Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 28 septembre 2022, n° 19/03643

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2022

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03643 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7KQL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 15/13001

APPELANT

Société LINKCITY ILE DE FRANCE anciennment dénommée SODEARIF

SASU immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro B 443 483 331

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

ayant pour avocat plaidant : M^e Anne-Laure DENIZE de la SELEURL ANNE-LAURE DENIZE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0276 substituée par M^e Marie FOUACE, avocat au barreau de Paris, toque : D0276

INTIMEES

Société HOTEL DU PARC

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 080 228

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

ayant pour avocat plaidant : M^e David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0114

SCI CIKA

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 328 896 667

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

ayant pour avocat plaidant : M^e David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0114

SCI FONCIERE RU 01/2007

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 491 471 421

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

ayant pour avocat plaidant : M^e Catherine PUYAUD ANGENAULT de la SELARL LAURENCE BROSSET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0762

Société SEMAVIP (Société d’économie mixte d’aménagement de la ville de [Localité 11])

SA d’économie mixte à conseill d’administration immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 332 947 555

[Adresse 10]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Représentée par M^e Stéphane DESFORGES et plaidant par M^e Grégoire DUCONSEIL – SELARL LE SOURD DESFORGES – avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

La société Cika est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 3]), constitué d’un bâtiment en facade sur la rue Cavé, composé d’un rez-de-chaussée et de cinq étages, et d’un bâtiment au fond de la cour arrière, composé d’un rez-de-chaussée et d’un étage.

La société d’économie mixte d’aménagement de la ville de [Localité 11] (Semavip) était propriétaire d’un immeuble voisin à usage d’habitation et de commerce, situé [Adresse 4] .

Le mur pignon du bâtiment situé au fond de la cour de la société Cika était accolé à l’immeuble de la société Semavip. Les parties n’ont pas remis en question la présomption de mitoyenneté de ce mur.

Aux termes d’un acte sous signature privée du 7 janvier 2005, la société Cika a consenti un bail commercial à la société Hôtel du Parc portant sur l’immeuble précité pour l’exploitation d’une activité hôtelière et de brasserie, pour une durée de neuf ans à effet du 1er janvier 2005. Le bail s’est prolongé par tacite reconduction. L’Hôtel du Parc est un hôtel à caractère social offrant un hébergement sans luxe et de première nécessité. Il comporte 42 chambres dont 35 dans le bâtiment sur rue et 7 dans le bâtiment en fond de cour.

En 2007, et suivant un permis de démolir qui lui a été délivré le 2 mai 2006, la société Semavip a procédé à la démolition complète de son immeuble.

Par acte de vente du 18 mai 2009, la société Semavip a cédé le terrain à bâtir à la société Foncière Ru 01/2007, en vue de la construction d’un bâtiment neuf.

Préalablement à cette cession, la société Foncière Ru 01/2007 avait conclu le 20 mars 2009, avec la société Sodearif, un contrat de promotion immobilière, aux termes duquel le promoteur s’engageait à livrer à la société Foncière Ru 01/2007 un bâtiment à usage d’habitation et de commerce. La société Sodearif est devenue la société Linkcity Ile de France.

Le 11 février 2010, la société Cika et la société Hôtel du Parc ont fait établir un procès-verbal de constat d’huissier, lequel a mis en évidence des traces d’humidité dans les chambres 38, 39 et 42 du bâtiment sur cour, notamment sur la partie intérieure du mur pignon de l’hôtel, qui était accolé à l’immeuble démoli par la société Semavip.

Par acte du 10 mai 2010, la société Cika et la société Hôtel du Parc ont assigné en référé expertise la société Semavip aux fins d’examiner les désordres allégués.

Par ordonnance du 2 juin 2010, M. Richard Szlifke a été désigné a cet effet.

Par acte du 11 juillet 2011, la société Cika et la société Hôtel du Parc ont assigné en référé l’association Foncière Logement, laquelle a indiqué à l’audience du 19 juillet 2011 ne pas être le propriétaire du terrain vendu par la société Semavip.

Par acte du 5 août 2011, la société Cika et la société Hôtel du Parc ont assigné la société Foncière Ru 01/2007 aux fins de lui rendre communes les opérations d’expertise.

Le 8 janvier 2014, la société Foncière Ru 01/2007 a réceptionné les travaux de ravalement du dos du mur pignon de l’hôtel, auquel était accolée la partie démolie.

L’expert judiciaire a clos son rapport le 14 février 2014.

Par acte d’huissier du 4 août 2015, les sociétés Cika et Hôtel du Parc ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris les sociétés Foncière Ru 01/2007, Semavip et Linkcity Ile de France, anciennement dénommée société Sodearif, aux fins de les condamner in solidum à payer à la société Hôtel du Parc les sommes suivantes :

—  197.000 € au titre de la perte financière, due à l’impossibilité de louer les trois chambres affectées par les désordres,

—  14.300 € au titre des travaux de remise en état,

—  25.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Linkcity Ile de France n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 16 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné in solidum les sociétés Semavip, Foncière Ru 01/2007 et Linkcity Ile de France (anciennement dénommée Sodearif) à payer à la société Hôtel du Parc la somme de 128.060 € au titre du désordre pour trouble anormal de voisinage,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilités s’éffectuera de la manière suivante :

la société Semavip : 20 %,

la société Sodearif : 80 % ;

— condamné in solidum les sociétés Semavip et Linkcity Ile de France à payer à la société Hôtel du Parc la somme de 10.000 € au titre des frais non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné in solidum les sociétés Semavip et Linkcity Ile de France aux dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

— dit que la charge finale des dépens et des frais exposés un titre de l’article 700 du code de procédure civile sera répartie entre les parties succombantes au prorata des responsabilités retenues, ainsi qu’il suit :

la société Semavip : 20 %,

la société Sodearif : 80 % ;

— dit que les dépens d’exécution seront recouvrés conformément aux textes applicables et notamment dans les conditions prévues à l’article L.lll-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire à hauteur de 50 % des condamnations.

La société Linkcity Ile de France a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 février 2019.

Par ordonnance du 5 juin 2019, le magistrat en charge de la mise en état a donné acte à la société Linkcity de son désistement d’appel partiel à l’encontre de la société Foncière Ru 01/2007 et a dit que l’instance se poursuivait entre les autres parties.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 mai 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 17 mai 2022 par lesquelles la société Linkcity Ile de France, appelante, invite la cour, au visa des articles 544 et 1382 (nouvel article 1240) du code civil, à :

Sur la confirmation du jugement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Hôtel du Parc au titre de sa demande de dommages-intérêts d’un montant de 25.000 € et en toute hypothèse rejeter toute demande de ce chef,

Sur l’infirmation du jugement,

Au titre du préjudice immatériel allégué par la société Hôtel du Parc,

A titre principal,

— dire que le préjudice d’exploitation allégué la société Hôtel du Parc n’est pas caractérisé et que l’évaluation de celui-ci n’est pas démontrée,

En conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer in solidum avec la société Semavip les sommes de :

113.760 € au titre de la perte financière représentée par l’impossibilité de procéder à la location des chambres affectées par les désordres,

14.300 € au titre des travaux de remise en état desdites chambres,

10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment les frais d’expertise,

Et statuant à nouveau,

— rejeter la demande d’indemnisation réclamée par la société Hôtel du Parc au titre de sa

prétendue perte d’exploitation.

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la cour d’appel estimait que la perte d’exploitation alléguée par la société Hôtel du Parc était caractérisée :

— constater que l’évaluation de la perte d’exploitation retenue par le tribunal ne tient pas compte du prix moyen de location des chambres d’hôtel affectées par nuit résultant des pièces versées par la société Hôtel du Parc, qui ne saurait excéder dans sa globalité pour les trois chambres affectées, la somme de 118,65 €,

— dire que doivent être déduits du montant du prix moyen de location :

un taux de marge de 40%

un taux d’exploitation de 80%

En conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé la perte d’exploitation de la société Hôtel du Parc à la somme de 113.760 €,

Et statuant à nouveau,

— dire que l’indemnisation réclamée par la société Hôtel du Parc au titre de sa prétendue perte d’exploitation à un montant qui ne saurait excéder la somme de 89.984 €.

Au titre du préjudice matériel allégué par la société Hôtel du Parc,

— dire que devront être exclus de l’évaluation du préjudice matériel basée sur le montant des travaux de reprise réalisés dans les chambres affectées :

le montant de la TVA,

un taux d’embellissement de 25% tel que retenu par l’expert judiciaire,

la « fourniture et pose de colle carrelage blanc, faïence, et joint blanc ainsi que d’un bac à douche, robinet, douche lavabo, tuyau PVC, coude PVC tuyau de cuivre et coude pour la salle de douche » mentionnée aux termes de la facture de la société Batisse France Concept chiffrée à la somme de 6.500 € HT,

En conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le préjudice matériel de la société Hôtel du Parc à la somme de 14.300 € TTC,

Et statuant à nouveau,

— dire que l’indemnisation de la société Hôtel du Parc au titre de son préjudice matériel s’élève à la somme de 3.250 € HT et ne saurait en toute hypothèse, excéder la somme de

6.500 € HT,

Au titre de la part de responsabilité de la société Linkcity Ile de France,

— dire que la société Linkcity Ile de France n’est pas à l’origine du défaut d’étanchéité du mur dont s’agit,

En conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé un partage de responsabilité à hauteur de 80% imputable à la société Linkcity Ile de France,

Et, statuant à nouveau,

— fixer a minima les condamnations qui seraient mises à sa charge,

En tout état de cause,

— débouter la société Foncière RU/01 2007 de sa demande tendant à être relevée et garantie

par la société Linkcity Ile de France de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, dans la mesure où cette demande est prescrite,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Linkcity Ile de France à payer in solidum avec la société Somevip la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment les frais d’expertise,

— condamner tout succombant au paiement au profit de la société Linkcity Ile de France la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 11 mai 2022 par lesquelles la société Hôtel du Parc et la société Cika, intimées, invitent la cour, au visa des articles 544, 1382 et 1384 alinéa 1er du code civil et le principe général selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage, à :

— déclarer la société Linkcity Ile de France mal fondée en son appel,

— débouter la société Linkcity Ile de France de son appel ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions formées contre elles,

— débouter la société Semavip de son appel incident ainsi que de toutes ses demandes, fins

et conclusions formées contre elles,

— débouter la société Foncière Ru 01/2007 de son appel incident ainsi que de toutes ses

demandes, fins et conclusions formées contre elles,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

retenu la matérialité des désordres invoqués par la société Hôtel du Parc et la société Cika,

retenu la responsabilité in solidum des sociétés Semavip, Foncière Ru 01/2007 et Linkcity Ile de France à l’égard des sociétés Hôtel du Parc et Cika, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage,

condamné in solidum les sociétés Semavip, Foncière RU 01/2007 et Linkcity Ile de France à indemniser le préjudice subi par la société Hôtel du Parc,

condamné in solidum les sociétés Semavip, Foncière Ru 01/2007 et Linkcity Ile de France à payer à la société Hôtel du Parc la somme de 14.300 € TTC au titre des frais de remise en état des chambres sinistrées,

condamné in solidum les sociétés Semavip et Linkcity Ile de France à payer à la société Hôtel du Parc la somme de 10.000 € au titre des frais non compris dans les dépens par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum les sociétés Semavip et Linkcity Ile de France aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a cru devoir :

fixer le montant du préjudice financier subi par la société Hôtel du Parc à la somme de seulement de 113.760 €,

débouter la société Hôtel du Parc de sa demande de condamnation in solidum des sociétés Semavip, Foncière Ru 01/2007 et Linkcity Ile de France au paiement de la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts,

débouter la société Hôtel du Parc de sa demande de condamnation de la société Foncière Ru 01/2007, in solidum des sociétés Semavip, Foncière RU 01/2007 et

Linkcity Ile de France, à payer la somme de 10.000 € au titre des frais non compris dans les dépens par application de l’article 700 du code de procédure civile;

Statuant à nouveau,

— dire l’action de la société Cika et de la société Hôtel du Parc recevable et bien fondée,

Partant,

— constater l’existence d’un trouble anormal de voisinage,

— condamner in solidum la Semavip, la société Linkcity Ile de France et la Foncière 01/2007 à verser à la société Hôtel Du Parc la somme de 197.100 € au titre de la perte financière représentée par l’impossibilité de procéder à la location des chambres 38, 39 et 41 pendant 54 mois, ainsi qu’à la somme de 14.300 € représentée par les travaux de remise en état des chambres sinistrées,

— condamner in solidum la Semavip, la société Linkcity Ile de France et la Foncière Ru 01/2007 à verser à la société Hôtel du Parc la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum la Semavip, la société Linkcity Ile de France et la Foncière RU 01/2007 à verser à la société Hôtel du Parc la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens de premières instance et d’appel qui comprendront notamment l’intégralitédes frais d’expertise supportés par les demanderesses et les frais d’huissiers en application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions en date du 13 mai 2022 par lesquelles la société Foncière Ru 01/2007, intimée, invite la cour, au visa des articles 544, 1134, 1147, 1382 et suivants et 1961 et suivants du code civil, 6 et 9 du code de procédure civile et la jurisprudence concernant les troubles anormaux de voisinage, à :

A titre principal,

— juger la responsabilité de plein droit des sociétés Sodearif et Semavip en qualité de voisins occasionnels, au titre du trouble anormal de voisinage,

— juger que la société Foncière Ru 01/2007 a conclu par acte du 20 mars 2009 un contrat de promotion immobilière avec la société Linkcity Ile de France, venant aux droits de la société Sodearif qui avait la gestion de l’opération dans toutes ses dimensions,

— juger que la conclusion de ce contrat est antérieure à celle de la cession du terrain intervenue le 18 mai 2009 de sorte que la Foncière Ru 01/2007 a automatiquement transféré la garde du terrain et la gestion de l’opération à la société Linkcity Ile de France, venant aux droits de la société Sodearif,

En conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Foncière Ru 01/2007, Semavip et Sodearif à payer à la société Hôtel du Parc la somme de 128.060 € TTC au titre du désordre pour trouble anormal de voisinage,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Foncière Ru 01/2007, Semavip et Sodearif à payer à la société Hôtel du Parc la somme de 10.000 € TTC au titre des frais non compris dans les dépens par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Foncière Ru 01/2007, Semavip et Sodearif aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— rejeter toutes demandes formées à l’encontre de la société Foncière Ru 01/2007,

— rejeter la prescription soulevée par la société Semavip,

A titre subsidiaire,

— rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Semavip,

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu au titre de la charge finale des condamnations, les responsabilités exclusives des sociétés Semavip et Sodearif,

— confirmer le partage des responsabilités retenu entre les co-obligés comme suit :

20% pour la société Semavip,

80% pour la société Sodearif,

— débouter les sociétés Cika et Hôtel du Parc de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Foncière Ru 01/2007,

— rejeter toutes demandes formées à l’encontre de la société Foncière Ru 01/2007,

A titre plus subsidiaire,

Sur le prétendu préjudice financier tiré de la perte financière,

— juger l’absence de tout préjudice caractérisé et justifié tiré de la perte financière,

— juger que le préjudice ne peut constituer qu’en une perte de chance,

En conséquence,

— infirmer le jugement du 16 novembre 2018 en ce qu’il a retenu un préjudice financier à hauteur de 113.760 € TTC alors même que les société Cika et Hôtel du Parc ne rapportent pas la preuve du bienfondé de leur demande d’indemnisation,

Sur l’estimation excessive du quantum du préjudice tiré de la perte financière,

Si par extraordinaire, la cour d’appel estimait que la perte d’exploitation alléguée par les sociétés Cika et Hôtel du Parc était caractérisée :

— juger que l’évaluation de la perte d’exploitation retenue par les sociétés Cika et Hôtel

du Parc souffre de l’absence d’éléments comptables précis ou autres pièces de nature à apprécier sa réalité économique,

En conséquence, et statuant à nouveau,

— rejeter la demande d’indemnisation des sociétés Cika et Hôtel du Parc tiré de la perte financière à hauteur de 197.100 €,

Sur le préjudice matériel,

— juger que les sociétés demanderesses ne versent pas au dossier une facture acquittée justifiant du paiement effectif de 14.300 € T.T.C. correspondant à la facture de remise en état des chambres sinistrées,

— juger que le montant du préjudice matériel doit être évalué hors taxes et non TTC,

— juger que conformément au rapport de l’expert une partie de ce montant (à hauteur de 25%) pourrait être considéré comme un embellissement, eu égard à l’état général initial des chambres,

En conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé la perte d’exploitation des sociétés Cika et Hôtel du Parc à hauteur de 14.700 € TTC,

Statuant à nouveau,

— juger que l’indemnisation réclamée par les sociétés Cika et Hôtel du Parc au titre du préjudice matériel ne saurait excéder le montant de 8.925 € HT,

Sur les dommages et intérêts,

— juger que les sociétés demanderesses ne justifient en rien du bien-fondé de cette somme ni dans son principe ni dans son montant,

En conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les société Cika et Hôtel du Parc de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 25.000 €,

Sur les condamnations au titre des frais de justice et les dépens,

— juger que la demande de condamnation des sociétés Cika et Hôtel du Parc à payer la somme de 10.000 € au titre des frais de justice n’est pas justifiée, eu égard aux faibles diligences des demanderesses,

— constater que la demande de condamnation des sociétés Cika et Hôtel du Parc à payer les dépens et frais d’expertise comprenant, les frais de constats d’huissiers de justice ne sont pas justifiée, faute d’avoir été rendus contradictoires à aucune des parties lors des réunions d’expertise,

En conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés Foncière Ru 01/2007, la Semavip, Sodearif à payer la somme de 10.000 € ainsi que les dépens et frais d’expertise judiciaire comprenant les frais de constats d’huissier,

Statuant à nouveau,

— juger que les sociétés Semavip et Linkcity Ile de France, venant aux droits de la société Sodearif seront tenues, in solidum, de relever et garantir indemne la société Foncière Ru 01/2007 de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— condamner in solidum les sociétés Cika, Hôtel du Parc, Linkcity Ile de France, venant aux droits de la société Sodearif, et Semavip à payer à la société Foncière Di 01/2008 la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions en date du 17 mai 2022 par lesquelles la société Semavip, intimée, invite la cour, au visa des articles 544 et 1382 et suivants du code civil, à :

— écarter en raison de leur communication tardive et de la quantité conséquente de pièces comptables à analyser (240 pages) les pièces produites n° 25, 26, 27, 28, 29, 30 et 31 produites par les sociétés Cika et Hôtel du Parc le 9 mars 2022,

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel principal interjeté par la société Linkcity Ile de France,

— déclarer irrecevable comme prescrit sinon mal-fondé l’appel en garantie formé par la société Foncière Ru 01/2007 à l’encontre de la Semavip,

— déclarer recevable et fondé l’appel incident formé par la Semavip,

Par conséquent,

— infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a débouté la société Hôtel du Parc de sa demande de dommages-intérêts d’un montant de 25.000 €,

Statuant à nouveau,

— débouter la société Hôtel du Parc de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Semavip,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à verser à la Semavip la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

— dire que ceux-ci pourront être recouvrés directement par la SELARL Le Sourd Desforges en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en appel de la société Semavip d’écarter des pièces

La société Semavip sollicite en appel d’écarter les pièces n° 25, 26, 27, 28, 29, 30 et 31 produites par les sociétés Cika et Hôtel du Parc, en raison de leur communication tardive et de la quantité conséquente de pièces comptables à analyser (240 pages) ;

En l’espèce, les sociétés Cika et Hôtel du Parc ont communiqué les pièces 25 à 31 le 9 mars 2022 ; il convient de considérer que la société Semavip a été en mesure d’analyser ces pièces avant la clôture qui est intervenue un peu plus de deux mois après, le 18 mai 2022 ;

En conséquence, la demande en appel de la société Semavip d’écarter les pièce 25 à 31 produites par les sociétés Cika et Hôtel du Parc est rejetée ;

Sur la fin de non recevoir relative à la prescription de l’appel en garantie formé par la société Foncière Ru 01/2007, soulevée en appel par la société Semavip

La société Semavip estime que l’appel en garantie, formé par la société Foncière Ru 01/2007 à son encontre, fondé sur le caractère caché du vice, à titre principal au titre de la vente et à titre subsidiaire au titre de la responsabilité délictuelle, est prescrit au motif que l’acte de vente a été signé le 18 mai 2009 et les désordres portés à la connaissance de la société Foncière Ru 01/2007 par l’assignation 'du 11 juillet 2011" ;

La société Foncière Ru 01/2007 oppose que son action est contractuelle et soumise au délai de prescription de cinq ans et que ses conclusions du 12 février 2016 ont été formées dans ce délai suivant l’assignation 'du 11 juillet 2011" ;

Aux termes de l’article 2224 du code civil, dans sa version applicable depuis le 19 juin 2008, 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer’ ;

En l’espèce, la société Foncière Ru 01/2007 agit à l’encontre de la société Semavip sur le fondement contractuel, au motif des fautes commises par la société Semavip, en sa qualité de vendeur, qui n’a engagé aucune réelle mesure conservatoire pérenne, entre les travaux de démolition et la date de cession du terrain ;

Le point de départ de la prescription quinquenale de l’action contractuelle est le jour où la société Foncière Ru 01/007 a connu les faits c’est à dire l’existence des désordres, soit la date du 5 août 2011, date à laquelle la société Cika et la société Hôtel du Parc ont assigné en référé la société Foncière Ru 01/2007 aux fins de lui rendre communes les opérations d’expertise ;

La société Foncière Ru 01/007 a exercé son action à l’encontre de la société Semavip par conclusions du 12 février 2016, soit dans le délai de cinq ans à compter du 5 août 2011 ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non recevoir relative à la prescription de l’appel en garantie formé par la société Foncière Ru 01/2007, soulevée en appel par la société Semavip ;

Sur les désordres

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté des désordres affectant les chambres n° 38, 39 et 42 situées dans l’immeuble sur cour de l’hôtel, notamment sur 'le mur du fond', correspondant à la partie intérieure du mur pignon de l’hôtel, qui était accolé à l’immeuble démoli par la société Semavip :

— chambre 38 : chambre de 12m² située au rez de chaussée côté gauche milieu droite, 'Les lés de toile de verre collés sur la partie gauche du mur du fond se décollent. D’importantes traces de moissisures apparaissent. Des mesures à l’humitest révèlent également une saturation d’humidité des murs. Aucun défaut particulier n’est pas contre détecté sur la partie droite du même mur dans la continuité',

— chambre 39 : chambre de 12m² située au rez de chaussée côté gauche fond droite, 'Nous avons constaté essentiellement sur le mur du fond et en partie au plafond un important développement de moisissures sur la toile de verre peinte formant revêtement mural. Des lés se décollent des fonds. Dans la salle d’eau, l’embase du mur de gauche est bombée et déformée. Quelques carreaux de faïence murale se décollent. Des mesures à l’humitest révèlent une saturation d’humidité des supports',

— chambre 42 : chambre de 20m² située à l’étage sur la partie gauche du bâtiment, 'D’importantes moisissures sont également constatées sur les lés de toile de verre peintes tapissant le mur du fond. Les fonds affectés de champignons sont autant saturés d’humidité que les deux chambres du rez-de-chaussée. Il est à noter que des traces de moisissures mais en beaucoup moindre quantité sont également détectées sur le parement intérieur côté de mur de façade opposé’ ;

L’expert a également constaté sur la partie extérieure du mur pignon de l’hôtel, 'l’absence de protection (absence de polyane agrafé), diverses désagrégations du mortier de hourdages et quelques fissures’ ; il ajoute que 'des mesures à l’humitest ont révélé une saturation des fonds sur la partie face dénudée’ et 'le sol terrassé formant cuvette n’est pas non plus protégé des eaux stagnantes d’intempéries’ ;

Il conclut en page 23 que les trois chambres (n°38, 39 et 42) sont inexploitables ;

Il convient de considérer que ces désordres, par leur nature et leur ampleur, constituent un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage ;

Sur les causes des désordres

En l’espèce, l’expert judiciaire a conclu que 'Les infiltrations examinées dans les trois chambres sont liées à une absence d’étanchéité tant du dos que du pied du mur de séparation avec le chantier’ ;

Il attribue deux origines à ces infiltrations :

— 'Les fonds ont été laissés en l’état depuis 2007 (date d’achèvement des travaux de démolition) jusqu’à fin 2010 sans aucun traitement particulier autre que les prestations temporaires qui avaient été réalisées par l’entreprise de démolition',

— 'Les fonds ont été recouverts en 2011 par un simple enduit décoratif type monocouche réalisé dans le cadre du chantier de construction de la société Sodearif. Aucune étanchéité n’a même été réalisée en pied du mur litigieux. Pire les évacuations du petit local vélos édifié se rejettent en pleine terre de ce côté-ci du mur’ ;

Il précise que l’insuffisance de ventilation des chambres litigieuses n’a pas d’incidence sur les causes des désordres ;

Si l’expert indique que la société Cika s’est plainte d’infiltrations 'début 2009« et que les chambres sont inexploitables 'depuis 2009 », il n’est produit aucune pièce justifiant que la société Cika se serait plainte d’infiltrations début 2009 et que les dégradations seraient apparues à cette date ;

Ainsi il y a lieu de considérer qu’il est justifié que :

— les causes des désordres, soit les infiltrations permises par l’absence de protection par un procédé d’étanchéité du dos du mur pignon du bâtiment sur cour de l’hôtel, suite à la démolition de l’immeuble voisin, existent depuis 2007,

— les désordres sont apparus le 11 février 2010,

— les infiltrations ont perduré en l’absence de mise en oeuvre d’un procédé d’étanchéité efficace, l’expert précisant qu’en 2011, la pose d’un enduit décoratif monocouche sans réalisation préalable de travaux d’étanchéité était une protection insuffisante et que la facture de travaux d’étanchéité du 31 décembre 2013 n’inclut pas de barrière étanche en pied de mur ;

Et il convient d’estimer que ce sont les travaux de ravalement exécutés le 8 janvier 2014 qui ont permis de mettre fin à la cause des désordres, tel que le reconnaissent les sociétés Cika et Hôtel du Parc ;

Sur les responsabilités à l’égard des sociétés Cika et Hôtel du Parc

Les sociétés Cika et Hôtel du Parc agissent à l’encontre des sociétés Semavip, Foncière Ru 01/2007 et Linkcity Ile de France, à titre principal sur le fondement de l’article 544 du code civil et la théorie des troubles anormaux de voisinage ;

Aux termes de l’article 544 du code civil, 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements’ ;

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ; il s’agit d’une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute ; cette responsabilité pèse sur le propriétaire ; elle pèse aussi sur les constructeurs faisant des travaux occasionnant des dommages aux voisins ;

sur la responsabilité de la société Semavip

La société Semavip était la propriétaire de la parcelle contigüe à celle de la société Cika ; elle était en sus le maître d’ouvrage des travaux de démolition engagés sur sa parcelle, le permis de démolir lui ayant été délivré le 2 mai 2006 ;

Ainsi, la société Semavip étant propriétaire jusqu’au 18 mai 2009 de la parcelle sur laquelle ont été réalisés les travaux de démolition, à l’origine des désordres objets du présent litige, cette société étant en sus le maître d’ouvrage de ces travaux de démolition, et cette parcelle étant voisine de l’immeuble qui a subi les désordres, dont la société Cika est propriétaire, et qui est exploité par la société locataire Hôtel du Parc, il convient de considérer que la société Semavip a engagé sa responsabilité à l’égard de la société Cika et à l’égard de la société Hôtel du Parc, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ;

Le fait que les travaux de démolition aient été réalisés en conformité avec les règles de l’urbanisme et le fait que les désordres ne soient apparus que postérieurement à la vente de son bien n’exonèrent pas la société Semavip de cette responsabilité de plein droit ;

sur la responsabilité de la société Foncière Ru 01/2007

Le 18 mai 2009, la société Semavip a cédé son terrain à la société Foncière Ru 01/2207 ;

La société Foncière Ru 01/2207 a acquis le 18 mai 2009 le fonds, sur lequel le précédent propriétaire a fait réaliser des travaux, à l’origine des désordres dans les chambres de l’hôtel voisin appartenant à la société Cika et exploité par la société Hôtel du Parc, et elle est restée propriétaire de ce fonds entre le 18 mai 2009 et le 8 janvier 2014, période pendant laquelle les infiltrations ont perduré ;

Il convient de considérer que la société Foncière Ru 01/2007 a engagé sa responsabilité à l’égard de la société Cika et à l’égard de la société Hôtel du Parc, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, d’une part au motif qu’en sa qualité de propriétaire actuel d’un bien immobilier, elle est de plein droit responsable des troubles excédant les inconvénients du voisinage constatés dans le fonds voisin, même si ces troubles résultent de travaux réalisés par un précédent propriétaire, et d’autre part au motif que les infiltrations ont continué et ont aggravé les désordres entre le 18 mai 2009 et le 8 janvier 2014 ;

Le fait que la société Foncière Ru 01/2007 ait signé un contrat de promotion immobilière qui stipule le transfert de la garde du terrain au promoteur jusqu’à la livraison du programme de construction n’est pas de nature à exonérer la société Foncière Ru 01/2007 de cette responsabilité de plein droit ;

sur la responsabilité de la société Linkcity Ile de France (anciennement dénommée Sodearif)

Aux termes de l’article 1831-l du code civil, 'Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier »6s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Si le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un locateur d’ouvrage’ ;

Le promoteur, qui a une obligation de résultat pour la réalisation matérielle, technique et financière de l’ouvrage, est assimilé à un constructeur ;

En l’espèce, le 20 mars 2009, la société Foncière Ru 01/2007 avait conclu avec la société Sodearif (nouvellement dénommée Linkcity Ile de France), un contrat de promotion immobilière, aux termes duquel le promoteur s’engageait à lui livrer un bâtiment de quatre logements collectifs et un commerce en rez-de- chaussée ;

La cause des désordres dans les chambres de l’hôtel est le fait que le dos du mur pignon de l’hôtel auquel était accolé l’immeuble détruit a été laissé en l’état sans étanchéité notamment entre le 18 mai 2009 et le 8 janvier 2014 ;

La société Sodearif ayant la qualité de promoteur assimilé à un constructeur, relativement au terrain litigieux entre le 18 mai 2009 et le 8 janvier 2014, période pendant laquelle les infiltrations dans les chambres de l’hôtel voisin appartenant à la société Cika et exploitées par la société Hôtel du Parc ont perduré, il convient de considérer que la société Sodearif devenue Linkcity Ile de France a engagé sa responsabilité à l’égard de la société Cika et à l’égard de la société Hôtel du Parc, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ;

Sur les préjudices de la société Hôtel du Parc

sur le coût de la remise en état des trois chambres litigieuses

La société Linkcity sollicite, au sujet de la facture produite par la société Hôtel du Parc, d’écarter le poste relatif à la chambre 42 qui ne correspond pas à la reprise des désordres, de déduire du coût des travaux de reprise des désordres des deux autres chambres 25%, correspondant au taux d’embellissement évalué par l’expert, et de retenir le montant HT au motif que la société Hôtel du Parc récupère la TVA ;

En l’espèce, la société Hôtel du Parc a produit un devis de la société Heldas de 11.900 € HT, au sujet duquel l’expert précise qu’il s’agit d’une 'reprise complète des pièces’ et propose de déduire 25% 'qui pourrait être considéré comme un embellissement eu égard à l’état général initial de ces chambres’ ;

Le devis en question comme la facture de la société Bâtisse France du 25 septembre 2014, d’un montant de 13.000 € HT, produite par la société Hôtel du Parc, postérieurement à l’expertise, ne détaille pas le coût de chaque poste des travaux de remise en état ;

Selon l’analyse ci-avant, l’expert a relevé des désordres :

— chambre 38 sur le mur du fond,

— dans la chambre 39 sur le mur de gauche de la salle d’eau, le mur du fond et le plafond de la chambre,

— dans la chambre 42 sur le mur du fond ;

Or, la facture et le devis soumis à l’expert incluent des postes pour lesquels l’expert n’a pas relevé de désordres, soit la dépose du doublage de sol et la pose de revêtement de sol neuf pour la chambre 42, le changement de la douche, du lavabo et du carrelage dans la salle de bains de la chambre 42, la dépose du doublage du plafond et la pose d’un nouveau doublage du plafond dans la chambre 39 et la peinture du plafond dans les chambres 38 et 42 ;

Il convient d’estimer que ces postes injustifiés représentent 25% du coût total de la facture et que ne sont justifiés que les postes représentant 75% de cette facture ;

La société Hôtel du Parc pouvant récupérer la TVA, les calculs sont à effectuer sur le montant HT de la facture ;

Ainsi il y a lieu d’évaluer le préjudice matériel relatif aux frais de remise en état des trois chambres sinistrées à la somme de 9.750 € (13.000 x 75%) ;

sur la demande à hauteur de 197.100 €

La société Hôtel du Parc sollicite la somme de 197.100 € au titre de la perte financière représentée par l’impossibilité de procéder à la location des chambres 38, 39 et 42 pendant 54 mois ; elle base ses calculs sur une perte financière de 150 € par nuit pour les trois chambres, et un taux d’occupation moyen de 80% (150 x 365 : 12 x 54 x 80% = 197.100) ;

La société Linkcity estime que la société Hôtel du Parc ne démontre pas l’existence d’une 'perte d’exploitation’ en ne produisant que des pièces relatives aux années 2015-2017, postérieures à la période litigieuse, elle ne justifie pas d’un taux d’occupation de l’hôtel de 100%, sur la période litigieuse, et même à retenir le taux de 80% proposé par l’expert, elle ne démontre pas que les occupants des chambres sinistrées ne pouvaient pas être relogés dans l’une des autres chambres libres ; elle ajoute que la société Hôtel du Parc ne justifie pas du quantum de son préjudice relatif à la période antérieure à 2015 ;

En l’espèce, la société Hôtel du Parc ne produit pas les pièces comptables relatives à l’exploitation de l’hôtel sur la période litigieuse et ne fonde pas ses calculs sur ces pièces ; il convient de considérer qu’elle ne sollicite pas le montant de sa 'perte d’exploitation’ mais des dommages et intérêts au titre du préjudice immatériel relatif à l’impossibilité de louer les chambres litigieuses ;

La société Hôtel du Parc peut prétendre à percevoir le prix de la location des chambres si elle justifie, pour les chambres concernées, d’une perte de location certaine et actuelle consécutive au départ des locataires en raison des désordres ;

Si les chambres n’étaient pas louées au moment des désordres ou s’il n’est pas justifié que les locataires les aient quittées au motif des désordres, la société Hôtel du Parc peut prétendre à percevoir des dommages et intérêts constituant la perte de chance de ne pas avoir pu louer lesdites chambres au motif des désordres ;

Le calcul de la perte de chance s’effectue au regard de la durée écoulée entre la date d’apparition des désordres, ou la date de départ du locataire si celle-ci est postérieure, et la date à laquelle l’hôtel a la possibilité de remettre les chambres en location, c’est à dire après la réception des travaux, qui sont en lien avec la cause des désordres et que l’expert estime indispensables, et qui seront suivis des travaux de réfection desdites chambres ;

La société Hôtel du Parc produit une attestation de Mme [O] précisant qu’elle a dû quitter la chambre 42 au motif de dégâts des eaux survenus au début de l’année 2009 et de l’aggravation de la situation en septembre 2009 et une attestation de M. [N] indiquant qu’il a dû quitter la chambre 39 en novembre 2009 après avoir constaté l’apparition de moisissures en avril 2009 ;

Toutefois nonobstant le fait que ces déclarations ne sont corroborées par aucune autre pièce, à supposer réels le dégât des eaux survenu début 2009 et les moisissures apparues en avril 2009, il n’y a aucun élément justifiant qu’il s’agisse de désordres ayant pour origine l’absence d’étanchéité du mur pignon ; et la seule proximité avec la date du constat d’huissier du 11 février 2010 est insuffisante à en justifier ;

Il ressort d’ailleurs de l’expertise réalisée au cours des travaux de démolition en 2007 que l’expert M. [M] a estimé, concernant les traces de moisissures et d’humidité au 2ème étage droite du [Adresse 5] le 8 février 2007, que 'les champignons sont caractéristiques d’un effet de condensation et ne peuvent avoir été provoqués par d’éventuelles infiltrations suite aux travaux de démolition’ ;

Il ressort du constat d’huissier du 11 février 2010 qu’à cette date, aucun locataire n’occupait les chambres litigieuses ;

Il convient donc de considérer que la société Hôtel du Parc ne peut prétendre qu’à une perte de chance de ne pas avoir pu louer les trois chambres litigieuses ;

Il convient de considérer que les chambres litigieuses 38, 39 et 42 ont plus de chance que les autres chambres d’être attribuées du fait que la chambre 42, avec la chambre 6, est la seule chambre qui comporte un wc dans la chambre, les chambres 39 et 42, avec la chambre 6, sont les seules chambres qui comportent une douche dans la chambre, et les chambres 38 et 39, avec la chambre 37, sont les seules chambres situées au rez-de-chaussée ;

En prenant en compte cette analyse et le taux d’occupation de l’hôtel retenu par l’expert à hauteur de 80% sur la période litigieuse, il y a lieu d’évaluer le taux de perte de chance de ne pas avoir pu louer les chambres litigieuses à 70% ;

L’expert judiciaire indique que 'la perte financière 'pourrait’ être de 150 € par nuit (au prix de la location)', en retenant respectivement par nuit pour les chambres 38, 39 et 42, les sommes de 40 €, 50 € et 60 € (40 + 50 + 60 = 150) ;

Il ajoute 'Dans le cas d’une marge de 50%, il y aurait lieu de ne retenir que 75 €' ;

Il y a lieu de valider la marge évaluée par l’expert et de retenir une perte nette de 75 € par nuit, correspondant à 50% du prix de la location de 150 €, déduction faite des frais de ménage, d’entretien général des locaux, du post d’accueil, des primes d’assurance et des impôts ;

Cette perte doit être calculée à compter du procès-verbal de constat d’huissier du 11 février 2010 jusqu’à la fin du mois de juin 2014, alors même que les travaux permettant de mettre fin aux désordres ont été récéptionnés le 8 janvier 2014, un délai de séchage de 6 mois étant nécessaire avant toute remise en état des murs ; la durée du 11 février 2010 à juin 2014 compte 53 mois ;

Il y a donc lieu d’évaluer à la somme de 84.634,37 € (75 x 365 : 12 x 53 x 70%) le préjudice au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu louer les trois chambres litigieuses ;

sur la demande de dommages et intérêts

La société Hôtel du Parc sollicite la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts ; elle expose avoir subi un préjudice moral au motif que, malgré les recommandations de l’expert, les sociétés n’ont pris aucune des mesures conseillées par l’expert ;

La société Linkcity estime que la société Hôtel du Parc ne caractérise pas un préjudice indépendant de la 'perte d’exploitation’ ;

En l’espèce, la société Hôtel du Parc, personne morale, ne justifie pas de l’existence d’un préjudice 'moral’ ni en quoi l’absence de suivi des recommandations de l’expert pendant les opérations d’expertise, visant à assurer l’étanchéité du mur pignon, lui aurait causé un préjudice 'moral’ ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la société Hôtel du Parc de sa demande de dommages et intérêts ;

sur la demande de condamnation in solidum

En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire que l’absence de mise en place d’une étanchéité sur le dos du mur pignon, entre 2007, date de la démolition de l’immeuble de la société Semavip, et le 18 mai 2009 date de la vente du terrain par la société Semavip à la société Foncière Ru 01/2007 et l’absence de mise en place de travaux d’étanchéité sur ce même mur pignon, entre le 18 mai 2009 et le 8 janvier 2014, date de réalisation de l’étanchéité qui a mis fin à la cause des désordres, ont concouru de manière indissociable à la production du dommage ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés Semavip, Foncière Ru 01/2007 et Linkcity Ile de France (anciennment dénommée Sodearif) à indemniser la société Hôtel du Parc de ses préjudices ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés Semavip, Foncière Ru 01/2007 et Linkcity Ile de France (anciennment dénommée Sodearif) à payer à la société Hôtel du Parc la somme de 128.060 € au titre du désordre pour trouble anormal de voisinage ;

Et il y a lieu de condamner in solidum les sociétés Semavip, Foncière Ru 01/2007 et Linkcity Ile de France (anciennement dénommée Sodearif) à payer à la société Hôtel du Parc :

— la somme de 9.750 €, au titre du préjudice matériel relatif aux frais de remise en état des trois chambres sinistrées,

— la somme de 84.634,37 €, au titre du préjudice immatériel relatif à la perte de chance de ne pas avoir pu louer les trois chambres litigieuses ;

Sur l’appel en garantie de la société Foncière Ru 01/2007

La société Foncière Ru 01/2007 sollicite de condamner in solidum les sociétés Semavip et Linkcity à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ; la société Foncière Ru 01/2007 agit :

— à l’encontre de la société Semavip sur le fondement contractuel, au motif des fautes commises par la société Semavip, propriétaire, qui n’a engagé aucune réelle mesure conservatoire pérenne, entre les travaux de démolition et le contrat de vente du terrain à la société Foncière Ru 01/2007,

— à l’encontre de la société Linkcity sur le fondement contractuel, au motif des fautes commises par la société Linkcity qui a signé un contrat en qualité de promoteur avec la société Foncière Ru 01/2007 et n’a engagé aucune mesure conservatoire du mur litigieux ;

La société Semavip oppose que les désordres sont apparus postérieurement à la cession du 18 mai 2009 ;

La société Linkcity oppose qu’elle n’est pas à l’origine du défaut d’étanchéité du mur ;

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, ' Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure’ ;

En l’espèce, compte tenu de l’appel en garantie de la société Foncière Ru 01/2007, il y a lieu d’étudier le partage de responsabilité entre d’une part la société Foncière Ru 01/2007 et d’autre part les sociétés Semavip et Linkcity ;

sur la responsabilité de la société Semavip à l’égard de la société Foncière Ru 01/2007

En l’espèce, la société Foncière Ru 01/2007 et la société Semavip ont un lien contractuel, constitué par l’acte de vente du 18 mai 2009, par lequel la société Semavip a cédé le terrain à bâtir situé [Adresse 4]) à la société Foncière Ru 01/2007 ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que la société Semavip, en qualité de propriétaire du terrain, a procédé à la démolition complète de son immeuble, a mis à nu le mur pignon mitoyen avec la propriété voisine, n’a engagé aucune mesure visant à empêcher les infiltrations dans ce mur pignon, sachant que selon l’expertise judiciaire ces mesures pouvaient constituer en des travaux d’étanchéité de ce mur ou au moins à protéger le sol et le dos du mur de l’hôtel à l’aide d’un polyane déroulé en pied dans l’attente des travaux d’étanchéité, et qu’il en est résulté des infiltrations entre 2007 et le 18 mai 2009, faisant partie des causes des dommages litigieux ;

La responsabilité contractuelle de la société Semavip est donc engagée à l’égard de la société Foncière Ru 01/2007 en ce que la vente du terrain, sans mesures préalables pour empêcher et remédier aux infiltrations produites entre 2007 et le 18 mai 2009, a fait porter à la charge de la société Foncière Ru 01/2007, nouvelle propriétaire, une responsabilité à l’égard du propriétaire du terrain voisin, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ;

sur la responsabilité de la société Linkcity à l’égard de la société Foncière Ru 01/2007

En l’espèce, la société Foncière Ru 01/2007 et la société Linkcity ont un lien contractuel, constitué par le contrat du 20 mars 2009, par lequel la société Sodearif, devenue la société Linkcity, s’est engagée à livrer, à la société Foncière Ru 01/2007, un bâtiment à usage d’habitation et de commerce sur le terrain situé [Adresse 4]) ;

Aux termes dudit contrat, l’article 4.2 stipulait notamment que le promoteur prenait 'toutes mesures, sous sa responsabilité et à ses frais, de manière à sauvegarder les existants avoisinants’ ; l’article 6.3.2 précisait que le prix convenu incluait 'les prestations particulières suivantes, liées à la construction du projet : … les traitements des héberges mitoyennes du projet’ ; l’article 13.2 indiquait que 'le promoteur fera son affaire personnelle de l’ensemble des dommages et préjudices, ainsi que des responsabilités visées … sauf faute du maître de l’ouvrage et s’engage à souscrire les assurances nécessaires’ ; l’article 20 stipulait que 'le promoteur aura la garde du terrain à compter de cette date (signature du contrat) jusqu’à la livraison du programme de construction’ ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que la société Sodearif, devenue la société Linkcity, n’a pas pris les mesures pour 'sauvegarder’ le mur mitoyen, faisant partie des 'existants avoisinants', selon les termes contractuels, puisqu’elle n’a engagé aucune mesure visant à empêcher les infiltrations, alors qu’elle avait 'la garde du terrain', selon les termes contractuels, entre le 18 mai 2009 et le 8 janvier 2014, et qu’il en est résulté des infiltrations sur cette période, faisant partie des causes des dommages litigieux ;

L’expert relève que si la société Sodearif a pu faire procéder en 2011 à la mise en place d’un enduit décoratif type mono-couche, elle n’a pas assuré au préalable les travaux nécessaires pour obtenir une complète étanchéité du mur en séparation de pièces habitables, au mépris des règles de la construction ;

La responsabilité contractuelle de la société Linkcity est donc engagée à l’égard de la société Foncière Ru 01/2007 en ce que le non respect de son obligation contractuelle, à l’origine des infiltrations dans le mur pignon mitoyen avec la propriété voisine, entre le 18 mai 2009 et le 8 janvier 2014, a fait porter à la charge de la société Foncière Ru 01/2007 une responsabilité à l’égard du propriétaire du terrain voisin sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ;

Au vu de cette analyse, il y lieu de considérer que dans les rapports entre la société Foncière Ru 01/2007 d’une part et les sociétés Semavip et Linkcity d’autre part, le partage de responsabilité s’établit ainsi qu’il suit :

— la société Foncière Ru 01/2007 : 0%,

— les sociétés Semavip et Linkcity : 100% ;

La société Foncière Ru 01/2007 ayant seule formé un appel en garantie, il n’y a pas lieu de déterminer le partage de responsabilité entre la société Semavip et la société Linkcity ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a :

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilités s’effectuera de la manière suivante :

la société Semavip : 20 %,

la société Sodearif : 80 % ;

— dit que la charge finale des dépens et des frais exposés un titre de l’article 700 du code de procédure civile sera répartie entre les parties succombantes au prorata des responsabilités retenues, ainsi qu’il suit :

la société Semavip : 20 %,

la société Sodearif : 80 % ;

Et il y a lieu de condamner in solidum la société Semavip et la société Linkcity anciennement Sodearif à garantir la société Foncière Ru 01/2007 de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, incluant les dépens et les frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et sur l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les sociétés Semavip, Foncière Ru 01/2007 et Linkcity Ile de France (anciennement dénommée Sodearif), parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens de première instance, incluant les frais d’expertise judiciaire, et aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Cika et la société Hôtel du Parc la somme unique de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Concernant la demande des sociétés Cika et Hôtel du Parc relative 'aux frais d’huissier inclus dans les dépens', il convient de préciser qu’ils sont déterminés par l’article 695 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les sociétés Semavip, Foncière Ru 01/2007 et Linkcity Ile de France ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la demande, formée en appel par la société Semavip, d’écarter les pièces 25 à 31 produites par les sociétés Cika et Hôtel du Parc ;

Rejette la fin de non recevoir, soulevée en appel par la société Semavip, relative à la prescription de l’appel en garantie formé par la société Foncière Ru 01/2007 ;

Infirme le jugement,

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne in solidum les sociétés Semavip, Foncière Ru 01/2007 et Linkcity Ile de France (anciennement dénommée Sodearif) à payer à la société Hôtel du Parc :

— la somme de 9.750 €, au titre du préjudice matériel relatif aux frais de remise en état des trois chambres sinistrées,

— la somme de 84.634,37 €, au titre du préjudice immatériel relatif à la perte de chance de ne pas avoir pu louer les trois chambres litigieuses ;

Condamne in solidum la société Semavip et la société Linkcity (anciennement dénommée Sodearif) à garantir la société Foncière Ru 01/2007 de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, incluant les dépens et les frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés Semavip, Foncière Ru 01/2007 et Linkcity Ile de France (anciennement dénommée Sodearif) aux dépens de première instance, incluant les frais d’expertise judiciaire, et aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société Cika et la société Hôtel du Parc la somme unique de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT