Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 01 MARS 2017 (n° , pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/07439

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/05162

APPELANT :

Monsieur Y B X

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0550

INTIMÉE :

SARL BOULANGERIE BLOUET prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 751 322 538

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Charles KREBS de la SELASU CABINET BOULLIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0787

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, Présidente, chargé d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère Madame Sophie REY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civiles,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

********** Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé du 6 juin 2002, M. Y X a fait bail et donné à loyer à la société LES PETITS CARREAUX, aux droits de laquelle se trouve désormais la Société BOULANGERIE BLOUET, divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis à XXX.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années prenant effet à compter du 1^er’février 2002 pour se terminer le 31 janvier 2011, moyennant un loyer de 26.052 € par an en principal, avec pour destination celle de «'Boulangerie, pâtisserie, confiserie, cuisine et glaces'».

Par actes d’huissier de justice des 13 et 17 janvier 2011, la société LES PETITS’CARREAUX a formulé une demande de renouvellement de bail commercial aux charges et conditions du bail initial, moyennant un loyer fixé suivant la variation des indices INSEE du coût de la construction.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 11 mars 2011, le bailleur a fait connaître qu’il acceptait le renouvellement du bail à compter du 1^er février 2011, moyennant un loyer hors taxes et hors charges de 55.000 €.

Par mémoire en demande signifié le 21 février 2012, le bailleur, se prévalant d’une modification de la commercialité, a demandé au tribunal de fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1^er février 2011 à la somme susvisée de 55.000 € par an.

Par mémoire en réponse du 20 mars 2012, le preneur a contesté l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité et a sollicité, quant à lui, la fixation du loyer du bail renouvelé en fonction des règles du plafonnement.

Par jugement avant dire droit du 26 juin 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté que par l’effet de la demande de renouvellement délivré le 17 janvier 2011 par l’EURL LES PETITS CARREAUX et de l’acceptation de M. Y X, le bail concernant les locaux situés XXX s’est renouvelé à compter du 1^er février 2011 désigné M. ZROBINE, en qualité d’expert. Celui-ci a déposé son rapport le 14 mars 2014 et conclu à une évolution notable des facteurs de commercialité mais qui n’est pas favorable au commerce considéré et au fait que «'le déplafonnement du bail (') semble devoir être écarté.'». Il estime la valeur locative au renouvellement au 1^er février 2011 à la somme de 48.000 € HT par an et le loyer plafonné à 34.584'€'HT. Par un jugement en date du 12 février 2015, le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a considéré que l’évolution «'n’est pas toutefois de nature à bénéficier à l’activité exercée par le preneur'» et a fixé à la somme de 34.584 euros par an et en principal à compter du 1^er février 2011 le loyer du bail renouvelé.

M. X a interjeté appel du jugement par déclaration en date du 3 avril 2015.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 27 octobre 2015, M. X demande à la cour de':

— DIRE M. Y X recevable et bien fondé en son appel ;

— CONSTATER qu’il s’est produit, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce de la société locataire,

En conséquence,

— INFIRMER le jugement rendu le 15 février 2015 par le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de PARIS sous numéro RG 13/05162, en ce qu’il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé en application des règles du plafonnement ;

Et statuant à nouveau,

— DIRE que le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er février 2011 doit être fixé en fonction de la valeur locative des locaux ;

— FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er février 2011 à la somme de CINQUANTE QUATRE MILLE EUROS (54.000 €) par an en principal,

— DIRE que les loyers arriérés sur loyers produiront intérêts au taux légal à compter du 3'avril 2013, date de l’assignation, et que ces derniers porteront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions des articles 1154 et 1155 du code civil ;

— CONDAMNER la société locataire en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Denis THEILLAC, Avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— DÉBOUTER la société BOULANGERIE BLOUET de l’ensemble de ses demandes, fins et concluions plus amples et contraires aux présentes.

L’appelant considère que les modifications notables des facteurs locaux de commercialité intervenues au cours du bail doivent conduire à un déplafonnement. Sont en particulier pertinents l’évolution de la population et de sa typologie, l’augmentation importante de la fréquentation des stations de métro avoisinantes, le renforcement du caractère piétonnier du secteur et la création d’un nouvel espace XXX.

Il conteste l’analyse de l’expert selon laquelle l’arrivée de cafés-restaurants et d’hôtels sur ces artères aurait mis en péril, en l’espèce, les commerces alimentaires et indique que les commerces alimentaires sont restés stables et n’ont, en aucun cas, été affectés par l’arrivée des cafés-restaurants et l’on ne saurait, en aucun cas, parler de «'déspécialisation » de la rue.

Une autre preuve de l’incidence favorable des modifications notables observées réside dans le fait que le fonds de commerce avait été acquis par la Société LES PETITS’CARREAUX en 2003 moyennant le prix de 274.500 €, il a été revendu à la Société BOULANGERIE BLOUET, le 16 mai 2012, moyennant le prix de 650.000 €, soit une augmentation de près de 137%, ce qui est considérable sur la période d’un bail.

S’agissant de la détermination de la valeur locative':

Sur la partie commerciale, l’appelant considère qu’en tenant compte de l’ensemble des prix pratiqués XXX, le prix de 645 € le m²B proposé par l’expert apparaît faible et inférieur à la plupart d’entre eux. Il considère qu’il ne saurait être d’un prix unitaire inférieur à 750 € le m²B.

Sur la partie habitation, il ne remet pas en cause le rapport de l’expert.

En conséquence, la valeur locative globale s’établit, en renouvellement au 1^er février 2011, à la somme de 54.000 € par an en principal, calculée comme suit :

41.580 € (commercial) + 12.136,32 € (habitation) = 53.716,32 € par an, arrondi à 54.000'€.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 31 août 2015, la BOULANGERIE BLOUET demande à la cour de':

— Dire qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement autorisant le bailleur à solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé à un montant supérieur à celui résultant de l’application des dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce,

— En conséquence, confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris du 15 février 2015 en ce qu’il a fixé le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 1^er février 2011 à la somme de 34.584,31 €, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail restant inchangées,

— A titre subsidiaire, si le loyer devait par extraordinaire être fixé à la valeur locative, dire que cette valeur locative au 1^er février 2011 s’élevait à 38.800 €,

— CONDAMNER le bailleur à tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit du CABINET BOULLIER, Société d’Avocats, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’intimée considère qu’il n’y a pas de motif de déplafonnement car, comme l’expert l’a relevé, la modification des facteurs locaux de commercialité n’est pas favorable au commerce alimentaire.

S’agissant du caractère piéton de la XXX, elle mentionne que la nature piétonne de la rue fut décidée par un arrêté datant de 1992. Quant à l’espace vert, la vue de photographie permet de se rendre compte qu’il ne saurait constituer un quelconque élément d’attraction pour le commerce du preneur.

Sur la valeur locative :

Elle rappelle que la Commission Départementale de Conciliation des baux commerciaux a conclu, le 4 avril 2012, à une valeur locative de 45.000 euros par an.

Elle prend acte de l’absence de débat quant aux surfaces pondérées, à savoir 55,44 m² pour la partie commerciale et 48,16 m² pour la partie habitation.

Concernant la valeur locative des locaux commerciaux, elle conteste la valeur de 645 euros retenue au m² pondéré par l’expert. Elle critique les références retenues par l’expert en ce qu’elles manquent de similarités avec le local du preneur.

Le local le plus pertinent serait la boulangerie pâtisserie du XXX, tout à fait comparable même si le XXX se trouve véritablement au coeur de la « rue marché » que constitue la XXX, ce qui n’est pas le cas du XXX. La valeur à retenir serait 521 euros/m² pondéré.

Concernant la valeur locative du logement d’habitation, l’intimée considère que l’application d’un loyer de 1.008,33 euros, tel que le propose l’expert, nécessiterait des travaux préalables significatifs.

Le logement dont s’agit étant en dessous des critères du logement décent, une décote de l’ordre de 20% paraît devoir être ainsi pratiquée sur la valeur locative basse proposée par l’Expert, et un loyer de 825 € par mois (soit 17,13 €/ m² par mois) serait plus conforme eu égard à la réalité des locaux.

La valeur locative globale doit donc être fixée à':

— Local commercial': 521 € x 55,44 m2 = 28.884,24 €/ an

— Logement': 17,13 € x 48,16 m2 x 12 mois = 9.900,00 €/an

Soit une valeur locative totale de 38.784,24 €/an, arrondie à 38.800 €.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 novembre 2016.

MOTIFS

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties, ni contredite par aucun élément versé aux débats par les parties.

XXX est située dans le XXX, dans le prolongement de la XXX commerces parmi lesquels on dénombre 9 commerces dédiés à l’alimentation (boulangeries, traiteurs, un primeur, une crémerie, une supérette) et sept cafés-restaurants. Cette voie à sens unique de circulation est principalement piétonne.

L’emplacement du commerce considéré est en position centrale dans Paris, avec une commercialité dense d’intérêt local mais principalement orientée vers le commerce de bouche, disposant d’une bonne accessibilité en transports en commun avec une desserte routière moyenne. L’expert indique, sans être contredit par les parties qu’il s’agit d’un emplacement bien adapté à un commerce de boulangerie-pâtisserie.

Les locaux litigieux dépendent d’un immeuble ancien en pans de bois et sont composés d’une partie commerciale avec boutique au rez-de-chaussée reliée à un sous-sol comprenant fournil et laboratoire et d’une partie habitation reliée également au 1^er étage et à un entresol situé entre le 1^er et le 2^e étage et au 2^e étage.

Le local commercial, tel que décrit par l’expert présente un faible linéaire de vitrine et une forte profondeur. Les annexes sont correctement équipées pour l’exercice d’une activité de boulangerie-pâtisserie mais les caves en sous-sol sont en enfilade et le passage est mal aisé.

Le bailleur conserve la charge de l’impôt foncier et des travaux de mise en conformité du local aux réglementations relatives à l’hygiène, la sécurité et la salubrité.

Les surfaces proposées par l’expert ne sont pas discutées par les parties. Il convient de les entériner, soit une surface pondérée de 55,44m²P pour la partie commerciale et 48,16m²U pour la partie habitation.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité :

Aux termes des dispositions combinées des articles L145-34 et R145-6 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et se trouve fixé à la valeur locative eu égard à une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenu au cours du bail expiré.

L’expert relève que pendant le bail expiré la fréquentation de la station RATP Sentier situé à environ 150m du commerce considéré a connu une augmentation de 24,62%, supérieure à celle de la hausse de la fréquentation pour l’ensemble du métro de 19,71%.

Le bien litigieux étant à XXX, l’expert a pris en considération pour l’étude de la commercialité le tronçon englobant la XXX

L’expert a noté que le nombre de commerce d’alimentation était passé de 35, dont 11 enseignes nationales à 34 sont 10 enseignes nationales, alors que le nombre de cafés-hôtels-restaurant passait de 15, dont 1 enseigne nationale à 20, dont 3 enseignes nationales.

La population globale dans un périmètre de 400m a globalement augmentée entre 1999 et 2009 passant de 17.067 habitants à 19.855 habitants soit une augmentation de 16,34%, alors même que la population parisienne n’augmentait que de 5,10% au cours de la même période. L’expert relève en outre une importante progression des cadres et des professions intellectuelles supérieures dont les effectifs ont progressé de 45,33%'; il note également une augmentation de 66% du revenu fiscal de référence et une augmentation de 7% des foyers fiscaux imposables.

La cour relève que certes la XXX font partie des «'rues marché'», faisant l’objet d’un plan de protection de la ville de Paris, mais l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité, sus visée a bien été de nature à avoir une influence directe sur le commerce de boulangerie pâtisserie considéré, s’agissant d’une augmentation des chalands disposant d’un pouvoir d’achat élevé. Dans ces conditions, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Sur la valeur locative :

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires.

Il en résulte des loyers judiciaires évoluant de 450'€ le m² (35,05m²P, XXX fixé en 2012) à 850'€ le m² (75,46'€ XXX fixé en 2012) et des loyers conventionnels variant pour les locations nouvelles de 467 € le m² (atelier du sourcil 64,20m² en avril 2013 6 rue Dussoubs) à 2.222'€ le m² (prêt à porter 67,50m² XXX et pour les renouvellements amiables de 477 € le m² (XXX) à 916'€ (traiteur japonnais XXX.

L’expert retient un prix unitaire au m² de 645euros pour la partie commerciale avec une fourchette basse à 630'€ et une fourchette haute à 660 € le m²P.

M. X demande de retenir un prix unitaire au mètre carré de 750'€ le m², alors que le preneur estime qu’il y a lieu de retenir un prix au m² de 521€.

L’expert a, à juste titre écarté les références relatives au commerce de prêt à porter, compte tenu de la destination contractuelle des lieux. Il retient plus particulièrement trois références, au XXX pour un commerce de restauration rapide loué 754 € m² en septembre 2012, au XXX, pour une boulangerie pâtisserie en renouvellement amiable déplafonné négocié à 521 € m²P le 1^er avril 2009 et au XXX un café restaurant fixé judiciairement à 650 € le m².

Le bailleur se prévaut d’autres références au XXX, 3XXX et XXX. C’est à juste titre que le preneur fait valoir qu’il s’agit dans ces trois cas de locaux de 36m²P, 27m² et 34m²P qui ne sont pas pertinents, s’agissant de très petites surfaces.

Le bailleur retient également au 19 rue Montorgueil une fixation judiciaire à effet d’avril 2008 relative à une agence bancaire dont le prix ressort à 800'€. Ainsi que l’indique le preneur cet élément de comparaison n’est pas pertinent compte tenu de l’activité exercée, s’agissant d’une «'boutique-bureau'».

La dernière référence retenue par le bailleur au XXX, en renouvellement amiable à effet de janvier 2010 relatif à une boutique de produits diététique dont le prix ressort à 609'€, doit être retenue même si elle est située dans un secteur plus fréquenté que celui de la XXX, le commerce litigieux étant situé à XXX.

Contrairement à ce que soutient le preneur, la valeur locative ne peut être seulement celle retenue dans le cadre d’un renouvellement amiable d’un autre commerce de boulangerie pâtisserie fixé à 521 € le m²P, la valeur locative fixée judiciairement devant prendre en compte des références tant des loyers fixés judiciairement que des locations nouvelles et des références de renouvellement amiable.

Compte tenu de ces éléments, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, de la qualité de l’immeuble, de l’intérêt de l’emplacement et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, le prix unitaire de 630'€ le m², proposé en fourchette basse par l’expert et la valeur locative annuelle globale de 34.927,20'€ pour la partie commerciale des locaux loués sont justifiés.

S’agissant du logement, l’expert rappelle que selon l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne la valeur locative mensuelle basse pour les appartements de 2 pièces principales au sein du quartier Bonne Nouvelle est de 21,40'€ le m². Cependant, l’expert a noté que le logement est éclaté sur plusieurs niveaux, les pièces humides étant séparées des pièces principales, que le logement est à rafraîchir, que la façade de l’immeuble est à ravaler, avec une infiltration d’eau provenant de la couverture de la cour intérieure que les prestations de parties communes de l’immeuble sont inférieures aux standards. Dans ces conditions, le prix proposé par l’expert paraît excessif et un prix de 20 € le m² est plus adapté au logement dont s’agit.

Dès lors, le loyer annuel du logement s’élève à la somme de':

20 €m² x 48,16m² = 963,20 x 12 = 11.558,40'€.

La valeur locative du bien loué s’élève à la somme annuelle de 46.485,60'€, arrondie à 46.500 €.

Les loyers arriérés sur loyers produiront intérêts au taux légal à compter du 3'avril'2013, date de l’assignation en application de l’article 1155 du code civil. Les loyers dus pour une année porteront eux-même intérêts en application de l’article 1154 du code civil.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Dit que le montant du loyer doit être déplafonné compte tenu de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur le commerce considéré';

Fixe à la somme de 46.500'€ par an et en principal à compter du 1^er février 2011, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre M. X propriétaire et la SARL’BOULANGERIE BLOUET preneuse, pour des locaux sis à XXX, XXX,

Dit que les loyers arriérés sur loyers produiront intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2013, date de l’assignation, conformément à l’article 1155 du code civil,

Dit que les loyers échus pour une année porteront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise, avec distraction au profit de M^e Denis THEILLAC et du cabinet BOUILLIER, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE