Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5-7

ARRÊT DU 19 JANVIER 2016

(n° 4, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 2013/01136

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 décembre 2012

rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/04433

APPELANT :

— M. W AA AB X

Né le XXX à XXX

Nationalité : Française

XXX

Représenté par :

— La SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES,

avocats associés au barreau de PARIS,

toque : K0148

XXX

— Maître W BOURGEOIS,

avocat au barreau de PARIS

XXX

et

INTIMÉES :

— La société Civile Professionnelle 'C Z, E F, N O P & G H', titulaire d’un office notarial,

Dont le siège social est : XXX

Représentée par :

— Maître Hervé-Bernard KUHN,

avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

SCP KUHN,

XXX

— Maître C SALLABERRY,

avocat au barreau de PARIS,

toque : E379

— La société VALORITY FRANCE, S.A.S.,

Prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est : XXX

Représentée par :

— La SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN,

avocats associés au barreau de PARIS,

toque : L0050

XXX

— Maître Bertrand BALAS,

avocat au barreau de LYON

— La société ANTIGUA, S.A.S.,

prise en sa qualité d’associée unique de la SAS KHEO COMPAGNIE IMMOBILIERE

Prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est : 3 rue AB Planté à XXX

et actuellement XXX, XXX

non représentée – non comparante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 novembre 2015, en audience publique, l’avocat de l’appelant et les avocats des intimés ne s’y étant pas opposés, devant M^me J K, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Valérie W-AMSELLEM, présidente

— M^me J K, conseillère

— M^me Laurence FAIVRE, conseillère

GREFFIER, lors des débats : M. T U-V

ARRÊT :

— Réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Valérie W-AMSELLEM, présidente et par M. T U-V, greffier.

* * * * * * * *

Les faits et la procédure

La société Valority France, anciennement dénommée Capital Avenir Conseil, a pour objet la transaction de produits immobiliers et la distribution de produits financiers. Elle a développé une clientèle intéressée par les investissements immobiliers permettant une défiscalisation.

Le 18 mai 2001, la société Kheo Compagnie Immobilière a régularisé avec la société Valority France une convention cadre d’agent d’affaires.

La société Kheo Compagnie Immobilière, aux droits de laquelle est venue la société Antigua, est intervenue comme société de commercialisation des biens immobiliers de la société Crest, représentée par M. B.

Le 29 octobre 2004, suite à l’étude fiscale établie par M^e Constantieux, avocat, la société Crest a acquis, dans le but de le revendre en l’état, un bâtiment à usage de clinique sis 8, 10, XXX et XXX à Blois suivant acte de M^e Chauveau, en participation avec M^e Z, notaire associé de la SCP Chatelin, Z et F.

Au cours de l’année 2004, M. X, souhaitant effectuer un placement financier, s’est rapproché de la société Valority France, qui lui a proposé plusieurs produits parmi lesquels il a choisi le programme immobilier « Résidence des Lices » situé à Blois, portant sur la réhabilitation de la clinique de Blois, devant être transformée en immeuble d’habitation comprenant 39 logements destinés à la location, et permettant de prétendre à la défiscalisation prévue par la loi dite Robien. Ce programme était conçu par la société Kheo Compagnie Immobilière, aux droits de laquelle vient la société Antigua.

Par acte sous seing privé du 20 avril 2004, M. X a signé, par l’intermédiaire de la société Valority France, un compromis de vente avec la société Crest, portant sur l’acquisition du lot numéro 29 de l’ensemble immobilier de la Résidence des Lices, soit un appartement d’une surface de 44,3 m2, moyennant le prix de 54.900 euros, hors travaux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 mai 2004, la société Kheo Compagnie Immobilière a notifié le compromis de vente à M. X, conformément aux dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation. Le même jour, le dossier de M. X a été transmis à M^e Z, lui précisant qu’il disposait du délai de rétractation de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par acte notarié du 30 décembre 2004 dressé par M^e Z, M. X a acquis de la société Crest le bien immobilier, correspondant au lot numéro 29 de la copropriété, moyennant un prix de vente de 54 900 euros. Il était indiqué à l’acte que l’acquéreur reconnaissait avoir été «informé qu’il (était) envisagé la constitution d’une Association Syndicale Libre entre les différents copropriétaires de l’immeuble dont dépendent les biens vendus, dont l’objet sera la réalisation des travaux de restauration dudit immeuble ».

Le 31 décembre 2004, la société Crest et l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble à réhabiliter, dont M. X, ont constitué l’Association Syndicale Libre de la Résidence des Lices (ci-après « ASL de la Résidence des Lices ») en prévoyant que l’original des statuts sera déposé au rang des minutes de l’office notarial de Maître Z.

Par courrier du 5 janvier 2005, à en tête de l’ASL de la Résidence des Lices, émanant du directeur de l’ASL, M. A, il était demandé à M. X de signer le pouvoir joint afin de régulariser le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 décembre 2004, dont il allait lui être adressé prochainement copie. M. X retournait ce pouvoir signé le 9 janvier 2005.

Au cours de cette assemblée du 27 décembre 2004, les associés avaient décidé, notamment, de nommer le président et le directeur de l’association et de désigner la société Continentale TMO comme entreprise chargée d’effectuer les travaux de rénovation. A cette fin, un contrat de marché de travaux a été conclu le même jour entre l’ASL et la société Continentale TMO, représentée par son président M. B, portant sur l’ensemble des travaux de réhabilitation moyennant la somme de 2.057.250 euros. A cette fin, était signé un contrat de marché de travaux le 27 décembre 2004, entre l’ASL et Continentale TMO.

Par lettre du 11 février 2005, M. X a donné mission à M^e Constantieux aux fins de l’assister et le conseiller dans le cadre de l’investissement effectué. Ils ont notamment découvert que les sociétés Yveco Finance et Patrimoine, Kheo Compagnie Immobilière et Continental TMO faisaient partie du même groupe fiscal, dénommé le « Groupe Quarante » et que des malversations ont été suspectées au sein de certaines entités.

Le 16 avril 2007, la société Continental TMO chargée d’effectuer les travaux a fait l’objet d’une procédure collective et les travaux de réhabilitation ont été interrompus. Les sociétés Yveco Finance et Patrimoine et Kheo Compagnie Immobilière ont fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

À la suite de la défaillance de la société Continentale TMO, et sur décision de l’ASL, la société ID a repris le chantier en cours.

Le 20 juillet 2010, il a été procédé à la livraison de l’immeuble litigieux.

Par exploits en date des 2 et 3 décembre 2010, M. X a fait assigner la société Valority France, la SCP Z F P H et la société Antigua, prise en sa qualité d’associé unique de la société Kheo Compagnie Immobilière, devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 126.536,52 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

Par jugement du 7 décembre 2012, le tribunal a débouté M. X de ses demandes et la SCP Z F P H ainsi que la société Antigua de leurs demandes reconventionnelles. Il a condamné M. X à payer à la société Valority France, à la SCP Z F P H et à la société Antigua, la somme de 2.000 euros chacune, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a jugé qu’aucun manquement à son obligation d’information et de conseil ne pouvait être imputé à la société Valority France, que le notaire avait accompli ses obligations et, enfin, que les griefs à l’égard de la société Antigua Yétant pas identifiables, aucune responsabilité ne pouvait être encourue par cette société.

La Cour,

Vu l’appel interjeté le 18 janvier par M. X ;

Vu les observations de M. X, enregistrées le 13 octobre 2015 ;

Vu les observations de la société Valority France, du 11 septembre 2015 ;

Vu les observations de la SCP Z F P H, du 18 juin 2015 ;

M. X demande à la cour de :

— condamner in solidum la société Valority France, la SCP Z F P H et la société Antigua à lui payer la somme de 126.536,52 euros (cent vingt-six mille cinq cent trente-six euros cinquante-deux) à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice matériel, sauf à parfaire ou actualiser,

— les condamner sous la même solidarité à lui payer la somme de 8.000 € (huit mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 8.000 € (huit mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que la société Valority France lui a caché qu’elle avait conclu un contrat d’agent d’affaires avec la société Kheo Compagnie Immobilière et défendait essentiellement son partenaire, à son détriment. Il expose ensuite que la société Valority, d’une part, lui a fait signer un compromis de vente avec la société Crest, qui Yétait pas propriétaire à cette date et que, d’autre part, alors qu’elle était tenue d’une obligation de conseil, cette société Ya entrepris aucune démarche lui permettant de connaitre l’état du marché sur le secteur de Blois.

Il prétend également que le notaire a manqué à ses obligations en omettant de l’informer, le 30 décembre 2004, que la société Crest Yétant pas le propriétaire du bien, il Yétait pas engagé par le compromis de vente du 20 avril 2004, et que le délai de rétractation Yavait pu valablement courir à son égard. Le notaire aurait par ailleurs manqué à ses obligations professionnelles en rédigeant un acte de vente alors qu’il était en situation de conflit d’intérêts et aurait dû le faire connaître à M. X, la société Crest étant liée M. B, client habituel du notaire. Enfin, le notaire aurait dû le conseiller sur les risques attachés à l’acquisition litigieuse, appeler son attention sur la nécessité de vérifier les informations sur l’état du marché locatif blésois et lui faire part des risques liés au fait que la rentabilité fiscale de l’opération dépendait de ses délais de réalisation.

Il expose enfin que les sociétés du groupe Quarante étaient associées dans cette opération immobilière et doivent répondre solidairement de leurs fautes, les éléments communiqués à M. X révélant que les conventions passées avec les sociétés du groupe, faisant partie d’une même liasse de documents à signer, étaient indissociables entre elles. Il précise que la société Kheo Compagnie Immobilière, aux droits de laquelle vient la société Antigua, l’a conduit à se croire lié par la signature du compromis de vente du 20 avril 2004, alors qu’elle ne pouvait ignorer que la société Crest, son mandant, Yétait pas propriétaire au 22 avril 2004.

La société Valority France demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. X de toutes demandes dirigées à son encontre,

— dire et juger que la demande aux fins de nullité de la vente est une demande nouvelle irrecevable en cause d’appel, et également irrecevable à défaut de publication,

Y ajoutant,

— condamner M. X à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Valority France soutient que M. X, qui Ya jamais conclu sur la nullité de la vente devant les Premiers Juges, ne peut aujourd’hui la demander devant la Cour.

Elle soutient que sa responsabilité contractuelle ne peut pas être engagée, aux motifs qu’elle était liée à la société Kheo Compagnie Immobilière par un contrat de mandat du 18 mai 2001, Ya pas conclu de contrat avec M. X mais a seulement représenté la société Kheo Compagnie Immobilière. Yayant été ni rédactrice, ni partie au compromis de vente ou au contrat de vente du bien litigieux et Yayant pas participé à la constitution de l’ASL, elle Ya commis aucune faute contractuelle à l’égard de M. X, ni dans l’exécution de son mandat, ni en tant qu’intermédiaire dans la phase préalable à la réitération de l’acte authentique.

Elle expose qu’elle Ya pas manqué à son devoir de conseil et d’information envers M. X. I-ci était informé de l’intervention de la société Kheo Compagnie Immobilière et connaissait l’identité de ses cocontractants, la société Valority France ne s’étant pas présentée comme promoteur vendeur de l’opération. Elle prétend qu’il ne peut soutenir avoir été induit en erreur sur la qualité de vendeur de la société Crest, la vente ayant été régularisée le 30 décembre 2004, date à laquelle la société Crest était bien propriétaire du bien litigieux. Il ne rapporterait aucune preuve selon laquelle il aurait été trompé sur la rentabilité du secteur économique de Blois, et que 450 € lui auraient été, à tort, annoncés à titre de loyers mensuels.

Elle expose enfin qu’elle Yavait aucun lien avec les sociétés du groupe Quarante, mis à part avec son mandataire, la société Kheo Companie Immobilière, ni avec M^e Constantieux, qui est intervenu pour valider l’ensemble des opérations du groupe Quarante sur le plan fiscal. Elle ajoute qu’elle Yest jamais intervenue, à quelque stade que ce soit, dans le choix de la société Continentale TMO.

A titre subsidiaire, elle souligne qu’il Yexiste pas de liens de causalité entre les faits qui lui sont reprochés et les préjudices dont M. X demande réparation.

La SCP Z F P H demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— dire et juger M. X tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— et statuant reconventionnellement,

— condamner M. X à payer à la SCP C Z, E F, N O P & G H une somme de dix mille euros (10.000 €) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— le condamner au paiement d’une somme de six mille euros (6.000 €) par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP soutient que c’est exclusivement à raison du fait que la société Continentale TMO Ya pas rempli ses engagements que M. X se trouve confronté à la situation litigieuse. Elle fait également valoir qu’il ne peut pas être reproché à M^e Z d’avoir manqué à son obligation de conseil à l’occasion d’une opération pour laquelle M. X s’était irrémédiablement lié avant son intervention. Au contraire, l’acte de vente pour lequel M^e Z a prêté son ministère est insusceptible de la moindre critique, le transfert des droits réels immobiliers ayant été opéré.

La SCP souligne que M^e Z s’est limité à recevoir au rang de ses minutes les statuts de l’ASL établis par M^e Constantieux, qui a mis en place le montage financier de l’opération, qu’il était étranger au compromis de vente, conclu avant toute intervention de sa part, qu’il Yexistait pas de risques particuliers à investir dans l’opération litigieuse, la défaillance de la société Continentales TMO étant imprévisible au moment des faits. Elle expose enfin que l’ASL a bien été constituée le 8 novembre 2004, le défaut de déclaration de l’ASL en préfecture, le jour où M^e Z a prêté son ministère, Yayant aucune incidence sur son existence juridique.

La SCP soutient que M. X tente de faire financièrement supporter par le notaire la défaillance de la société Continentale TMO dans l’exécution des travaux. Elle expose que cette action est abusive.

SUR CE,

Sur la demande de nullité de la vente

Si la société Valority France soutient que la demande en nullité de la vente est irrecevable, faute d’avoir été soumise aux premiers juges, il convient de souligner que M. X Ya pas formulé cette demande, puisqu’il ne demande à la cour que de constater cette nullité, sans en tirer de conséquence juridique sur le présent litige.

Sur la responsabilité de la société Valority France

M. X ne justifie pas que la société Valority France aurait manqué à son obligation de conseil à son égard et l’aurait conduit à réaliser une opération risquée. Il Yest en effet pas démontré que l’opération de défiscalisation aurait échoué, ni que les loyers finalement perçus à l’issue des travaux, auraient été très différents de ceux attendus.

Il Yest pas davantage démontré que la société Valority France aurait pu connaître, dès 2004, les difficultés de la société TMO, qui est à l’origine des retards dans les travaux de réhabilitation, cette société étant alors dans une apparente bonne santé financière.

Au surplus, M. X ne démontre pas qu’il ne se serait pas engagé dans l’opération, s’il avait su que la société Valority France était mandataire de la société Khéo Compagnie Immobilière.

Aucun manquement de la société Valority France à son obligation de conseil Yest donc établi.

La société Valority France est étrangère aux conditions dans lesquelles est intervenue l’ASL de la Résidence des Lices, la réunion des copropriétaires relevant d’une obligation légale et M. X ayant, a posteriori, validé les décisions prises au cours de l’assemblée générale du 27 décembre 2004.

Enfin, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que la socité Valority France aurait participé, avec les sociétés du groupe « Quarante », à un complot visant à tromper M. X.

Sur la responsabilité de la société Antigua

M. X fait grief à la société Kheo Compagnie Immobilière, aux droits de laquelle vient la société Antigua, de lui avoir adressé un courrier se référant aux dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, afin de l’informer de son délai de rétractation, alors que ce délai ne pouvait courir, le compromis de vente ayant été signé par la société Crest, qui Yétait pas encore propriétaire de l’immeuble. En cachant à M. X que ce délai ne pouvait courir, ce qu’elle savait parfaitement en sa qualité de mandant de la société Crest, elle l’aurait privé de la faculté de se retirer de l’opération.

Mais M. X ne démontre pas qu’il Yaurait pas signé la promesse de vente, puis la vente, s’il avait su que la société Crest Yen était pas encore propriétaire le 5 mai 2004. Il ne démontre pas que cette réticence ait affecté son consentement. Par ailleurs, la société Crest est devenue propriétaire, le 29 octobre 2004, des biens en question.

Sur la responsabilité du notaire

Le notaire Ya commis aucun manquement à ses obligations de conseil. Intervenant seulement dans la rédaction de l’acte de vente, il ne saurait lui être reproché par M. X de ne pas l’avoir informé que la promesse de vente était signée avec une société qui Yétait pas encore propriétaire des biens litigieux, cette circonstance ne lui ayant causé aucun grief, puisqu’en tout état de cause, la société Crest s’est portée acquéreur en octobre 2004.

Enfin, il ne saurait davantage lui être reproché de ne pas avoir conseillé M. X sur les risques attachés à l’acquisition qui lui avait été proposée. En effet cette acquisition présentait les caractéristiques des investissements similaires et ne présentait aucun risque particulier nécessitant une mise en garde.

La circonstance que la SCP Z ait eu M. B, du groupe « Quarante », pour client habituel, ne saurait en soi lui interdire de passer un acte de vente impliquant la société Crest. Par ailleurs M. X ne démontre pas que le notaire lui aurait sciemment caché des informations dans la perspective d’avantager la société Crest, du groupe « Quarante ».

Par ailleurs, le notaire a rempli son obligation d’information, en faisant porter sur l’acte de vente la mention selon laquelle une Association Syndicale Libre serait constituée entre les copropriétaires, dont l’objet serait la réalisation de travaux de restauration, et que M. X s’engageait à y adhérer.

Sur la responsabilité collective des sociétés du goupe « Quarante »

La défaillance de la société Continentale TMO est la cause exclusive des préjudices que M. X prétend avoir subi. En effet, cette société Ya pas rempli ses engagements dans leur intégralité et M. X Ya pu louer son appartement qu’après plusieurs années de retard.

Aucun élément du dossier ne permet de démontrer que les sociétés du groupe « Quarante », à savoir les sociétés Yveco Finance Patrimoine, Kheo Compagnie Immobilière et Continental TMO, auraient pu prévoir, au moment de la vente, les difficultés futures d’achèvement des travaux. Aucune collusion entre les trois sociétés, dont seule la société Kheo Compagnie Immobilière, aux droits de laquelle vient la société Antigua, est dans la cause, Yest davantage démontrée par les pièces du dossier.

Sur la demande reconventionnelle de la SCP Z F P H

La SCP Z F P H ne démontre pas que l’exercice des voies de droit, par M. X, ait dégénéré en abus. Cette demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris,

condamne M. X aux dépens de l’instance d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

condamne M. X à payer à la société Valority France et à la SCP Z F P H la somme de 2000 euros chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

T U-V

LA PRÉSIDENTE,

Valérie W-AMSELLEM