direction des travaux, ne devait pas échapper l’absence de cheminée et l’absence de la fenêtre de toit prévues au contrat, les garages n’ayant pour leur part pas été prévus dans le projet initial mais promis ultérieurement par la SCI D E N.

Les non conformités sont par conséquent en lien de causalité direct avec des manquements de l’architecte.

De même, les malfaçons décrites par l’expert (boursouflures de peinture, mise du réseau électrique sous goulotte alors qu’il devait être encastré, vantail de porte fenêtre impossible à ouvrir, seuil de porte ne présentant pas une surface homogène, charpente apparente assemblée par des boulons, écran de séparation des terrasses instables) ne devaient pas échapper à la vigilance de l’EURL Y K, qui a manqué à son obligation de surveillance des travaux.

La demande de garantie formée à l’encontre de l’EURL Y K est entièrement fondée sur l’erreur des plans de vente et sur l’existence des malfaçons et partiellement fondée sur les retards d’exécution, le manquement à l’obligation de conseil étant à l’origine de ce retard à hauteur de 10%, ainsi que sur les non-conformités, à hauteur de 60%.

La SCI D E N, qui n’apporte pas la preuve de la signification à Maître Z, mandataire liquidateur de la société RIVIERA IMMO CONSTRUCTIONS, des conclusions du 6 mars 2014 par lesquelles elle forme pour la première fois une demande à son encontre, n’est pas recevable à former une telle demande.

A l’encontre de la MMA, assureur de la société RIVIERA IMMO CONSTRUCTIONS, la demande n’est pas fondée dès lors que les désordres, d’ordre exclusivement esthétiques ne relèvent pas de la garantie décennale de l’entreprise.

2.L’EURL Y K demande la condamnation de la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Les condamnations relatives aux non conformités et au retard de livraison imputées à l’EURL Y K ne sont pas susceptibles de relever de la responsabilité de l’entrepreneur à défaut de lien de causalité démontré avec une faute qu’il aurait pu commettre et la demande formée à ce titre n’est du reste pas motivée.

Concernant les malfaçons, comme le soutient la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD, les désordres ne relevant pas de la garantie décennale du constructeur ne sont pas susceptible de mobiliser l’assurance de responsabilité décennale.

sur l’article 700 du Code de procédure civile

Seule la compagnie MMA est en droit de se prévaloir de l’article 700 du Code de procédure civile pour obtenir le remboursement des dépenses occasionnées par la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

INFIRME le jugement,

statuant à nouveau,

CONDAMNE Monsieur et Madame X et H A à payer à la SCI D E N la somme de CENT SOIXANTE TROIS MILLE NEUF CENT TRENTE ET UN EUROS CINQUANTE CENTIMES (163.931,50 €) avec intérêts au taux de 6% l’an à compter du 1^er août 2007,

CONDAMNE la SCI D E N à payer à Monsieur et Madame X et H A la somme de SOIXANTE DEUX MILLE CINQ CENT SOIXANTE TROIS EUROS CINQUANTE CENTIMES (62.563,50 €) avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2007,

ORDONNE la compensation entre ces condamnations,

CONDAMNE l’EURL Y K à garantir la SCI D E N à hauteur des sommes suivantes :

— retard de livraison : TROIS MILLE DEUX CENTS EUROS (3.200 €)

— non-conformités : DIX HUIT MILLE EUROS (18.000 €)

— malfaçons : SEIZE MILLE CINQ CENT SOIXANTE TROIS EUROS QUATRE VINGTS CENTIMES (16.563,80 €)

CONDAMNE la SCI D E N à payer à la compagnie MMA ASSURANCES la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SCI D E N et l’EURL K aux dépens, chacune pour moitié.

LE GREFFIER LE PRESIDENT