Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 25 OCTOBRE 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03187 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5ASQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/16812

APPELANTE

Madame G A I B

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

et par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1869

substitué par M^e Hadjer MEKIRI

INTIMES

Monsieur D X

C/o M. Pisey – Sro Nhge Village, Sro Nhge Commune Siem Reap District

CAMBODGE

Madame E C I X

C/o M. Psey – Sro Nhge Village, Sro Nhge Commune Siem Reap District

CAMBODGE

Représentés par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

et par M^e Franck MOREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C2117

Maître Franck Y

Notaires associé au sein de la SCP Anne DEHERRE FRUSTIE et Franck Y

[…]

[…]

Représentés par M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

et par M^e Véronique CHIARINI, avocat au barreau de Nîmes

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Christine BARBEROT, conseillère

M^me Monique CHAULET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sonia DAIRAIN

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude CRETON, Président et par Sonia DAIRAIN, Greffière.

Par acte du 28 janvier 2015 reçu par M. Y, notaire, M^me G A a cédé à M. et M^me X les lots numéros 143, 332 et 615 d’un ensemble immobilier situé à Saint-Denis 2 rue Gaston Dourdin et […]. En échange, M. et M^me X ont cédé à M^me G A le lot numéro 14 d’un ensemble immobilier situé à Lognes, résidence le Bord du Lac, correspondant à une maison individuelle. La soulte due par M^me A a été fixée à 250 000 euros.

Figure dans l’acte une déclaration de M. et M^me X qui indiquent, en ce qui concerne le bien qu’ils ont cédé à M^me A, « que les combles ont été aménagés sans autorisation administrative en 1994 et sans contestation d’aucune sorte depuis cette date » et « qu’une véranda sur jardin de 19 m² a été édifiée en 2000 ne nécessitant aucune autorisation administrative compte tenu de la surface ».

Ayant reçu une lettre des services de l’urbanisme de la commune de Lorgnes qui, constatant qu’avaient été réalisés des travaux sans autorisation, lui a demandé de régulariser cette situation, M^me A a assigné M. et M^me X et M. Y et sollicité la « résolution » de l’acte d’échange sur le fondement du dol et la condamnation de M. et M^me X et de M. Y au paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 29 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté ces demandes.

Pour statuer ainsi, il a retenu que M^me A, qui connaissait les lieux pour les avoir occupés en

qualité de locataire, ne pouvait se méprendre sur les modifications apportées et sur l’absence d’autorisation administrative, de sorte que l’erreur alléguée n’est pas établie.

M^me A a interjeté appel de ce jugement.

Faisant d’abord valoir que les régularisations demandées par le service de l’urbanisme (démolition de la chambre 3 et de la véranda situées à l’avant de la maison, ouverture d’une porte de garage et affectation à un usage de garage de la chambre 4, déclaration de la véranda située à l’arrière de la maison) auront pour conséquence de réduire la surface de l’immeuble de 78,19 m², ce qui constitue un défaut de délivrance conforme, elle conclut d’abord à la résolution du contrat d’échange et à la condamnation in solidum de M. et M^me X et de M. Y à lui rembourser la soulte, subsidiairement à une réduction du prix de 212 472 euros correspondant à la valeur de la surface dont est amputée la maison et à la condamnation de M. et M^me X, in solidum avec le notaire, à lui payer cette somme.

A titre subsidiaire, elle soutient que les injonctions de la commune du fait de l’absence d’autorisation administrative des travaux réalisés par M. et M^me X constituent un vice caché, la superficie du bien étant diminuée de moitié pour assurer sa mise en conformité. Elle conclut à la résolution de la vente et à la condamnation in solidum de M. et M^me X et de M. Y à lui rembourser la soulte, à défaut à la réduction du prix et à la condamnation de M. et M^me X à lui payer in solidum avec le notaire la somme de 212 472 euros.

