Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 24 mars 2023, n° 21/11787

TGI Paris 11 mai 2021

CA Paris
Confirmation 24 mars 2023

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation d'information
La cour a jugé que les appelants avaient connaissance de la réglementation interdisant l'installation de sanibroyeurs avant l'achat, ce qui exclut la responsabilité de la société Immocitiz'.
Rejeté
Manquement à l'obligation d'information
La cour a confirmé que les appelants avaient été informés des restrictions avant l'achat, rendant leur demande infondée.
Rejeté
Surévaluation de la rentabilité
La cour a estimé que les appelants avaient accepté d'acheter le bien en connaissance de la réglementation, et ne pouvaient donc pas reprocher à la société Immocitiz' la rentabilité annoncée.
Rejeté
Manquement à l'obligation d'information
La cour a jugé que les appelants avaient été informés des conditions d'achat et ne pouvaient pas se prévaloir d'une surévaluation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. et Mme [D] ont interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Paris qui les avait déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts contre la société Immocitiz’ et ses assureurs, suite à des travaux non conformes à la réglementation. Le tribunal de première instance avait conclu que les appelants avaient connaissance des restrictions concernant l'installation de sanibroyeurs avant l'achat. La cour d'appel a confirmé cette décision, arguant que la société Immocitiz’ ne pouvait être tenue responsable d'un manquement à son obligation d'information, car les appelants avaient accepté d'acheter un bien sans sanitaires. La cour a également rejeté les demandes de dommages-intérêts, considérant que les préjudices allégués n'étaient pas fondés.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 1, 24 mars 2023, n° 21/11787
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/11787
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 11 mai 2021, N° 19/04817
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Victoire DE BARYFrançois BLANGYOsanne VINCELOTNathalie METAIS
Cabinet(s) :	SCP D AVOCATS CORDELIER & ASSOCIESSCP A & A
Parties :	S.A.S. IMMOCITIZ' MUTUELLES immatriculée au RCS de Paris sous le numéro, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES immatriculée au RCS [ Localité 4 ] sous le numéro

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 24 MARS 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/11787 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5Q5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 mai 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS

— RG n° 19/04817

APPELANTS

Monsieur [K] [D] né le 08 Janvier 1976 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [I] [E] née le 30 Mai 1976 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux représentés et assistés de M^e Nathalie METAIS de la SCP A & A, avocat au barreau de PARIS, toque : P0067

INTIMÉES

S.A.S. IMMOCITIZ’MUTUELLES immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 790 090 872, agissant poursuites et diligences prise n la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée de M^e Victoire DE BARY de l’AARPI SHERPA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0575

S.A. MMA IARD MUTUELLES immatriculée au RCS [Localité 4] sous le numéro 440 048 882, agissant poursuites et diligences prise n la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 4]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES immatriculée au RCS [Localité 4] sous le numéro 775 652 126, agissant poursuites et diligences prise n la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Toutes deux représentées et assistées de M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 substitué par M^e Osanne VINCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Claude CRETON, Président de chambre

Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte du 3 mai 2017, M. [D] a donné mandat à la société Immocitiz’ de rechercher un bien immobilier en vue d’un investissement locatif à [Localité 5] ou en Île-de-France et a conclu avec elle un contrat intitulé 'Investissement locatif meublé : Clé en main’ avec pour mission, outre la recherche d’un bien, l’étude de rentabilité et la création d’un dossier de vente, le conseil en aménagement et en valorisation immobilière, la création éventuelle de plans 3D, la supervision des travaux de rénovation et de l’ameublement, la première mise en location du bien.

Par acte du 15 mai 2018, M. et Mme [D] ont acquis un studio, que leur avait présenté la société Immocitiz', constitué par la réunion des lots n° 38 et 39 au 6ème étage d’un immeuble en copropriété situé à [Adresse 8].

Les travaux de rénovation, consistant principalement en l’installation d’un sanibroyeur et d’une pompe de relevage, ont été réalisés par la société Creacitiz’ pour un prix de 23 671 euros.

Ces installations, qui n’étaient pas conformes à la réglementation de la ville de [Localité 5], ont dû être déposées.

Reprochant à la société Immocitiz’ et à la société Créacitiz’ de ne pas les avoir informés de l’impossibilité d’installer un sanibroyeur et une pompe de relevage, M. et Mme [D] les ont assignées, ainsi que la société MMA IARD et la société MMM IARD assurances mutuelles, assureurs de la société Immocitiz’ et de la société Créacitiz’ en paiement de la somme de 141 594 euros à titre de dommages-intérêts et de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a débouté M. et Mme [D] de leurs demandes.

Le tribunal a retenu qu’il est établi que M. et Mme [D] avaient, avant la conclusion de la vente, connaissance de la réglementation de la ville de Paris puisque, d’une part, Mme [B], qui représentait les vendeurs lors de la signature de la promesse de vente notariée du 14 mars 2018, a attesté que 'lors de la signature, le notaire a rappelé la législation concernant les WC broyeurs, le bien ne disposant d’aucun WC'; d’autre part, que par courriel adressé le 30 juillet 2018 à un préposé de la société Immocitiz', M. [D] a écrit : 'M’est reproché la poussière laissée par les ouvriers en fin de journée et surtout un message à propos des wc interdits ds les chambres de service (…). J’imagine que la gardienne a vu les wc !! Passe le message à l’entreprise de rester discret à ce propos et de lui interdire l’accès à l’intérieur de l’appartement. Merci', ce qui démontre que M. [D] n’ignorait pas l’interdiction d’installer des sanibroyeurs.

Le tribunal en a déduit que les manquements reprochés à la société Immocitiz’ et à la société Créacitiz’ ne sont pas en relation de causalité avec les préjudices allégués.

M. et Mme [D] ont interjeté appel de ce jugement à l’encontre de la société Immocitiz', de la société MMA IARD et de la société MMA IARD assurances mutuelles.

Ils rappellent que la société Immocitiz’ leur a adressé le 16 février 2018 un courriel dans lequel elle présentait le bien litigieux comme suit :

' Excellente Renta à 4,5 % nette au vu de l’emplacement (…)

WC sur palier, il faut installer un sani-broyeur…'.

Ils indiquent qu’ensuite la société Immocitiz’ a fait réaliser par la société Créacitiz', constituée par les mêmes associés, les travaux dont elle avait conçu les plans avec l’installation d’un WC dans la salle d’eau.

Ils reprochent d’abord à la société Immocitiz’ un manquement à son obligation d’information et de conseil lors de la présentation, l’aménagement et la valorisation du bien puisque, non seulement le bien, composé de deux chambres de service qui avaient été réunies, n’était pas conforme à la réglementation en raison du raccordement d’une douche à la descente d’eaux pluviales, mais qu’en outre le projet qu’elle a présenté leur laissait croire que le bien pouvait être pourvu d’une douche et d’un WC alors que la réglementation de la ville de [Localité 5] interdit le raccordement d’une douche ou d’une baignoire aux descentes d’eau pluviales et que l’installation d’un poste de relevage pour l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales n’est autorisé que pour les eaux provenant des étages situés au-dessous du niveau de la voie de desserte du bâtiment.

Ils expliquent ensuite que la promesse de vente ne contient aucune précision sur la réglementation applicable qui interdit l’installation de WC broyeurs, ce qui justifie d’écarter l’attestation délivrée par la représentante des vendeurs à l’acte. Ils indiquent avoir appris que l’installation de sanibroyeurs n’était pas autorisée qu’après la conclusion de la vente et que c’est dans ce contexte que, dans le but de 'sauver (leur) investissement locatif ils ont demandé au préposé de la société Immocitiz’ de prendre des précautions pour éviter que la gardienne de l’immeuble ne soit pas informée.

Ils soutiennent enfin que la société Immocitiz’ a manqué à son obligation d’information sincère sur la rentabilité du bien puisque celle-ci leur avait indiqué que sa rentabilité était de 4,5% par an sur la base d’un loyer mensuel de 1 175 euros alors que, ne disposant pas de ses propres sanitaires, ce loyer ne peut dépasser 850 euros.

Ils sollicitent en conséquence la condamnation de la société Immocitiz’ à leur payer à titre de dommages-intérêts :

— la somme de 23 671 euros correspondant au coût des travaux engagés en pure perte ;

— la somme de 6 463,60 euros correspondant au coût des travaux de remise aux normes de la salle d’eau ;

— la somme de 219 135 euros au titre de la perte de la valeur locative ;

— la somme de 50 000 euros au titre de la surévaluation du bien.

Ils réclament en outre leur condamnation au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Immocitiz’ conclut à titre principal à la confirmation du jugement et, à titre subsidiaire, à la réduction de la demande et à la condamnation des sociétés MMA IARD et MMA assurances mutuelles à la garantir des condamnations qui seraient prononcées contre elle. Elle sollicite en outre la condamnation de M. et Mme [D] à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant du raccordement de la douche, de l’évier et du lavabo au réseau d’évacuation des eaux pluviales, elle explique que n’étant pas mandataire des vendeurs, elle ignorait cette information et qu’il ne peut donc lui être reprocheé un manquement à son obligation d’information envers M. et Mme [D].

S’agissant de l’absence de WC, elle fait valoir que M. et Mme [D] ont accepté d’acquérir l’appartement qui ne comportait pas de sanitaires et qu’ils avaient été informés lors de la signature de la promesse de l’interdiction d’installer un sanibroyeur.

Les sociétés MMA IARD et MMA assurances mutuelles concluent à la confirmation du jugement et sollicitent la condamnation de M. et Mme [D] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Attendu que s’il est constant que les canalisations récupérant les eaux usées provenant de la douche, du lavabo et de l’évier sont raccordées au réseau d’évacuation des eaux pluviales en passant par un appartement voisin, cette situation ne pouvait être décelée par la société Immocitiz’ à laquelle il ne peut donc être reproché un manquement à son obligation d’information envers M. et Mme [D] ;

Attendu qu’il est également constant que l’appartement litigieux était dépourvu de WC et disposait seulement de l’accès aux sanitaires communs situés sur le palier ; qu’il résulte de l’attestation produite par la société Immocitiz’ que lors de la signature de la promesse de vente devant le notaire, celui-ci a informé M. et Mme [D] de la législation applicable aux sanibroyeurs ; que ceux-ci, qui ont donc accepté d’acquérir l’appartement dans ces conditions, sont donc mal fondés à rechercher la responsabilité de la société Immocitiz’ alors même que celle-ci ne justifie pas avoir donné à M. et Mme [D] l’information sur la réglementation applicable aux sanibroyeurs ;

Attendu que l’étude de rentabilité établie par la société Immocitiz’ qui annonce une rentabilité annuelle nette entre 4,50 % et 4,57 % calculée sur la base d’un loyer mensuel entre 1 175 euros ('loyer classique') et 1 199 euros ('loyer premium') a été établie en prévoyant l’installation d’un WC sani-broyeur ainsi qu’il résulte tant de la proposition d’achat adressée à M. [D] le 16 février 2018 qui indique 'WC sur palier, il faut installer un sani-broyeur’ et de l’étude accompagnée d’une projection en '3 D’ qui montre la présence d’un WC ; que si l’installation d’un sanibroyeur se heurte à la réglementation applicable à [Localité 5], M. et Mme [D] ayant accepté d’acquérir l’appartement en connaissance de cette réglementation, ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, ne sont pas fondés à reprocher à la société Immocitiz’ d’avoir retenu une valeur locative de l’appartement équipé d’un WC individuel ; qu’il ne peut non plus être reproché à la société Immocitiz’ de n’avoir pas pris en compte pour réaliser cette étude des dispositions instaurant l’encadrement des loyers qui n’ont été instaurées que par la loi du 23 novembre 2018 postérieure à l’étude de rentabilité litigieuse et à la conclusion de la vente ;

Attendu que l’action de M. et Mme [D] contre la société Immocitiz’ et, partant, contre les sociétés MMA IARD et MMA asurances mutuelles doit donc être rejetée ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;

Condamne M. et Mme [D] aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Blangy SCP Cordelier et associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT