Cour d'appel de Paris, 24 novembre 2016, n° 14/20032

Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/20032

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 05 Septembre 2014 -Tribunal d’Instance de pantin – RG n° 14-000050

APPELANTE

Madame X Y

Née le XXX à XXX)

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Karine
GERONIMI, avocat au barreau de PARIS, toque :
D1494

INTIMES

Monsieur Z A

ordonnance d’incident prononçant la caducité partielle le 07 mai 2015

XXX

XXX

Madame B C D

ordonnance d’incident prononçant la caducité partielle le 07 mai 2015

25/27 rue sainet marguerite

XXX

SARL FONCIA CHADEFAUX LECOQ

SIRET/ 592 027 635 00032

XXX

XXX

Représentée par M^e Evelyne ELBAZ de la SELARL
CABINET ELBAZ, avocat au barreau de
PARIS, toque : L0107

Ayant pour avocat plaidant : M^e Benjamin SEMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame E F, conseillère et M. Philippe JAVELAS,
Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame E G, Présidente de chambre

Madame E F, Conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me H I

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame E
G, présidente et par M^me H I, greffière présente lors du prononcé.

*******

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES
PARTIES

Par contrat du 2 mai 2007, M^me Y a donné à bail, par l’intermédiaire de la société
FONCIA CHADEFAUX LECOCQ à M. Z
A et à M^me C un appartement sis 25/27 rue Sainte Marguerite à Pantin (93500).

Les locataires ont quitté les lieux le 31 mai 2013 ;
l’état des lieux dressé contradictoirement par un expert mandaté par la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ a fait apparaître que l’appartement avait subi des dégradations et que les réparations imputables aux locataires pouvaient être estimées à 4 070, 17 euros.

Par acte d’huissier de justice des 30 septembre et 29 octobre 2013, M^me Y a fait assigner en indemnisation ses anciens locataires et la société
FONCIA CHADEFAUX LECOQ, en sa qualité de gestionnaire du bien, devant le tribunal d’instance de Colombes, qui s’est déclaré territorialement incompétent au profit du tribunal d’instance de
Pantin.

Par jugement du 5 septembre 2014, le tribunal d’instance de
Pantin a :

— condamné solidairement M. A et M^me C
D à payer à M^me Y une somme de 5 130 euros en réparation de son préjudice financier,

— condamné la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ in solidum avec M. A et M^me C D à hauteur de 3 119, 90 euros au titre des réparations couvertes par la

garantie,

— condamné solidairement M. A et M^me C
D à garantir la société
FONCIA CHADEFAUX LECOQ de la condamnation prononcée à son encontre,

— condamné M. A et M^me C D in solidum aux dépens et à payer à M^me Y une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du
Code de procédure civile.

M^me Y a relevé appel de cette décision le 3 octobre 2014.

Par ordonnance du 7 mai 2015, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de l’appel interjeté par M^me Y à l’encontre des anciens locataires et dit que la procédure devait se poursuivre à l’encontre de la société FONCIA
CHADEFAUX LECOQ.

M^me Y, appelante, dans le dispositif de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 5 juillet 2016, demande à la Cour de :

— condamner la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ au paiement des sommes suivantes : 12 374, 50 euros en réparation de son préjudice financier, 12 794, 72 euros en réparation de la perte de chance de relouer l’appartement, 4 000 euros en réparation de son préjudice moral, 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ aux dépens.

La société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, intimée et appelante à titre incident, dans le dispositif de ses dernières écritures, notifiées par la voie électronique le 27 février 2016, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant condamné la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ à payer à M^me Y la somme de 3 119, 90 euros au titre des réparations locatives couvertes par la garantie,

— débouter M^me Y de sa demande de condamnation au titre des réparations locatives couvertes par la garantie,

— condamner M^me Y aux dépens et à lui payer une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la responsabilité de la société
FONCIA CHADEFAUX LECOQ

M^me Y fait grief au premier juge de ne pas avoir retenu la responsabilité de la société
FONCIA CHADEFAUX LECOQ. Elle expose qu’aux termes du mandat de gestion, il appartenait à l’intimée de rechercher des locataires, de s’assurer de leur solvabilité, de restituer au propriétaire un bien en bon état. Elle souligne que la société intimée doit être déclarée responsable de l’entier préjudice subi par M^me Y et tenue de l’indemniser parce qu’elle a failli à sa mission de gestion et commis plusieurs fautes engageant sa responsabilité et consistant dans le fait de ne pas avoir adressé de mise en demeure aux locataires d’avoir à user de la chose louée conformément à sa destination, de n’avoir pas poursuivi la résiliation du bail pour impayés de loyer, d’avoir fait réaliser un état des lieux de sortie incomplet, d’avoir, enfin, manqué à son obligation de vérifier la solvabilité des locataires et le bon usage par les preneurs de la chose louée.

La société FONCIA CHADEFAUX LECOQ réplique que sa responsabilité civile professionnelle ne peut être engagée du fait que :

— elle n’a commis aucune faute dans la gestion qui lui a été confiée comme l’a reconnu le premier juge ; en effet, elle n’était tenue de vérifier la solvabilité des locataires qu’à la conclusion du bail et non pas lors du renouvellement du contrat de location, que les locataires ont ponctuellement réglé leurs loyers à l’exception des derniers mois d’occupation, que n’étant pas tenue de vérifier a priori le bon usage des lieux loués, elle a fait diligence lorsque des faits ont été portés à sa connaissance,

— M^me Y n’a subi aucun préjudice, dès lors qu’il n’existe, contrairement à ce que soutient M^me Y, ni arriéré locatif, ni perte d’une chance de relouer l’appartement litigieux, la bailleresse ayant informé la société FONCIA, dès le 14 décembre 2011, de son souhait de ne pas renouveler le contrat de location qui arrivait à expiration au mois de mai 2013 et d’habiter son appartement acheté en vue de l’occuper durant sa retraite, et qu’enfin, le préjudice moral invoqué par M^me Y n’est pas caractérisé non plus.

Sur ce

Il appartient à l’appelante, qui entend engager la responsabilité de son mandataire sur le fondement de l’article 1992 du Code civil, de démontrer la faute de la société intimée, le préjudice qui en est résulté pour elle, et le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce, et comme l’a exactement relevé le premier juge, M^me Y ne verse aucune pièce aux débats de nature à établir la réalité des griefs qu’elle nourrit à l’encontre de la société intimée :
aucun décompte locatif ne vient ainsi retracer la défaillance des preneurs dans le paiement des loyers, de sorte que l’appelante est mal fondée à reprocher à son mandataire de n’avoir pas poursuivi la résiliation du bail ; le manquement à l’obligation de s’assurer du bon usage de la chose louée n’est pas établi non plus, étant précisé qu’aucun contrôle a priori du respect de ses obligations par le locataire n’est prévu par la loi du 6 juillet 1989 et que la société FONCIA justifie, en outre, avoir mis en demeure les preneurs par lettre recommandée du 7 juillet 2010, d’avoir à retirer les encombrants de la terrasse de l’appartement.

Pareillement, aucun manquement à l’obligation de vérifier la solvabilité des locataires n’est démontré, les locataires s’étant acquittés de leurs loyers durant les premières années de la location et cette obligation de vérification ne pesant sur le mandataire, comme le fait observer à bon droit la société intimée, qu’au moment de la conclusion du contrat de bail et non ultérieurement.

Enfin, le moyen tiré de l’établissement d’un état des lieux de sortie incomplet par la société
FONCIA est inopérant, l’état des lieux litigieux ayant été réalisé avec minutie et contradictoirement par un expert de la compagnie nationale d’expertise, couvrant la totalité des lieux loués de manière précise et s’accompagnant d’un devis chiffrant les réparations locatives à entreprendre.

Aucune faute de la société FONCIA dans l’exécution de son mandat de gestion n’ayant été démontrée par la bailleresse, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit que la responsabilité de la société intimée ne pouvait être engagée.

II) Sur l’application de la clause de garantie insérée dans le contrat de gestion et ses conséquences

M^me Y soutient que, même en l’absence de faute de l’agence Foncia, cette dernière est tenue d’une garantie couvrant le préjudice qu’elle a subi s’agissant des loyers impayés, des dégradations commises par les locataires et des conséquences financières négatives liées à l’impossibilité de relouer le bien.

La société FONCIA réplique qu’elle n’est pas, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, tenue au titre de la garantie, du fait que, d’une part, seule la qualification de « détérioration ou dégradation immobilière » peut donner lieu à indemnisation et non pas celle de détériorations locatives et que, d’autre part, la garantie est limitée à sept ans, par application d’un coefficient de vétusté. La société
FONCIA fait, en outre, valoir que les devis produits par M^me Y correspondent à une remise à neuf de l’appartement et qu’il ne lui incombe pas d’assumer le coût d’une telle remise à neuf après huit ans d’occupation locative.

Sur ce

Il résulte des dispositions de l’article 1103 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le mandat de gestion prévoyance signé entre la société FONCIA et M^me Y stipule que :

«  le mandataire se porte ducroire au profit du mandant du respect par les locataires qu’il aura recherchés et choisis de l’obligation du paiement du loyer augmenté des taxes et charges et taxes y afférentes et de l’obligation de restituer les lieux en bon état dans les conditions ci-après déterminées :

…… Le cabinet FONCIA désigné dans les conditions particulières s’engage à payer au bailleur, son mandant, les frais de remise en état des parties privatives évacuées par les locataires défaillants, consécutifs à la dégradation des lieux par ces derniers, à l’exclusion des embellissements et travaux d’aménagement effectués par les locataires et sous déduction d’un coefficient de vétusté basé sur une durée d’utilisation moyenne ainsi déterminée :

— peinture-papier peint : 7 ans,

— électricité : 10 ans

— moquette : 7 ans

— menuiserie-parquet : 10 ans,

— plomberie-robinetterie : 10 ans,

— carrelage : 10 ans,

— sanitaires : 10 ans

— maçonnerie : 10 ans.

Les travaux de réfection rendus nécessaires étant déterminés par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie des locataires.

….. sont exclues de la garantie de la présente convention, les indemnités d’occupation dues par le locataire se maintenant dans les lieux, après échéance du congé donné à l’initiative du mandant.

Sont exclues de la garantie de la présente convention, les dégradations ou pertes du mobilier corporel imputables au locataire et garnissant un lot dans le cadre d’un contrat de location consenti en meublé".

Comme l’a justement relevé le premier juge, l’interprétation de la clause contractuelle de garantie

faite par la société FONCIA qui soutient que seule la qualification de « dégradation immobilière »pourrait donner lieu à indemnisation n’est pas pertinente, dès lors que l’adjectif « immobilière » ne figure pas dans la clause litigieuse qui se borne à viser « les dégradations des lieux » et que les dégradations immobilières ne figurent pas au nombre des clauses d’exclusion mentionnées dans le contrat, qui ne concernent que les indemnités d’occupation et les dégradations affectant les meubles meublants des locations en meublées.

La société FONCIA verse aux débats un devis des réparations locatives imputables aux locataires, s’élevant à la somme totale de 4 070, 17 euros.

Compte tenu de la durée de la location, qui a commencé le 1^er juin 2007 pour s’achever le 31 mai 2013, soit 6 ans, la société FONCIA est bien fondée à solliciter l’application du coefficient de vétusté mentionné dans la clause, qui sera fixé par la Cour à 60 %, sur un total de 451, 50 euros hors taxes , soit sur la base d’un taux de TVA de 19, 60 %, une somme de 540 euros toutes taxes comprises, correspondant aux postes de travaux de menuiserie et de plomberie ci-dessous :

— chambre 1 : mise en jeu de la porte-fenêtre (61, 30 euros) ,

— chambre 2 : mise en jeu des portes du placard : (42, 90 euros),

— entrée : mise en jeu des portes du placard (65 euros) ,

— salle de bains : réfection des joints d’étanchéité (49, 20 euros) , détartrage de la robinetterie (9, 20 euros) , remise en état du système de vidage du lavabo, du bidet (28, 10 euros) et de la baignoire (51, 10 euros) , remplacement d’un carreau au sol (73, 60 euros) ,

— séjour : réparation du robinet de radiateur (45 euros)

— wc : réparation du robinet d’arrêt de chasse d’eau (26, 10 euros).

Par suite de l’application du coefficient de vétusté de 60 % sur la somme de 540 euros toutes taxes comprises, il convient de déduire la somme de 324 euros (540 x 0, 6) du total des réparations locatives.

Il s’ensuit que la société FONCIA CHADEFEAUX LECOQ sera condamnée à payer in solidum avec M. A et M^me C D la somme de 3 746, 17 euros (4 070, 17 – 324).

Les devis produits par M^me Y ne peuvent être pris en considération dès lors qu’ils correspondent à la remise à neuf du bien et non à la seule réparation des dégradations des lieux imputables aux locataires, susceptibles d’être couvertes par la garantie.

M^me Y est également mal fondée à solliciter, en application de la clause de garantie, le paiement d’un arriéré de loyers dont l’existence n’est pas établie et l’indemnisation de la perte financière subie du fait du délai de relocation, la clause litigieuse ne prévoyant pas une telle indemnisation.

Enfin, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M. A et M^me C
D à garantir la société FONCIA des condamnations mises à sa charge, les dégradations étant imputables aux locataires.

III) Sur les demandes accessoires

M^me Y, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant, par ailleurs,

confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, et contradictoirement

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant condamné la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ in solidum avec M. A et M^me C
D à payer à M^me Y au titre des réparations locatives la somme de 3 119, 90 euros ;

Statuant à nouveau de ce chef

CONDAMNE la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ in solidum avec M. A et M^me C D à payer à M^me X Y une somme de

3 746, 17 euros ;

Ajoutant au jugement entrepris

DÉBOUTE M^me X
Y de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

DÉBOUTE la société FONCIA CHADEFAUX
LECOQ de sa demande visant à voir rejeter l’application de la clause de garantie insérée dans le contrat de gestion-prévoyance la liant à M^me X Y ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M^me X Y à payer à la société
FONCIA CHADEFAUX LECOQ une indemnité de 3 500 euros ;

CONDAMNE M^me X Y aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE LA
PRÉSIDENTE