CA Paris, 21 mars 2017, n° 16/00896

TGI Paris 25 novembre 2015

CA Paris
Infirmation partielle 21 mars 2017

Arguments

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Accepté
Obligation d'information et de conseil du notaire
La cour a estimé que la SCP de notaires avait effectivement manqué à son devoir d'information, ce qui a causé à Monsieur B C une perte de chance de renoncer à la vente et a justifié l'indemnisation de son préjudice financier.
Accepté
Préjudice moral causé par la faute du notaire
La cour a reconnu que la situation difficile à laquelle Monsieur B C a été confronté en raison de la faute du notaire justifiait une indemnisation pour préjudice moral.
Accepté
Droit à l'indemnité en vertu de l'article 700
La cour a accordé une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, tenant compte des circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 2 - ch. 1, 21 mars 2017, n° 16/00896
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	16/00896
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 25 novembre 2015, N° 14/02304
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	, président
Avocat(s) :	Stéphanie BACHThomas RONZEAU
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES

Texte intégral

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 1

ARRET DU 21 MARS 2017

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/00896

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2015 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/02304

APPELANT

Monsieur B C

XXX

né le XXX à XXX

Représenté par M^e Séverine C de l’ASSOCIATION CABINET C, avocat au barreau de PARIS, toque : A0252

INTIMEE

SCP MAHOT DE LA QUERANTONNAIS GOURRE-H X Y Z

XXX

N° SIRET : 348 003 997

Représentée par M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Janvier 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jacques BICHARD, Président de chambre

Madame Marie-Sophie RICHARD, Conseillère M^me Marie-Claude HERVE, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Lydie SUEUR

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jacques BICHARD, président et par M^me Lydie SUEUR, greffier.

*****

Par acte reçu le 18 novembre 20013 par un clerc habilité de la SCP de notaires MAHOT DE LA QUERRANTONNAIS – G-H – X – Y – Z (la SCP de notaires), M. B C a cédé un bien immobilier sis XXX à la SCI EWAN dont il était le gérant.

L’immeuble dont s’agit étant loué, Maître Y s’est alors aperçu que contrairement aux mentions de l’acte notarié M. B C ne pouvait bénéficier de l’exonération de la plu-value pour vente de la résidence principale.

Un acte rectificatif et une déclaration sur les plus-values ont alors été signés le16 décembre 2013 et M. B C a réglé à ce titre le 17 décembre 2013 la somme de 108 438 euros.

C’est dans ces circonstances que recherchant la responsabilité de la SCP de notaires et l’indemnisation de leur préjudice que M. B C et la SCI EWAN ont assigné celle-ci devant le tribunal de grande instance de Paris dont ils ont déféré à la cour le jugement rendu le 25 novembre 2015 qui a :

— constaté le désistement d’instance de la SCI EWAN,

— débouté M. B C de ses demandes et condamné aux dépens.

Vu les dernières conclusions communiquées par la voie électronique le :

< 30 décembre 2016 par M. B C qui au visa des articles 1147 et 1382 su code civil, demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré,

— condamner la SCP de notaires à lui payer les sommes de :

* 108 498 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2013 avec capitalisation des intérêts à compter du 17 décembre 2014 à titre de dommages intérêts complémentaires,

* 20 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à rendre au titre du préjudice moral,

* 8 753 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2013 avec capitalisation des intérêts à compter du 17 décembre 2014 à titre de dommages intérêts complémentaires représentant 90 % des frais, émoluments et honoraires réglés de façon indue,

* 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

< 29 décembre 2016 par la SCP de notaires MAHOT DE LA QUERRANTONNAIS – G-H – X – Y – Z qui demande à la cour de :

* confirmer le jugement déféré,

* débouter M. B C de ses demandes,

* condamner M. E C à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

SUR QUOI LA COUR

Dans le dispositif de ses conclusions qui seul lie la cour, La SCP de notaires est à la confirmation du jugement déféré de sorte qu’elle est réputée adopter la motivation du tribunal qui a constaté sa faute.

Au demeurant M. B C qui indique avoir mis le bien immobilier en location à compter du mois de juillet 2013 a avisé la SCP de notaires de la situation locative de celui-ci, à tout le moins par un couriel du 15 novembre 2013 aux termes duquel il lui faisait savoir que le bien n’était pas libre de toute location comme indiqué sur le projet d’acte de vente mais était loué aux époux A et ceci alors même que dans un précédent courriel du 5 novembre 2013 il avait déjà indiqué au notaire que l’immeuble n’était plus sa résidence principale depuis le mois de novembre 2012.

Dés lors qu’elle détenait ces informations, la SCP de notaires se devait spontanément, au titre de son devoir d’information et de conseil, d’attirer l’attention de son client sur les conséquences fiscales de la vente de son appartement alors donné à bail et sur l’impossibilité qui en résultait pour lui de bénéficier de l’exonération attachée à la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale.

Et il importe peu contrairement à ce que soutient l’intimée que M. B C ait eu, lui ou son père qui exerce la profession d’avocat, des connaissances en matière fiscale.

Il ne peut être davantage retenu que l’information résultait de la mention portée à l’acte aux termes de laquelle il était indiqué 'Le rédacteur avertit que ce type d’exonération est néanmoins soumis à une appréciation circonstanciée par l’administration fiscale de chaque situation’ dés lors que celle-ci ne correspondait pas à la situation effective du bien.

En conséquence, sachant que l’immeuble ne constituait plus la résidence principale du vendeur et qu’il avait été donné en location la SCP de notaires ne pouvait dresser un acte dont elle reconnaît dans ses conclusions qu’elle a omis d’en supprimer la mention relative à l’exonération de la plus-value.

Et dés lors qu’elle ne peut démontrer avoir rempli son obligation d’information cette mention erronée à la suite de laquelle un nouvel acte rectificatif a dû être passé, ne peut s’analyser ainsi qu’elle le prétend en une simple erreur matérielle mais constitue en revanche un manquement fautif susceptible d’engager sa responsabilité.

Si l’impôt était inévitablement dû puisque la situation locative de l’immeuble ne permettait pas à M. B C de bénéficier de l’exonération de la plus-value, il demeure que celui-ci fait justement valoir qu’utilement conseillé il lui aurait été possible de renoncer à la vente consentie en faveur d’une SCI dont il était le gérant et porteurs de 90 % des parts, son père et sa soeurs, détenant les 10 % de parts restant, de sorte que les trois associés, dont l’entente est totale, auraient aisément pu en convoquant une assemblée générale extraordinaire, ne pas donner suite au projet d’acquisition voté lors de leur assemblée générale du 15 mai 2013.

Tout autant il n’est pas établi que M. B C n’aurait pas eu d’autre choix financier que de procéder à la vente de son bien dés lors qu’il s’était engagé dans l’acquisition d’un autre immeuble alors même que si le prêt relais auquel il avait eu recours pour financer cette opération s’avérait particulièrement lourd il pouvait cependant compter sur la solidarité familiale, son frère F C attestant que le montant de l’imposition lui a été avancé par son père dont l’état de fortune lui avait permis le 14 novembre 2013 de faire à la SCI EWAN un apport en compte-courant d’un montant de 376 880 euros de sorte que l’intimé fait valoir à juste titre que ces sommes auraient pu utilement lui être prêtées pour servir au remboursement dudit prêt relais.

M. B C a ainsi perdu une chance raisonnable de renoncer à la vente dont s’agit laquelle doit être en conséquence indemnisée.

Pour autant s’agissant d’une perte de chance cette indemnisation ne saurait donner lieu à la réparation intégrale de son préjudice financier.

Il lui sera en conséquence alloué la somme de 100 000 euros.

De part la faute du notaire l’intimé s’est trouvé confronté à une situation financière délicate qui a été source d’inquiétude.

Ainsi se trouve justifiée l’indemnisation d’un préjudice moral spécifique à hauteur de la somme de 3 000 euros.

Les sommes accordées à l’intimé produiront intérêts au taux légal à compter du prononcé de cet arrêt.

Il sera fait application de l’article 1154 ancien du code civil dans les conditions prévues par ce texte.

En revanche M. B C sera débouté de la demande qu’il présente au titre des frais, émolument et honoraires qui ont été réglés par la SCI EWAN, peu important qu’il en soit l’associé majoritaire.

L’équité commande enfin de lui accorder et à lui seul une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a constaté le désistement d’instance de la SCI EWAN.

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCP de notaires MAHOT DE LA QUERRANTONNAIS – G-H – X – Y – Z à payer à M. B C la somme de 100 000 euros au titre de son préjudice financier et celle de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, lesdites sommes étant augmentées des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt.

Ordonne l’application des dispositions de de l’article 1154 ancien du code civil dans les conditions qu’il prévoit.

Condamne la SCP de notaires MAHOT DE LA QUERRANTONNAIS – G-H – X – Y – Z à payer à M. B C une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toute autre demande.

Condamne la SCP de notaires MAHOT DE LA QUERRANTONNAIS – G-H – X – Y – Z aux dépens dont distraction aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître C conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,