Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 11 OCTOBRE 2016

(n° 533, 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/21678

Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 29 Septembre 2015 -Président du Tribunal de
Grande
Instance de PARIS – RG n° 15/57316

APPELANTE

SA KTM ADVANCE prise en la personne de son président du conseil d’administration Monsieur Yves DAMBACH

XXX

XXX

N° SIRET : 399 444 678

Représentée et assistée de M^e Stéphane
FOUCAULT, avocat au barreau de PARIS, toque :
E1737

INTIMES

Madame X Y Z A

XXX

XXX

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

née le XXX à XXX

Madame B C A née
D

XXX

XXX

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

né le XXX à XXX

Madame E A représentée par son tuteur Monsieur F A

XXX

XXX

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

né le XXX à XXX

Représentés par M^e G
H de la SELARL H ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

assistés de M^e I J, plaidant pour la SELARL CHEMOULI DALI
STOLOFF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque P 349

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre

Madame K L, Conseillère

M^me M N, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mlle
Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier.

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2010, O et P A ont donné à bail, à effet du 15 février 2010 et pour une durée de neuf ans, à la société KTM Advance, des locaux commerciaux situés au 4^e étage dépendant d’un immeuble situé à Paris 10^e, 42 rue du faubourg
Poissonnière.

Ce bail a été résilié au 31 mars 2014, date à laquelle la société KTM Advance a quitté les lieux avec l’obligation de régler la somme de 31 617,57 euros, selon un échéancier fixé par ordonnance de référé du 8 janvier 2015.

Par acte sous seing privé du 10 juin 2012, la société J. A, titulaire d’un bail expirant le 31 décembre 2014, a sous-loué à la société
KTM Advance, à effet du 1^er novembre 2012 pour une durée de deux ans et deux mois, soit jusqu’au 30 décembre 2014, date de l’échéance de son bail conclu le 15 février 2010 avec O et P A, des locaux commerciaux situés au 3^e étage dépendant du même immeuble.

Le 23 octobre 2014, la société A a fait délivrer à la société KTM Advance un commandement de payer visant la clause résolutoire, dont la société KTM Advance a demandé la suspension des effets, par assignation en référé en date du 21 novembre 2014.

Par ordonnance de référé du 2 mars 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de
Paris a été donné acte aux parties de leur accord, aux termes duquel un échéancier de remboursement de la dette locative a été arrêté entre la société KTM Advance et la société A.

Les consorts A, intervenants à cet accord en qualité de bailleurs ont accepté, par ailleurs, la conclusion d’un bail de courte durée avec la société
KTM Advance, du 1^er janvier 2015 au 30 juin 2015, aux mêmes clauses et conditions que la convention de sous-location, moyennant une

indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 10 508 euros.

La société KTM Advance a exécuté ses obligations financières, mais se maintenant dans les lieux après le ler juillet 2015, les consorts A ont demandé en référé son expulsion et une indemnité d°occupation majorée en application de la convention de sous-location, à laquelle se réfère l’accord mentionné dans l°ordonnance du 2 mars 2015.

Par ordonnance contradictoire du 29 septembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a:

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société KTM Advance et de tout occupant de son chef des lieux situés à Paris 10^e, 42 rue du faubourg Poissonnière, 3^e étage, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-l et suivants et R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société KTM Advance, à compter du 1^er juillet 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer, majoré de cinquante (50) %, outre les taxes, charges et accessoires ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

— condamné la société KTM advance à payer à B-C A née
D, X
A épouse
Y, Thieny A, Q A épouse R,
S A,
F A représentant
E A,
O A et
P A ensemble la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

— condamné la société KTM Advance aux dépens.

Par acte du 29 octobre 2015, la société KTM Advance a interjeté appel de cette décision.

Par ses conclusions transmises le 27 mai 2016, elle demande à la cour de:

A titre principal,

— constater la caducité de l’accord des parties relatif aux relations entre KTM Advance et l’indivision
A à défaut d’entérinement ;

— dire et juger que l’accord des parties ne prévoit une majoration de l’indemnité d’occupation que dans le cas d’un maintien du preneur dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater qu’au cas de l’espèce, il n’y a pas eu acquisition de la clause résolutoire ;

— constater l’absence de tout fondement pour l’application d’une quelconque majoration ;

A titre subsidiaire,

— à tout le moins, constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

— en tout état de cause, infirmer l’ordonnance du 29 septembre 2015 en ce qu’elle a fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation majorée ;

A titre infiniment subsidiaire,

— constater l’absence de tout préjudice de l’indivision
A lié au maintien dans les lieux de la

société KTM Advance ;

— écarter purement et simplement l’application de toute majoration ;

A titre reconventionnel,

— constater l’absence de communication de l’état récapitulatif annuel des charges pour l’exercice 2015 et de tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à KTM
Advance par l’indivision A ;

— condamner l’indivision A à rembourser à la société KTM Advance la somme de 9 600 euros correspondant aux provisions mensuelles pour charges payées au titre de l’exercice 2015 ;

— constater le caractère erroné du relevé communiqué par les intimés ;

— condamner l’indivision A à régler à la société KTM Advance la somme de 5 217,30 euros après comptes entre les parties ;

— à tout le moins, ordonner la compensation entre les créances des parties ;

En tout état de cause,

— infirmer l’ordonnance du 29 septembre 2015 en ce qu’elle a fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation majorée et en ce qu’elle a condamné la société KTM à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— débouter l’indivision A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner l’indivision A aux entiers dépens.

Elle fait valoir que l’application de la majoration de 50% doit être exclue dans la mesure où son application dénature l’accord des parties. En effet, le juge des référés, dans son ordonnance du 2 mars 2015, a donné acte aux parties de leur accord mais seulement en ce qui concerne la partie de l’accord relatif aux relations entre la société KTM Advance et la
SA Etablissements J. A, et non en ce qui concerne celle entre la société KTM Advance et l’indivision A qui n’était pas partie à l’instance ;
que dès lors, la partie de l’accord entre la société
KTM et l’indivision A n’ayant pas été entérinée est devenu caduque.

Elle soutient que l’accord entre elle et l’indivision
A a été dénaturé car il prévoit que la majoration de l’indemnité d’occupation ne s’applique qu’en cas de maintien dans les lieux après acquisition de la clause résolutoire, disposition contraire à l’article 10.4 de la convention de sous-location du 10 juin 2012 qui doit trouver à s’appliquer ;
qu’il n’y a jamais eu maintien dans les lieux après acquisition de la clause résolutoire dès lors qu’elle s’y est maintenue après le terme du bail dérogatoire fixé au 30 juin 2015 en attendant qu’elle puisse trouver de nouveau locaux, et qu’elle a continué à payer son loyer jusqu’à ce que les relations entre les parties s’enveniment.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que l’application de la majoration de 50% soulève l’existence d’une contestation sérieuse échappant au juge des référés dès lors qu’il a interprété la volonté des parties, ce qui relève du juge du fond.

À titre infiniment subsidiaire, elle rappelle que l’indivision A n’apporte la preuve d’aucun préjudice du fait du maintien dans les lieux depuis le 1^er juillet 2015.

Elle demande que l’indivision A soit condamnée à rembourser les provisions pour charges

payées à défaut d’avoir adressé l’état récapitulatif annuel des charges pour l’exercice 2015, que le bailleur a l’obligation de communiquer au locataire.

Elle fait valoir que la somme de 56 664,48 prétendument due par elle à l’indivision A est contestable dès lors qu’il convient aussi de tenir compte des créances dues par l’indivision A à la société KTM ; qu’en outre le décompte inclut la majoration de loyer contestée, et une majoration de 50 % appliquée à la provision sur charges ; que le montant restant dû s’élève à 25 761,55 .

En outre, elle fait valoir qu’il est demandé de manière erronée le paiement d’une indemnité d’occupation pendant la période du 1^er juillet 2015 jusqu’au 14 décembre 2015 dès lors que celle pour la période du 1^er juillet 2015 au 30 septembre 2015 a été payée ( pièce adverse n°16). Elle fait valoir que les intimés incluent la totalité du coût de la moquette dans leur demande alors que son état était pour la plus grande partie de la surface correct, dans le même sens, il convient de déduire le dépôt de garantie et le remboursement des provisions sur charges. Elle fait valoir que le montant restant dû s’élèverait à 4 382,35 .

Elle fait valoir que si la société Etablissements
A a réglé de la TVA aux
Services fiscaux, c’est par erreur, et qu’elle doit en demander le remboursement audits services et non l’imposer à la société
KTM.

Elle fait valoir la déduction du montant des provisions pour charges impayées en 2015 et non justifiées par l’indivision de la somme restant due à l’indivision A ce qui amènerait à un montant final de 5 217,30 à la charge de l’indivision pour la société KTM.

Par leurs conclusions transmises le 23 mai 2016, M^me E A, M. O A, M. Daniel
Pansu, et les membres composant l’indivision I A, à savoir : M^me B Jeanne
Pansu née D, M^me X Y née
A, M. T
A, M^me Séverine
Mitrovic née A et M. S A, demandent à la cour de :

— débouter la société KTM Advance de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance de référé du 29 septembre 2015 en toutes ses dispositions ;

— condamner la société KTM Advance à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle depuis le 1^er juillet 2015 de la somme de 14.221,99 ;

— retenir et condamner à titre provisionnel la société KTM Advance au paiement de l’indemnité d’occupation, des frais et honoraires de procédure de première instance, de l’impôt foncier 2015 et des frais d’état des lieux, ainsi que de remise en état, correspondant à la somme globale de 80.366,32 ;

Subsidiairement, sur le coût de la remise en état,

— donner acte de l’accord de la société KTM advance pour procéder au règlement de la somme de 11.999,50 , correspondant à la moitié du coût de la remise en état des locaux ;

— condamner la société KTM advance aux entiers dépens d’appel et au paiement d’une somme de 3.000 au titre des frais irrépétibles liés à la procédure d’appel.

Ils font valoir que l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er juillet 2015 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés devait être fixée au montant du dernier loyer majoré de 50%, outre les charges, taxes et accessoires dans la mesure où il était convenu entre les parties que ce bail était conclu aux mêmes clauses et conditions de la convention de sous-location du 10 juin 2012 prévoyant, comme le relève l’ordonnance du 29 septembre 2015, la majoration du loyer en cas de

non délaissement des locaux à l’expiration du bail.

Ils invoquent l’existence d’un préjudice résultant d’une part, de l’impossibilité de commercialiser les locaux tant qu’ils n’avaient pas la certitude de leur libération par la société KTM Advance, soit un préjudice qui a démarré depuis le 1^er juillet 2015 pour se terminer le 1^er avril 2016, date d’effet du bail conclu par l’indivision A sur ses locaux du troisième étage moyennant un loyer annuel en principal de 137.600 , correspondant ainsi à une perte de loyer annuel de 24.304 , outre les 45.866,66 accordés au titre de la franchise de loyer, correspondant à quatre mois de loyer non perçu, du 1^er avril 2016 au 31 juillet 2016.

Ils estiment que la clause résolutoire du bail commercial ne peut être qualifiée de clause pénale dès lors qu’il s’agit d’une clause contractuelle due en cas de retard de paiement et d’ailleurs habituelle en matière de bail commercial, revêtant la nature d’une indemnité conventionnelle non susceptible d’être réduite.

Ils invoquent diverses sommes dues par la société
KTM Advance au titre de l’indemnité d’occupation, des frais et honoraires de procédure de première instance, de l’impôt foncier 2015 et des frais d’état des lieux ainsi que de remise en état correspondant à la somme globale de 80 366,32 .

SUR CE, LA COUR

Considérant qu’en application de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Considérant que l’accord intervenu à la suite du congé délivré le 30 juin 2014 par la société A à ses bailleurs, 'soumis à l’entérinement’ du juge des référés lors de l’audience du 2 février 2015, lie l’ensemble des parties qui en sont signataires, à savoir l’indivision A la société
A et la société
KTM ; que la lecture de ce document permet de retenir que l’entérinement judiciaire de cet accord ne constituait nullement une condition de son exécution, le juge des référés étant sollicité uniquement pour le constater ; que d’ailleurs il n’est pas contesté par la société KTM qu’elle a continué à occuper les lieux objets du contrat de sous-location avec l’accord des bailleurs, à compter du1er janvier 2015, aux mêmes conditions de prix du loyer, qualifié d’indemnité d’occupation ;

Considérant que la société KTM s’est maintenue dans les lieux jusqu’au mois de décembre 2015 ; que l’accord ne règle pas la situation des parties en cas de non départ volontaire de l’occupante au delà du 30 juin 2015 ; qu’en effet les dispositions relatives à la provision sur l’arriéré locatif, les délais pour la régler suspendant les effets de la clause résolutoire, la déchéance du terme en cas de non respect des délais octroyés et l’allocation d’une clause pénale ne concernent que la résolution du litige locatif ayant opposé la société A et KTM porté devant le juge des référés qui leur en a donné acte de leur accord dans son ordonnance du 2 mars 2015 ;

Considérant qu’il n’est donc pas sérieux de contester que les seules dispositions applicables au présent litige sont donc celles du contrat de sous-location du 10 juin 2012 auxquelles les consorts
A d’une part et KTM d’autre part se sont volontairement soumises dans le cadre de leur accord qui les lie de par l’effet du consensualisme édicté à l’article 1101 du code civil en des termes clairs et dépourvus d’ambiguïté ;

Que l’article 10.4 de ce contrat stipule que 'l’indemnité d’occupation à la charge du preneur, en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire, ou expiration du bail sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%, sans préjudice du droit du bailleur à indemnisation complémentaire, sur justification du

préjudice effectivement subi, en raison notamment soit de l’importance du loyer de relocation, soit de la durée nécessaire à cette relocation’ ;
qu’il en résulte avec l’évidence requise en référé que cette indemnité peut être réclamée en dehors de toute résiliation du contrat mais aussi en cas d’arrivée de son terme ;

Considérant que cette clause qui institue une indemnisation forfaitaire en cas de manquement à l’exécution par le preneur de libérer les lieux au terme du contrat constitue manifestement une clause pénale ;

Considérant qu’il n’appartient pas au juge des référés d’accorder la somme provisionnelle réclamée au titre de cette clause pénale , critiquée par KTM en son quantum , qui relève des seuls pouvoirs du juge du fond qui peut la modérer ou l’écarter ;

Considérant que la provision réclamée au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er juillet 2015 se heurte à une contestation sérieuse dès lors qu’elle s’appuie sur un décompte débutant au 1^er janvier 2015 et contenant les majorations contestées ; que les frais de remise en état sont sérieusement contestables au vu du seul constat versé aux débats ; qu’en tout état de cause, si KTM propose de prendre en charge la moitié de la provision réclamée à ce titre, soit la somme de 11 899,50 euros, elle demande à ce que cette somme soit déduite du dépôt de garantie de 33 278,70 euros réglé en juin 2012, ce que conteste les consorts
A ;

Qu’enfin la demande reconventionnelle formée par KTM en restitution des provisions mensuelles pour charges payées au titre de l’année 2015 se heurte également à une contestation sérieuse dès lors que les consorts A produisent la lettre de convocation du syndic pour l’assemblée générale du 14 juin 2016 avec à l’ordre du jour notamment l’approbation des comptes de charges de l’exercice 2015 ;

Considérant qu’il se déduit de ce qui précède qu’infirmant l’ordonnance entreprise, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes des parties, étant relevé que suite au départ des lieux de la société KTM les dispositions relatives à son expulsion sont devenues sans objet ;

Considérant que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Constate que la société KTM Advance a libéré les lieux ;

Dit en conséquence que les dispositions de l’ordonnance relatives à son expulsion sont sans objet ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes des parties ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT