Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 10, 27 février 2017, n° 14/01562

TGI Paris 28 novembre 2013

CA Paris
Confirmation 27 février 2017

Arguments

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Rejeté
Absence d'éléments justificatifs pour l'évaluation de l'ISF
La cour a estimé que l'administration fiscale doit établir le bien-fondé de son évaluation au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession de biens similaires, ce qui n'a pas été fait de manière satisfaisante.
Rejeté
Insuffisance déclarative éventuelle
La cour a jugé que les éléments fournis par l'administration fiscale étaient suffisants pour justifier les suppléments d'impôt, et a donc rejeté la demande de décharge.
Accepté
Droit à l'indemnité de procédure
La cour a jugé que l'administration fiscale devait être condamnée à payer une indemnité de procédure aux appelants, en raison de la décision de rejet de leur demande.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, les époux X ont fait appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris concernant l'évaluation de leur immeuble pour l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Le tribunal avait fixé la valeur vénale de l'immeuble à 4 665 780 euros pour 2005 et 5 409 600 euros pour 2006, tout en rejetant d'autres demandes d'abattement. La Cour d'Appel a confirmé cette évaluation, en tenant compte d'abattements pour la résidence principale et les lots soumis à la loi de 1948, mais a également accordé une décote de 10 % pour l'indivision. La Cour a ainsi fixé la valeur après abattements à 3 959 060 euros pour 2005 et 4 632 718 euros pour 2006, tout en condamnant l'administration fiscale aux dépens et en déboutant sa demande d'indemnité de procédure. La décision du tribunal a donc été confirmée en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 10, 27 févr. 2017, n° 14/01562
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	14/01562
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 28 novembre 2013, N° 12/11946
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Edouard LOOS, président
Avocat(s) :	Franck GENEAUXPascale NABOUDET-VOGEL
Cabinet(s) :	CAROLINE HATET AVOCAT

Texte intégral

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 10 ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2017 (n° , 7 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01562

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/11946

APPELANTS

Monsieur B X

XXX

né le XXX à XXX

Madame C D épouse X

XXX

née le XXX à PARIS

Représentés par M^e Franck GENEAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : G0243

INTIMEE

MONSIEUR LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE L’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS

Pôle de Gestion Fiscale de Paris Sud Ouest

ayant ses bureaux XXX

XXX

Représentée par M^e Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère

Madame E F, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Edouard LOOS, président et par Madame Cyrielle BURBAN, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Les époux X sont propriétaires d’un immeuble sis XXX à XXX affecté pour partie à usage de rapport habitation et commerces et pour partie à usage d’habitation principale.

La partie immeuble de rapport a été déclarée pour 1 633 437 euros pour l’année 2005 et 1 753 821 euros pour l’année 2006. La partie habitation principale des époux X comprend plusieurs lots situés à des niveaux différents et non mitoyens et a été déclarée pour 140 697 euros pour l’année 2005 et 151 066 euros pour l’année 2006.

Monsieur X est pleinement propriétaire de 2/8^e de l’immeuble précité et usufruitier des 6/8^e restant, la nue-propriété des 6/8^e appartenant à ses enfants.

Par une proposition de rectification du 27 mars 2008, l’administration a retenu une valeur globale de l’immeuble à 5 184 200 euros pour l’année 2005, soit 2 300 euros/m2 et 6 085 800 euros pour l’année 2006, soit 2 700 euros/m2 en se fondant sur la surface développée pondérée hors 'uvre (SDPHO) et estimé que la partie habitation principale était insuffisamment définie par les redevables et n’était pas de nature à permettre l’application d’un abattement spécifique.

Aux termes de son avis consultatif en date du 1^er juin 2010, la commission de conciliation de Paris, reprenant la méthode utilisée par le service, a retenu une valeur au m² légèrement inférieure de 2 139 euros et de 2 532 m² adoptée par l’administration.

Cette dernière a émis un avis de mise en recouvrement n° 7580401 2 03869 du 30 novembre 2010 d’un montant de 104 639 euros au titre du principal outre pénalités et intérêts de retard à hauteur de 10 687 euros.

Les époux X ont déposé une première réclamation en date du 14 janvier 2011 et une seconde en date du 29 décembre 2011 qui ont fait l’objet d’un rejet le 11 juillet 2011 pour la première et le 5 juin 2012 pour la seconde.

Ils ont assigné l’administration devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir reconnaître un droit à abattement sur la valeur au m² de l’immeuble.

Par jugement du 28 novembre 2013, le tribunal a :

— infirmé partiellement la décision de rejet du 11 août 2010 ;

— fixée la valeur vénale du bien :

— au 1^er janvier 2005 à la somme de 4 665 780 euros avant abattements et dégrèvements consécutifs accordés,

— au 1^er janvier 2006 à la somme de 5 409 600 euros avant abattements et dégrèvements consécutifs accordés ;

— rejeté toutes autres demandes.

— rappelé que la décision est exécutoire par provision de plein droit ;

— condamné le directeur général des finances publiques aux dépens.

Les époux X ont relevé appel de ce jugement le 22 octobre 2014.

Par conclusions notifiées le 11 avril 2014, les époux X demandent à la cour, au visa des articles 885 A à 885 Z du code général des impôts, d’annuler la décision de rejet de la réclamation en date du 5 juin 2012 et, à titre préalable, d’ordonner la décharge des suppléments d’impôt de solidarité sur la fortune mis à leur charge en raison de l’absence de tout élément justificatif quant à une insuffisance déclarative éventuelle et, à titre subsidiaire, de juger que :

— tenant compte des caractéristiques de l’immeuble litigieux, deux décotes de 20 % pour tenir compte des différences d’occupation et de 5 % pour tenir compte des différences de structures devront être faites et que la SDPHO ressort, pour l’immeuble litigieux, à 1 831 m² comme l’a déterminée Monsieur Z, ceci étant cohérent avec la détermination de SDPHO établie par la société Thalie Ing.

— le prix de cession moyen au m² de l’immeuble litigieux établi à partir des cessions de comparaison ressort à 1 809,59 euros et à 2 110,25 euros respectivement au 1^er janvier des années 2005 et 2006,

— la valeur de l’immeuble litigieux fera l’objet d’une décote de 15 % en raison du décollement, de son état général moyen et du surcoût d’entretien subséquent,

— la valeur de l’immeuble litigieux fera l’objet d’une décote de 10 % pour tenir compte de l’indivision sur la seule nue propriété du bien, la présence d’indivisaire affectant nécessairement la valeur du bien.

Ils prient la cour de juger que la valeur de l’immeuble litigieux ressortant à 2 376 443 euros et à 2 772 814 euros respectivement au 1^er janvier des années 2005 et 2006, ils ne sont redevables que de la somme d’ISF de 8 905 euros et de 12 070 euros au 1^er janvier des années 2005 et 2006 comprenant les intérêts de retard.

Ils sollicitent la condamnation de l’administration fiscale à leur payer une indemnité de procédure de 5 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais liés à l’expertise avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Franck Geneaux.

Par conclusions notifiées le 5 juin 2014, Monsieur le directeur général des finances publiques de l’Ile de France et du département de Paris demande à la cour de juger les époux X mal fondés en leur appel et de les en débouter.

Il prie la cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter les appelants de leur demande d’indemnité de procédure et de les condamner à lui payer, sur ce même fondement, la somme de 3 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; ceux de constitution de première instance devant, en toute hypothèse, rester à leur charge.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 12 décembre 2016.

SUR CE,

Il résulte de l’application combinée des article 885 D du code général des impôts, L. 17 et L. 57 du livre des procédures fiscales, que l’administration fiscale qui conteste l’évaluation des biens constituant l’assiette de calcul de l’ISF doit établir le bien fondé de son évaluation au moyen d’éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires.

Sur le détermination de la SDPHO

La SDPHO correspond à la somme des superficies des différents niveaux affectés d’un coefficient de pondération qui tient compte de son utilité par rapport à celle d’un niveau normal affecté d’un coefficient 1.

L’administration a retenu un SDPHO globale de 2 254 m2 se décomposant comme suit :

SDPHO résidence principale : 324 m2,

SDPHO lots loi de 1948 : 121 m2,

SDPHO des autres lots : 1 809 m2.

Les époux X invoquent le rapport de la société Thalie ainsi que le rapport dressé par Monsieur Z, géomètre expert foncier qui concluent à une SDPHO moindre que celle retenue par la commission de conciliation, l’administration fiscale et le tribunal.

Ceci étant exposé, ainsi que le relève l’administration fiscale, il ressort de l’extrait cadastral que la surface construite au sol est constituée par deux corps de bâtiment et de courettes ce qui représente une superficie bâtie de 327,10 m2 (hors courettes) pour un terrain de 432,10 m2. La commission de conciliation a retenu un superficie de 322 m2 qui repose sur le plan cadastral. Elle a affecté les caves d’un coefficient de 0,3 et les étages mansardés d’un coefficient de 0,7.

Le tribunal a justement estimé qu’il convenant de retenir les modalités d’évaluation de la SDPHO retenue par la commission de conciliation.

Sur l’évaluation

L’immeuble des appelants est situé XXX, près du 6^e arrondissement, dans lequel ils occupent un appartement qui constitue leur résidence principale. Il est affecté pour partie à usage de rapport, habitation et commerce et pour partie à usage d’habitation principale. Il n’est pas contesté que l’immeuble est de type hausmannien, en pierre de taille, et de moyenne facture. Il est constitué de deux bâtiments, l’un des 7 étages dont un mansardé dans les soupentes, donnant sur le boulevard avec une exposition au nord et l’autre de six étages dont un mansardé dans les soupentes sur l’arrière avec une façade enduite L’ensemble de l’immeuble présente 13 façades. Il est situé sur un axe bruyant.

La partie immeuble de rapport a été déclarée pour 1 633 437 euros pour l’année 2005 et 1 753 821 euros pour l’année 2006. La partie de l’immeuble affecté à l’habitation des époux X comprend plusieurs lots situés à des niveaux différents et non mitoyens a été déclarée pour 140 697 euros pour l’année 2005 et 151 066 euros pour l’année 2006.

Concernant l’évaluation au 1^er janvier 2005, l’administration invoque les termes de comparaison retenus par la commission de conciliation concernant la vente de trois immeubles situés dans le 14^e arrondissement de Paris (XXX, 31 rue du Moulin Vert et 2 square A) intervenues les 19 janvier, 15 novembre et 7 décembre 2004 aux prix respectifs de 2 284 euros, 2 020 et 2 284 euros le m2. Ces ventes concernent des immeubles datant des années 1900 et situés dans le même arrondissement comportant plusieurs étages dont un mansardé. L’immeuble du 2 square A a une SDPHO de 733 m2. Il n’est pas fait mention de la nature de l’occupation des lots de l’immeuble qui ne présente pas de surface commerciale. Deux des immeubles sont de plus belle facture que celui des époux X. Ils ne disposent pas d’ascenseur. Ils ne peuvent pas être considérés comme des termes de comparaison intrinsèquement similaires de sorte qu’il convient de prendre en considération comme terme de comparaison la valeur moyenne des ventes, soit 2 139 le m2. L’administration fiscale sollicite néanmoins la confirmation du jugement entrepris de sorte que la cour retiendra donc la valeur inférieure de 2 070 euros le m2 estimée par le tribunal.

Pour l’évaluation au 1^er janvier 2006, l’administration a fait référence à quatre ventes survenues les 4 janvier et 2 décembre 2005 (XXX et XXX et les 15 novembre et 7 décembre 2004 (2 square A et XXX concernant les immeubles situés dans le 14^e arrondissement, aux prix respectifs de 3 286 euros, 2 719 euros, 2 020 et 2 114 euros le m2. Ils sont de meilleure facture pour certaines mais situés dans des secteurs moins cotés. L’immeuble sis du XXX dispose d’une SDPHO de 738 m3. Celui du square A une SPDHO de 733 m2. Ces références ne peuvent pas être considérées comme des termes de comparaison intrinsèquement similaires de sorte qu’il convient de prendre en considération comme terme de comparaison la valeur moyenne des ventes, soit 2 532 le m2. L’administration fiscale sollicite néanmoins la confirmation du jugement entrepris de sorte que la cour retiendra donc la valeur inférieure de 2 070 euros le m2 estimée par le tribunal.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a fixé la valeur du bien, avant abattement :

au 1^er janvier 2005 à 4 665 780 euros,

au 1^er janvier 2006 à 5 409 600 euros.

Le tribunal n’a pas statué sur les abattements sollicités.

Il convient, à hauteur d’appel, de tenir compte d’un abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale pour 324 m2 et d’un abattement de 50 % sur les deux appartements soumis à la loi de 1948 sur 121 m2 ce qu’admet l’administration fiscale aux termes de ses écritures

Il ne saurait être appliqué une décote supplémentaire au titre du décollement, de l’état général et du surcoût d’entretien subséquent de l’immeuble dans la mesure où aucune expertise technique n’est produite s’agissant du décollement (d’une part) et que les valeurs retenues par le tribunal qui sont confirmées tiennent compte des particularités de l’immeuble. Les époux X sollicitent l’application d’un abattement sur la valeur du bien en raison du démembrement du droit de propriété affectant ce dernier.

L’administration s’oppose à cette demande au motif que les biens grevés d’un usufruit doivent être comptés pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier pour le calcul de l’ISF, en application de l’article l’article 885-G du code des impôts.

Or le principe ainsi posé par l’article précité ne fait pas obstacle à ce que la valeur vénale des biens entrant dans le calcul de l’ISF est le prix du bien qui pourrait en être obtenu sur le marché réel compte tenu de son état de fait et de droit.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. X détient la totalité de l’usufruit sur l’immeuble litigieux et la nu-propriétaire indivise à hauteur de 2/8^e. Les époux X sont dès lors bien fondés à invoquer une décote de 10 % pour tenir compte de l’indivision sur la seule nue propriété qui affecte nécessairement la valeur du bien.

Ainsi, la valeur de l’immeuble, après abattements, sera déterminée comme suit :

— au 1^er janvier 2005

. prix moyen au m2 : 2 070 euros

. décote 10 % au titre de l’indivision : 207 euros

. prix moyen après décote : 1 863 euros

. valeur résidence principale : 342 m2 x 1 863 = 637 146 euros ' décote 20 % = 509 716 euros

. valeur lots lots de 1948 : 121 m2 x 1 863 = 225 423 euros ' décote 50 % = 112 711 euros

. valeur des autres lots :1 791 m2 x 1 863 = 3 336 633 euros

3 959 060 euros

— au 1^er janvier 2006

. prix moyen au m2 : 2 400 euros

. décote 10 % au titre de l’indivision : 240 euros

. prix moyen après décote : 2 180 euros

. valeur résidence principale : 342 m2 x 2 180 = 745 560 euros ' décote 20 % : 596 448 euros

. valeur lots loi de 1948 : 121 m2 x 2 180 = 263 780 euros ' décote 50 % : 131 890 euros

. valeur des autres lots : 1 791 m2 x 2 180 = 3 904 380 euros

4 632 718 euros L’administration fiscale sera condamnée aux dépens qui ne comprendront pas les frais liés à l’expertise comme sollicité par les appelants aucune expertise n’ayant été ordonnée dans la présente procédure. Elle sera déboutée de sa demande d’indemnité de procédure et condamnée, sur ce même fondement, à payer aux appelants la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 28 novembre 2013 en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

FIXE la valeur vénale du bien, après abattements :

. au 1^er janvier 2005 à 3 959 060 euros,

. au 1^er janvier 2006 à 4 632 718 euros ;

CONDAMNE Monsieur le directeur général des finances publiques d’Ile de France et du département de la Seine aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Franck Geneaux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur le directeur général des finances publiques d’Ile de France et du département de la Seine de sa demande d’indemnité de procédure ;

CONDAMNE Monsieur le directeur général des finances publiques d’Ile de France et du département de la Seine à payer à Monsieur B X et Madame C D épouse X la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. BURBAN E. LOOS