Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02113 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBMDN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2019 -Tribunal d’Instance de LAGNY SUR MARNE – RG n° 18-001937

APPELANTS

Monsieur [U] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [G] [N] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [K] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés et assistés par M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 31

INTIMEE

S.A. SEQENS SOCIETE D’HABITATION A LOYER MODERE

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Jean-bernard POURRE de la SELARL REVEL BASUYAUX POURRE (RBP), avocat au barreau de PARIS, toque : D1825 substitué par M^e Laurence BIACAKE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseillère

M. François BOUYX, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel CHALACHIN, Président de Chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 juin 2001, la société anonyme France Habitation a donné à bail à M. [U] [N] et à Mme [B] [A] épouse [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Le couple a occupé le logement avec ses deux enfants, [K] [N] né le 5 avril 2000 et [G] [N] née le 24 juin 1989.

Par ordonnance de non-conciliation du juge aux affaires familiales de Meaux du 26 mars 2013, la jouissance du logement a été attribuée à Mme [B] [N].

Mme [B] [N] est décédée le 17 juin 2016.

Par avenant du 22 juin 2016, M. [U] [N] est devenu seul locataire de l’appartement.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société France Habitation a, par acte d’huissier du 20 juin 2018, fait signifier à M. [U] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 17 septembre 2018, la société France Habitation a fait assigner M. [U] [N] devant le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne afin d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et sa condamnation à lui verser le solde de l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 3 décembre 2019, cette juridiction a ainsi statué :

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2001 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré Seqens venant aux droits de la société France Habitation et M. [U] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 août 2018,

Condamne M. [U] [N] à verser à la société Seqens venant aux droits de la société France Habitation la somme de 56 387,26 euros (décompte arrêté au 15 octobre 2019 incluant septembre 2019), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2018 sur la somme de 13 878,16 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

Autorise M. [U] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 300 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, qu’à défaut pour M. [U] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Seqens venant aux droits de la société France Habitation puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, que M. [U] [N] soit condamné à verser à la société Seqens venant aux droits de la société France Habitation une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de base et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

Condamne M. [U] [N] à verser à la société Seqens venant aux droits de la société France Habitation une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [U] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [U] [N], Mme [G] [N] épouse [R] et M. [K] [N] aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire.

Le 20 janvier 2020, M. [U] [N], Mme [G] [N] épouse [R] et M. [K] [N] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

[G] et [K] [N] ont quitté les lieux le 13 octobre 2020.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 juin 2022, ils demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel et les y déclarer bien fondé,

— dire et juger recevables les interventions volontaires de M. [K] [N] et Mme [R] par application des articles 325 à 330 du code de procédure civile,

— infirmer la décision entreprise,

— statuant à nouveau, à titre principal, dire et juger que M. [K] [N] bénéficiait d’un droit au transfert du bail à compter du 17 juin 2016, date du décès de sa mère, Mme [B] [N],

— dire et juger qu’aucun supplément de loyer forfaitaire n’est dû par M. [U] [N],

— en conséquence, débouter la société Seqens de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Seqens à payer à M. [U] [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de la présente instance,

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal faisait droit aux demandes formulées par la société France Habitation, accorder à M. [U] [N] un délai de trente-six mois pour apurer la dette locative,

— débouter la société Seqens de sa demande de condamnation formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande de condamnation aux dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 juin 2022, la société Seqens, venant aux droits de la société France habitation, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne le 3 décembre 2019 dans toutes ses dispositions,

— en conséquence, constater que M. [U] [N] reste seul titulaire du bail,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 20 août 2018,

— constater la restitution des lieux loués par M. [U] [N] le 20 octobre 2021,

— dire et juger sans objet la demande de transfert de bail à M. [K] [N] et Mme [R],

— condamner M. [U] [N] au paiement de la somme de 64 358,65 euros correspondant aux arriérés de loyers et de charges au 30 mai 2022 augmentée des intérêts de droit à compter du 20 juin 2018 sur la somme de 13 878,16 euros,

— condamner M. [U] [N] à payer à la société Seqens à compter du 20 août 2018 et jusqu’au 20 octobre 2021 une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges, ladite indemnité étant réévaluée en fonction des variations du montant desdits loyers et charges,

— en tout état de cause, débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [U] [N] à payer à la société Seqens la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est constant que les consorts [N] ont quitté les lieux le 13 octobre 2020 et qu’ils indiquent eux-mêmes que le litige n’est relatif en appel qu’au paiement du surloyer de solidarité qu’ils contestent devoir.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner les moyens développés par la société Seqens tenant à la constatation de la résiliation du bail qui ne fait pas l’objet de contestations de la part des appelants dans le dispositif de leurs conclusions.

Aucune critique n’étant formulée par la société Seqens en ce qui concerne la suspension de la clause résolutoire ordonnée par le premier juge sous la condition du paiement des échéances de remboursement, les chefs de jugement s’y rapportant seront confirmés.

Sur le surloyer de solidarité et la dette locative

Les consorts [N] contestent devoir une somme quelconque au titre du surloyer de solidarité puisque [K] [N] aurait dû bénéficier du transfert du bail à son profit en sa qualité de descendant de la locataire décédée, vivant avec cette dernière depuis au moins un an avant son décès conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Si M. [U] [N] n’a jamais effectivement donné congé du logement puisque, dans sa lettre du 12 mars 2011, il indique seulement avoir quitté le domicile conjugal le jour-même sans intention d’y revenir et demande à 'faire enlever son nom du loyer en y laissant celui de son épouse', il n’en demeure pas moins que ce dernier a clairement fait connaître son désintérêt pour les lieux donnés à bail qu’il n’habitait plus.

Après le décès de son épouse survenu plus de cinq ans après son départ le 17 juin 2016, et nonobstant l’avenant le désignant curieusement comme seul titulaire du contrat de location le 22 juin suivant, il n’a jamais demandé à bénéficier du transfert du contrat de location, bien au contraire.

Il résulte des courriers de la bailleresse que cette dernière était parfaitement informée du départ de M. [N] et du fait que son fils mineur [K] vivait dans l’appartement avec sa soeur majeure [G] [R].

Enfin, les nombreuses pièces produites par M. [N] établissent que son domicile se trouvait à [Localité 6].

Le contrat de location devait donc se poursuivre au profit de M. [K] [N], titulaire du droit au transfert en concurrence avec son père, que ce dernier n’a cependant jamais revendiqué, et dont personne ne conteste qu’il vivait avec sa mère dans l’année ayant précédé le décès de cette dernière, conformément aux dispositions de l’article 14 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il n’y avait pas lieu de faire application des règles applicables au surloyer de solidarité, la bailleresse indiquant s’être notamment fondée sur les revenus de M. [N] père sans démontrer que ceux d'[K] et [G] [N] étaient à eux seuls supérieurs au plafond règlementaire, et la société Seqens sera déboutée de toutes demandes de ce chef.

Les appelants ne sont pas contredits lorsqu’ils affirment que la dette locative n’est composée que du surloyer de solidarité appliqué depuis le 28 février 2018, mais le décompte actualisé au jour du départ des occupants montre que tel n’est pas le cas en réalité puisque les loyers des mois d’août et septembre 2020 ainsi que le reliquat du mois d’octobre 2020 n’ont pas été réglés.

Après imputation de trois règlements ultérieurs de 300 euros et déduction de la somme de 174,04 euros qui constitue des dépens, [K] [N], bénéficiaire du transfert du contrat de bail, reste débiteur de la somme de 884,36 euros arrêtée au 20 octobre 2020 et non au 20 octobre 2021 comme indiqué par la bailleresse dans le dispositif de ses conclusions par suite d’une erreur de plume.

Cependant, aucune demande en paiement n’étant dirigée à son encontre, le reliquat de loyers impayés ne peut être attribué à la bailleresse.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’intervention volontaire d'[K] [N] et d'[G] [N] épouse [R] en appel, ces personnes figurant en cette qualité dans le jugement entrepris dont ils ont régulièrement interjeté appel.

Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu du sens de la décision et chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. [U] [N] à payer à la société Seqens la somme de 56 387,26 euros,

Statuant à nouveau dans la limite de l’infirmation partielle et y ajoutant :

Déboute la société Sequens de sa demande en paiement du solde des loyers impayés,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Le Greffier, Le Président,