Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 05 JUIN 2019

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/17576 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZOUC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2016 -Tribunal d’Instance de Paris 20^e arrondissement – RG n° 11-16-000166

APPELANT

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Stéphane PERFETTINI, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : C1551

INTIMES

Syndicat des Copropriétaires du […]

représenté par son syndic en exercice la SARL logim 93

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Nathalie VERGNE CLAVEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 22

SARL LOGIM 93

N° SIRET : 379 681 133 00011

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie GARCON de la SCP WARET GARCON GENNETAY W2G, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 22

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE , Président de chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble en copropriété situé au […] a eu pour syndic jusqu’au 31 mai 2018 la société Logim 93 puis à compter de cette date, la société Logim IDF.

M. X est propriétaire dans cet immeuble d’un studio au 2^e étage (lot n° 18), représentant 22 tantièmes, qu’il louait pour un loyer mensuel de 500 euros toutes charges comprises.

A la fin de l’année 2013, après avoir été contraint d’engager une procédure d’expulsion à

l’encontre de son ancien locataire qui ne payait plus ses loyers, M. X a finalement pu reprendre possession de son appartement.

Il déclare avoir alors constaté d’importantes dégradations liées à une fuite d’eau provenant de l’étage supérieur (3^e étage), elle-même liée à une fuite du robinet d’arrêt général de l’alimentation d’eau froide, qui avait notamment provoqué l’effondrement partiel du plafond dans le coin cuisine et la salle d’eau de son studio. Il a alors alerté le syndic de ces désordres par courriel du 27 décembre 2013.

Il reproche au syndic de l’immeuble de l’époque, la société Logim 93, d’avoir déclaré le sinistre à l’assurance le 19 février 2014, soit environ deux mois après en avoir été informé, ce qui a retardé d’autant les opérations d’expertises amiable menées pour déterminer l’origine des désordres, opérations encore retardées par le retard pris par la société Logim 93 pour faire intervenir l’architecte de la copropriété, dont l’avis était requis.

Par acte du 25 février 2016, M. X a assigné le syndicat des copropriétaires du […]

Gambetta à Paris 20^e, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, et la société Logim 93 devant le tribunal afin de les voir principalement condamner in solidum, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à :

— lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif en raison du retard pris dans la gestion des suites d’un dégât des eaux,

— lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile,

— payer les dépens et le dispenser de tous frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement du 1^er juillet 2016, le tribunal d’instance du 20^e arrondissement de Paris a:

— rejeté les demandes présentées par M. X,

— condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Logim 93 la somme de 1 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté les demandes pour le surplus.

M. X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 août 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 février 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions signifiées le 18 avril 2017, par lesquelles M. X, appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

— constater que le retard dans la gestion du dégât des eaux lui a causé un préjudice financier,

— déclarer que le syndicat des copropriétaires et la société Logim 93 sont responsables de ce retard en raison de multiples défaillances dans la gestion de ce sinistre,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Logim 93 à lui verser une somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice locatif,

— le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Logim 93 aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions signifiées le 31 janvier 2019, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— dire que sa responsabilité ne saurait être engagée du fait de l’absence de défaut d’entretien des parties communes et de l’absence de négligence,

— à titre subsidiaire, dire que M. X ne rapporte en rien la preuve du préjudice invoqué,

— débouter M. X de toutes ses demandes ;

— condamner M. X aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions signifiées le 10 janvier 2017, par lesquelles la société Logim 93, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— à titre principal, dire que sa responsabilité ne saurait être engagée du fait de l’absence de négligence,

— à titre subsidiaire, dire que M. X ne rapporte en rien la preuve du préjudice invoqué,

— débouter M. X de toutes ses demandes ;

— condamner M. X aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur les responsabilités

• Sur la responsabilité du syndic

Aux termes de l’article 18-I de loi du 10 juillet 1965, le syndic de la copropriété est notamment chargé 'd’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci’ ;

Il ressort d’un courriel du 27 décembre 2013 à 12 h 50 mn (pièce n° 3 de M. X) que M. X a informé à cette date la société Logim 93 de la découverte d’un sinistre, une fuite 'au goutte à goutte', dans son appartement situé au 2^e étage en provenance de l’appartement du dessus situé au 3^e étage ; le syndic lui a alors communiqué en réponse, dès le 28 décembre 2013 à 20 h 44 mn (pièce n° 1 de la société Logim 93), les coordonnées du copropriétaire concerné, M. Y, propriétaire de l’appartement du 3^e étage ;

Les autres pièces versées aux débats mentionnent un sinistre survenu le 15 février 2014, étant précisé qu’il n’est pas possible de déterminer avec certitude s’il s’agit de deux dégâts des eaux successifs en provenance de l’appartement de M. Y ou du même dégât des eaux ;

Le fait que la société Logim 93 ait effectué sa déclaration de sinistre le 19 février 2014 auprès des

Mutuelles du Mans (pièce n° 3 de la société Logim 93), soit deux jours après le courriel de M. X en date du 17 février 2014 (pièce n° 21 de M. X), ne saurait être considéré comme une déclaration tardive du sinistre par ce syndic susceptible d’engager sa responsabilité de ce chef ;

Il ressort du premier rapport d’expertise du 11 mars 2014 établi par le Cabinet Eurexo (pièce n° 6 de M. X), que l’origine de ce sinistre provient d’une fuite sur le robinet d’arrêt général de l’alimentation d’eau froide en provenance de l’appartement du dessus situé au 3^e étage appartenant à M. Y ;

Par une lettre du 13 mai 2014 (pièce n° 7 de M. X), l’expert (le Cabinet Eurexo) a officiellement interrogé la société Logim 93 pour savoir si elle avait mandaté un architecte afin de déterminer la nature des travaux à réaliser à la suite du sinistre du 15 février 2014;

Le 4 septembre 2014, l’architecte de la copropriété a été mandaté par la société Logim 93 à cet effet (pièce n° 22 de la société Logim 93), lequel a rendu son rapport le 19 septembre 2014 (pièce n° 15 de la société Logim 93) ;

Compte tenu de la période estivale, il n’est pas démontré que la société Logim 93 ait tardé à faire désigner un architecte, étant précisé que le devis établi par l’entreprise Livry Bâti est daté du 29 septembre 2014 (pièce n° 5 de la société Logim 93), tandis que la facture n° 993 de celle-ci est datée du 30 décembre 2014 (pièce n° 23 de M. X) ;

Par ailleurs, dans son rapport du 19 septembre 2014 (pièce n° 15 de la société Logim 93), l’architecte de la copropriété confirme l’apparition de désordres importants sur le plafond du studio de M. X, dont l’affaiblissement constitue un risque pour sa solidité comme pour la sécurité des personnes, et préconise (p. 5) les travaux nécessaires pour y remédier sans en préciser toutefois le caractère d’urgence ;

Il est établi que, par une lettre du 18 septembre 2014 (pièce n° 14 de M. X), soit antérieurement au dépôt du rapport de l’architecte de la copropriété le 19 septembre suivant, le conseil de M. X a mis en demeure la société Logim 93 de faire toutes diligences pour que les travaux de réfection soient entrepris dans les meilleurs délais, en s’étonnant que cette question ne soit pas portée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires ;

Cependant, il n’est pas établi que M. X ait demandé à la société Logim 93 l’inscription de cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 septembre 2014 (pièce n° 14 de M. X), alors même qu’il est justifié qu’il a été régulièrement convoqué à celle-ci (pièce n° 13 de M. X) et qu’il y était présent (pièce n° 16 de M. X) ;

Par ailleurs, il est justifié par les pièces du dossier que les travaux litigieux ont été achevés au mois de décembre 2014 ;

Ainsi, la réalisation et l’achèvement des travaux au mois de décembre 2014, pour des devis et facture adressés entre les mois de septembre et décembre 2014, ne constituent pas davantage un manque de diligence imputable à la société Logim 93 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. X de sa demande tendant à mettre en jeu la responsabilité de la société Logim 93 dans le cadre de l’exécution de son mandat de syndic ;

• Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires 'a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des

dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires’ ;

Il a été vu plus haut que l’origine du sinistre provient d’une fuite sur le robinet d’arrêt général de l’alimentation d’eau froide en provenance de l’appartement du dessus situé au 3^e étage appartenant à M. Y, donné en location à M^me Z, et non des parties communes de l’immeuble ;

M. X ne justifie pas de la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres affectant son appartement ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. X de sa demande tendant à mettre en jeu la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans le présent litige ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil et le rejet de la demande de M. X de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

M. X, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la société Logim 93 : 1 500 euros,

— au syndicat des copropriétaires : 1 500 euros ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M. X ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel:

— à la société Logim 93 : 1 500 euros,

— au syndicat des copropriétaires : 1 500 euros ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT