Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2017

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/18207

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Août 2015 -Tribunal d’Instance de Paris – 9^e arrondissement – RG n° 11-14-000800

APPELANTS

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame C D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par Maître Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0920

INTIMÉE

La Société Anonyme d’Habitation à Loyer Modéré dénommée « BATIGERE ÎLE-DE- FRANCE », représentée par le Président de son Directoire, domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 582 000 105 00137

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente et M^me Sophie GRALL, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Sophie GRALL, conseillère

M. Philippe JAVELAS, conseiller

qui en ont délibéré.

En application de l’ordonnance de Madame La Première Présidente de la Cour d’Appel de PARIS, en date du 31 août 2017.

Le rapport ayant été lu par M^me Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me E F-G

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente et par M^me Mélodie ROSANT, greffière présente lors de la mise à disposition.

***

Le 20 février 2012, la SCI Pixel, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE depuis son acquisition du 18 décembre 2012, a donné en location à Monsieur B X et Madame C X un studio de 25 m² au sixième étage du […]. Ils ont eu deux enfants depuis.

Le 6 mars 2014, la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE avait fait établir un devis pour la réalisation de travaux de ventilation du studio.

Le 4 avril 2014, Monsieur B X et Madame C X ont fait établir un constat d’huissier qui révèle la présence de très larges zones de moisissures, des craquelures et des cloques de peinture.

Le 16 mai 2014, à l’occasion de l’état des lieux de sortie de leur voisine de palier, Monsieur B X et Madame C X ont pris possession de l’appartement de quatre pièces voisin de leur studio.

Par lettre du 8 juillet 2014, la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE leur a adressé une convention d’occupation précaire pour la période du 16 juillet 2014 jusqu’au 17 novembre 2014.

Les époux X ont mandaté un huissier le 8 août 2014 pour refuser et réclamé un bail écrit, ce qui a été rejeté par la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE par lettre recommandée du 3 novembre 2014, qui proposait cependant un relogement dans un trois pièces au 4, boulevard de Reims à Paris (17^e arrondissement), proposition non acceptée par les époux X.

Le 21 novembre 2014, les époux X ont fait assigner la SA D’HLM BATIGERE ÎLE- DE-FRANCE devant le tribunal d’instance de Paris (9^e arrondissement) pour obtenir un bail écrit et des dommages-intérêts.

Un diagnostic révélait, le 13 avril 2015, la présence de plomb dans les peintures.

Par jugement prononcé le 26 août 2015, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance du 9^e arrondissement de Paris a :

— dit que Monsieur B X et Madame C X occupent sans droit ni titre le logement de quatre pièces situé au 6^e étage de l’immeuble du […],

— autorisé la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE à les en faire expulser ainsi que tous occupants de leur chef et à faire entreposer les meubles garnissant les lieux dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur B X et Madame C X,

— condamné solidairement Monsieur B X et Madame C X à payer à la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE une indemnité mensuelle d’occupation de 850 euros à compter du 14 mai 2014 jusqu’à la libération effective des lieux,

— enjoint à Monsieur B X et Madame C X de laisser la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE faire effectuer dans le studio tous les travaux qui viendraient à s’avérer nécessaires sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,

— condamné in solidum Monsieur B X et Madame C X à payer à la SA d’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— condamné in solidum Monsieur B X et Madame C X aux dépens.

Monsieur B X et Madame C X ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 7 septembre 2015.

Le 2 octobre 2015, la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE a fait signifier aux époux X un commandement de payer de payer la somme de 15 518, 04 euros et un commandement de payer de quitter l’appartement de quatre pièces. Les époux X ont alors adressé un chèque du même montant par l’intermédiaire de leur avocat et indiqué laisser accès au studio, ce qui était contesté par la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE- FRANCE.

Par décision du 17 décembre 2015 notifiée le 25 mars 2016, la commission Dalo a jugé irrecevable la demande des époux X.

La SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE a fait constater par huissier le 25 janvier 2016 que le studio donné à bail a été refait à neuf et que la toiture récemment dégradée à la suite d’actes de vandalisme a été réparée. Monsieur B X et Madame C X ont, à leur tour, fait dresser un constat d’huissier le 25 mai 2016, pour établir que les travaux dans le studio se sont limités à une remise en peinture sans mettre fin aux causes de l’humidité.

Par jugement du 7 avril 2016, le juge de l’exécution du tribunal de Grande instance de Paris a jugé que Monsieur B X et Madame C X sont entrés dans les lieux par voie de fait.

Ils ont été expulsés de l’appartement de quatre pièces et ont réintégré le studio. Ils ont fait établir des constats d’huissier sur l’état d’insalubrité du studio les 11 avril 2017 et 13 septembre 2017.

Les services de l’habitat de la Mairie de Paris se sont rendus sur place le 13 juin 2017 et ont constaté :

— des infiltrations d’eau pluviale affectant les revêtements des murs et des plafonds de la salle d’eau et de la cuisine en raison d’un manque d’étanchéité de la couverture mais en indiquant dans leur lettre que des travaux de reprise ponctuelle ont été réalisés,

— une importante humidité de condensation dans les pièces d’eau en raison d’une aération permanente insuffisante car les pièces d’eau sont munies seulement de grilles ne comprenant pas d’extraction,

— le caractère inaccessible du VELUX de la salle d’eau.

Monsieur B X et Madame C X ont saisi le conseiller la mise en état d’un incident le 21 juin 2017 pour obtenir l’exécution de travaux, la suspension du paiement des loyers et des charges et leur relogement sous astreinte.

La société ETAIR est intervenue sur la toiture à la demande de la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE et a établi un rapport d’intervention le 10 juillet 2017.

Par ordonnance du 3 octobre 2017, le conseiller de la mise en état a notamment :

— rejeté la demande de la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formées par Monsieur B X et Madame C X,

— débouté Monsieur B X et Madame C X de l’ensemble de leurs demandes,

— renvoyé l’affaire après clôture à cette audience du 31 octobre 2017.

Par conclusions du 19 septembre 2017, Monsieur B X et Madame C X demandent à la cour d’infirmer le jugement toutes ses dispositions et de débouter la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE de toutes ses demandes et, statuant à nouveau, de :

— condamner la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE à leur remettre un bail écrit conforme à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et les diagnostics obligatoires sous astreinte de 250 euros par jour de retard, passé un délai de cinq jours à compter de la signification de l’arrêt,

— juger que le loyer mensuel en principal sera fixé à la somme de 676 euros au titre de la location de l’appartement de quatre pièces au sixième étage droite du […],

— ordonné leur réintégration dans l’appartement de quatre pièces sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai de 5 jours, à compter de la signification de l’arrêt,

— condamner la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE à leur verser une indemnité totale de 28'520 euros, soit les sommes de:

' 11'040 euros en réparation de leur trouble de jouissance d’avril 2012 à avril 2014,

' 10'580 euros en réparation de leur trouble de jouissance pour la période de mai 2014 à avril 2016,

' 6 900 euros pour la période de mai 2016 à août 2017,

— condamner la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE à faire réaliser, à ses frais, la remise en état du studio pour le rendre décent c’est-à-dire :

' créer une entrée d’air sur la menuiserie du séjour,

' remplacer la grille de la salle de bain et nettoyer le conduit,

' remplacer la fenêtre de toit par une fenêtre à ouverture électrique,

' remettre en état les murs et plafonds de la pièce principale, de la salle de bain et des WC sous astreinte de 250 euros par jour de retard, passé un délai de cinq jours à compter de la signification de l’arrêt,

— condamner la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE à les reloger sous astreinte de 250 euros par jour de retard, passé un délai de 5 jours à compter de la signification de l’arrêt,

— condamner la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE à leur verser une somme de

3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris les constats d’huissier des 4 avril 2014, 26 janvier 2016 et 13 septembre 2017, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 23 octobre 2017, la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE demande à la cour de débouter les époux X de toutes leurs demandes et de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

En toute hypothèse de dire :

— que les époux X ont occupé, sans droit ni titre, l’appartement de quatre pièces et confirmer le bien-fondé de leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur B X et Madame C X au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 850 euros à compter du 16 mai 2014 jusqu’à libération effective de l’appartement de quatre pièces au sixième étage du 46, boulevard de Dunkerque à Paris (9^e arrondissement),

— condamner solidairement Monsieur B X et Madame C X au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile ,

— statuer sur le prononcé d’une amende civile,

— condamner solidairement Monsieur B X et Madame C X aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 24 octobre 2017.

SUR CE, LA COUR,

* Sur l’appartement de quatre pièces

Sur le bail verbal et la promesse de bail écrit

Considérant que Monsieur B X et Madame C X exposent qu’ils ne sont pas entrés par voie de fait, que les clés leur ont été remises par les employés de la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE présents sur place pour l’état des lieux de sortie de la voisine, qu’ils leur ont promis un bail pour l’appartement de quatre pièces et que la locataire sortante en atteste (pièce 39) ; qu’ils soulignent que le bail verbal n’est pas nul et que ce n’est que le 23 juillet 2014 que la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE a prétendu qu’ils étaient occupants sans droit ni titre ; qu’ils critiquent donc le jugement entrepris qui a considéré que l’appartement faisait partie du contingent préfectoral alors que la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE a, selon eux, un contingent propre de logements sociaux qu’elle peut faire valoir lors des commissions d’attribution conformément à l’article 441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ainsi que cela résulte du procès-verbal de séance du 8 octobre 2012 du conseil d’arrondissement du 9^e arrondissement de Paris (pièce 27) ; qu’ils soutiennent dès lors que l’intimée avait le pouvoir de leur attribuer ce logement ; qu’ils critiquent la portée accordée par le premier juge à leur lettre de mai 2014 adressée à l’intimée, en raison de leur mauvaise appréhension de la syntaxe et du droit ;

Qu’ils contestent donc toute occupation sans droit ni titre puisqu’une convention d’occupation précaire leur avait été proposée à effet au 16 juillet 2014 et réclament les diagnostics et un bail avec un loyer 676 euros par mois soit le loyer maximum pour un logement conventionné ;

Que la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE maintient que l’introduction de la famille X dans l’appartement de quatre pièces est frauduleuse et que Monsieur B X l’a reconnu dans sa lettre du (pièce 5) ;

Qu’elle conteste tout bail et fait valoir l’absence de preuve ; qu’elle souligne que ce prétendu bail n’a jamais eu de commencement d’exécution en l’absence de paiement d’un loyer, que les appelants n’ont pas eu besoin de forcer la porte profitant de l’état des lieux de sortie de la locataire pour entrer dans les lieux et s’en emparer ; qu’elle soutient que les appelants ne prouvent pas son autorisation et rappelle la procédure d’attribution d’un logement social par une commission, à laquelle il ne peut être dérogé, puisqu’elle est d’ordre public ; qu’elle ajoute que l’appartement litigieux fait partie du contingent préfectoral ; qu’elle souligne que les événements sont parfaitement décrits par leur lettre des 22 et 23 mai 2014 ; qu’elle ajoute que les appelants n’ont jamais communiqué le numéro de leurs demandes de logement social, que leur dossier n’a jamais été présenté, n’est pas passé devant la commission , que l’appartement de quatre pièces ne leur a pas été attribué et que le document qu’ils invoquent n’est qu’une enquête de satisfaction insuffisante à créer un titre ; qu’ils ne prouvent pas non plus que les clefs leur ont été données ;

Qu’en effet, dans leur lettre du 23 et 24 mai 2014, Monsieur B X et Madame C X expliquent qu’ils ont découvert avec stupeur, pendant l’état des lieux de sortie de la locataire, que l’appartement voisin leur convenait parfaitement mais indiquent aussi que la chargée de clientèle n’a pas été en mesure de leur proposer le logement 'contre son gré', malgré la disponibilité de l’appartement, de sorte qu’ils occupent l’appartement sans droit ni titre contre leur volonté car il s’agit de la sauvegarde la santé de la famille pour éviter un drame inévitable irréversible ; que cette lettre est parfaitement claire sur les faits évoqués sans équivoque possible quels que soient les quelques fautes d’orthographe car très circonstanciée et le premier juge l’a parfaitement interprétée ;

Que l’attestation de la voisine est, elle, au contraire très courte ( pièce 39 ) qu’elle ne fait état que 'de la teneur de la conversation 'entre Monsieur B X et Madame Z, chargée de clientèle et Madame A, technicienne, qui précisait que Monsieur B X ferait l’objet d’une régularisation ultérieure de sa situation sous la forme d’un bail pour l’occupation de cet appartement ; que cependant, la voisine a pu mal interpréter la conversation et l’impuissance exposée de la chargée de clientèle malgré sa compréhension exprimée et son attestation peut aussi s’expliquer par des rapports de bon voisinage avec la famille X, car elle est totalement contredite par la lettre de Monsieur B X lui-même sus évoquée ; qu’en tout état de cause la procédure d’attribution d’un logement social n’a pas été suivie et dès lors aucune attribution n’était possible, quelque soit le statut exact du logement social ; qu’en aucun cas la SA d’HLM BATIGERE Île-de-France n’a pu donc consentir un bail malgré le regret bienveillant possible de la chargée de clientèle ;

Sur la convention d’occupation précaire

Considérant que les époux X contestent en outre la légalité de la convention d’occupation précaire qui leur avait été soumise car une telle convention n’est légitime que lorsqu’il existe un motif non frauduleux de précarité et soulignent qu’en espèce elle a été proposée après leur entrée dans les lieux et non avant la libération du studio pour y permettre les travaux ;

Que la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE répond qu’il s’agissait d’une proposition amiable qui permettait la réalisation des travaux réclamés dans le studio ; qu’en tout état de cause comme l’a fait remarquer le premier juge cette convention n’a pas été signée et il n’y a pas lieu d’examiner sa validité ;

Sur l’expulsion, la demande de réintégration et l’indemnité d’occupation

Considérant que les époux X en conséquence contestent leur expulsion puisqu’ils revendiquent un bail ou la convention d’occupation précaire ; qu’ils font valoir l’état d’insalubrité du studio qu’ils ont réintégré, pour obtenir leur retour dans l’appartement de quatre pièces, demande qu’ils estiment recevable en application de l’article 566 du code de procédure civile ; que cependant ils ont toujours été occupants sans droit ni titre de l’appartement de quatre pièces et, en l’absence d’arrêté préfectoral le prévoyant, la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE n’a pas d’obligation de les reloger ; que cependant elle l’a fait amiablement dans un souci de conciliation, pendant la durée des travaux mais les époux X ont refusé, sans motif ; qu’ils ne peuvent qu’être déboutés de cette demande ;

Considérant qu’ils ont occupé sans droit ni titre l’appartement de quatre pièces depuis le 16 mai 2014 jusqu’à leur expulsion dont la date est ignorée ;

Que dès lors c’est à juste titre que le jugement entrepris a solidairement condamné les époux X à payer à la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE une indemnité d’occupation de 850 euros à compter du 16 mai 2014 jusqu’à la libération effective des lieux par leur expulsion ; qu’en effet les appelants ne contestent pas valablement le montant de cette indemnité qui a une nature à la fois compensatoire de la perte du loyer mais aussi indemnitaire du préjudice résultant de la privation de la libre disposition de l’appartement ;

* Sur le studio

Sur l’occupation du studio par la grand-mère de Monsieur B X

Considérant que Monsieur B X et Madame C X soutiennent que leur grand-mère habite chez la mère de Monsieur B X au […] à Paris 12^e arrondissement ainsi que cela résulte de sa carte de résident et de ses avis d’imposition et que l’hébergement de proches est légale ; qu’ils soutiennent encore que l’obligation d’occupation personnelle n’est pas stricte ; qu’ils ajoutent cet hébergement n’est pas la cause des désordres dans le studio et qu’ils n’ont jamais refusé l’accès mais que les travaux ne sont toujours pas réalisés ;

Que la SA d’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE persiste à prétendre que le studio était bien occupé par la grand-mère de Monsieur B X qui a demandé des badges d’accès à l’immeuble supplémentaires, ce qui prouve en outre le caractère habitable du studio ;

Que cependant la preuve que la grand-mère de Monsieur B X avait établi son domicile dans le studio n’est pas apportée puisqu’il fournit des preuves contraires ; qu’elle a en effet déclaré à l’huissier venu sur place le 16 décembre 2014 qu’elle n’avait aucune affaire personnelle dans le studio et qu’en outre les vêtements féminins trouvés dans l’armoire dans le studio peuvent appartenir à l’épouse de Monsieur B X, locataire en titre car même si à cette date les époux X ne contestent pas ne plus occuper le studio , ils peuvent y avoir stocké leurs affaires ;

Sur le trouble de jouissance

Considérant que les époux X invoquent l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le décret du 30 janvier 2002 et la garantie des vices cachés et exposent que le studio n’est pas ventilé notamment la salle de bain et les toilettes ce qui a permis le développement du salpêtre et des moisissures sur certains murs et les plafonds ; qu’ils font valoir en outre que l’humidité a une influence sur les peintures chargées en plomb (constatée par huissier le 4 avril 2014) ; qu’ils prétendent que la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE ne démontre pas que les désordres sont antérieurs à son acquisition de fin 2012 puisqu’en tout état de cause ils se sont révélés postérieurement ; que les époux X font valoir leurs multiples demandes de travaux pour ce studio et soutiennent que l’état des lieux d’entrée qui n’est pas versé aux débats n’exonère pas la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE de sa responsabilité ; que Monsieur B X et Madame C X réclament une indemnisation mensuelle de 460 euros soit la totalité du loyer pour la période d’avril 2012 à avril 2014 inclus soit 23 × 460 euros = 10'580 euros, faisant valoir que les lieux étaient inhabitables et que le loyer a, malgré tout, été payé par eux ainsi que les charges pendant 15 mois, de sorte qu’ils demandent la restitution de ce loyer versé soit 6 900 euros ; qu’ils invoquent leur trouble de jouissance résultant des peintures chargées en plomb, des moisissures, des craquelures et des cloques de peinture constatées par huissier le 4 avril 2014 ainsi que l’insalubrité établie par le service technique de l’habitat dans sa lettre du 3 avril 2015 ; qu’ils expliquent qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a pas été pris dans la mesure où ils n’habitaient plus le studio depuis le 16 mai 2014 ; qu’ils produisent le constat de l’organisme mandaté par la mairie qui a constaté l’insalubrité du fait de la présence de plomb et la nécessité de travaux (pièce 21) ; qu’en conséquence ils demandent le paiement d’une somme totale de 28'520 euros dont 11'040 euros pour trouble de jouissance d’avril 2012 à avril 2014, + 10'580 euros pour trouble de jouissance de mai 2014 à avril 2016 + 6 900 euros pour trouble de jouissance de mai 2000 au 16 août 2017 ;

Que la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE prétend que les désordres existaient avant son acquisition et qu’elle n’est pas responsable et donc pas tenue de faire les travaux ; qu’elle souligne que le bail prévoit que le preneur s’oblige à habiter les lieux dans la limite des possibilités d’accueil, ce qui n’était pas le cas et invoque donc la sur-occupation d’un studio de 25 m² par quatre personnes ainsi que le défaut d’entretien des locataires ; qu’elle prétend que les époux X n’ont jamais donné accès au studio pour les travaux ; qu’elle fait valoir sa bonne foi, ayant proposé un autre appartement adapté à la composition de la famille c’est-à-dire un appartement de trois pièces de 65 m² dans le 17^e arrondissement moyennant un loyer de 495 euros outre une provision sur charges de 160 euros, ce que les époux X ont refusé ; qu’elle invoque des actes de vandalisme consistant dans le percement de la toiture pour rendre le studio insalubre et permettre l’attribution de l’appartement de quatre pièces ; que la SA d’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE invoque aussi le constat du huissier du 25 janvier 2016 ( pièce 5) qui établit l’état neuf du studio et donc décent ; qu’elle objecte que Monsieur B X et Madame C X ne justifient pas de demande d’une travaux dans le studio antérieure à leur occupation de l’appartement de quatre pièces ; qu’elle rappelle que le logement a été refait à neuf pendant la procédure d’appel puis détérioré volontairement ; qu’elle soutient que les époux X sont eux-mêmes à l’origine de leur préjudice et qu’elle ne saurait être tenue de les indemniser ; qu’elle rappelle que le jugement dont appel leur avait enjoint de laisser accès au studio pour permettre les travaux qui viendraient à s’avérer nécessaire sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et qu’ils avaient donc jusqu’au 11 septembre 2015 pour laisser accès, ce qu’ils n’ont pas fait puisque la société Louisiane couverture plomberie n’a pu faire de constatations sur la toiture que le 21 septembre 2015 et que, bien qu’averti par lettre du 30 septembre 2015 qu’un devis serait établi le 5 octobre 2015, l’entreprise a trouvé, pour le studio, porte close ce qu’a constaté un huissier et que celui-ci, bien qu’entendant du bruit à l’intérieur de l’appartement de quatre pièces et ayant frappé à plusieurs reprises pendant 10 minutes, n’a pas non plus obtenu l’ouverture de la porte de l’appartement de quatre pièces ; qu’elle conteste donc tout préjudice indemnisable des s’appelants ;

Qu’il est en effet indifférent que les désordres soient apparus avant ou après l’acquisition de la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE puisqu’elle ne peut et ne doit assurer une jouissance paisible à ses locataires qu’à compter de son acquisition et, en conséquence, les indemniser de leur préjudice de jouissance qu’à compter du 18 décembre 2012 ;

Que le premier constat d’huissier a été établi à la requête des époux X le 4 avril 2014, soit peu avant leur occupation de l’appartement de quatre pièces voisin, le 16 mai 2014 ; qu’ils ne justifient, certes, d’aucune demande de travaux antérieure mais produisent aux débats un devis demandé par la SA d’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE le 6 mars 2014 pour la création d’entrée d’air sur la menuiserie du séjour, le remplacement de la grille de la salle de bain et le nettoyage du conduit ainsi que le remplacement de la fenêtre de toit par une fenêtre de toit ouverture électrique (2 mètres de hauteur) dans la salle de bain c’est-à-dire les travaux réclamés par les époux X ;

Qu’enfin, la SA d’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE ne peut invoquer une sur-occupation à l’origine des désordres alors que l’absence de ventilation ne peut être contestée ; que surtout, la présence de plomb et le danger de saturnisme est avéré par le diagnostic du 13 avril 2015 (pièce 22) ;

Que cependant, il est aussi établi que les époux X ont refusé l’accès aux entreprises envoyées sur place par la SA d’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE ; que le constat d’ huissier du 5 octobre 2015 est éloquent à ce titre puisque les locataires, bien que condamnés sous astreinte par le jugement dont appel et prévenus par lettre du 30 septembre 2015, ont, le 5 octobre 2015, refusé d’ouvrir pour l’établissement d’un devis ainsi que l’ huissier l’a constaté ; que cependant le constat du huissier du 25 janvier 2016 montre que ces travaux ont finalement pu être réalisés ; qu’il ressort du procès-verbal d’huissier établi le 11 avril 2017 à la requête de Monsieur B X que bien que la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE ait fait refaire les peintures à neuf , ce qui n’est pas contesté, les infiltrations à partir du toit ont gravement dégradé ces peintures ; que même si la SA D’HLM BATIGERE ÎLE- DE-FRANCE apporte la preuve, par le rapport de l’entreprise de toiture et le constat du huissier 21 juillet 2017, que les dégradations en toiture sont volontaires, elle n’établit pas quel est l’auteur de ces dégradations et ne peut les imputer aux époux X ; que cependant les locataires ne contestent pas qu’ils ont refusé un relogement dans un trois pièces en novembre 2014 ; qu’en conséquence ils ne sont fondés, en tout état de cause, à réclamer à la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qu’à compter de l’acquisition du studio par l’intimée, le 18 décembre 2012, et jusqu’à leur prise de possession de l’appartement voisin ,le 16 mai 2014, et, en tout état de cause, pas au delà de leur refus de relogement en novembre 2014; qu’ils ne sont pas recevables à réclamer la réparation d’un préjudice après leur réintégration du studio car, par leur refus de se reloger, ils ont créé leur propre préjudice ; que les peintures étaient présumées en bon état en l’absence d’état des lieux d’entrée, de sorte qu’il n’y avait pas d’exposition au plomb prouvée avant le constat d’huissier du 4 avril 2014 ; que ce n’est qu’à compter du devis du 6 mars 2014 établi par la SA d’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE et jusqu’au 16 mai 2014, date de leur déménagement dans l’appartement de quatre pièces, qu’ils peuvent valablement invoquer un préjudice de jouissance dans le studio loué par eux ; qu’il convient donc de leur accorder une somme de 500 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance ;

Sur les travaux de remise en état

Considérant que Monsieur B X et Madame C X contestent toute obstruction à la réalisation des travaux et font valoir que les travaux réalisés se sont avérés insuffisants, puisque les désordres sont réapparus quelques semaines après, ce qui été dénoncé par leur avocat par lettre du 3 juin 2016 (pièce 59) demeurée sans réponse ; qu’ils indiquent qu’une visite a eu lieu sur place le 6 juillet 2017 mais que les travaux sur la toiture se sont révélés insuffisants puisqu’une partie du plafond s’est effondrée ce qu’a constaté l’huissier le 13 septembre 2017 ( pièce 67) ; qu’ils demandent donc la réalisation sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé un délai de 5 jours à compter de la signification de l’arrêt des travaux nécessaires pour rendre le logement décent c’est-à-dire :

— créer une entrée d’air sur la menuiserie du séjour,

— remplacer la grille de la salle de bain et nettoyer le conduit,

— remplacer la fenêtre de toit par une autre fenêtre de toit à ouverture électrique,

— remettre en état les murs et plafonds ;

Qu’en effet , la SA d’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE qui a fait établir un devis pour ces travaux le 6 mars 2014 ne justifie pas les avoir fait réaliser ; que les services de l’habitat de la Mairie de Paris se sont rendus sur place le 13 juin 2017 et ont constaté :

— les infiltrations d’eau pluviale affectant les revêtements des murs et des plafonds de la salle d’eau et de la cuisine en raison d’un manque d’étanchéité de la couverture mais indiquant que des travaux de reprise ponctuelle ont été réalisés,

— une importante humidité de condensation dans les pièces d’eau en raison d’une aération permanente insuffisante car les pièces d’eau sont munies seulement de grilles ne comprenant pas d’extraction,

— le caractère inaccessible du VELUX de la salle d’eau, que l’huissier a constaté à la demande des époux X le 13 septembre 2013 sur le sol de la cuisine des morceaux de plafond, que l’intimée sera donc condamnée aux travaux réclamés par les époux X au dispositif de leurs conclusions, objets du devis du 4 avril 2014, donc, à :

— créer une entrée d’air sur la menuiserie du séjour,

— remplacer la grille de la salle de bain et nettoyer le conduit,

— remplacer la fenêtre de toit par une autre fenêtre de toit à ouverture électrique, et remettre en état les murs et plafonds lorsque les supports seront secs et à condition que les époux X laissent effectivement accès au studio, ce qui sera un préalable ; qu’ il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte dans ces conditions ;

Sur le relogement sous astreinte

Considérant que les époux X exposent que, puisque dans ses conclusions sur l’incident la SA d’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE a fait valoir que les travaux ne pouvaient commencer immédiatement mais seulement lorsque les supports seront secs, il en résulte la nécessité de les reloger, compte tenu du caractère indécent actuel du logement ; qu’ils sollicitent que cette obligation de relogement soit assortie d’une astreinte également de 250 euros par jour de retard, passé un délai de cinq jours à compter de la signification de l’arrêt ;

Que cependant, il ne résulte pas de la lettre des services de l’habitat du 10 août 2017 que le logement soit indécent ; que le bailleur a en effet été seulement invité à prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres ; qu’aucun arrêté préfectoral n’a été pris, de sorte que la SA d’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE n’a aucune obligation de les reloger, qu’en outre les appelants ont déjà refusé un relogement ; qu’ils seront donc déboutés de cette demande ;

Sur les frais irrépétibles et l’amende civile

Considérant qu’il n’y a pas lieu de prévoir une amende civile ; qu’en revanche les époux X seront condamnés à indemniser la SA d’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE d’une partie des frais de procédure qu’elle a été contrainte d’exposer en cause d’appel et à supporter les dépens ;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant ;

Déboute Monsieur B X et Madame C X de toutes leurs demandes relatives à l’appartement de quatre pièces situé au sixième étage droite immeuble du […] à Paris (9^e arrondissement) qu’ils ont occupé sans droit ni titre et dit n’y avoir lieu à leur réintégration ;

Condamne la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE à leur verser une somme de 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance dans le studio pour la période du 4 avril au 16 mai 2014 ;

Condamne la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE à faire réaliser, à condition que Monsieur B X et Madame C X laissent accès au studio, les travaux suivants dans ce studio :

— créer une entrée d’air sur la menuiserie du séjour,

— remplacer la grille de la salle de bain et nettoyer le conduit,

— remplacer la fenêtre de toit par une autre fenêtre de toit à ouverture électrique et remettre en état les murs et plafonds lorsque les supports seront secs,

Déboute Monsieur B X et Madame C X de leur demande de relogement ;

Déboute Monsieur B X et Madame C X de leurs autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à amende civile ;

Condamne Monsieur B X et Madame C X à verser à la SA D’HLM BATIGERE ÎLE-DE-FRANCE une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT