Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 13 JUIN 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/06521 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDOD3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 19-009299

APPELANT

Monsieur [R] [T] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3] FRANCE

Représenté et assisté par M^e Monique PARET, avocat au barreau de PARIS, toque : R103

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003140 du 25/02/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.C.I. [Adresse 4] prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 et assistée par M^e Ambre RONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : A266

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Michel CHALACHIN, Président de chambre

Marie MONGIN, Conseiller

Anne-Laure MEANO, Présidente

Greffier, lors des débats : M^me Gisèle MBOLLO

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2000, la SCI [Adresse 4] a donné à bail à M. [R] [T] [I] un logement de deux pièces situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Le bail portait sur une activité commerciale de confection.

Lors d’une assemblée générale du 16 octobre 2002, la SCI a décidé sa dissolution et a désigné M. [F] en qualité de liquidateur amiable.

Celui-ci a constaté que les locaux loués à M. [I] n’étaient pas utilisés à des fins commerciales mais servaient à l’hébergement de plusieurs personnes.

Commis sur ordonnance du 20 février 2018, Maître [H], huissier de justice, s’est rendu sur place le 8 mars 2018 afin de constater les conditions d’occupation du logement, et y a rencontré le frère du locataire et quatre autres personnes allongées sur des matelas posés au sol.

Par actes d’huissier du 31 mai 2018, la bailleresse a fait assigner 'M. [T]' devant le tribunal de grande instance de Paris afin de voir prononcer la résiliation du bail pour sous-location.

Par ordonnance du 7 juin 2019, le juge de la mise en état a donné acte à M. [I] de ce qu’il reconnaissait être la personne assignée sous le nom de '[T]', a dit que le bail du 20 juillet 2000 était à usage d’habitation, a dit que le tribunal de grande instance était matériellement incompétent pour statuer sur les demandes de la SCI et a renvoyé l’affaire devant le tribunal d’instance de Paris.

Par jugement du 18 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— prononcé la résolution judiciaire du bail,

— ordonné l’expulsion des occupants du logement,

— condamné M. [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux,

— rejeté les demandes de dommages-intérêts formées par les parties,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [I] à payer à la SCI la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 6 avril 2021, M. [I] a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions notifiées le 6 mai 2023, l’appelant demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— juger qu’il occupe personnellement les locaux loués,

— condamner la bailleresse au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts du fait de la location d’un logement non décent,

— débouter la bailleresse de son appel incident,

— condamner la bailleresse au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 4 mai 2023, la SCI [Adresse 4] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf sur certains points,

— statuant à nouveau sur ces points et réformant le jugement, constater que M. [I] sous-loue en fraude des droits du bailleur et du bail,

— prononcer de plus fort la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit,

— dire que M. [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation,

— ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— lui ordonner de lui remettre les clés sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % augmenté des charges jusqu’à la libération des lieux,

— le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— le débouter de toutes ses demandes,

— le condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

Par conclusions du 9 mai 2023, l’intimée a demandé à la cour de rejeter les dernières conclusions de l’appelant, notifiées peu de temps avant l’ordonnance de clôture.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2023.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de déclarer les conclusions notifiées par l’appelant le 6 mai 2023 recevables, d’une part car elles ont été déposées quelques jours avant l’ordonnance de clôture, d’autre part car l’intimée pouvait encore solliciter un report de cette ordonnance si elle estimait utile de répondre aux écritures de son adversaire.

La décision du juge de la mise en état ayant qualifié le contrat de bail à usage d’habitation étant définitive, les parties ne peuvent plus la remettre en cause, et ne contestent d’ailleurs pas cette qualification.

Les parties ne contestent pas non plus l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 audit contrat.

La bailleresse reproche au preneur d’avoir sous-loué le logement en contravention avec les dispositions du bail selon lesquelles le locataire devait notamment 'occuper personnellement les lieux loués ; ne pouvoir en aucun cas, sous peine de résiliation du bail, sous-louer les lieux loués, même gratuitement en tout ou partie, ou y domicilier toute entreprise ; ne pouvoir en aucun cas sous-louer même gratuitement tout ou partie des lieux occupés ni céder son droit à la présente location, sous peine de résiliation du bail'.

Selon la bailleresse, le constat de Me [H], qui relève la présence dans les lieux de cinq personnes allongées sur des matelas posés au sol, lesquelles lui ont déclaré que M. [I] était à l’étranger, allait revenir dans quelques jours et qu’il leur avait mis son logement à disposition gracieusement, démontrerait l’existence de sous-locations prohibées par le bail.

Mais la clause contractuelle en question est ambiguë en ce qu’elle évoque une sous-location 'même gratuite’ ; en effet, l’existence d’une sous-location implique le paiement d’un prix ou la fourniture d’une contrepartie ; or, en l’occurrence, non seulement la bailleresse ne rapporte pas la preuve de ce que M. [I] percevait un sous-loyer ou bénéficiait de prestations en nature de la part des occupants de son logement, mais encore ceux-ci ont déclaré à l’huissier qu’ils étaient hébergés à titre gratuit ; le seul fait que M. [I] n’ait pas d’activité professionnelle régulière et dispose de faibles ressources ne suffit pas à démontrer qu’il percevrait des sous-loyers ; c’est donc à bon droit que le premier juge a écarté l’existence de sous-locations.

Le premier juge a fait droit à la demande de résiliation du bail au motif que M. [I] n’occupait pas personnellement les lieux ; il s’est basé sur le fait que les avis d’imposition de l’appelant mentionnaient qu’il avait une femme et quatre enfants, lesquels ne pouvaient vivre dans un logement de deux pièces meublé pour l’essentiel de matelas posés au sol.

A cet égard, M. [I] affirme que sa femme et ses enfants vivent au Pakistan et que c’est à cause d’une mauvaise connaissance des règles fiscales qu’il avait déclaré au fisc être marié et avoir quatre enfants ; il justifie avoir fait rectifier sa situation auprès du fisc, ses derniers avis d’imposition ne mentionnant plus la présence de sa femme et de ses enfants en France.

Il ne nie pas héberger occasionnellement son frère et des amis, mais affirme occuper personnellement les locaux lorsqu’il n’est pas en déplacement au Pakistan.

Le seul fait que, lors de l’unique visite de l’huissier, M. [I] ait été en déplacement à l’étranger ne suffit pas à rapporter la preuve de ce qu’il n’occuperait pas personnellement les lieux loués pendant au moins huit mois par an, comme l’exige l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour sa part, l’appelant démontre qu’il reçoit de nombreux courriers à son adresse parisienne et que des documents administratifs le concernant mentionnent cette adresse (fiches de paie, déclarations de situation à Pôle emploi, lettres de la caisse d’allocations familiales et de l’assurance maladie, contrat de travail) ; son adresse fiscale correspond à celle des lieux loués ; plusieurs documents médicaux mentionnent également cette adresse.

Dès lors qu’il occupe personnellement les lieux loués, le preneur est libre d’héberger qui il veut ou de prêter à titre temporaire son logement à des tiers durant ses déplacements ; faute de prouver que les occupants mentionnés dans le constat d’huissier étaient hébergés pour de longues périodes, durant des absences prolongées de M. [I], la bailleresse doit être déboutée de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes.

La demande indemnitaire formée par l’intimée, qui se fonde sur la prétendue existence de sous-locations, doit également être rejetée.

Le constat d’huissier dressé le 6 avril 2023 n’a aucun caractère contradictoire et ne permet pas, de manière objective, d’établir le caractère indécent du local loué, et ce d’autant moins que le mesurage effectué par l’huissier est approximatif et n’est pas confirmé par un constat établi par un géomètre-expert ; ce document est également très imprécis quant à la description des traces d’infiltration et de salpêtre et est taisant quant aux causes de ces désordres, lesquels peuvent être imputables à une mauvaise aération du logement par le locataire lui-même ; le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande indemnitaire pour préjudice de jouissance.

L’intimée, qui succombe en ses demandes, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à l’appelant la somme de 1 500 euros sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Déclare les conclusions notifiées par M. [R] [T] [I] le 6 mai 2023 recevables,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes indemnitaires respectives,

Statuant à nouveau sur les points infirmés :

Déboute la SCI [Adresse 4] de sa demande de résiliation du bail consenti à M. [I] et de toutes ses demandes subséquentes,

Y ajoutant :

Déboute la SCI [Adresse 4] de toutes ses demandes formulées devant la cour,

Condamne la SCI [Adresse 4] à payer à M. [I] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [I] de ses demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI [Adresse 4] aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

La Greffière Le Président