Plus subsidiairement encore, M^me A reproche à M. et M^me X une réticence dolosive pour n’avoir fait état que des travaux de réalisation d’une véranda et d’aménagement des combles en s’abstenant de leur signaler l’ensemble des travaux réalisés sans autorisation administrative et autorisation de la copropriété (extensions de la véranda 1 et de la chambre 3, transformation du garage en chambre et salle de bain). Elle ajoute que M. et M^me X ne lui ont pas indiqué qu’ils payaient la taxe foncière sur une superficie inférieure à la superficie réelle, de sorte qu’elle se trouve exposée à un rappel d’impôt. Elle conclut à la nullité du contrat d’échange sur le fondement d’un dol et à la condamnation in solidum de M. et M^me X et de M. Y à lui rembourser la soulte, à défaut à la condamnation in solidum de M. et M^me X et du notaire à lui payer la somme de 212 472 euros.

M^me A demande à la cour de condamner in solidum M. et M^me X et M. Y, reprochant à ce dernier un manquement à son devoir de conseil, à lui payer :

— la somme de 15 275,75 euros correspondant aux travaux de réfection et de peinture et du coût de l’installation d’une cuisine ;

— la somme de 25 302,50 euros correspondant aux droits qu’elle a payés au titre de la conclusion de l’acte d’échange ;

— la somme de 76 934,92 euros correspondant aux intérêts et frais de l’emprunt qu’elle a souscrit pour financer son acquisition ;

— la somme de 1 800 euros par mois à compter du 28 janvier 2015 au titre de la perte de loyers qu’aurait produit le bien qu’elle a cédé en échange (800 euros par mois) et de la perte de jouissance du bien qu’elle a acquis ;

— la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— la somme de 212 472 euros au titre de la perte de surface ;

— la somme de 4 320 euros au titre des frais d’architecte, la somme de 5 643 euros correspondant aux

frais de remise en état, soit la somme totale de 9 963 euros.

Sur la responsabilité du notaire, elle fait valoir que celui-ci disposait des pièces suivantes qui auraient dû éveiller ses soupçons sur le fait que le bien avait été transformé depuis son acquisition par M. et M^me X :

— l’état descriptif de division de l’immeuble :

— l’acte de vente du bien du 14 novembre 1983 à M. et M^me X et le certificat de superficie du 24 juillet 2014.

Elle fait valoir que M. Y s’est borné à reprendre la description du bien telle qu’elle était énoncée dans l’acte de vente du 14 novembre 1983 alors que, sans avoir à se rendre sur les lieux, en comparant la description du bien dans le certificat de superficie et les plans annexés à ce certificat il aurait dû constater que des travaux d’extension avaient été réalisés. Elle précise que le certificat de superficie fait état d’un « atelier sur jardin » et d’un « appentis sur jardin » qui ne figurent pas dans la désignation antérieure du bien sur l’acte du 14 novembre 1983 et que le garage qui figurait dans cette désignation n’apparaît plus sur le plan annexé au certificat de superficie. Elle soutient qu’il appartenait ainsi au notaire, dont l’attention aurait dû être alertée par ces éléments, de procéder à des vérifications en interrogeant les cédants et en leur demandant de lui communiquer les pièces attestant de la régularité de ces constructions.

Elle réclame enfin une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me X concluent d’abord à l’irrecevabilité comme nouvelle des demandes formées par M^me A sur le fondement d’un manquement à l’obligation de délivrance et font ensuite valoir que ce manquement n’est pas démontré en l’absence de justification d’une demande de remise en état des travaux réalisés sans les autorisations d’urbanisme nécessaires.

Ils soutiennent ensuite que l’action fondée sur la garantie des vices cachés est prescrite

puisque M^me A a été informée par la mairie le 5 août 2015 que des travaux auraient été effectués sans autorisation, de sorte que cette action formée pour la première fois dans les conclusions d’appel signifiées le 3 janvier 2019 est tardive.

Sur la demande fondée sur une réticence dolosive, ils font valoir que le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne constitue une réticence dolosive que si ce manquement était intentionnel, ce qui n’est pas établi.

Ils concluent en conséquence à la confirmation du jugement et sollicitent la condamnation de M^me A à leur payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y conclut également à l’irrecevabilité de la demande nouvelle en appel fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance ainsi qu’à la confirmation du jugement.

Il fait valoir que pour avoir habité la maison avant de l’avoir acquise, M^me A avait connaissance de l’aménagement des combles et de la construction de la véranda.

Il réclame enfin la condamnation de M^me A à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

1 – Sur les actions contre M. et M^me X

Attendu que M^me A a produit une demande de permis de construire du 31 janvier 2019 portant sur :

— la véranda sur rue d’environ 25 m² et la chambre contigüe

— la véranda sur jardin

— les combles aménagés en pièce habitable

— la chambre avec salle d’eau à la place du box de garage ;

qu’elle produit également un arrêté du maire de la commune de Lognes du 4 mars 2019 refusant le permis de construire aux motifs que :

— la véranda sur rue est implantée à un mètre de la limite séparative ouest alors que l’article UG-7 du plan local d’urbanisme prévoit que la « marge de recul des constructions par rapport à la limite séparative sera au moins égale à la 1/2 hauteur de façade avec un minimum de 2,50 mètres » ;

— la véranda sur rue est en polycarbonate avec une toiture en tôle ondulée et celle sur jardin est en parpaing avec une toiture en polycarbonate alors que l’article UG-12 du PLU prévoit que « les vérandas doivent être réalisées en matériaux de qualité (bois, aluminium laqué bronze de tonalité identique à celle des menuiseries) » ;

— le projet entraîne la suppression de la place de stationnement couverte existante et prévoit uniquement une place de stationnement à l’air libre sur la parcelle alors que l’article UG-12 du PLU dispose que « pour les logements individuels, il sera prévu au minimum deux places de stationnement dont une couverte sous forme de garage couvert individuel ou boxé et l’autre sous forme de stationnement à l’air libre sur la parcelle » ;

Attendu qu’il est constant qu’ont seuls été déclarés par M. et M^me X dans l’acte d’échange les travaux d’aménagement des combles en précisant qu’ils n’avaient pas fait l’objet d’une autorisation, et la construction de la véranda en précisant qu’aucune autorisation n’était nécessaire « compte tenu de la surface » ;

Attendu que si M^me A, qui connaissait les lieux pour les avoir habités avant la conclusion de l’acte d’échange, a ainsi pu constater l’existence de la véranda sur rue et l’absence de garage transformé en chambre et salle de bain, il ne peut en être déduit qu’elle avait connaissance de ce que ces travaux avaient été réalisés sans les autorisations d’urbanisme requises ;

Attendu que la demande fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance ne constitue pas une demande nouvelle, celle-ci tendant, comme la demande en nullité fondée sur le dol qui avait été soumise au premier juge, à l’anéantissement de l’acte d’échange et au paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que M^me A n’établit pas que les travaux litigieux (construction d’une véranda sur rue et transformation du garage en chambre et salle de bain) ont fait l’objet d’une demande de démolition ou de remise en l’état initial ; qu’en effet, la lettre que lui a adressée le service de l’urbanisme de la commune le 5 août 2015 l’invite seulement à se rapprocher de ce service « afin d’effectuer les démarches administratives nécessaires à la régularisation de (la) situation », seul le plan annexé à cette lettre portant la mention « à démolir » visant la véranda sur rue et indiquant, relativement au garage transformé en chambre et salle de bain, « créer une porte de garage » ; que de telles mentions ne constituent pas des prescriptions de démolition ou de remise en l’état initial ; que faute de cette

justification, un manquement à l’obligation de délivrance n’est pas établi ;

Attendu que la demande en garantie de vices cachés a été formée pour la première fois dans les conclusions d’appel signifiées le 3 janvier 2019 ; qu’elle est prescrite, M^me A ayant découvert le vice allégué lorsqu’elle a été informée par le service de l’urbanisme de la commune le 5 août 2015 de l’irrégularité des travaux litigieux ;

Attendu, sur le dol, que M. et M^me X n’ont informé M^me A de l’absence d’autorisation d’urbanisme qu’en ce qui concerne la construction de la véranda sur jardin et les travaux d’aménagement des combles ; qu’il n’est pas justifié que M^me A avait connaissance de l’irrégularité des travaux de construction de la véranda sur rue et de transformation du garage en chambre et salle de bain ; que M. et M^me X, qui ont pris la précaution d’attirer l’attention de M^me A sur la réalisation des travaux de construction de la véranda sur jardin et d’aménagement des combles ne peuvent soutenir que le manquement à l’obligation d’information qui leur est reproché n’était pas intentionnel alors qu’en outre la régularité de travaux au regard des règles d’urbanisme constitue pour l’acquéreur d’une maison d’habitation une qualité essentielle déterminante de son consentement ; qu’en effet la circonstance que la démolition des constructions ou la remise en état initial n’a pas été ordonnée ni même demandée n’enlève pas aux travaux litigieux leur caractère irrégulier dans la mesure où, notamment, lorsqu’une construction a été réalisée sans permis de construire, la prescription administrative prévue par l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme n’est pas applicable ; que cette imprescriptibilité administrative a pour conséquence que les travaux régularisés irrégulièrement n’ont pas d’existence juridique et qu’une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux doit obligatoirement porter sur la régularisation de l’ensemble des éléments de construction indissociables du projet faisant l’objet de cette demande alors même que ces travaux ne prendraient pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisé sans autorisation ; que l’insécurité juridique dans laquelle se trouve M^me A en raison de l’irrégularité affectant les travaux réalisés par les vendeurs affecte une qualité essentielle du bien déterminante de son consentement ;

Attendu que dans ces conditions, l’action en nullité de l’acte d’échange apparaît bien fondée ;

Attendu que si M. et M^me X doivent restituer le bien reçu en échange ainsi que la soulte qui leur a été versée par M^me A, le notaire ne peut être condamné in solidum avec ceux-ci à la restitution de la soulte qui ne constitue pas un préjudice ;

Attendu qu’en réparation des préjudices causés à M^me A par le dol commis par M. et M^me X, il convient de les condamner à payer à celle-ci la somme de 15 275,75 euros correspondant aux travaux de réfection et de peinture et du coût de l’installation d’une cuisine ;

Attendu, sur les droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière que M^me A a payés au titre de l’opération d’échange, il lui appartient de se rapprocher de l’administration fiscale aux fins de remboursement de ces droits en application de l’article 1961 du code général des impôts ;

Attendu que l’annulation de l’acte d’échange entraînant l’annulation du prêt que M^me A a contracté pour financer l’opération, elle bénéficiera du remboursement par la banque des intérêts et frais afférents à ce prêt ; qu’elle n’est donc pas fondée à réclamer à M. et M^me X le remboursement de ces intérêts ;

Attendu que M^me A ayant bénéficié de la jouissance du bien qu’elle a acquis en échange du bien qu’elle a cédé, sa demande de dommages-intérêts au titre de la perte de jouissance de ces biens doit être rejetée ;

Attendu que M^me A réclame en outre l’indemnisation d’un préjudice moral qu’elle ne justifie pas ; que cette demande doit donc être également rejetée ;

Attendu que l’annulation du contrat d’échange ayant pour conséquence la restitution du bien qu’elle a acquis, M^me A n’est pas fondée à réclamer l’indemnisation d’un préjudice correspondant à la perte de surface de ce bien ;

Attendu enfin que M^me A justifie avoir engagé des frais d’architecte pour un montant de 4 320 euros et des frais de remise en état pour un montant de 5 643 euros ; qu’il convient de condamner M. et M^me X au paiement de ces sommes à M^me A ;

2 – Sur l’action contre M. Y

Attendu que M. Y, qui avait été informé par les vendeurs de l’aménagement des combles en deux chambres et de la construction de la véranda, n’a pu déduire de l’examen des pièces qui lui avaient été remises la construction d’une véranda sur rue la transformation du garage alors que l’acte de vente du 14 novembre 1983, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Carrez, ne lui permettait pas de comparer la superficie du bien dans son état antérieur avec celle du bien lors de la vente à M^me A ; qu’il convient en conséquence de débouter M^me A de son action contre M. Y ;

3 – Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu qu’il convient de condamner M. et M^me X à payer la somme de 2 000 euros à M^me A et de rejeter les autres demandes ;

PAR CES MOTIFS

INFIRME le jugement sauf en ce qu’il dit que la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation n’a plus d’objet et condamne M^me A à payer à M. Y la somme de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

DÉCLARE irrecevable comme prescrite l’action de M^me A contre M. et M^me X sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

DÉCLARE nul l’acte d’échange conclu le 28 janvier 2015 entre M^me A I B, d’une part, M. D X et M^me E C I X d’autre part ;

ORDONNE la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de Meaux avec la précision que les références de l’échange sont les suivantes :

Parties à l’acte :

Cédants : M. D X et M^me E X née C, son I ;

Cessionnaire : M^me A I B

Désignation du bien :

Dans un ensemble immobilier situé à Lognes (Seine-et-Marne 77185) dénommé « Résidence Le bord du lac » dans la zone d’aménagement concerté du Mandinet, à l’intérieur du périmètre de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée, comprenant un groupe de 23 pavillons individuels avec jouissance privative d’un jardin, un ensemble collectif de 7 bâtiments numérotés de 1 à 7 desservis chacun par un escalier, le reste du terrain étant aménagé en aire de jeux communs, parkings extérieurs communs, jardins et voirie, cadastré :

section AE n° 130, […], 33 a 88 ca

section AE n° 131, […], 14 a 97 ca

section AE n° 133, […], 69 a 57 ca

section AE n° 134, […], 14 a 54 ca

Le lot numéro 14 (maison individuelle de type six pièces 6A, élevée sur rez-de-chaussée divisée en entrée, cuisine, séjour double, chambre, dégagement, placard, rangement sous escalier, water-closets, garage, celliet et d’un étage comprenant palier, trois chambres, deux dressings, salle de bains, cabinet de toilette, water-closets, avec la jouissance privative d’un jardin, et les 1638/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générale ;

ORDONNE la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de Bobigny 2^e avec la précision que les références de l’échange sont les suivantes :

Parties à l’acte :

Cédant : M^me A I B

Cessionnaires : M. D X et M^me E X née C, son I ;

Désignation du bien :

Dans un ensemble immobilier situé à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis 93 200) 2 rue Gaston Dourdin et […], […], […], 66 a 08 ca :

— le lot n° 143 (dans le bâtiment 7, au premier sous-sol, un emplacement de parking portant le numéro 65 au plan premier sous-sol parking) et les 27/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— le lot n° 332 (dans le bâtiment 2, au premier sous-sol, une cave portant le numéro 3 au plan du bâtiment 2) et les 12/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— le lot n° 615 (dans le bâtiment 3, au douzième étage, un appartement composé d’une entrée, un dégagement, un rangement, une salle de bains, un water-closet, une cuisine, une salle de séjour et une chambre) et les 288/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

CONDAMNE M. et M^me X à payer à M^me A en réparation de ses préjudices :

— la somme de 15 275,75 euros correspondant aux travaux de réfection et de peinture et du coût de l’installation d’une cuisine ;

— la somme de 4 320 euros au titre des frais d’architecte et la somme de 5 643 euros ; des frais de remise en état ;

DÉBOUTE M^me A du surplus de sa demande contre M. et M^me X et de son action contre M. Y ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes de M. Y et de M. et M^me X et condamne M. et M^me X à payer à M^me A la somme de 2 000 euros ;

CONDAMNE M. et M^me X aux dépens

Le Greffier,

Le Président,