République française

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 25 JUIN 2020

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 19/00598 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7B46

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 Septembre 2018 par le Juge de l’Expropriation de PARIS RG n° 17/00071

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires C/O SOCIETE […] – […] : la société […],

[…]

[…]

non comparant

représentée par M^e Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1638

INTIMÉES

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Service local du domaine de Paris

[…]

[…]

représentée par M. Charles RICARD en vertu d’un pouvoir général

EPIC Y Z

[…]

[…]

non comparante

représenté par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Février 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Maris MONGIN, conseiller

Gilles MALFRE, conseiller

Greffier : M^me Sixtine ROPARS, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Compte-tenu de l’état d’urgence sanitaire le prononcé de l’arrêt a été prorogé du 02 avril 2020 au 25 juin 2020.

— signé par Monsieur Hervé LOCU, président et par M^me Sixtine ROPARS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ

Par arrêté interpréfectoral du 31 janvier 2013, les préfets d’Ile de France, des Hauts-de-Seine, des Yvelines et du Val d’Oise ont déclaré d’utilité publique le prolongement de la ligne E du RER, projet EOLE, de la gare Haussmann-Saint-Lazare à Mantes la Jolie, et emportant mise en compatibilité des documents d’urbanisme des communes de Paris (75), Nanterre et Puteaux (92), Poissy, Aubergenville, Guerville, Mantes-la-Ville, Mantes-la-Jolie et Rosny-sur-Seine (78).

Cet arrêté autorise à l’article 3, pendant 5 ans, Z Ferré de France (RFF ; devenu Y Z) et la société nationale des chemins de fer (Y) à procéder à l’acquisition des emprises de terrains nécessaires à la réalisation du prolongement de la ligne vers l’Ouest.

Est notamment concerné par l’opération, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], propriétaire d’une parcelle de 244m² de surface, dont le tréfonds correspond à la parcelle cadastrée […], située […]. La parcelle est occupée par un immeuble en pierre de taille de type haussmanien avec façade sur rue et l’immeuble est en R5+1.

L’emprise de la Y Z sous la parcelle […] sera d’une surface en tréfonds de 58m² avec une profondeur de 17,3m.

La Y Z a fait une offre d’un montant de 25 959 euros.

Faute d’accord sur le montant de l’indemnisation, la Y Z a, par mémoire visé au greffe le 17 novembre 2017, saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Paris afin que celui-ci fixe l’indemnité d’expropriation du tréfonds.

Par jugement du 6 septembre 2018, après transport sur les lieux le 14 février 2018 celui-ci a :

— fixé à la somme de 25 959 euros l’indemnité pour la dépossession en tréfonds ;

[(58m² x 12 000 euros / m² x 6,52% x 0,5) + 3 268,96 euros]

— condamné la Y Z à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que les dépens sont de droits supportés par l’expropriant en vertu de l’article L 312-1 du code de l’expropriation ;

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] a interjeté appel le 11 janvier 2019 et l’appel a été enregistré le 14 janvier 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  adressées au greffe par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], appelant, respectivement, le 1^er février 2019, notifiées le 5 février 2019 (AR du 6 février 2019) et le 1^er octobre 2019, notifiées le 22 octobre 2019 (AR des 24 et 25 octobre 2019) aux termes desquelles elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 6 septembre 2018 par le juge de l’expropriation du Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession due par Y Z au syndicat des copropriétaires à la somme de 25 959 euros ;

— de le confirmer en ce qu’il a condamné la Y Z à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens

— statuant à nouveau, de fixer l’indemnité d’expropriation lui revenant à la somme de 113 313 euros (remploi compris)

— condamner la Y Z à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC

— condamner la Y Z aux dépens ;

- adressées au greffe, par Y Z, intimée, le 25 avril 2019, notifiées le 30 avril 2019 (AR du 3 mai 2019), aux termes desquelles il demande à la cour :

— de fixer à la somme globale de 25 959 euros, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité devant revenir au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] pour l’expropriation du bien situé […] ;

— de condamner l’appelant aux entiers dépens de l’instance

— de condamner l’appelant au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code

de procédure civile

- adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, le 25 mars 2019, notifiées le 26 mars 2019 (pas de date pour l’AR de l’appelant, AR du 20 mai 2019 pour l’intimé) aux termes desquelles il demande à la cour la confirmation du jugement et en conséquence :

— l’application du coefficient de nappe à 0,5

— la fixation de l’indemnité d’expropriation pour la somme totale de 25 959 euros [(12 000 euros x 6,52% x 0,5) x 58m² + 3 268,96euros]

MOTIFS DE L’ARRÊT

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] fait valoir que :

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a :

— retenu l’application de la méthode établie par l’expert LASSALLE, modifiée par les experts judiciaires Guillermain et Demanche, méthode pour évaluer la valeur vénale de l’emprise en tréfonds ;

— considéré que les coefficients de sol (Ks) et d’exploitation du sous-sol (Kp) sont neutralisés ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a retenu la valeur de terrain à 12 000 euros/m² et cela en ne retenant aucun abattement, comme le préconisait le commissaire du gouvernement ;

Le syndicat des copropriétaires a sollicité un expert, Monsieur X afin que celui-ci procède à une juste estimation de l’indemnité susceptible de lui revenir et celui-ci a valorisé l’ensemble immobilier à 15 245 000 euros ; le syndicat des copropriétaires soutenait que deux approches étaient possibles pour estimer la valeur du terrain, soit selon la charge foncière, soit par décomposition en fonction du coût des constructions et il ressort une valeur moyenne pour le terrain encombré de 36 000euros/m² ; le juge de l’expropriation a considéré que les valeurs de terrain résultant de références opposées par l’administration fiscale dans le cadre de redressement fiscaux ne sauraient constituer des éléments de comparaison et l’approche selon la méthode du « Top down » serait trop aléatoire et ne pourrait donc être retenue ; mais le juge de l’expropriation a méconnu les règles dégagées par le Conseil d’Etat relatives aux méthodes de valorisation retenues pour estimer la valeur vénale du terrain d’assiette, dans la mesure où pour estimer la valeur vénale du terrain d’assiette, le Conseil d’Etat retient, outre la méthode comparative, la méthode par le coût de remplacement net des constructions et la méthode par le niveau d’amortissement ; de plus, la méthode du « Top down » ne serait pas trop aléatoire, car il s’agit de la méthode la plus scientifique dans un marché où il n’existe pas de termes de comparaison compte tenu de la surdensité qui existe à Paris et pour la méthode d’amortissement, connaissant une critique sur ses valeurs de terrain, celle-ci n’est ni juridiquement, ni économiquement, bien fondée ; retenir le prix de 12 000 euros/m² reviendrait à considérer que la valeur du terrain ne représenterait que 19,20%de la valeur vénale de l’immeuble, un tel pourcentage n’étant pas admis par l’administration fiscale (un particulier qui ferait une telle déclaration serait automatiquement redressé puisque la fourchette basse de valorisation retenue par l’administration fiscale est de 40%, ce qui en l’espèce représenterait 24 991 euros/m²) ; ainsi compte tenu de l’emplacement et au vu des références proposées, il convient de retenir un pourcentage de 60%, qui fait ressortir le prix du terrain à 37 487 euros/m².

En outre, la valeur unitaire de 12 000 euros/m² proposée par l’autorité expropriante ne repose sur aucun élément ni aucune pièce et l’abattement pour encombrement ne se justifie pas, car l’encombrement d’un terrain de surface n’a aucune incidence sur la valeur du tréfonds et plus un immeuble est construit, plus la valeur du foncier augmente ; par ailleurs, pour obtenir la valeur

vénale du terrain, le juge de l’expropriation, en reprenant la méthode du commissaire du gouvernement, a divisé le prix de vente de l’immeuble par la surface bâtie, or il s’agit d’une méconnaissance des règles de calcul, puisque dans une telle hypothèse, pour connaître la valeur du terrain encombré et occupé, il convient de diviser le prix de vente par la superficie de la parcelle et quand il est à restructurer, le bâtiment n’a pas de valeur ; en application de ce principe, il ressort des huit références citées par le commissaire du gouvernement, une valeur de 44 015euros/m² de terrain ; par conséquent, si l’on fait une moyenne des valeurs unitaires trouvées en fonction des différentes méthodes, la valeur de 36 000euros/m² revendiquée par le Syndicat des copropriétaires sur la base du rapport de Monsieur X apparaît cohérente.

De plus, le syndicat des copropriétaires considère que l’application du coefficient de 0,5 ne se justifie pas ; en effet, la méthode retenue Guillermain et Demanche qui aboutit à ce barème de 0,5 remonte à 1995, or il est constant qu’en plus de vingt années, les méthodes constructives ont évolué ; ainsi, le syndicat considère qu’une valorisation du coefficient de nappe à 0,5 ne se justifie plus et propose de retenir plus justement 0,75 .

En conclusion, il convient de fixer l’indemnité totale d’expropriation, à la somme de 113 313 euros soit :

-102 103 euros au titre de l’indemnité principale ;

[(36 000 euros x 6,52%) x 58 m² x 0,75 (Ke)]

—  11 210 euros au titre du remploi ;

Étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge des frais exposés dans la procédure, il convient de condamner la Y Z à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La Y Z rétorque que :

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu une valeur de sol de 12 000 euros/m² ; l’exproprié conteste ce jugement en considérant qu’il utilise une méthode qui ne serait pas conforme à la jurisprudence du Conseil d’Etat en matière d’évaluation des terrains et l’exproprié sollicite de fixer l’indemnité sur la base d’une valeur unitaire de 36 000 euros/m² en s’appuyant sur un rapport d’expertise ; cependant, la jurisprudence du Conseil d’Etat citée par l’exproprié, ne correspond pas à l’objet du présent litige et ne lie pas le juge judiciaire.

S’agissant de la valeur unitaire, celle-ci est issue de deux méthodes qui ne sont pas appliquées en matière d’évaluation des tréfonds par le juge judiciaire qui détermine la valeur par une méthode comparative.

En outre, le syndicat des copropriétaires conteste le jugement en ce qu’il a appliqué un coefficient de nappe à 0,5, ce qui n’était pas le cas en première instance où l’exproprié admettait le principe de l’application d’un abattement pour présence de la nappe phréatique ; le principe même d’un tel abattement est contesté par l’exproprié au motif que les « progrès techniques » en matière de construction permettraient de s’affranchir de la contrainte liée à la nappe sans coût supplémentaire.

L’exproprié, qui ne conteste pas la présence de la nappe phréatique au droit du bien exproprié, procède ici par affirmation en ce qu’aucune méthode particulière n’est citée ; en cause d’appel, Y Z produit une note technique complémentaire en date du 23 avril 2019 comprenant une conclusion individualisée par rapport à l’immeuble en cause, dont il résulte la présence de la nappe phréatique au dessus de l’emprise, laquelle se situe à 17,3m de profondeur ;

Ainsi, l’indemnité d’expropriation doit être fixée à la somme totale de 25 959 euros

[(12 000 euros x 6,52% x 0,5) x 58m² + 3 268,96 euros]

Le commissaire du gouvernement observe que :

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu la valeur de terrain à 12 000 euros/m² ; en effet, l’estimation de la valeur des terrains à bâtir sur l’ouest parisien revêt une difficulté particulière, en ce que ce secteur est totalement bâti et ne recèle plus de terrains véritablement nus ; aussi afin d’avoir une vue actualisée de ce marché foncier, la valeur du sol de surface doit donc être déduite du prix de vente des immeubles bâtis à démolir ou à transformer et c’est pourquoi après avoir employé la méthode comparative, en tenant compte de l’ensemble des spécificités, une valeur unitaire de 12 000euros/m² pour un terrain à bâtir dans le 8^e arrondissement peut être appliquée en l’espèce ; cette valeur est comprise encombrement inclus de sorte qu’aucun abattement ne sera appliqué à cette valeur ; il faut aussi noter que les tréfonds sont des biens atypiques dont les emprises sont situées sous des parcelles figurant dans les sous-sols parisiens déjà utilisés et il n’y a pas à ce niveau de profondeur de véritable marché, la demande se réduisant en un acquéreur unique dans le cadre d’une mission de service public ; il s’agit donc d’une acquisition de tréfonds inaccessible en dehors de ce type d’opération, avec un acquéreur spécifiquement particulier, sans autre alternative de vente pour les propriétaires dont les sous-sols sont, par ailleurs, déjà souvent utilisés ; l’acquisition de ces emprises ne doit en principe entraîner aucun préjudice pour les propriétaires et le creusement, ainsi que la présence du tunnel ne leur sera pas perceptible ; dans l’hypothèse d’un préjudice venant à survenir sur les biens de surface, le règlement de celui-ci relèverait du domaine de la responsabilité civile du constructeur et des garanties auxquelles il est tenu.

En outre, au vu de la note technique du 13 octobre 2017 produite par la Y Z et des considérations techniques, permettant de préciser la présence d’une nappe phréatique au droit de l’immeuble considéré, l’application du coefficient de pondération à 0,5, paraît en l’espèce justifié ;

Ainsi, l’indemnité d’expropriation doit être fixée à la somme totale de 25 959 euros

[(12 000 euros x 6,52% x 0,5) x 58 m² + 3 268,96 euros] ;

SUR CE

Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 11 janvier 2019, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] du 1^er février 2019, de la Y Z du 25 avril 2019 et du commissaire du gouvernement du 25 mars 2019 déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] du 1^er octobre 2019 sont de pure réplique, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.

Sur le fond

La méthode Guillermain et Demanche utilisée par le premier juge n’est pas contestée par les parties.

L’appel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] porte sur la valeur avec production d’une expertise de M. X, sur l’abattement pour nappe phréatique à fixer à 0, 75.

I – Sur la détermination de la valeur de l’indemnisation principale

Le tréfonds de la parcelle cadastrée […] est inclus dans le périmètre des expropriations.

Cette parcelle se situe en zone UGSU du PLU de la ville de Paris, dans la partie du 8^e arrondissement, plus précisément dans le quartier administratif dit « Europe » à proximité de la gare Saint Lazare.

La parcelle, entièrement construite, représente une surface de 244 m², occupée par un immeuble d’angle de type haussmannien avec façade sur rue. L’immeuble en R+5+1.

L’emprise de la Y sur cette parcelle sera une surface en tréfonds de 58 m² avec une profondeur de 17,3 m.

Le niveau de l’ouvrage calculé par rapport au point de référence de Latitude en France, établie par le nivellement général de la France (NGF) effectué de 1962 à 1969 par l’institut géographique national ' système NG F’IGN 69 ' était d’une hauteur de 17 m par rapport à ce point.

Dans la mesure où l’altitude de la parcelle est, par rapport au même point de référence, de 34,30 m, la profondeur réelle du haut de l’ouvrage est de 34,3 – 17 = 17,3 m.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] est propriétaire de cette parcelle.

La détermination de la valeur d’indemnisation pour l’expropriation d’un volume de tréfonds requiert d’une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix unitaire au m² (a), de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d’encombrement » de la parcelle (b), et d’autre part d’appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds (c).

Cette détermination est régie par des paramètres largement issus de la méthode dite Guillermain et Demanche du nom des experts désignés par arrêt de la cour d’appel du 16 décembre 1993 afin de prendre en compte la spécificité de l’expropriation totale ou partielle du tréfonds au regard de

l’évolution des techniques mises en 'uvre pour les ouvrages à construire et des caractéristiques des sols.

La méthode Guillermain et Demanche détermine la valeurs du tréfonds de façon dégressive en neutralisant les trois premiers mètres cinquante de sous-sol (qualifiée de profondeurs minimales dans l’arrêt du 7 décembre 1995 rendue par cette cour dans l’affaire RATP c/ Cts Beauchataud – Segalen), car le propriétaire d’un immeuble peut sans difficulté utiliser ses caves ou les infrastructures de ses fondations, sur ce qui correspond à un premier sous-sol ; en dessous de 3,50 m de profondeurs, les prix de construction et le coût d’exploitation ont, ainsi que l’ont alors estimé les experts précités, une répercussion qui justifie la diminution de la valeurs d’un tréfonds en fonction de la profondeur.

A. La valeur de surface des parcelles

1. Sur la méthode

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le rapport de Monsieur X (pièce n° 3) qui a valorisé l’ensemble immobilier à 15'245'000 euros ; sur la base de ce rapport, le syndicat soutient en effet que 2 approches sont possibles pour estimer la valeur du bien :

— selon la charge foncière : l’administration fiscale qui fixe un pourcentage de valorisation de terrain par rapport aux constructions (40 à 60 %)

— par décomposition en fonction du coût des constructions

soit une valeur moyenne pour le terrain encombré de 36'000 euros/ m².

Il indique que pour écarter cette argumentation, le juge de l’expropriation a méconnu les règles dégagées par le conseil d’État relatives aux méthodes de valorisation retenues pour estimer la valeur vénale du terrain d’assiette (pièce n° 5) ; en effet, pour estimer la valeur du terrain d’assiette, le conseil d’État retient, outre la méthode comparative, la méthode par le coût de remplacement net des constructions (« Top down ») et la méthode par le niveau d’amortissement ; pour estimer la valeur résiduelle d’un terrain par cette méthode, il faut déduire de la valeur vénale de l’immeuble, terrain compris, le coût des constructions ; en l’espèce, ces 2 données sont connues et permettent d’estimer la valeur du terrain à 34 180 euros/ m² encombré (page 18 du rapport X) ; c’est à tort que le juge de l’expropriation a considéré que cette méthode serait trop aléatoire, alors qu’il s’agit manifestement de la méthode la plus scientifique dans un marché où il n’existe pas de termes de comparaison compte tenu de la sur densité qui existe à Paris.

L’estimation de l’indemnité d’expropriation d’un volume en tréfonds dépendant d’un ensemble immobilier, le rapport de Monsieur X est recevable ayant été soumis au débat contradictoire.

Il est de principe que le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain de retenir la méthode d’estimation pour aboutir à une juste indemnisation.

Le syndicat à l’appui de sa demande invoque la jurisprudence du conseil d’État (pièce n° 5) ; cependant les arrêts cités concernent la détermination de la valeur du terrain d’assiette dans un litige de taxes, ce qui ne correspond pas au droit judiciaire de l’expropriation.

S’agissant de la méthode par décomposition en fonction du coût de construction, Monsieur X indique que la valorisation du terrain sera recherchée par la méthode dite « Top down » qui correspond au différentiel entre la valeur de l’ensemble immobilier terrain intégré et le coût de remplacement des constructions ; la valeur des constructions est recherchée par rapport à leurs coûts de remplacement, en tenant compte de leurs obsolescences ; compte tenu de la qualité de construction de l’immeuble et du niveau des prestations dans les locaux, il retient un prix unitaire de

5 000 euros, soit 6'905'000 euros, la valeur du terrain par déduction des constructions ressortant à 15'245'000 – 6'905'000 soit 8'340'000 euros, soit 34'180 euros/ m² de terrain encombré.

Comme l’indique exactement le premier juge cette méthode dépend donc des coûts de construction, soit d’un élément futur, et en conséquence cette méthode aléatoire ne peut être retenue, étant contraire aux dispositions de l’article L321-1 du code de l’expropriation.

Monsieur X propose également la méthode par la charge foncière ; il précise qu’ont été retenus et validés par l’administration fiscale, les pourcentages de valorisation de terrain par rapport aux constructions dans le cadre de démembrement et que l’on peut également relever dans le cadre d’un redressement fiscal contestant des ventilations terrain/construction, en retenant une charge foncière de 60 %, une valeur de terrain encombré de 15'245'000 euros x 60 % = 9'147'008 euros, soit 37'488 20 8euros/m² de terrain encombré.

Cependant comme le dit exactement le premier juge, il s’agit de valeurs de terrain résultant de références proposées par l’administration fiscale dans le cadre de redressements fiscaux, qui ne peuvent servir d’éléments de comparaison en droit judiciaire de l’expropriation.

2. Sur la fixation de la valeur

La valeur des parcelles du SDC de l’immeuble sis […] doit donc s’apprécier en fonction des valeurs de référence de biens comparables tant par leurs surfaces que par leurs caractéristiques urbanistiques et leurs destinations, dans le même secteur.

Ces valeurs doivent être publiées afin que puissent être vérifiées la réalisation des ventes, la teneur des actes et la pertinence de la comparaison avec le bien exproprié.

Le premier juge a retenu conformément aux conclusions du commissaire du gouvernement une valeur de référence de 12'000 euros pour tenir compte du bon emplacement de la parcelle située dans ce secteur du 8^e arrondissement.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

1° Les références de la Y Z

Elle abandonne son raisonnement de première instance, qui conduisait à la valeur de 12 000 euros et acquiesce à la méthode du premier juge.

2° Les références du syndicat des copropiétaires.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun terme de référence de terrain à bâtir.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il indique que l’estimation de la valeur des terrains à bâtir sur l’ouest parisien revêt une difficulté particulière.

L’ensemble de ce périmètre, le secteurs du 8^e arrondissement ou bien des 16^e et 17^e arrondissements limitrophes, est en effet totalement bâti et ne recèle plus de terrain véritablement nu.

Il n’y a pas sur Paris, de véritable terrain viabilisé, correspondant à la définition commune de terrain à bâtir. Les terrains à bâtir parisiens sont des surfaces constructibles mais comprenant des bâtiments, plus ou moins importants, à démolir ou à transformer et dont l’ampleur des travaux à entreprendre justifie la qualification de terrain à bâtir au regard des réglementations fiscales et urbanistiques.

Aussi, afin d’avoir une vue actualisée de ce marché foncier particulier, la valeur du sol de surface doit donc être déduite du prix de vente des immeubles bâtis à démolir ou à transformer.

Il propose 8 termes de comparaison correspondant à des ventes d’immeubles assujettis à la TVA, dans les mêmes conditions que le terrain à bâtir, les bâtiments sont destinés à être rénovés, puis livrés en tant qu’immeuble neuf.

Ces biens ne constituent donc pas des terrains à bâtir au sens strict, mais sont destinés à recevoir de lourdes restructurations ou des travaux de rénovation conséquents.

Il s’agit des références suivantes :

— vente du 10 janvier 2017, terrain de 508 m², […], […], 20'300'000euros, surface utile de 1 432 m², prix d’acquisition au m² de 14'176euros, valeurs du sol de 14 176 euros/m²

— vente du 6 décembre 2016, terrain de 234 m², […], 7 millions d’euros, surface utile de 450 m², prix d’acquisition de 15'555euros /m², valeurs du sol de 15'555euros /m²

— vente du 28 octobre 2016, terrain de 443 m², […], 21'500'000euros, surface utile de 3 000 m², prix d’acquisition de 7 166euros /m²

— vente du 10 mai 2016, terrain de 454 m², […], 11'257'000euros, surface utile de 1 082 m², prix d’acquisition de 10'403euros/ m², valeurs du sol de 10'403euros /m²

— vente du 2 février 2016, terrain de 1 420 m², 44/48, […], 69'974'350euros, surface de 4 668 m², valeurs du terrain d’assises de 14'990euros/m²

— vente du 28 janvier 2016, terrain de 601 m², […], 20 millions d’euros, surface utile de 2 359 m², souvent un coût d’acquisition de 8 478euros /m²

— vente du 5 octobre 2015, terrain de 1 587 m², […], 138 millions d’euros, surface utile de 13'137 m², soit un coût d’acquisition de 10'505euros /m²

— vente du 2 juillet 2015, terrain de 989 m², […], 36 millions d’euros, surface utile de 2 413 m², soit un coût d’acquisition de 14'919euros /m².

Le syndicat des copropriétaires indique que le premier juge reprenant la méthode du commissaire de gouvernement a divisé le prix de vente de l’immeuble par la surface bâtie, alors que la valeur du terrain ne peut être obtenue en divisant le prix de vente par la surface bâtie ; s’agissant d’immeubles à restructurer, pour retenir une valeur plus juste du terrain, il conviendrait de valoriser la valeur vénale de l’ensemble immobilier après restructuration puis de déduire les coûts inhérents au projet ; et avec une moyenne des valeurs unitaires en fonction des différentes méthodes, la valeur de 36'000 euros, sollicitée est cohérente.

Cependant, la méthode revendiquée, dépendant de la déduction des coûts inhérents au projet est aléatoire et comme l’indique le commissaire du gouvernement pour avoir une vue actualisée du marché particulier du tréfonds, la valeur du sol de surface doit donc être déduite du prix de vente des immeubles bâtis à démolir ou à transformer.

En conséquence il convient de retenir les termes du commissaire du gouvernement soit une valeur unitaire correspondant à partir de ces 8 références en appel correspondant à une valeur moyenne de :

14'176 + 15'555 + 7 166 + 10'403 + 14'990 + 8 478 + 10 505 + 14 919

= 96 192 euros / 8 = 12 024 euros/m².

En conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement retenu une valeur de 12'000 euros /m².

B. Pondération de la valeur unitaire de surface

Le premier juge n’a pas appliqué d’abattement pour encombrement, les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement concernant des terrains encombrés.

Ce point n’étant pas contesté, sera confirmé.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a fixé le prix unitaire de la valeur de surface des parcelles expropriées à ce montant de 12 000 euros/m².

C. Calcul de la valeur d’indemnisation du tréfonds

Les parties indiquent qu’elles adoptent la méthodologie d’estimation des tréfonds Guillermain et Demanche telle quelle a été retenue par le jugement entrepris.

— Sur le coefficient de profondeur

Rappelant que dans le cadre de cette méthodologie le coefficient de profondeur retient :

— pour une profondeur de l’expropriation en tréfonds inférieure ou égale à 3,5m, une indemnisation égale à 100% de la valeur du terrain de surface,

— pour une profondeur de l’expropriation en tréfonds comprise entre 3,5m et 6,5m, une indemnisation égale à 30% de la valeur du terrain de surface,

Le coefficient de profondeur retenu par le premier juge de 6,52 % n’est pas contesté par les parties.

— Sur le coefficient de nappe phréatique

Pour le coefficient de nappe phréatique, le premier juge indique que l’affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle l’évolution des techniques constructives depuis plus de 20 ans est de nature à modifier le coefficient de nappe de 0,5 à 0,75 dans l’hypothèse où le niveau haut de l’ouvrage est sous le niveau d’étiage, n’est étayée par aucune pièce, aucun document et il a en conséquence en l’absence de contestation de la note technique établie le 13 octobre 2017 produit par la Y Z, retenu un coefficient de nappe de 0,5.

En appel le syndicat des copropriétaires indique que la méthode retenue Guillermain et Demanche qui aboutit à ce barème de 0,5 remonte à 1995, que les méthodes constructives ont évolué et que partant, réaliser en 2018 une construction en-dessous des nappes n’est plus aussi handicapant qu’en 1995 comme l’indique Monsieur X : « les pourcentages de valorisation auxquelles aboutit ce barème, qui date de 1995, apparaissent déconnectés de la valeur réelle sur le marché des sous-sols en fonction de leurs usage ».

Il considère en conséquence qu’une valorisation du coefficient de nappe à 0,5 ne se justifie plus en 2018 et propose de retenir plus justement un coefficient de 0,75.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la méthodologie Guillermain et Demanche, ni la note justificative de niveau de nappe : note complémentaire : secteur du […] […] (pièce n° 3), recevable car soumise au débat contradictoire réalisée par la maîtrise d’oeuvre groupement SED

(Stetec – Egis- agence Duthilleul) intitulée : Eole’tronçon Salazar, Nanterre la folie tronçons souterrain HSL 'la folie note justificative de niveau de la nappe phréatique note complémentaire : secteurs du […]..

Cette note complémentaire avec une légende géologique page 4 avec le […], conclut : 'au droit du bâti de l’immeuble du […], entre les Pm 2800 et Pm 2900 du tracé du tunnel EOLE, la nappe phréatique ennoie les horizons aquifères des alluvions anciennes du Quartenaire et des Marnes et Caillasses et des calcaires grossiers du Lutétien. Son niveau moyen d’étiage se situe à la cote + 21,4 m NGF, à une profondeur de 12,9 m du sol'.

Le niveau moyen d’étiage se situe donc à 4,4 m au-dessus de la cote supérieure de référence de + 17,0 m NGF pour le tréfonds EOLE (figure 2).

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas en conséquence l’existence de nappe phréatique bâtie et pour solliciter un coefficient de 0,75 fait état de progrès techniques mais sans verser de pièces, alors qu’il lui appartient conformément à l’article 9 du code de procédure civile de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; elle invoque certes le rapport de Monsieur X qui est expert près la cour d’appel de Paris, mais celui ci est expert pour l’estimation des biens et non dans le domaine technique du tréfonds, ce qui est donc insuffisant pour prouver les moyens de fait justifiant de retenir un coefficient de 0,75.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement rejeté cette demande de retenir un coefficient de 0,75 et appliqué selon la méthode Guillermain et Demanche un coefficient de 0,5.

Les autres paramètres de la méthodologie n’étant pas contestés, l’application de la formule [ V=Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke] permet de confirmer le jugement et de fixer l’indemnité principale à la somme de :

12 000 euros x 6,52 % x 0,5 (coefficient de nappe ke) = 391,20 euros /m²

emprise de 58 m²: 391,20 euros/m² x 58 m² = 22 689,69 euros

II – Sur l’indemnité accessoire de remploi

Les taux habituels ne sont pas contestés

20% entre 0 et 5 000 euros = 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 = 1 500 euros

10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi de 3 268,96 euros sera donc confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la Y Z à payer au syndicat de l’immeuble sis […] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312'1 du code expropriation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement en toutes dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT